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주택매각시 양도소득세

최근 부동산 시장: Buyer’s Market
서브 프라임 모기지 사태등으로 부동산 경기가 상당히 침체되어 있다.  하지만, 집을 사고자 하는 사람이 주도권을 쥐고 있는 전형적인 Buyer’s Market이고, 전반적인 모기지 이자율도 매우 낮은 상황이다 보니, 본인 취향에 맞는 주택을 좋은가격에 구입하려는 사람들이 많이 늘고 있다.  실제로 주택구입을 하겠다고 마음은 먹었지만, 구체적인 구입시기를 놓고 금년이 좋은지 내년까지 기다려야 할지를 고민하는 사람들이 많은 것 같다.
현재 주택을 소유하고 있어도, 자녀들을 생각해 보다 좋은 학군이나 좀더 큰집으로 옮길생각을 하는 사람들도 많다.  이경우 현재 살고 있는 집을 팔건지 아니면 팔지않고 렌트를 줄건지도 고민거리중 하나다. 

주택 양도소득세 면제해택
자기가 사는 집을 팔 경우 싱글은 25만달러, 부부인 경우는 50만달러까지 주택 매각이익에 대한 양도소득세 (Capital Gain Tax)를 면제 받을 수 있다.  그러기 위해서는, 주택매각 이전 5년기간 동안 2년이상 그 주택을 소유하고 또한 거주했어야 한다.  이 2년의 소유 및 거주 조건은 서로 일치하지 않아도 되고, 계속 이어지지 않아도 된다.  예를들어,  2003년에 주택을 구입해서 2008년 매각하고자 하는 경우 주택소유는 2004년과 2006년에, 거주는 2003년과 2007년에 한 경우도 2년 (24개월)의 소유 및 거주 조건이 충족되면 양도소득세 면제해택을 받을 수 있다. 

주택 리모델링
매각이익을 계산할 때 고려해야 할 사항중 하나가 주택 리모델링을 한 경우이다. 주택의 가치를 높이는 리모델링을 한 경우 이에 소요된 공사비는 주택원가에 가산되어 매각이익을 줄일 수 있다. 이에 대한 대표적인 예들은 다음과 같다. 
증축공사: 침실, 화장실, 덱 (Deck), 차고, 베란다, 파티오 (Patio) 야외공사: 조경, 드라이브웨이, 워크웨이, 담장, 스프링클러, 수영장 냉난방시설: 난방시설, 중앙냉난방, 화로, 중앙 가습기, 여과시스템 배관시설: 정화조, 온수기, 연수기 실내개조: 실내에 부착된 가전기구, 부엌 리모델링, 바닥공사 (마루, 카펫) 기타공사: 스톰 윈도우/도어, 새 지붕, 보안시스템, 단열시설 
하지만, 주택 내부/외부 페인팅, 거터 (Gutter) 및 바닥 수리, 누수 점검, 깨진 유리창 교체 등의 정기적인 보수 및 관리 (Repair and Maintenance)에 소요된 비용은 주택원가에 가산되지 않는다. 

주택 매각손실은 공제할 수 없음
반면, 최근 집값이 하락하여 거주하고 있던 집을 팔아보니 손실을 본 경우도 있을 수 있다. 이 경우 발생한 손실이 다른 소득을 상쇄시켜 나중에 세금을 적게 내도 될거라고 생각하는 경우가 있는데 그렇지 않다. 주택 매각에 따른 손실은 공제되지 않는다. 

렌탈/비즈니스용 주택
앞서 설명된 양도소득세 면제해택이나 매각손실에 관한 사항은 본인의 거주 주택 (Main Home) 에만 해당되는 내용이다.  주택을 구입하여 다른 세입자에게 렌트를 주었다는지 비즈니스 용도로 사용하는 경우는 해당되지 않는다.  

기사제공-이철웅 Chuck C. Lee, CPA