콘도와 코압 융자 > 모게지줄이기

콘도와 코압은 특이한 법적 설립 요건 때문에 일반 주택보다 융자 조건이 훨씬 까다롭다.

콘도 융자 은행은 콘도 프로젝트 자체의 융자 적격 여부를 심사하기 위해 콘도 질의서 (Condo Questionnaire)를 콘도 사무실에 요구한다. 전체 프로젝트의 완공 여부, 로비 수영장 등의 공동 부대 시설 (Common Area) 완성 여부, 유닛의 판매 비율 (최소 50% 판매), 클로징 비율, 임대 유닛의 비율, 개발업자나 투자자의 지분 비율, 법적 소송 여부 등을 묻는데 콘도 매니저는 성실히 답해야한다. 주거용이 아닌 임대용 유닛이 기준 이상이면 융자가 거절된다.

콘도의 판매 초기, 판매가 부진하여 개발업자가 많은 가구를 보유하고 있는 경우에도 융자를 얻기 어렵다. 은행은 생소한 콘도의 융자시, 콘도 질의서 (Condo Questionnaire)외에도, 오퍼링 플랜 (Offering Plan), 정관 (Bylaws), 예산(Budget) 및 재무제표(Financial Statements), 이사회 회의록 (Minutes), 콘도 전체의 마스터 디드 (Master Deed) 등을 요구한다.

한인들 중에는 신축 콘도의 첫 분양을 받은 분들이 많은데, 신축 콘도에 대한 은행 심사가 매우 까다로우므로 이에 대비해야 한다. 새로 지은 콘도의 경우 페니매 보증 (Fannie Mae-Warrant) 을 받지 못한 경우가 많아 융자가 거절된다. 페니매의 콘도 보증서가 없다면 은행은 추후 모기지를 되팔 수 없기 때문이다. 그러나 개발업자는 페니매 승인 요건이 까다롭고 시간이 걸리므로 나중에 받을 계획으로 먼저 분양 부터 하는 경우가 많다.

대부분의 콘도 융자 은행은 콘도 전체 단지가 개발완료 (All Phases Completion), 75% 이상이 판매 (Pre-Sale), 임대용 유닛 30% 이하, 특정 개인 투자자 지분 (Investors Concentration)이 10% 이하, 공동 부대 시설의 완공 (Common Area Completion), 법정 소송이 없어야 하는 (No Litigation) 등의 자체 심사 기준에 미달하면 융자를 거절한다.

특히 법정 소송이 계류 중인 콘도는 반드시 해명을 원한다. 콘도 앞 눈길에서 넘어진 행인의 소송, 하청 업자의 소송, 입주자의 소유주조합 (HOA)에 대한 소송 등 아무리 사소해도 담보 주택이 소송에 휘말리면 재산권 확보에 지장이 있을 수 있기 때문이다.

콘도를 구입할 때는 콘도 자체에서 Condo Master Policy 보험이 들어있기 때문에 개별 보험을 안 들어도 된다. 콘도 사무실에 연락하여 융자 은행을 수혜자로 한 보험증을 발부 받을 수 있다.

단 개별 유닛의 실내 보험, 즉 보석, 장식, 가구, 기타 고가 사치품에 대한 추가 보험이 필요하다면 각자가 따로 추가로 가입할 수 있다. 클로징에 필요한 지적도 (Survey)는 콘도 사무실에서 갖고 있으므로 따로 비용이 들지 않는다. 일반적으로 콘도는 단독 주택보다 이자율이 높은데 특히 5층 이상의 고층 콘도를 하이라이즈 (Hi-Rise Condo)라고 하여 이자율이 0.25-0.5% 정도 높아진다. 코압의 융자는 콘도보다 훨씬 더 까다롭고 시간이 많이 걸리며 융자 비용도 많이 든다.

왜냐하면 코압은 배당된 주식의 소유권, 즉 부동산이 아닌 개인의 동산이 융자의 담보가 되기때문에, 많은 은행이 담보물의 가치가 떨어지는 코압 융자는 아예 취급하지 않기 때문이다. 코압 융자시 필요한 조건들은 코압 빌딩의 유닛 숫자가 어느 규모 (최소 4유닛 이상) 이상이어야 하고, 은행의 승인된 코압 프로젝트여야 한다.

다운페이도 통상 20% 이상을 해야하며 이자율은 콘도보다 0.25% 정도 높다. 물론 이사회 (Board)의 입주 승인 서류도 필수적이다. 은행이 요구하는 코압 서류가 복잡하고 법적인 서류가 많으므로 반드시 경험 있는 브로커와 상의할 일이다.