융자 프로그램 - 미부동산 융자상식
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작성자 스티비아 댓글 0건 조회 2,111회 작성일 12-02-10 11:01
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고정 이자율의 긍정적 요소
고정 모기지는 상환기간에 따라 10년,15년,20년, 30년 등이 있으나 15년과 30년 이 가장 일반적입니다.
15년 융자는 30년 에 비해 이자율이 0.5% 정도 낮습니다. 모기지 상환금의 대부분이 이자라는 측면에서
볼 때 전체 이자 지불금은 15년이 30년 보다 훨씬 적어 장기적으로 볼 때는 15년이 훨씬 저렴한 프로그램이라
생각 될 수 있습니다.
하지만 15년 모기지는 원금을 빨리 갚아 나가야 하므로 월 페이먼트가 30년에 비해 35-40 % 정도 많아집니다.
미국 통계에는 한 집에서 평균 5-6년 살다 이사 간다고 합니다. 따라서 모기지 상환도 5-6년이 평균이고
15년,30년 만기까지 살다가 완전 상환을 하는 일 보다는 중도에 페이하는 경우가 많습니다.
첫 단계에서 30년 모기지를 얻고 그 후 여유가 생기는대로 은행에 페이먼트를 더 하면 15년 융자의 효과를 누릴
수 있습니다. 1년에 한 달치를 더 보내면 30년 모기지를 23년안에 다 갚을 수도 있습니다. 또한 15년과 같은 액수의
월페이먼트 를 한다면 16년만에 페이완료되어 상환기간이 거의 같게 됩니다.
또한 15년과 30년을 선택하는 또 다른 중요한 기준은 예상 거주기간이 얼마나 될 것 인가에 달여있습니다.
5년 이내에 이사나 전액상환 가능성이 많다면 구태여 비싼 15년 대신 30년 고정이나 차라리 시작을 변동이나
5/1 ARM 같은 단기 고정을 택하는 편이 훨씬 절약을 가져다 줍니다. 왜냐하면 모기지 성격상 융자 초반부에는
페이먼트 대부분이 이자로 지불되고 원금회복 비율은 지극히 낮기 때문입니다.
변동 이자율의 긍정적 요소
집을 구입하고 나서 예상되는 거주기간이 5년 정도인 사람이 융자를 할 때 왜 변동이 유리한지 알아 보도록합시다.
현재 30만 달러를 6 % 이자율 30년 고정으로 융자를 할 경우 월 페이먼트는 $1,798가 됩니다. 그렇지만 변동 중에서
첫 5년간 미니멈 페이먼트가 가능한 3.4% 변동 가능한 Option ARM 으로 융자하면 월 페이먼트는 $1,330 가 되고
매월 $468를 절약하게 되므로 매년 $5,600씩 5년간 최대 $28,000 정도의 추가 이득이 생깁니다.
고정이자율은 변동이자율보다 원금(Principal Balance)이 줄어드는 효과가 있지만 장기 고정이자율 프로그램은
초반의 납부금액 대부분이 이자로 지불되고 원금 상환 비율은 아주 낮으므로 큰 변수가 되지 않습니다.
가령 5년후 상환한다 할 때 원금부분은 변동이나 고정이나 거의 비슷합니다. 그렇다면 고정 이자율을 선택한
이유로 재정을 낭비했다는 결론이 나옵니다.
거기다 변동이자율로 얻게 되는 추가 이익 $5,600 을 해년마다 다른곳에 투자하여 연간 10 %의 이익을 올린다면
5년 후 7만불이라는 큰 차이를 보게됩니다.
아울러 월 $468의 절약은 2차 에퀴티 융자 $98,000의 페이먼트에 해당되므로 변동이자율 선택으로 인해 거의 10만불에
가까운 추가 자금을 확보할 수 있는 이중 효과를 갖게된다는 논리입니다.
