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Deed의 법적 효력



Deed의 법률적 의미는 부동산의 소유권을 명시한 문서를 말한다.  위 문서는 주택매매거래를 하는 데 있어서 반드시 판매자가 서명하고 정상적인 절차를 통하여 구매자에게 전달되어져야 한다.  주택 매매거래 시 관련한 여러가지 사항 중에서 Deed라는 문서가 정상적으로 만들어 지기 위한 조건과 기재될 정보의 관련사항 및 법적효력에 대해 간단하게 살펴보기로 한다. 
소유권문서를 구성하기 위해서는 다음과 같은 사항이 반드시 기재되어야 한다. 
(1) 소유주/판매자/매도인의 정확한 성명 및 주소
(2) 구매자/매수인의 정확한 성명 및 주소
(3) 부동산의 정확한 실체
(4) 판매가격
(5) 소유권 이전 날짜
(6) 소유주 또는 판매자의 서명
(7) 증인의 서명
(8) 공증

위와 같은 사항중에서 중요한 점은 판매자와 구매자의 정확한 성명이 받드시 기재되어야 한다.  자칫 알파벳이 일반적으로 사용하고 있는 성명과 다른 경우 계약서 및 여러가지 다른 문서를 사용하여 자신과 동일인물임을 입증하여야 하거나, 특수상황인 경우 불가피하게 돈을 들여서 성명정정신청을 법원에 의뢰하여야 한다. 
우선 주택매매에 있어서 기본이 되는 서류는 계약서이다.  주택매매 계약서에 나와있는 성명이 실제 성명과 다른 경우 반드시 변호사를 통하여 정정하여야 한다.  왜냐하면 각 변호사는 계약서를 바탕으로 Deed라는 소유권문서를 작성하기 때문이다.  소유권 등록을 하는데 있어서 성명자체의 미들네임 또는 간단한 알파벳 오타가 있는 경우 소유권 자체는 그렇게 큰 문제를 발생시키지 않지만 다음에 본 주택을 매매하는 경우에 있어서 여러가지 불편을 초래하고 비용을 증가시킨다.  그러므로 한번 더 확인하고 점검하는 자세가 필요하다.  마지막 순간에서라도 판매자와 구매자의 변호사가 동의를 구하여 성명을 정정할 수 있기 때문이다.
다음으로 매매대상이 되는 실체의 정확한 서술이 필요하다.  실제 Deed라는 소유권 문서내에 본 부분을 직접 타이핑하는 경우도 있고 때로는 매매계약을 위해 소유권 조사 시 사용했던 타이틀바인더/리포트의 부동산 기술부분을 발췌해서 사용하기도 한다.  여러 전문가들이 함께 하는 부동산 매매의 경우 위 부분은 전혀 문제될 것이 없다.  그러나 간혹 일반 개인분들이 서로 주소를 주고 받고 매매와 관련하여 일정한 금액을 지불한다면 문제가 된다.  즉 주소를 기입하는 것만으로는 본 부동산의 경계를 표시할 수 없고, 받드시 Survey를 통한 부동산 서술 또는 기술 부분이 존재하여야 한다. 
다음으로 서명에 관하여 볼 때 구매자의 서명은 필요없고, 판매자 즉 소유주의 서명과 이를 뒷받침하는 증인(대부분의  경우는 변호사가 서명을 함)의 서명이 필요하다.  이외에도 반드시 매매가격이 필요하고 관련한 공증이 필요하다.  위의 모든 조건들은 반드시 Deed라는 문서안에 기재되어야 하며 오타 또는 불필요한 정보가 기입된다 하더라도 문서 특유의 기능을 상실하지는 않는다.
Deed의 종류는 General Warranty Deed, Quitclaim Deed, Special Warranty Deed 등 여러가지가 각각의 사용시기와 상황에 맞게 작성된다.  그리고 만들어진 Deed는 1회만 사용한다.  즉, 대를 이어 내려오는 가보가 아니라 소유권을 이전하는데 사용하는 일정한 심볼에 불과하며 이를 등록함으로써 만인에게 공표할 뿐이다.

본 칼럼 내용은 일반적인 정보제공을 위한 것이며 전문적인 법률상담을 대신할 수 없습니다. 법무법인 심&김 (Shim & Ghim, LLC)의 정식 법률 자문을 원하시는 분들은 연락 주시길 바랍니다.