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1. 등기필증    부동산 매입당시에 등기소에서 발급받은 부동산 등기필증을 말하며 분실한 경우에는     당시 매매계약서나 계약내용을 증빙할 서류가 필요합니다.    만약 이 또한 없다면 법무사가 확인서면을 통해 등기필증을 대신하면 됩니다.    다만 등기필증이나 매매계약서등이 필요한 이유는 실거래가 신고 이전에 체결된     계약의 경우 양도소득세의 기준이 되는 매입금액의 확인을 …
작성자angeliya 작성일 15-10-30 09:25 조회 909 더보기
선착순 분양..`배보다 배꼽이 커' 올들어 월세가 천정부지로 치솟는 미국 뉴욕 맨해튼에 '100만 달러 짜리 주차장'이 등장했다. 맨해튼 남쪽 '예술인의 거리'인 소호(SoHo)에 재개발을 통해 들어서는 한 고급 아파트의 주차장으로, 평당 가격만 놓고 보면 아파트 값보다 비싸다고 미 일간 뉴욕타임스(NYT)가 10일(현지시간) 보도했다. ↑ 맨해튼 '예술인의 거리' 소호(SoHo) 모습 (EPA=연합뉴스 자료사진) 소호 크로스비가(街)에 들어서는 이 아파트에는 9개 가구를 위해 지하에 10개 주차장이 각…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:32 조회 432 더보기
미국의 건설 경기를 보여주는 지표 가운데 하나인 건설지출이 크게 늘었다. 미국 상무부는 지난 7월 민간 및 공공 건설 프로젝트에 대한 지출 규모가 9천813억 달러로 전달과 비교해 1.8% 증가했다고 2일(현지시간) 밝혔다. 2008년 12월 이후 5년7개월 만에 가장 많은 액수이고 2012년 5월 이후 2년2개월 만에 최대 폭 증가율이다. 시장 전문가들의 예상치 평균(1.0% 증가)도 크게 넘어섰다. 분야별로 건설 시장 대부분을 차지하는 민간 부문 건설지출이 1.4% 증가하면서 2008년 11월 이후 최고액을…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:31 조회 947 더보기
미국에서 가장 집값이 비싼 `톱(Top) 10' 지역에 캘리포니아주 새너제이와 샌프란시스코 광역권, 오렌지 카운티, 샌디에이고 카운티, 로스앤젤레스(LA) 카운티 등 주내 5곳이 포함된 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회(NAR)가 2분기 전국 단독주택 중간값을 조사한 결과, 캘리포니아 북부 '실리콘 밸리' 지역인 새너제이가 평균 89만9천500달러(9억2천만 원)로 1위에 올랐다고 로스앤젤레스타임스가 13일(현지시간) 보도했다. 이어 샌프란시스코 광역권이 76만9천600달러(7억9천만 원)로 2위를, 캘리포니아 남부 …
작성자장미 작성일 15-07-09 09:30 조회 996 더보기
미국의 주택가격이 오르고 노동시장이 개선되면서 은행에 압류되는 주택의 비율이 8년전 수준으로 떨어졌다. 월스트리트저널은 8일(현지시간) 미국 모기지은행연합(MBA)의 자료를 인용해 은행들이 올 2분기(4∼6월)에 압류 절차를 시작한 주택은 주택담보대출금액을 기준으로 할 때 0.4%였다고 보도했다. 이는 1분기(0.45%)보다 0.05%포인트 떨어진 것으로, 2006년 2분기(0.4%) 이후 가장 낮다. 이 비율은 글로벌 금융위기가 터지고 1년 뒤인 2009년 3분기에는 1.42%까지 올랐었다. 1개월 연체 비율…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:29 조회 852 더보기