이러한 것은 재융자를 계획할 때도 마찬가지입니다. 지불하고 있는 고정을 변동이자율로 재융자 했을 때의 효과
역시 많습니다. 첫 집장만 할 때는 평생 그 곳에서 살겠다고 하지만 2-3년 지나 재융자 할 때면 살고 있는 집에 대한 불만,
주택 유지관리비용, 자녀들의 진학으로 남아있는 거주기간의 예상이 어느 정도 나타납니다. 5년 이상 거주할 가능성이
50% 미만이라면 그 예상되는 거주기간에 맞추어서 변동이나 단기고정을 선책하는 편이 훨씬 유리합니다.
고정과 변동의 갈림길 앞에 서서(1) - 잘못된 선입견
사상 최저 이자율에서 또 다시 올라버린 모기지 금리 환경 속에서 주택 구입을 계획하는 많은 사람들이 고정과
변동중 갈림길에서 망설입니다. 특히 모기지 금리가 오름세를 시작하며 앞으로 시장을 예측하기 힘든 상황속에서
더욱 망설여 지게 마련입니다 양쪽 모두가 장단점을 갖고 있기 때문에 어느 한 가지가 더 좋다고 일률적으로 말 할
수는 없습니다.
특히 한인사회에서는 절대적으로 고정이자율을 선호하는 경향이 있습니다. 많은 분들이 변동 이자율을 완벽하게
이해하지 못하고 아예 변동은 복잡하다고 먼저 단정해 버립니다. 심지어는 전문인 조차도 변동에 대한 이해 부족은
마찬가지 입니다. 아울러 변동은 그 종류가 참으로 다양하기 때문에 선택할 수 있는 폭이 넓은 만큼 그에 따른
더 많은 지식과 연구가 필요하게됩니다.
그러나 고정과 변동의 갈림길에서 어떤 것을 선택할 것인가는 전적으로 모기지 신청자인 당사자의 경제적 상황이
최우선적으로 고려되어야 할 사항입니다.
고정은 말 그대로 모기지 상환기간에 이자율이 고정된다는 뜻으로 직장인처럼 고정급여를 받아 안정된 수입을
유지하는 사람들은 매달 자신의 정확한 모기지 페이먼트 액수를 알 수 있어서 미리 예산을 세우는데 도움이 됩니다.
그러나 일반적으로 이자율이 오를 때에 장점이 있지만 반대로 이자율이 내려갈 때는 손해를 볼 수도 있습니다.
변동이자율의 큰 장점은 고정에 비해 첫 단계에서 이자율이 더 낮다는 것입니다.
월페이먼트를 많이 하지 못해 페이먼트 부담이 클 경우 원금이 줄어드는 것 보다는 페이먼트 부담을 낮추려는
사람들에게는 혜택입니다. 이자율이란 인덱스 에다 마진을 더하여 결정되기에 인덱스가 변동되는 만큼 이자율
역시 변합니다.
변동의 좋은점은 프로그램 종류와 옵션등이 고정보다는 다양하기에 크레딧이 안 좋은 분들도 변동이자율 선택을
통해 쉽게 융자를 받을 수 있습니다.
고정과 변동의 갈림길 앞에 서서 (2) - 변동 인덱스에 대하여
이자율이 매달 또는 매년 바뀌는 것으로 적용되는 이자율은 변동의 기준이 되는 Index 에 은행의 Margin을 더한 것입니다.
인덱스로는 PRIME, LIBOR, MTA, COFI, COSI, CODI 등이 있습니다.
PRIME : 미국 주요 은행들이 우대기업에게 주는 금리로서 연방은행 금리에 연계되어있는 관계로 등락폭이 심하며
장기적인 주택 모기지 인덱스로는 적합하지 않습니다. 일반적으로 홈에퀴티 융자, SBA 융자등이 PRIME 을
기준 으로 합니다.
