밥장사 3일의 법칙
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작성자 뽕킴 댓글 0건 조회 1,291회 작성일 10-06-09 11:15
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| (이경태의 간결한 상권매뉴얼) 밥장사 3일의 법칙 |
| 상권을 보고 점포를 결정하는 개인적 경험을 솔직하게 공개하였다. 나름대로 이유나 근거가 될 만한 이야기라고 자신하지만, 조금 극단적으로 결과를 토로하자면 지금까지의 필자 이야기는 들어 볼만한 이야기 수준으로 흘려버리는 것이 여러분께 이롭다는 것이다. 대형 건물을 구입하거나 초대형 점포를 개업할 사람이 아니라면 이런 식의 토대로 결과 지어진 상권 조사는 별 의미가 없다. 상권은 시시각각으로 변하고 상가를 지을 때 상권 이론에 입각하여 건축하는 경우란 몇몇을 제외하곤 거의 없다. 빈 공간이 있어서 땅을 구입하고 구입한 땅을 놀릴 수 없으니까 최대의 면적을 확보하여 건물을 올린 것이다. 상황이 이렇다보니 이론과 실제가 다름을 알고는 있지만 그 정도의 차이가 너무 심하다. 알수록 어려워지고 그만큼 자신감을 상실하게 되는 것이 일반 창업자가 겪어야 하는 고통이다. 때론 모르는 것이 약이 될 수도 있다. 어설프게 아는 것보다는 아예 모르는 것이 득이 되는 경우를 너무 많이 봐왔다. 상권 조사와 분석에 있어 절대 잊지 말아야 할 것은 3일의 법칙뿐이다. 3일의 매출로 월세를 감당할 수 있다면 적어도 망하지는 않기 때문이다. 이는 성공이라는 목표를 위한 튼튼한 단초가 된다. 열심히 벌어서 5일치 혹은, 1주일치 매출로 월세를 지불하는 구조라면 이는 임대인을 위한 노력 봉사가 될 뿐이다. 매출액 대비 10%, 날짜로는 3일을 넘지 않는 점포를 계약하는 것이 관건이다. 그러자면 예상 매출액을 산정해야 하는데 외식업에서의 예상 매출액 산정은 그다지 어렵지 않다. 점심이 강한 메뉴(칼국수 등)라면 점심 2회전, 저녁 1회전이 가능해야 하고, 저녁이 강한 메뉴라면(삼겹살 등) 점심 1회전, 저녁 2회전이 목표다. 이는 물론 목표 회전율이다. 하루 3회전은 결코 넘기 쉬운 산이 아니기 때문이다. 테이블 단가는 객단가 * 점유율이다. 1테이블 4석의 자리에 만석으로 음식을 먹는 경우는 불가능하다. 주택가 상권이라면 2명에서 2.5명이 한 테이블을 차지할 것이고, 오피스나 대학가처럼 무리지어 다니는 상권이라면 3명 이상이 될 것이다. 이렇게 예측한 점유율을 객단가와 곱해주면 테이블 단가가 산출되고 여기에 회전율을 곱하면 일 매출액이 계산되는 것이다. 물론 이런 방법도 뚜껑을 열기 전까지는 그 누구도 확답을 할 수 없는 것이므로 가급적 예상 매출액은 낮게 잡는 것이 좋다. 객단가는 최대한 낮게 그리고 테이블 점유율도 2.5명 이하로 잡아본다. 거기에 하루 회전율은 2회전 정도만 잡아본다면 그 수치는 허수가 아닌 정수가 될 수 있다. 이런 토대를 월세에 대입하여 3일 영업으로 지불할 수 있는 자신감이 든다면 급박한 임차 계약도 큰 흉이 되지 않을 것이다. 일반적으로 개인 창업자는 한 개의 점포만을 유지하는 것이 목적이다. 때문에 상권의 깊이나 논리적 승부에 집착하는 우를 버리고, 내가 먹고 살 수 있는 여건이 100m 골목 안에서 가능한 가에 대한 판가름을 취해야 한다. 10평, 20평 가게를 위한 상권 분석은 당신의 직감이 그 어떤 것보다 우위에 설 수 있다는 무지한 조언이 숙제의 실마리가 될 수도 있다. 다음부터는 점포 계약, 상가 임대차 보호 사례 등에 대한 실천적 상황에 대한 기술을 준비할까 한다. |
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