주택 소유의 세법적 측면 > 세금줄이기

가정 생활 중 가장 큰 경제적 의사 결정은 주택구입이다.  주택을 소유한다는 것은, 마이 홈을 갖는다는 만족감 이외에 여러 가지 경제적 장단점을 갖게된다.  미국에 살면서 주택 소유로 갖게되는 세제상의 혜택을 비롯한 세법적 측면을 살펴보면 다음과 같다.

(1) 홈 모기지 이자(Home Mortgage Interest)

  주택을 구입하거나 건축할 때 주택을 담보로 하는 융자를 홈 모기지 론(Home Mortgage Loan) 이라고 하고, 홈 모기지 이자는 소득세법상 세금공제된다.

  모기지 이자가 세금공제되는 주택은 두 채까지의 자택이다.  두 번째 자택은 휴가용 주택이나 별장 같은 것을 포함한다.  두 채까지의 자택을 사거나 건축하거나 증축하기 위해서 집을 담보로 얻는 융자에 대한 이자는 공제의 상한선이 있는데, 집 두 채의 모기지 융자액 1,000,000달러까지의 이자 비용이 세금공제된다.  이를 초과하는 융자에 대한 이자는 세금공제가 안되는 개인의 소비자 융자(Consumer Loan)의 이자 취급을 받는다.

  홈 모기지 이자가 세금공제되는 두 채까지의 자택은 일반 주택 이외에 콘도(Condo), 코압(Co-op), 하우스 보트(House Boat), 모빌 하우스(Mobile House)와 침대, 취사 시설 및 화장실의 세가지 시설을 갖춘 하우스 트레일러(House Trailer) 등을 포함한다.

  주택 모기지란 등기소에 근저당(Mortgage)이 설정된 융자를 말하는데, 그 이자가 세금공제되려면 모기지가 설정되어야 한다.  따라서 친척한테 돈을 빌려서 집을 사고 이자를 지불하면서 세금공제를 받으려면, 그 친척이 모기지를 가지고 있다는 사실을 등기소에 등재하여야 한다.

(2) 홈 에쿼티 론(Home Equity Loan)에 대한 이자

  주택을 사거나 건축.층축한 후 본인이 거주하고 있다가, 그 주택을 담보로 추가로 얻는 모기지 융자는, 누적된 집 가치에 대한 모기지라고 해서 홈 에쿼티 론 (Home Equity Loan)이라 칭하고, 홈 에쿼티 론에 대한 이자는 100,000달러까지 세금공제된다.

  1,000,000달러의 홈 모기지 론과 100,000달러의 홈 에쿼티 론은 부부 합동 보고시의 상한선이고, 부부 개별 보고시에는 그 금액이 각각 500,00달러와 50,000달러로 줄어든다.  홈 에쿼티 론 이자의 공제상한선(주택 시장가격에서 주택 모기지 융자액을 공제한 금액)이나 100,000달러를 초과하는 융자액을 비즈니스나 투자용으로 쓸 때는, 그 초과분의 이자를 비즈니스 비용이나 투자비용으로 공제할 수 있다.  그 이외에는 세금공제가 안되는 개인 소비자 융자의 이자 취급을 받는다. 

  [예 1] 주택 시가가 800,000달러이고 모기지 잔액이 500,000달러인 E씨가 홈 에쿼티 론으로 150,000달러를 얻었다.  이 금액은 주택 시가와 모기지 잔액의 차이(300,000달러) 이하이지만, 그 이자가 100% 다 세금공제되는 것은 아니다.  즉 E씨가 그 이자를 세금공제할 수 있는 홈 에쿼티 론은 100,000달러이고, 50,000달러는 개인의 소비자 융자(Consumer Loan)가 된다.  홈 모기지 융자 이외의 부채(예, 크레딧 카드 잔고)가 있을 때, 홈 에쿼티 론을 얻어서 이를 갚으면 세제상 유리하다.  이 세제 혜택은 주택을 소유하지 않은 납세자에겐 없는 혜택이다.

(3) 주택 증축 융자(Home Improvement Loans)에 대한 이자

  주택의 증.개축은 주택수리와 다르다.  증.개축(Improvement)은 주택의 시가를 높이거나 수명을 연장시키는 건축작업을 말한다.  주택 증.개축을 위해서 얻은 융자에 대한 이자도 세금공제된다.

  [예 2] I씨는 현재 주택 모기지론이 100,000달러 남았다.  침실 하나를 더 만들기 위해서 주택 담보로 50,000달러를 새로 빚졌다면, 주택 전체의 모기지 융자는 150,000달러가 되고, 여기에 대한 이자 전체가 세금공제된다.

(4) 주택 모기지 재융자(Refinanced Loans)에 대한 이자

  자택 두 채까지의 모기지 론을 갚으면서 새로 모기지 론을 얻으면, 이를 모기지 재융자라고 하고, 재융자는 원래의 주택 구입 모기지 융자와 같이 취급되어 그 이자가 세금공제된다.