LIBOR : London Inter Bank Offering Rate 의 약자이며 런던에 있는 Bank of America, Bank of Tokyo, Deutsche Bank,
Swiss Bank 의 5개 은행간 유로 달러의 예금 이자율을 말합니다. 1개월, 6개월 LIBOR 가 많이 사용됩니다.
미국경기에 영향을 받지 않고 국제적인 이자율 이므로 등락이 비교적 안정적이어서 장기 변동 모기지에 가장
많이 사용됩니다. Fannie Mae 와 Freddie Mac 이 은행으로부터 모기지를 사들일 때의 기준 이자율도LIBOR 입니다.
MTA : Monthly Treasury Average 의 약자. 연방채권 이자율인 관계로 미국의 경기 영향을 많이 받으며 등락이 LIBOR
보다는 심합니다. 연방단기 금리의 사상최저 유지에 힘입어 최근에 채권 이자율의 안정세가 이어지고 있으므로
5년 이내의 변동 인덱스로 인기가 있습니다.
COFI : Cost of Funds Index 의 약자. 아리조나, 켈리포니아 , 네바다 주 은행들의 평균 이자율 인덱스입니다.
주로 서부지역 은행들이 많이 사용하는 관계로 동부 와는 달리 특유한 면이 있습니다.
COSI : COFI 와 비슷한데 Cost of Savings Index 의 약자로서 은행들이 체킹이나 세이빙,CD등 모든 예금의 이자에
적용하는 이자율을 평균한 것입니다.
CODI : Certificate of Deposit Index 의 약자. 매월 공시되는 미전역의 은행 3개월 CD 이자율을 12개월간 평균한
인덱스입니다. 최근에 가장 인기있는 변동인덱스로 사용하는데 그 이유는 CD가 미국 일반적인 장기 예금
방법으로써 등락이 거의 없다는 점입니다.
변동이자율 프로그램에 적용하는 기준 인덱스는 각 은행마다 차이가 있으며 같은 은행이라 할지라도 프로그램의
특징에 따라 다양한 인덱스를 적용하는 경우 가 많습니다. 변동은 Fully Indexed Rate 이라고 표시하는데 두가지 변수
즉,인덱스와 마진에 따라 이자율이 결정됩니다.
고정과 변동의 갈림길 앞에 서서 (3) - 변동 때 따져 볼 것
처음단계에서 정해진 이자율과 페이먼트가 끝까지 계속되는 고정 모기지와는 다르게 변동 모기지는 이자율과
페이먼트를 결정하는 요소들이 많고 복잡하여 변동을 잘 추천하지 않는 경향이 있습니다. 그러나 이와 같은 것은
변동메카니즘 을 충분히 이해하지 못하는 탓이기도 합니다. 변동이자율은 다양한 종류와 넓은 선택의 폭, 또한
낮은 이율로 인해 고정이자율이 주지 못하는 많은 혜택등 장점이 있습니다.
변동 역시 먼저 따져봐야 하는 두가지, 즉 Index 와 Margin 이 있으며 변동 켑이 얼마인지도 살펴봐야 합니다.
변동은 말 그래도 일정 조정기간이 지나면 금리가 변동되는데 이 때 변동폭의 상한선을 켑이라고 합니다.
년간 변동폭 상한선을 Annual Cap 이라고 하는데 년간 켑이 2 %라면 실제 인덱스가 한 해에 3-4 % 가 올라도
2 % 이상은 더 못 올리게됩니다.
또한 상환하는 전체 기간중의 켑을 Life Cap 이라고 하며 주로 9-11 %가 제한선이기도 합니다. 1980년에 초에
18 %선의 고금리를 경험했던 분들에게는 반가운 소식입니다.
또한 고정모기지로 전환이 가능한지 전환성 ( Convertible ) 여부도 미리 따져봐야 합니다. World Saving 의 경우 3
년이 지난 후 수수로 $200만 내면 고정으로 전환이 가능한데 이때는 남은 기간만 변환되므로 다시 30년을 시작해야
하는 번거로움이 없는 편리한 시스템입니다.