미국 뉴욕의 옥탑방 세입자들이 비싼 임차료를 내면서도 법적 보호는 제대로 못 받고 있어 문제로 떠오르고 있다. 뉴욕타임스(NYT)는 15일(현지시간) 한때 창고였던 뉴욕 맨해튼 소호의 옥탑방에서 20년 넘게 살고 있는 세입자들의 사례를 소개하면서, 이들이 임대료를 터무니없이 올리는 집주인의 '횡포'에 노출돼 있다고 지적했다. 이들은 과거 집주인에 대해 큰 불만이 없었다. 임차료도 비싸지 않았을 뿐 아니라, 집주인이 주택을 '방치'해두다시피 했지만 자신의 집을 가꾼다는 마음가짐으로 별로 개의치 않았다. 그러나 옥…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:28 조회 801 더보기
중국인이 미국에서 주택을 계속 사들이며 외국인으로는 캐나다에 이어 두 번째 '큰 손'으로 부상한 것으로 나타났다. 9일 중국신문망(中國新聞網)에 따르면 미국부동산중개인협회는 지난해 4월부터 올해 3월까지 1년 동안 중국인이 미국에서 주택을 구입한 총액은 220억 달러로 전년 같은 기간 123억 달러에 비해 79% 증가했다고 밝혔다. 이는 같은 기간 외국인의 미국 주택 구입 총액 증가율 35%에 비해 훨씬 높은 수준이다. 이에 따라 992억 달러 규모의 외국인 주택 구입 총액에서 중국인이 차지하는 비중은 24%로 높아…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:27 조회 736 더보기
1년전에 비하면 5.2% 낮아…부동산 시장 여전히 부진 미국의 주택 거래 추이를 보여주는 지표인 잠정 주택매매 지수가 4년여 만에 최대 폭으로 상승했다. 미국 부동산중개인협회(NAR)는 지난달 매매 계약이 체결된 주택을 토대로 작성한 잠정 주택매매 지수(2001년=100)가 103.9로, 전달보다 6.1% 올랐다고 30일(현지시간) 밝혔다. 시장 전문가들의 예상치 평균(1.5%)도 훨씬 웃도는 수치로, 2010년 4월 이후 가장 큰 폭으로 상승한 것이다. 또 지난해 11월 이후 처음으로 100을 돌파했다. …
작성자장미 작성일 15-07-09 09:27 조회 418 더보기
미국의 주택 거래 추이를 보여주는 지표인 잠정 주택매매 지수가 9개월 만에 증가세로 반전했다. 주택 시장이 긴 한파와 폭설의 후유증에서 벗어나고 있음을 뒷받침하는 것이다. 미국 부동산중개인협회(NAR)는 지난달 매매 계약이 체결된 주택을 토대로 작성한 잠정 주택매매 지수(2001년=100)가 97.4로, 전달보다 3.4% 올랐다고 28일(현지시간) 밝혔다. 지난해 6월 이후 9개월 만에 처음 증가세를 보인 것이고, 2011년 5월 이후 최고 상승 폭이다. 시장 전문가들의 예측치 평균(1% 증가)도 훌쩍 뛰어넘는…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:26 조회 393 더보기
미국 주요 도시에서 임대용 고층 아파트 건설 붐이 일어나고 있다. 주요 도시의 도심에 건설 중인 15층 이상의 초고층 임대 아파트 건설 현장이 74 곳에 달하고, 내년에 착공 예정인 곳도 81곳에 이른다고 월스트리트 저널이 26일 (현지 시간) 보도했다. 이같은 아파트 건설 건수는 지난 1970년대 이후 최고 수준이라고 저널이 지적했다. 또 도심의 사무실용 빌딩을 아파트로 개조하는 사업도 활발하게 진행되고 있다. 도심 아파트 건설 붐은 특히 뉴욕, 샌프란시스코, 시카고 등 대도시 지역에서 두드러지게 나타나고 있다. 현재 진행되…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:25 조회 425 더보기
오르는 집세 탓에 미국 중산층의 주름살이 늘고 있다고 뉴욕타임스(NYT) 인터넷판이 14일(현지시간) 보도했다. 미국의 부동산중개전문 인터넷사이트 질로(Zillow)의 분석에 따르면 미국 90개 도시의 월세 중간값이 월수입 중간값의 30%를 초과했다. 월세뿐 아니라 수도, 전기와 같은 공공요금을 포함해 세입자가 집주인에게 내는 돈은 월수입의 30%를 넘지 않아야 한다는 심리적인 마지노선을 넘어선 셈이다. 뉴올리언스의 경우 집세가 월수입의 35%까지 뛰어올랐다. 지난 1985~2000년까지의 통계자료에 따르면 뉴…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:24 조회 364 더보기
