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결혼한 자녀의 주택구입



최근 부동산 값이 폭등하여 젊은 세대가 자기 집을 소유하기가 점점 어려워지고 있습니다.  과거 모기기 이자율이 15%를 상회하였던 때와 비교하면 그래도 아직은 이자율이 낮은 수준입니다. 이러한 부동산가격 폭등 장세에서, 다음과 같이 부모가 결혼한 자녀의 주택구입을 돕기 위한 몇가지 방법을 소개해 드리니 매입하려는 주택가격 수준, 보조가능 금액규모 및 자녀의 소득수준을 고려하여 지원방법을  결정하시기 바랍니다.
첫째, 자녀에게 면세범위(annual exclusion) 내 증여(gift)의 방법으로 Downpayment 금액를 지원해 줄 수 있습니다. 즉, 부모가 자녀 일인당 각각 년간 11,000불씩 총 22,000불을 면세증여 할 수 있습니다. 특히 결혼한 자녀의 경우, 자녀 배우자에게도 같은 방법으로 증여가 가능하므로, 년간 총 44,000불을 증여세 문제없이 지원할 수 있습니다. 만일 내년 초에 집을 구입할 계획이면, 올해 년말에 44,000불, 내년 초 구입 전에  44,000불을 증여하면 총 88,000불을 짧은 기간내에 세금문제 없이 보조할 수 있습니다.
둘째, 부모님 명의로 아파트를 구입하여 자녀에게 'Option to buy' 조건으로 임대를 주는 방법이 있겠습니다. 단, 부모자식 간이라도 계약서상 Rent 비용 및 향후 Option 행사에 따른 매매가격은 적정수준이어야 합니다. 그리고, 부모님은 매월 자녀로 부터 받은 Rent수입 및 관련비용 (모게지이자, 재산세, 감가상각비, 관리비 등)을 소득세 신고시 임대사업 손익으로 보고하시면 됩니다.
셋째, 아직 부모님 형편이 여의치 않을 경우, Downpayment 지원액을 자녀에게 신용대여하고, 자녀가 본인명의로 아파트를 구입하는 방법이 있습니다. 단, 차용증서를 작성하여 대여금액 및 적정이자율을 명기하여야 하는데, 대여금액이 10,000불 이하이면 이자를 지불하지 않아도 됩니다. 향후에 부모님의 경제사정이 호전되면 대여액을 면세증여 형태로 탕감하시면 됩니다.
네째, 부모님과 자녀가 Downpayment를 일정비율로 분담하여 공동명의로 아파트를 구입한 후 자녀가 거주하는 방법이 있겠습니다. 이 경우, 모게지 지불금 및 재산세 등을 지분비율로 각각 부담하고, 구입 아파트에 거주하는 자녀는 부모님 지분율에 상당하는 적정 Rent 비를 부모님께 지불하면 됩니다. 따라서, 부모님은 임대수입과 비용분담액을 소득세 신고시 임대손익으로 보고하고, 자녀는 본인부담 비용을 항목별 공제(itemized deduction)로 하여 소득세신고를 하면 됩니다.
각자의 재정상황에 따라 여러가지 경우가 있으므로, 상기한 방법 중 본인형편에 맞는 방법으로 결정하시기 바랍니다.

기사제공 : 박강배 공인회계사