아울러 변동에서 고려해야 할 가장 중요한 점은 선납벌금( Pre-Payment Penalty ) 여부 입니다
은행측의 입장에서 보면 변동은 고정보다 평균 2 % 정도의 낮은 이자율 때문에 초기 융자비용이 많으므로 조기
해약에 따른 피해를 줄이기 위해 조기 상환을 제한하는 운영방법이 대부분입니다. 벌금은 대개 융자 금액의 3 %
정도로 주로 1차년도에 3 %, 2차년도에 2 %, 3차년도에 1 %로 차츰 줄어듭니다.
현실적으로는 선납벌금 조항에도 불구하고 대개의 은행들이 매년 융자액의 20 % 정도까지 벌금없이 미리
갚을 수 있도록 허용하므로 3년 정도 지나면 융자액의 절반 이상을 벌금없이 다 갚을 수도 있다는 것입니다.
최근에는 소비자 보호법이 강화되면서 뉴욕이나 뉴저지 은행들 중에서도 선납벌금을 법으로 금하고 있는
은행도 있으니 확인하고 정할 것을 권합니다.
추가하여서 페이먼트 옵션이 어떤지 짚어봐야 합니다. 최근에 가장 인기있는 최저 시작율 변동을 말하는데
요즈음 각 은행에서 경쟁적으로 나오고 있습니다. 최저 시작율이란 실제적용 이자율과는 별도로 낮은
시작이자율( Initial Rate ) 로 몇년간 아주 저렴한 페이먼트를 내는 프로그램입니다.
처음 내집마련하는 분이나 재정이 충분치 못한 자영업자들에게는 희소식이 될 수 있습니다. 5-7년 이내에
이사 또는 상환계획이 있는 분들도 많은 절감을 가져올 수도 있습니다. 따라서 개인의 재정상태에 맞추어
원금을 더 갚을 수도 있고, 이자만 내는 옵션, 15년,30년 고정 페이먼트도 가능합니다.
고정과 변동의 갈림길 앞에 서서 ( 4 ) - 선택가능 옵션들
변동의 큰 장점중 하나는 여러가지의 페이먼트 옵션입니다. 고정은 매달 원금 이자 상환액이 15년 또는 30년간
일정하지만 변동은 본인의 재정형편에 따라 페이먼트 액수를 매달 바꿀 수 있는 옵션이 주어집니다.
최근 각 은행마다 경쟁적으로 내놓고 있는 옵션변동 (Option ARM ) 들이 있습니다.
Minimum Payment : 말 그래도 최저시작율로 은행이 정한 미니멈 페이먼트 이자율입니다. 은행에 따라 최저
이자율이 1.25 % - 3.4 %로 시작하는데 이를 시작 이자율(Initial Rate) 이라고도 합니다. 페이먼트는 매년
7.5 % 씩 인상되며 30만불을 최저 시작율 1.5%로 융자했을 경우 첫 1년간 페이먼트는 $1,035 가 됩니다.
2년째에는 $1,112, 3년째에는 $1,196 으로 올라갑니다. 예를 들어서 앞서 30년 고정 6.5%의 월 페이먼트가
$1,896 이라고 할 때 고정에 비해 절감 되는 액수는 절반에 가깝습니다.
대체적으로 고정프로그램은 첫 5년 까지는 원금 상환이 미미하고 이자 지불이 대부분이지만 최저 페이먼트를
하면서 5년 내에 집을 판다고 가정해 볼 때 5년 후 원금 상환액에는 큰 차이가 없는 대신 그간 내었던 월페이먼트는
반으로 줄어 결과적으로 커다란 이익을 얻을 수가 있습니다.