미국 제2의 도시 로스앤젤레스의 `알짜 부동산'이 잇따라 중국인 투자자 손에 넘어가고 있다. 3일(현지시간) 로스앤젤레스타임스에 따르면 최근 중국 부동산 투자회사 상하이그린랜드 그룹은 로스앤젤레스 다운타운 인근 주차장 부지를 사들였다. 상하이 그린랜드 그룹은 15만3천300㎡(약 4만6천여평)의 이 부지에 호텔, 아파트, 업무용 사무실과 소매 상업 시설을 지을 계획이다. 이곳은 로스앤젤레스 다운타운에서 가장 노른자위로 꼽히는 스태플스센터와 LA 라이브에서 지척이다. 중국 부동산 회사가 로스앤젤레스 지역 알짜 부…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:23 조회 370 더보기
주택경기 주춤에 인테리어·계약금·금리 지원 등 유인책 강화 미국 주택 건설업체들이 모기지(주택담보대출) 금리 상승 등으로 주택 경기가 주춤하자 주택 판매를 위해 현금 지원 등 인센티브(유인책)를 강화하고 있다. 월스트리트저널(WSJ)은 14일(현지시간) 주택 건설업체들이 신규 주택 구입에 대한 부담을 완화하기 위해 최대 수만 달러에 이르는 인센티브를 주택 구입자들에게 제공하고 있다고 전했다. 업계는 현금으로 주택 구입에 필요한 부대 비용을 지원하고 있으며 실내장식도 무료로 업그레이드 해주고 있다. 부대 비용 인…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:22 조회 373 더보기
경기부진 틈타 수천채씩 사들여…집값 오르면 엄청난 차익 예상 미국은 2008년 서브프라임모기지 사태로 금융위기를 맞았다. '깡통 주택'이 속출하면서 주택경기가 곤두박질쳤다. 최근 미국 주택경기가 바닥을 친 뒤 조금씩 살아나고 있으나 전체적으로 보면 여전히 침체에서 벗어나지 못하는 상황이다. 모기지를 내지 못해 집을 빼앗긴 사람들은 다시 집을 사지 못하고, 젊은층은 청년실업 문제 등으로 부모로부터 독립하지 못하고 있다. 주택경기가 부진한 틈을 타 월가 일부 큰손이 주택시장에 뛰어들어 집 사재기에 나서고 있다. 깡통 …
작성자장미 작성일 15-07-09 09:21 조회 340 더보기
8월 1.7% 증가…거래가는 8년만에 최고 경신 미국의 주택거래 건수가 6년 반만에 최고치를 기록했다. 미국 부동산중개인협회(NAR)는 지난달 기존 주택거래 실적이 전달보다 1.7% 증가한 548만채(연환산 기준)로 집계됐다고 19일(현지시간) 밝혔다. 이는 시장 전문가들의 예상치 평균(525만채)을 훨씬 웃도는 수치로, 지난 2007년 2월 이후 가장 많은 것이다. 또 지난해 같은달에 비해서는 무려 13.2%나 늘어난 셈이다. 전문가들은 주택담보대출(모기지) 금리가 최근 상승세를 나타내고 있지만 고용시장 회복…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:21 조회 378 더보기
지난 2분기 미국 대부분 대도시의 단독주택 가격이 상승한 것으로 나타나 부동산 경기가 완연하게 되살아났음을 증명했다. 8일(현지시간) 미국 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 2분기 전국 163개 광역도시권 가운데 87%에 해당하는 142곳의 집값(중간값 기준)이 지난해 같은 기간에 비해 오른 것으로 조사됐다. 고용 증가와 부동산 시장 호황 등으로 주택 수요가 크게 늘고 판매가 활성화하면서 지난 6월 말 현재 시장에 나와 있는 주택 재고는 219만채로 지난해 같은 시점과 비교해 7.6% 줄었다. 지난 2분기 전국…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:20 조회 401 더보기
