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렌트 계약시 계약에 필요한 몇 가지 주의 사항



요즘처럼 부동산 매매시장이 얼어붙게 된다면 리스계약이 많아지게 된다. 이런 이유로는 더욱 더 주택가격이 떨어지길 기대하는 심리가 형성되어 렌트시장으로 몰려들기 때문이다. 그래서 부동산 매매가는 떨어져도 렌트가격은 올라가게 된다. 많은 주택소유주(Landlord)는 렌트를 통해 주택 가격이 회복되길 기대하고 세입자(Tenant)는 주택 가격의 저점을 노려보기 때문에 활황이 예상된다. 위의 렌트계약을 맺을 때 잘못 알고 있는 상식과 계약에 필요한 몇가지 주의사항을 알아보고자 한다. 
 
첫째, 문서로 이뤄진 리스계약이 아니면 리스계약이 아니다라고 생각한다. 위 사항은 모든 리스계약에 적용되는 것이 아니다. 1년이상의 리스계약인 경우는 반드시 문서계약인 경우에만 효력이 발생하고, 1년 미만인 경우에는 구술/말로 약속한 리스계약 역시 효력이 있는 하나의 리스계약이다. 즉, 9개월, 6개월, 또는 Month to Month 리스계약은 구술로 된 리스계약도 법적인 효력을 갖는다.
 
둘째, 모든 계약금은 돌려주어야만 한다고 생각한다. 모든 리스계약은 절차와 적합한 구성요소를 내포한다면 계약당사자의 의사가 항상 우선한다. 즉, 집주인과 세입자간에 리스계약을 통해 합의한다면 계약금이 리스계약의 지원금 성격을 나타내면서 집주인이 갖게 되는 리스계약을 맺을 수 있다. 그러나 일반적인 리스계약에서 상식적으로 계약금은 돌려주게 되어있다. 그러므로 돌려줄지 돌려주지 않을지 리스계약서에서 언급이 없다면 당연히 돌려주게 된다.

셋째, 계약금은 리스가 끝나는 경우 돌려주기만 하면 된다고 생각한다.  위 사항은 법률적으로 잘잘못을 구분할 수 없다. 즉, 돌려주기만 한다면 그 자체로 잘못되지는 않는다. 그러나 법률적으로 계약금은 집주인의 돈이 아니라 혹시 발생할 수 있는 문제를 대비하는 세입자의 돈이다. 그래서 법적으로는 이자가 발생하는 구좌에 입금하는 것을 원칙으로 한다.
뉴저지 관련법에서는 다음과 같이 규정한다. “이자가 발생하는 구좌에 계약금을 입금하지 않은 경우에는 계약이 끝나자마자 문제유무에 관계없이 무조건 반환해야 할 의무가 있다.” 즉, 빌려준 집의 파손 및 손상에 대해 일정액을 감하여 지급해서는 안되고 반드시 전액 반환해야 한다. 그리고 파손부분에 법적인 책임을 요청할 수 있다. 그러나 위 경우 조그만 파손을 위해 법적인 호소를 한다는 것이 쉬운일 아니므로 결국은 파손책임을 세입자에게 묻지 못하고 집주인 스스로 책임져야 한다.

감사합니다.
You Me Son Legal Assistant SHIM & GHIM, LLC