하지만 단점도 있습니다. 향후 이자가 오르면 너무 낮은 페이먼트로 인해 이자 상환부족분이 원금에 더해져
원금 상환액이 늘어나는 원금의 역류현상, 즉 네겜 (Negative Amorization ? Neg Am ) 현상이 나타날 위험이
있습니다. 그러나 이자 가 올라 네겜이 1천불이 되었다고 하더라도 최저 페이먼트를 통한 전체 절감액이 2천불이면
결론적으로 1천불의 이익이 된다는 셈입니다.
Interest Only : 이자만 갚는 방법으로서 보통 월 불입금은 원금과 이자가 함께 갚아져 나가는데 이 옵션을 사용하면
원금은 그대로 있고 이자만 매달 갚게 되는 것 입니다. 30년을 계속내더라도 원금은 그대로 있는 셈이며
주로 융자액수가 큰 점보론에는 이 프로그램이 인기입니다. 또한 페이먼트는 최저 이자율 옵션과 30년 상환 옵션의
중간으로 월 부담금이 많이 줄어드는 장점 외에 이자가 전액 갚아지므로 네겜 걱정을 안해도 좋은 점이 있습니다.
30 Year Amoritization : 30 년에 나누어 원금과 이자를 함께 갚는 프로그램으로써 30년 고정모기지와 같은 셈입니다.
15 Year Amoritization 역시, 15 년에 나누어 원금과 이자를 함께 갚는 것으로 15년 고정과 같습니다.
이와같이 변동이지만 이렇게 고정처럼 갚을 수 있는 편리함도 이 옵션 변동의 큰 장점중의 하나입니다.
고정과 변동의 갈림길 앞에 서서 (5) - 네겜을 통한 이득
원금 상환액이 줄지않고 오히려 늘어날 수 있는것은 바로 최저 시작율이 너무 낮은데 연유합니다.
페이먼트가 이자 갚기에도 벅찰 때 은행은 부족한 이자를 원금에 자동 추가하며 이러한 원금의 잠식 현상을 네겜
( Negative Amoritization- Neg Am ) 현상이라고 합니다.
예를 들어 어느 은행의 1.5 % MTA 변동으로 30만불을 융자할 때 실제 적용 이자율(인덱스+마진)은 4 %로
월 $1,432 가 되는데 이중에서 원금 상환이 $432, 이자가 $1,000 입니다. 그런데 최저 페이먼트 방식에 의해 실제
매달 내는 돈은 $1,032 로 일반변동에 비해서 약 $400이 낮아집니다.
다시 말해서 이자분 $1,000을 갚고도 월 $35 이 남아 원금도 일부 상환이 되므로 네겜이 없습니다. 그러나 1년후
이자율이 6%로 올랐다고 가정해 볼 때, 실제로 내어야 하는 이자 부분은 $1,500로 증가됩니다. 페이먼트는 매년
7.5%씩 증가하므로 두번째 해는 $1,112만 내면 되는데 매달 이자 부족분 $388의 네겜이 생겨납니다.
자세히 살펴보면 네겜의 가능성과 폭을 결정하는 네가지 요인이 작용합니다. 앞으로의 금리추세, 인덱스의 안정성,
최저 시작 정도, 그리고 예상 상환기간입니다. 많은 전문가들은 미국의 안정성장 정책에 따라 상당기간 저금이 정책이
예상되므로 80년대와 같은 급격한 금리인상은 없을것이라고 전망하고 있습니다. 그러나 급격한 금리 인상은 네겜을
가져올 수도 있습니다.
그러나 네겜을 무조건 나쁘다거나 두려워 할 필요까지는 없습니다. 모든것이 단점이 있으면 상대적으로 장점도 있는
법이고 합리적 사고가 바탕을 이루는 미국사회의 논리는 더욱 그렇습니다. 원금이 늘어난다는 것은 그만큼 페이먼트를
적게낸다는 것입니다.