미국의 주택 가격이 크게 오르고 있다. 미국 20개 대도시의 주택을 대상으로 산정되는 스탠더드앤드푸어스(S&P)/케이스-쉴러 지수는 지난 5월에 전년 동기보다 12.2%나 오른 것으로 30일(현지시간) 발표됐다. 이는 2006년 3월 이후 가장 높은 상승률이다. 미국의 부동산 경기가 살아나고 있다는 의미로 풀이됐다. 5월 지수는 전달과 비교하면 2.4% 올랐다. 가장 높은 상승률을 기록한 4월의 2.6%에 견줘도 크게 손색이 없는 수준이다. 5월 이후 미국의 부동산 경기는 텍사스주 댈러스, 콜로라도주 덴…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:19 조회 364 더보기
1분기 주택가격 작년대비 11.3% 상승…재고 급감 올 들어 미국의 대부분 대도시 주택가격이 상승한 것으로 나타나면서 부동산 경기가 본격적인 회복 국면에 접어든 것으로 평가됐다. 9일(현지시간) 미국 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 1분기 전국 150개 광역도시권 가운데 전체의 89%에 해당하는 133개의 집값(중간값 기준)이 지난해 같은 기간에 비해 오른 것으로 조사됐다. 지난 1분기 전국의 단독주택 중간가격은 17만6천600달러(약 1억9천만원)로, 지난해 같은 기간에 비해 무려 11.3%나 상승했다. 이…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:18 조회 419 더보기
1월 미국 주택 가격이 7년 사이 가장 큰 폭으로 올라 침체한 주택 시장의 회복 흐름과 관련해 주목된다. 5일(현지시간) 코어로직 자료에 따르면 1월 집값은 1년 전보다 9.7% 올랐다. 지난 2006년 4월 이후 거의 7년 만에 가장 큰 폭으로 뛰었다. 주택 가격은 11개월 연속 상승했다. 지난해 12월에는 1년 전보다 집값이 8.3% 오른 바 있다. 1월 집값은 1개월 만에 0.7% 상승했다. 가격은 델라웨어와 일리노이를 제외한 48개 주에서 올랐다. 100대 대도시 지역 가운데서는 92곳에서 가격이 상승했다. …
작성자장미 작성일 15-07-09 09:18 조회 389 더보기
1월 매매지수 4.5% 상승..부동산경기 회복 기대감 미국의 주택거래 추이를 보여주는 지표인 잠정 주택매매 지수가 한달만에 다시 큰 폭의 상승세로 돌아섰다. 미국 부동산중개인협회(NAR)는 지난달 매매계약이 체결된 주택을 토대로 작성한 잠정 주택매매 지수(2001년=100)가 전달보다 4.5% 오른 105.9로 조사됐다고 27일(현지시간) 밝혔다. 이는 시장전문가들의 예상치 평균(1.9% 상승)보다 상승폭이 큰 것으로, 지난 2010년 4월 이후 가장 높은 것이다. 주택매매 지수는 지난해 9월부터 11월까지 상…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:17 조회 380 더보기
지난달 미국의 신규 주택 판매량이 크게 늘었다. 약 10년 만에 가장 큰 폭으로 증가했다. 주택 공급물량은 8년여 만에 가장 낮은 수준으로 줄었다. 주택경기 회복세가 이어지고 있는 것으로 풀이된다. 26일(현지시간) 블룸버그통신에 따르면 미 상무부는 지난 1월 신규주택 판매가 전월대비 15.6% 급증했다고 발표했다. 전달인 지난해 12월 3.8% 감소에서 증가로 선회했고 시장 전문가 예상치인 3.0% 증가를 훌쩍 뛰어넘었다. 이에 증가폭은 지난 2008년 7월 이후 4년 6개월 만에 가장 크다. 신규주택 판매량도 43만7…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:16 조회 264 더보기
