타이틀 보험 > 모게지줄이기

미국에서 부동산을 거래하다 보면 타이틀 (Title)이라는 생소한 단어를 접하는데, 타이틀이란 소유권 등기 내역을 나타내는 서류이며 한국에서의 등기부 등본과 같다고 보면 된다.

부동산 매매과정이 셀러에서 바이어로의 소유권 이전이라는 측면에서 볼때 소유권 등기 서류인 타이틀 (Title)은 가장 중요한 문서가 아닐수 없다.

융자 신청이 어느정도 진행되어 조건부 승인이 나오면 변호사 또는 클로징 에이젼트는 거래하는 타이틀 회사에 타이틀 의뢰를 하는데 그 첫 단계가 타이틀 서치 (Title Search) 이다.

타이틀 서치란 등기 내용 열람 조사로서, 셀러 서치 (Seller Search), 바이어 서치 (Buyer Search), 프라퍼티 서치 (Property Search) 의 세 종류로 나뉜다.

프라퍼티 서치는 해당 부동산에 대한 제 3자의 클레임, 담보물, 지역권 (Easement), 등기 안된 담보와 지역권, 광물 채취권 및 수로권 등 부동산에 대한 모든 저촉사항을 조사한다. 셀러와 바이어 서치는 서류 위조 여부, 법적인 능력, 과거 행적, 재산권 행사 내용, 범법 기록 등 한국의 신원 조회 같은 매매 당사자에 대한 조사이다. 한인들은 이과정에서 전혀 모르는 동명이인의 소송 기록이 떠올라 엉뚱하게 피해를 보는 경우도 많다.

타이틀 리포트는 여러장으로 복잡하게 되어있고 재산권과 법적인 내용들이 들어있으므로 일반인들은 봐도 어떤 내용인지 잘 모를때가 많다. 해당 부동산의 소유권 변천 과정, 셀러와 바이어의 등기 재산 내역, 세금 체납, 소송 사건등 세세한 과거 기록들이 다 나타나는데, 융자 은행은 특별히 스케쥴 B페이지를 주의해서 본다. 왜냐하면 이 스케쥴 B는 타이틀 보험이 카바되지 않는 내역이 나열되어 있기 때문이다.

스케줄 B에 실리는 내용에는 부동산세 체납 여부와 금액, 옆집 경계나 수로, 타운 등에 양도한 토지인 지역권 (Easement)에 대한 내용들이 들어간다. 어떤 경우에는 셀러가 이전 주인에게 빌린 부채 기록이 그냥 남아 있기도 하고, 수십년 전 시에서 도로 확장용으로 땅을 조금 떼간 기록이 나오기도 한다.

전혀 모르는 제 삼자가 근저당 설정 (담보권 행사)한 기록이 발견되기도 한다. 대부분 변호사 또는 타이틀 회사에서 관련 자료를 수집해서 잘못 기재된 것을 정정하지만 어떤 경우에는 심각한 문제로 발전할 수도 있다.

타이틀 서치가 끝나면 타이틀 회사는 이를 토대로 특이 사항을 포함한 조사 결과를 예비 타이틀 리포트 (Preliminary Title Report)라는 서식으로 은행에 제출하고 은행은 이를 면밀히 검토하여 담보권 행사에 문제가 없다고 판단시 최종 클로징 승인을 한다. 클로징과 동시에 타이틀 회사는 기존 타이틀 서류의 완벽함을 보장하는 워런티인 타이틀 보험 (Title Insurance) 증서를 렌더에게 발급한다.

타이틀 보험은 제3자의 클레임이 있거나 재산권의 하자 사항이 발견되었을 경우 보험 회사가 소송 비용을 포함해 가입 액수까지를 물어주는 보험인데 하자사항이 시정되지 않을경우 타이틀보험이 발부되지 않으므로 클로징을 할수 없다.

타이틀 보험료는 융자액에 따라 주 정부의 공정 가격이 정해져 있는데 뉴져지에서 30만달러를 융자 할 때 집 구매 경우는 1천 325달러, 재 융자 경우는 700 달러이며, 뉴욕은 조금 더 비싸다.