앞의 예를 들어 1년후 이자가 4-6%로 올라 월 $388, 연 $4,656의 네겜이 발생했지만 페이먼트에서 $10,344 가
줄었으므로 결국 $5,678의 이득을 보게되는 것입니다. 대체적으로 네겜이 100불이 되면 절감액은 200 불 이상입니다.
다시한번 숫치로 자세히 살펴봅시다. 보험이나 투자소득 계산에 사용되는 복리 계산법칙에 따르면 현재의 10만불이
두배인 20만불이 되는데 걸리는 예상소요 기간은 7년 미만입니다. 30만불 고정 모기지를 자세히 들여다 보면 30년 동안
총 63만불이 넘는 불입을 했지만 이자로 낸 33만불에 대한 30년 동안의 이자 소득은 단 1불도 없으며 원금으로 지불된
30만불 조차도 30년후의 화폐가치로 따져보면 현재의 몇 만불 값어치에 불과합니다.
모기지 페이먼트는 할 수만 있다면 적게 내고 다른 곳에 활용하는 방법을 좀 더 생각해 보는 것 역시 현명한 일입니다.
빚에 대한 이자라도 갚아야 한다는 생각은 한두가지만 생각하는 고정관념일 수도 있습니다. 재정이 어려우면 네겜을
내더라도 절감하여 위기상황을 혜쳐 나가는 것이 지혜로운 재정관리입니다.
고정과 변동의 갈림길 앞에서서 (6) - 변동의 유형
첫번째, 일반 변동 : 1,3,6,12 개월 단위의 차등화된 조정기간 단위로 페이먼트가 언제나 변하는 것으로 일반적인 변동입니다.
이자율이 바뀌어지는 것에 따라 페이먼트도 바뀌는 것으로 인덱스의 등락에 따라 페이먼트가 변동하므로 금리 리스크가
항상 존재합니다. 단기, 또는 장기적으로 유리한 인덱스를 잘 선택해야 됩니다. 연간 상한선 (Annual Cap) 과 평생
상한선( Lifetime Cap) 의 변동폭 제한 장치가 되어있습니다.
두번째, 단기 고정형 변동 : 처음 몇년동안은 고정이며 그 이후 변동으로 바뀌는 것으로 초기 고정기간은 1,2,3,5,7,10년이
있습니다. 예를 들자면 5/1 변동이란 첫 5년은 고정금리가 적용되며 이후에는 1년마다 변동금리가 적용됩니다.
이것을 고정과 변동이 혼합되었다하여 캄보(Combo) 또는 하이브리드(Hybrid ) 변동이라 합니다.
또한 서브프라임 ( Sub-Prime) 처럼 이자율이 높은 융자에도 2/28 또는 3/27 이라는 단기 고정형 변동이 많이
이용되는데 2/28이란 2년간 고정이고 그 다음 28년간은 변동이라는 뜻입니다. 단기 고정형 변동이 인기를 끄는
이유는 금리는 낮으면서도 일정기간 고정이라는 심리적인 안정감을 주는 것으로 정해진 기간내에 상환 또는
이사 계획이 분명히 세워진 분들에게는 좋을 것입니다.
세번째, 최저시작율 변동 : 월 불입금이 아주 낮은 변동을 말하며 현재 시중에 나와 있는 최저 시작율에는 1.25%,
1.5%, 1.95%, 2.45%, 2.95%, 3.4 % 등이 있습니다 여기에서 중요한 것은 시작율을 실제 적용되는 이자율로
종종 오해하시는 분들이 계시는데 시작율이란 실제적용 이자율과는 전혀 별개로써, 낮은 불입금의 편의를 주기
위해서 은행이 제공하는 계산상의 이율일 뿐입니다.
실제 이자율은 Fully Indexed Rate 라고도 하는데 인덱스에 따라 매달 변하며 현재 4-5 % 선입니다.
실제 이자율은 Fully Indexed Rate 라고도 하는데 인덱스에 따라 매달 변하며 현재 4-5 % 선입니다.
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