Securitized Mortgage로 인한 파산법 > 법률

최근 mortgage loan에 대한 default 사례가 늘어남에 따라 bankruptcy를 통해 이에 대한 의무를 면제받고 집을 surrender하는 case가 늘고 있습니다. 지난 칼럼 ‘automatic stay’에서 이미 말씀 드린 것처럼 일단 bankruptcy case가 file되면 그 동안 수 개월 이상 mortgage payment를 안 낸 상태더라도, 또한 이미 foreclosure 절차가 진행 중이더라도 파산법이 정하는 automatic stay 원칙에 의해 모든 절차가 중단되며, mortgage company는 motion for relief from stay(이하 “motion”)를 통해 파산법원으로부터 automatic stay를 lift한다는 order를 받아야만 foreclosure 절차를 다시 재개할 수 있습니다.

그런데, 요즘 들어 mortgage company들이 이런 motion에 대하여 법원으로부터 order를 받지 못하고 결과적으로 homeowner들을 상대로 bankruptcy 기간 내내 (Chapter 13인 경우 3년에서 5년 동안) foreclose를 하지 못하는 사례가 종종 있습니다. 그 이유인즉 매우 기교적인 방법으로 securitized된 mortgage에 대한 chain of title 을 법원에서 입증하지 못하여(즉, 자신이 현재 최종적으로 적법하고 유효한 권리자임을 증명하지 못하여) motion이 deny되고 있는 것입니다.
이를 이해하기 위해 securitized mortgage (한국에서는 보통 ‘주택저당 증권’이라고 합니다)의 배경에 대해 간략히 알아보겠습니다. 불과 10년 전 까지만 해도 대부분의 mortgage loan은 single-portfolio loan이었고, Federal Housing Administration에서 지원하는 fixed interest loan이었습니다. 그런데, 2003년 이후부터 mortgage-backed securities(여러 개의 모기지 채권을 모아서 이를 담보로 채권을 발행하여 유동화한 것)에 대한 투자자들의 demand가 급증하면서(주택시장 활성화로 안정적인 투자라고 생각되었기 때문임) 매우 기교적인 mortgage securities들이 생겨나고, 이때부터 많은 mortgage financing이 securitized mortgage로 이루어지게 되었습니다.

Securitization 과정은 복잡하고 기교적으로 이루어지는데 (originator 즉 escrow closing에서 borrower한테 fund를 제공한 lender는 sponsor한테 mortgage loan을 팔고, sponsor는 여러 mortgage loan을 모아 그 pool을 securitize한 후 depositor한테 다시 팔고, depositor는 다시 securitization trust한테 loan을 팔며, trustee는 마지막 securitization transaction의 certificate holder를 대신해 loan의 owner가 됨) 이 과정에서 여러 번의 sale이 발생하며, 아울러 title transfer에 대한 다양한 법적 문제들도 함께 발생하곤 합니다. 예를 들어, 이미 trust의 closing date이 지난 후에 assignment 계약서가 체결되거나, 계약 당사자들이 위임을 받았다고 주장하는 originator가 이미 해산된 회사인 경우도 있으며, 또한 original note를 endorsement 등을 통해 transfer해야만 하는데, original note가 없어져서 찾지 못하는 경우도 있습니다.

파산법원을 포함한 연방법원에서 소송을 제기하려면 제소하는 사람이 real-party in interest여야 하는 standing requirement가 있습니다. 파산법원에서 motion의 real-party in interest가 되려면 servicer 또는 agent가 반드시 holder of note 즉 original note를 가지고 있어야 하는데 최근 사례들을 보면 original note를 법원에 제출하지 못하거나, 심지어 자신의 principal, 즉 securitized trust의 trustee가 어떤 회사인지조차 모르는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 motion 자체가 defective한 것으로 간주되어 파산법원의 order를 받을 수 없게 되고 bankruptcy case가 진행되는 동안에는 homeowner를 상대로 foreclosure를 할 수 없게 됩니다.

주로 homeowner를 대변하는 파산 변호사들 사이에서는 앞으로 이런 chain of title 문제가 어떤 방향으로 전개될지 또 어떻게 homeowner들한테 유리하게 사용될 수 있을지 관심이 모아지고 있습니다.