지난해 미국의 집값이 6년 만에 가장 많이 올랐다. 지난해 12월 집값도 예상보다 큰 폭으로 상승했다. 26일(현지시간) 블룸버그통신에 따르면 스탠더드앤드푸어스(S&P)와 케이스쉴러가 함께 발표한 지난해 12월 20대 대도시 주택가격지수는 계절조정 전월대비 0.9% 상승했다. 이는 지난 11월 확정치인 0.7%와 시장 전망치인 0.5%를 모두 웃돌았다. 계절조정하지 않은 집값도 전월보다 0.2% 상승해 당초 0.2% 하락할 것이라던 시장 예상치를 넘어섰다. 지난 한 해 기준 20대 대도시 주택가격은 6.8% 상승해…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:16 조회 178 더보기
지난해 미국 부동산 가격이 빠른 상승세를 기록했다. 전문가들은 이같은 부동산 가격 상승세를 두고서 부동산 시장 회복에 대한 고무적인 신호로 받아들이고 있다고 파이낸셜타임스(FT)가 29일(현지시간) 보도했다. 연방준비제도이사회(FRB) 및 그외 당국자들은 미국의 주택 가격 오르고, 모기지 리파이낸싱(재융자) 등이 큰 폭으로 늘면서 올해 미국 경제가 예상보다 빠른 성장세를 기록할 수 있는 가능성을 점치기 시작했다. 이날 발표된 케이스실러 주택가격지수에 따르면 지난해 11월 미국 20대 대도시 주택가격은 전년 동기에 비해 5.5%…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:15 조회 158 더보기
캘리포니아주 역대 최고가…미 전역선 두세 번째 기록 미국 캘리포니아주 북부 우드사이드시(市)에 있는 한 고급 저택 및 부지가 무려 1억 1천750만 달러(한화 1천280억 원 상당)에 팔렸다고 미 언론매체들이 28일(현지시간) 일제히 보도했다. 지금까지 이뤄진 단독주택 및 부지 거래대금 기준으로 캘리포니아주에서는 역대 1위, 미 전역을 통틀어선 공식 기록으론 2,3위에 해당하는 것이라고 미 CBS방송과 포브스, 샌프란시스코 크로니클 등이 전했다. 이 호화주택 매각자는 샌프란시스코 부동산회사 '프리드먼 필라이처 앤 로…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:15 조회 174 더보기
인생은 ‘선택의 연속’으로 이루어진다고 한다. 인륜지 대사라는 결혼을 위한 배우자의 선택과 같은 중대한 일은 물론이고 매일 매일의 점심한끼를 때우기 위해 식당을 정하거나, 그리고 또 무엇을 먹을까 선택을 해야 한다. 그러면, 누구나 추구하는 ‘행복’도 우리가 선택하는 것이라고 하면 맞는 말일까?. 대답은 맞는말이다. 어떤 일어난일로 인해 행복하게 되거나 불행해 지는 것이 아니라 그 일을 어떻게 생각할 지 선택하는 것에 따라 행복해지기도 하고 불행하기도 한 것이라고 한다. 많은 사람들이 행복을 느끼지 못하고 , 자신을 불행하다고 생각…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:13 조회 230 더보기
미국 부동산시장 주택가격이 지난해에 최근 6년 간 가장 큰 폭으로 상승한 것으로 조사됐다. 블룸버그·AP통신 등 외신에 따르면 미 부동산시장분석업체 코어로직의 집계 결과 2012년 미 주택가격은 7.5% 상승해 2006년 이후 가장 큰 연간 상승폭을 기록했다. 그동안 주택가격 크게 내린 반면 경기회복으로 주택 수요가 늘었고, 미결주택 매매건수가 늘면서 재고량도 감소했다. 은행에 의해 압류된 주택 매물도 60만채로 20% 줄어들었다. 코어로직은 올해에도 이같은 경향이 이어지면서 주택가격이 약 6% 상승할 것으로 예상했…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:12 조회 161 더보기
