시설 권리금과 사례
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작성자 뽕킴 댓글 0건 조회 1,847회 작성일 10-06-09 11:27
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| (이경태의 간결한 상권매뉴얼) 시설 권리금과 사례 |
| 시설 권리금을 산정해야 하는데 이것이 일반적인 말처럼 몇 년된 시설인가에 따라 감가상각으로 끝낼 수 있을까의 의문이 든다. 정답은 절대 아니다라는 뜻이다. 1년을 입이도 10년 된듯한, 10년을 입어도 1년 된듯한 옷의 카피가 있다. 1년밖에 안 지났는데 3년이 넘은 듯한 식당이 있고, 3년이 지났는데 1년도 안된 것처럼 깔끔한 식당이 있다. 관리를 잘하고 못하고의 차이도 있을 수 있지만 역으로 얼마나 손님이 없었으면 3년이 지났는데 이처럼 탁자가 멀쩡할까 의심할 수도 있는 일이다. 또 얼마나 많은 손님이 지나갔으면 이 정도로 다쳤을까 즐거운 상상도 할 수 있는 일이다. 시설권리금을 평가하는 기준 하나. 바로 동종 업종이냐 아니냐의 판단이다. 김밥집을 인수해서 고기집으로 변경할 때 김밥의 시설을 얼마나 사용할 것인가? 장년층이 이용하는 칼국수 전문점을 인수해 20대를 겨냥한 돈가스 전문점으로 바꾼다고 할 때 과연 무엇을 쓸 수 있을까? 이런 식의 평가가 우선되어야 한다. 같은 식당이라도 목표 고객이 틀리고, 메뉴의 차이가 크다면 건질 수 있는 것은 주방 기물과 에어컨 정도 뿐이다. 시설 권리금을 평가하는 기준 둘. 내가 신규로 시설을 할 때 들어가는 돈보다는 상대적으로 적게 들어가야 한다는 점이다. 신규로 3천이 들어갈 규모의 식당을 그보다 많은 돈을 주고 인수한다면 그 안에는 굳이 지불하지 않아도 좋을 영업권리금과 바닥권리금을 다 준 꼴이 된다. 그만한 가치가 있는지 정확한 판단을 내릴 수 없다면 일단은 쉽게 결정하지 않는 것이 좋다. 시설 권리금을 평가하는 기준 셋. 나중에 매각할 때를 염두에 두어 현재 지불하는 금액을 후에도 받을 수 있을 것인가의 판단이다. 이미 1~2년 된 시설을 인수하여 내가 2~3년 운영한다면 시설비의 가치는 거의 제로 상태가 된다. 또 아무리 완벽한 시설이라고 해도 인수와 동시에 개보수를 위한 투자는 얼마가 되었든지 간에 들기 마련이다. 이런 투자액을 감안하여 현재 지불한 금액을 더해서 2, 3년 뒤 받을 수 있을 것인가 체크해야 한다. 이런 세가지의 평가 기준을 염두에 둔다면 시설 권리금을 따져보는 일은 창업에 있어 대단한 걸림돌은 아니다. ◇ 사례1 사례를 들어보자. 화곡본동 시장 앞에 횡단보도 건너편의 판매업종(15평)이 매물로 나왔다. 보증금 2천에 월 130만원이다. 그런데 권리금은 9천이다. 식당을 하고자 하는데 적정한 권리금일까? 일단 업종이 틀려 시설 권리금은 따져볼 것이 못된다. 거기에 목표하는 고객도 틀리기 때문에 단골을 넘겨주는 영업권리금도 아무런 의미가 없다. 오직 바닥 권리금 조로 이야기하는 내용이다. 그런데 해당 가게의 위치는 통행량도 적고 있다 한들 집으로 가기 위한 목적을 가진 동네 주민 뿐이다. 아주 작은 상권을 가지고 있다는 뜻이다. 필자가 생각하는 적정한 바닥 권리금은 2천만원 정도다. 횡단보도가 있고, 정류장이 근거리에 있고, 건너편이 재래 시장이라는 이유 때문이다. 따라서 그 가게는 절대 그 조건에 매각이 불가능하다. ◇ 사례2 성대 정문에서 하교길 방향에 휴게음식점(17평)이 매물로 나왔다. 보증금 7천에 월 170만원이다. 그런데 권리금은 불과 2천만원이다. 이유가 뭘까? 자리는 상당히 우수한데 업종 선택을 잘 못하여 월세를 체납하고 있는 실정이다. 따라서 보증금을 까먹지 않으려면 현실 가능한 급매물 가격이어야 거래가 성사된다. 이것은 매물로 나오자마자 바로 계약이 되었다. 필자가 판단하는 바닥 권리금의 가치만 3~4천만원. 거기에 식당을 한다고 하더라도 휴게음식점의 깔끔한 인테리어를 일부 차용한다면 시설비도 많이 절감된다. 이런 점포는 거저 주운 것이나 다름없다. 보증금 7천이야 망하지 않는 이상 사라지는 돈이 아니다. ◇ 사례3 수유리 강북구청 사거리 횡단보도 앞의 김밥집(15평)이 매물로 나왔다. 보증금 2천에 월 120만원이다. 권리금은 1억원이다. 필자가 평가한 바에 의하면 바닥 권리금만 그 이상 가는 상권이다. 마을버스, 일반버스 정류장이 코앞에 있고 유동량이 끊임 없이 움직이고 있다. 거기에 업종도 유사하여 크게 개보수 비용이 들지 않는다. 신규로 시설할 때 들어갈 4천만원 정도가 대폭 절감된 금액이다. 마찬가지로 이 가게 역시 권리금 9천으로 조정되어 계약되었다. 대박의 조짐이 보이는 자리라고 할 수 있다. 사가정 역에서 면목동 방향으로 들어가는 이면도로에 과일가게(8평)이 매물로 나왔다. 보증금 4천에 월 80만원이다. 그런데 권리금은 6천만원이다. 과일가게에 인테리어 한 것이 무엇이 있으랴? 여기도 마찬가지로 바닥권리금으로 제시한 금액이다. 나름대로 번성한 이면도로이고 대다수의 주민이 왕래하는 통로라고는 해도 바닥권리금 3천 이상은 곤란한 자리다. 당연히 이 점포도 매각되기는 엄청 어려울 것이다. 이렇게 권리금은 다양한 얼굴을 하고 있다. 정상 가격보다 낮은 권리금을 주고 인수하기란 결코 쉬운 일이 아니다. 하지만 발품을 오래 팔수록 좋은 점포를 만날 수 있는 기회는 넓어진다는 당연한 말을 할 수 밖에 없다. 사정이 있는 점포 즉. 업종을 잘 못 선택하여 부진한 가게를 인수하는 것이 좋은 일이고, 장사는 잘 되었는데 가게 구성원의 불화로 인해 장사를 못할 상황이 되어 버린 점포를 만나는 일이 좋은 일이다. 그리고 전문가를 통해 적정한 권리금의 평가를 받는 일도 배제할 수 없다. 워낙 권리금에는 많은 거품이 들어가 있기 때문이다. |
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