  재융자 금액이 원래의 모기지 잔고보다 많으면 그 차액을 홈 에쿼티 론으로 취급하여, 100,000달러까지의 융자에 대한 이자가 세금공제된다.

  만약 재융자를 해서 그 차액을 투자나 비즈니스에 사용하면, 그 투자 수익이나 비즈니스 이익에서 세금공제할 수 있다.

  [예 3] R씨는 1998년에 500,000달러짜리 집을 사면서 100,000달러를 지불하고 400,000달러의 모기지 론을 얻었다.  2008년 그 집의 시가는 800,000달러가 되었고, 모기지 론 잔고는 320,000달러가 되었다.

  R씨는 낮은 이자율의 혜택을 보기 위해서 모기지 재융자를 얻었는데, 390,000달러의 론으로 320,000달러의 기존 모기지 론을 갚고, 차액 70,000달러를 가지고 새로 데크(Deck)를 만드는데 30,000달러를 쓰고, 잔액 40,000달러로 새 차를 하나 샀다.

  기존 모기지 론을 갚는데 쓴 320,000달러는 주택 구입 모기지와 같고, 30,000달러는 주택 증축비이므로, 합계 350,000달러는 홈 모기지 론이 되어 그 이자가 세금공제 된다.

  차 값으로 쓴 40,000달러는 소비자 론처럼 보이나, 그 금액이 100,000달러 이하이므로 홈 에쿼티 론의 취급을 받아 그 이자가 다 세금공제된다.

(5) 포인트(Points)

  모기지 융자기관(은행, 모기지 회사 등)에서 모기지 론을 수속하는 수수료로 융자액의 몇 퍼센트에 해당하는 금액을 모기지 고객에게 부과하는데, 이를 포인트(Points)라고 한다.  이는 선불이자에 해당하는 것으로, 융자기간에 걸쳐 매년 일정액씩 세금공제 할 수 있다.

  단지 납세자가 입주할 주택을 구입할 때 내는 포인트는, 이를 지불한 해에 전액 세금공제 할 수 있다.

  재융자(Refinancing)시에 지불하는 포인트나 홈 에쿼티 론에 지급하는 포인트는 첫 해에 다 세금공제 할 수 없고, 융자기간에 걸쳐 매년 일정액씩 공제한다.  그리고 융자액을 몇 년 후에 다 갚게 될 때는, 그 때 남은 포인트를 한꺼번에 다 공제 할 수 있다.

  포인트는 일반 모기지 융자와 함께 Form 1098이라는 양식에 의해서 국세청에 보고되고, 납세자도 이 양식을 발부받아 개인소득세 보고에 사용한다.

(6) 주택의 재산세

  주택을 소유하면 부동산세를 내게된다.  주와 지방마다 부동산세의 종류와 명칭이 다른데, Property Tax, County Tax, General Tax, School Tax 등으로 불리운다.  주정부, 시정부 및 외국정부에 지불하는 주택의 재산세는 1월1일부터 12월 31일까지 납부한 액수를 당해 연도에 세금공제 할 수 있다.

  홈 모기지 융자를 얻게되면, 대부분의 은행이나 모기지 회사에서 매월 일정액을 받아서 에스크로 계좌(Escrow Account)에 넣어 두었다가, 1년에 두 번 내지 네 번에 걸쳐 재산세를 납부케 된다.      
금융기관에서는 연간 지불한 재산세액을 모기지 이자액과 함께 Form 1098 이란 양식에 기재해서 국세청에 보고하고, 주택 소유주한테도 Form 1098 한 부를 우송해준다.

  홈 모기지를 완불한 주택 소유주는 세무당국에 재산세를 직접 납부하므로, 자신이 연간 납부한 총액을 세금공제한다.

(7) 주택 판매 시의 양도소득

  개인이 살고있는 집(세법에선 이를 Primary Residence라고 함)을 팔았을 때는, 세제상 혜택을 받는다.  즉 과거 5년 중에서 최소 2년 이상을 자택에서 살다가 이를 팔게되면, 양도소득액 중 개인 납세자는 25만 달러, 부부 합동 보고시는 50만 달러까지 면세이다.  부부의 경우, 소유권은 부부 중 한 사람만 가지고 있어도, 부부가 지난 5년 중 2년 이상을 그 집에서 살았으면 주택 판매후 양도소득 중에서 50만 달러가 면세이다.

  이 혜택은 평생에 여러 번 즉 이론적으로는 2년에 한 번씩 계속 볼 수 있고, 집을 팔고 나서 다른 집을 사지 않아도 된다.  자택이 아닌 시골 별장이나 시내의 콘도 등 두 번째 집에는 이 혜택이 없다.  두가구 주택 중 반은 본인이 살고 나머지 반을 임대해 주면, 본인의 자택 부분 즉 절반에만 이 혜택이 있고, 임대 주택 부분에는 이 면세 혜택이 없다.