10월 2.1% 늘어..거래가격 전년比 11.1% 상승   미국의 기존 주택거래 건수가 한달만에 비교적 큰 폭으로 늘어났다. 미국 부동산중개인협회(NAR)는 지난달 기존 주택거래 실적이 전달에 비해 2.1% 증가한 479만채(연율환산 기준)로 집계됐다고 19일(현지시간) 밝혔다. 이는 시장전문가들의 예상치 평균(475만채)을 웃도는 것으로, 지난 7,8월 증가 이후 9월(1.7% 감소)에 주춤했던 거래가 최근 고용시장 개선 등의 영향으로 되살아난 것으로 풀이됐다. 특히 지난달말 초대형 허리케인 `샌디(Sandy)'…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:11 조회 172 더보기
벤 버냉키 미 연방준비제도(Fed)의장은 15일 은행들의 지나치게 엄격한 대출조건으로 신용있는 대출자들도 집을 사는 데 제약을 받아 결과적으로 미국경제에 지장을 초래하고 있다고 지적했다. 미국은 2008년의 금융위기 이후 신용조건을 강화했으나 그것이 과도한 면이 있다고 그는 말했다. 그는 이날 중-저소득층에게 무료로 경제교육과 상담사업을 펴는 오퍼레이션 호프에서의 연설을 통해 이제 신용있는 시민들도 집을 사기 위한 은행대출을 받기 어렵게 됐다고 말했다. 최근들어 Fed가 모기지 채권들을 매입함으로써 대출금리가 싸졌지만 많은 사…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:10 조회 171 더보기
워런 버핏의 투자회사 버크셔 헤서웨이가 금융위기의 근원지인 미국의 주택시장 회복에 베팅했다. 버크셔 헤서웨이는 미국의 부동산 중개업소 체인인 브룩필드 에셋 매니지먼트와 새로운 벤처기업에 브랜드를 빌려주기로 합의했다고 <파이낸셜타임스>가 31일 보도했다. 버크셔의 자회사인 홈서비스즈 어브 아메리카는 브룩필드와 함께 버크셔 헤서웨이 홈서비스즈라는 부동산중개업소 체인회사를 만들어 내년부터 영업에 들어갈 예정이다. 브룩필드는 지난해 주거용 부동산 중개시장에서 720억달러의 매출을 올린 회사이다. 브룩필드는 버크셔와의 신설 회사…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:09 조회 202 더보기
미국의 주택시장이 살아나고 있다는 증거가 될 만한 지표가 또 나왔다. 지난달 신규주택착공과 건축허가 건수가 모두 큰 폭으로 증가한 게 그것이다. 미 상무부는 9월 주택착공 실적이 전월대비 15% 증가한 87만2000건을 기록했다고 17일(현지시간) 밝혔다. 이는 금융위기가 발생하기 직전인 2008년 7월 이후 4년 사이 최대치로 시장 전문가들의 예상인 77만 건을 크게 웃도는 것이다.       1인가구를 위한 주택착공이 11%(연율)가 증가했고 아파트 등 다가구를 위한 주택착공은 무려 25%…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:09 조회 169 더보기
미국 건축업자들이 지난 9월에 2008년 7월 이래로 가장 활발하게 단독주택과 아파트 건설을 시작함에 따라 미 주택시장의 회복세가 한층 강력해졌다는 신호를 던졌다. 미 상무부는 17일 계절 요인 보정후 9월의 주택 건설 시공이 연율 87만2000 건에 달했다고 말했다. 8월의 비율에 비해 15%가 는 것이다. 시공에 앞서는 건축 허가 신청도 12% 는 연율 89만4000 건에 이르러 2008년 7월 이후 최고를 기록했다. 건축 활동은 침체기 최저점인 2009년 4월에 비해 현재 82.5% 높아졌다. 그러나 건강한 수준에는 아직 …
작성자장미 작성일 15-07-09 09:08 조회 162 더보기
미국 경제를 짓누르고 있던 주택 시장이 기지개를 켜고 있다. 미국 연방준비제도 (Fed·연준)는 10일 (현지 시간) 미국 경제가 지난 8, 9월에 완만한 성장세를 보임에 따라 주택 시장도 전반적으로 개선되고 있다고 밝혔다. 연준은 12개 주요 도시 관할 연방준비은행이 보고한 경기 상황을 집계한 '베이지북 보고서'를 통해 12개 주요 도시에서 한결같이 기존 주택 판매가 늘어났고, 가격도 상승하거나 안정세를 보였다고 밝혔다. 연준은 미국의 소비자 지출도 늘어나거나 안정세를 보이고, 주택 시장이 호조를 보여 '경제 활동 전반이 대체로…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:07 조회 167 더보기
세계 최대 자산운용사의 최고경영자(CEO)가 미국 주택시장의 완벽한 반등이 임박했다고 진단했다. 4일(현지시간) 미 온라인 경제매체 CNBC에 따르면 미 자산운용사 블랙록의 래리 핑크 CEO는 CNBC의 '클로징 벨' 프로그램에 출연해 팔리지 않은 미국 주택 재고량이 점점 더 처리하기 쉬운 수준으로 줄고 있다고 말했다. 그는 "미 경제의 근간이 매우 탄탄해지고 있다"며 "약 1년 후 쯤에는 미 주택 시장이 완벽하게 반등할 것"이라고 예상했다.     핑크의 진단처럼 최근 미 경제지표 중 주택 관련 지표는…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:07 조회 161 더보기
미국 주택시장 경기가 회복세를 보이고 있다. 미국의 지난달 주택착공건수가 1인 가구 주택의 인기에 힘입어 이전달에 비해 증가한 것으로 나타났다. 미 상무부는 8월 주택착공건수가 전월에 비해 2.3% 증가한 75만건(연율 기준)을 기록했다고 19일 밝혔다. 이는 시장 전망치(2.8%, 76만7000건)에는 미치지 못하지만 이전치(-2.8%, 73만3000건)를 웃도는 수준이다. 주택담보대출(모기지론) 금리가 사상 최저를 기록하고 있고, 부동산 가격이 크게 떨어진 덕분에 주택 시장은 회복세를 보이고 있는 것으로 보인다. 단, 3년 …
작성자장미 작성일 15-07-09 09:06 조회 184 더보기
미국 뉴욕 시민들이 집을 사야 할지 말아야 할지 고민 중이다. 날로 높아지는 렌트비를 감안한다면 집을 사는 것이 계산상 맞으나 뉴욕에서 집을 사려면 여러 까다로운 과정을 거쳐야 하기 때문에 선뜻 사기도 쉽지 않다고 뉴욕타임스(NYT)가 18일(현지시간) 보도했다. 뉴욕의 부동산정보업체 씨티 헤비태츠에 따르면 지난 7월 뉴욕 맨해튼의 아파트 평균 렌트비는 월 3천459달러로, 지난 2002년부터 렌트비 통계를 낸 이래 최고를 기록했다. 아파트 공실률도 1%에 불과해 집주인들은 렌트비를 깎아줄 생각도 하지 않는다. 이에 비해 뉴…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:05 조회 169 더보기
미국 뉴욕에서 가장 오래되고 유명한 초고층 건물의 하나인 `울워스 빌딩'이 최고급 아파트로 탈바꿈한다. 미국의 대표적인 건축가 카스 길버트의 설계로 1913년 완공된 이 빌딩은 높이 792피트(241.4m)로, 1930년 크라이슬러 빌딩이 건설되기 전까지 세계에서 가장 높은 건물이었다. 8일(현지시간) 뉴욕타임스(NYT)에 따르면 이 건물 위쪽 30층의 새 주인이 된 부동산 개발업체 앨커미 그룹은 2015년까지 리모델링을 거쳐 내부를 초호화 콘도미니엄으로 개조키로 했다. 앨커미가 주도하는 투자회사는 지난달 말 위트코프 그룹으로…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:04 조회 213 더보기
미국 경제가 전반적으로 활력을 잃어가고 있으나 주택 시장은 상대적으로 호조를 보이고 있다. 지난 2008년 서브 프라임 모기지 파동으로 미국의 주택 시장은 끝모를 추락을 계속해왔으나 최근 들어 바닥을 치고 상승 무드로 반전됐다는 분석이 나오고 있다. 미국에서 주택 가격을 평가하는 지표인 S&P 케이스 쉴라 지수는 지난 5월에 전달에 비해 0.9%가 올랐다. 특히 이 지수가 최저로 떨어졌던 올 1월에 비하면 2.6%가 올랐다. 투자의 현인 워런 버핏은 미국의 주택 시장이 꾸준한 상승세를 보일 것이라고 전망했다. 일반 투자가들도…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:04 조회 184 더보기
아시아경제 | 김영식 | 입력 2012.07.13 11:05 댓글0마이피플 트위터페이스북더보기 싸이월드미투데이요즘툴바 메뉴 폰트변경하기 굴림 돋움 바탕 맑은고딕 폰트 크게하기폰트 작게하기 메일로 보내기 인쇄하기스크랩하기 내 블로그로 내 카페로 고객센터 이동 [아시아경제 김영식 기자]글로벌 경제위기의 도화선이었던 미국 주택시장이 장기간의 침체를 딛고 다시 살아날 조짐을 보이고 있다. 주택시장의 회복은 관련 산업 전반과 정부 재정까지 파급력을 미치기에 미국 경제가 회복세에 들어섰다는 낙관론에도 힘을 …
작성자장미 작성일 15-07-09 09:03 조회 165 더보기
미국 주택 시장이 6년째 침체 상태를 벗어나지 못하자 외국의 큰손들이 미 부동산 사재기에 나서고 있다. 최근 자국 통화 강세와 유럽의 경기 불황 현상이 외국인의 미 부동산 확보 열풍의 원인으로 작용하고 있다. 미 부동산중개인협회(NAR) 보고서에 따르면 지난해 4월부터 지난 3월까지 외국인은 미국의 주거용 부동산을 구입하는 데 총 825억달러(약 96조4000억원)를 투자한 것으로 나타났다고 월스트리트저널이 11일(현지시간) 보도했다. 이는 미국 주택 시장의 거래 총액인 9280억달러의 8.9%에 해당하는 액수다. 또 전년도 구입…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:03 조회 161 더보기
한 부동산 전문업체 조사에 따르면 전국의 2인 이상 가구당 월평균 소득을 388만원이라고 했을 때, 서울에서 내 집을 마련하는데 12년이 걸린다. 2012년 현재 서울의 아파트값 평균은 5억5990만원이다. 그나마 2년 전(5억8463만원)에 비해 2472만원 낮아졌다. 서울에서 살기 '갑갑하다'고 느끼는 사람이 미국 디트로이트 집값을 보면 더 큰 '상대적 박탈감'을 느낄지도 모른다. ↑ [조선닷컴]미국 디트로이트에서 57만원이면 살 수 있는 집/출쳐=영국 데일리메일 ↑ [조선닷컴]미국 디트로이트에서…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:02 조회 172 더보기
전문 투자자들 “사자”이자율 바닥행진 계속 급매성 매물 매매기간 단축모기지 재융자 신청 급증 올해는 주택시장 회복에 대한 기대가 어느 해보다 높다. 집값은 떨어질 때로 떨어졌고 모기지 금리는 장기간 낮은 수준으로 소비자 심리가 조금만 살아난다면 주택 시장은 당장이라도 살아날 태세다. 근래 보기 드문 최적의 주택 구입 여건이 ‘바이어스 마켓’ 상황을 조성하고 있는 가운데 최근에는 특히 부동산 투자자들에 의한 매입 활동이 부쩍 눈에 띄고 있는 점도 올 들어 나타난 주택시장 동향 중 하나다. 업계에서는 일생에 단 한번 찾아올 만한…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:01 조회 153 더보기
오픈하우스의 계절이다. 벌써부터 주말이면 거리마다 오픈하우스를 알리는 사인이 즐비하다. 이미 꿈틀대기 시작한 주택구매 심리 탓에 셀러들의 움직임도 분주해지고 있다. 오픈하우스는 팔려고 내놓은 집을 말끔히 단장한 뒤 바이어들에게 선보이는 작업이다. 집을 직접 사려는 바이어는 물론 이웃까지 초대해 이들의 입소문을 통한 주택판매를 노린 일종의 마케팅이다. 그렇다고 해서 집 단장만 한 뒤 무턱대고 오픈하우스를 열면 오히려 아무 소용이 없다. 오픈하우스에도 해서는 될 것이 있고 해서는 안 되는 것들이 있다. 오픈하우스 개최 때 주의…
작성자장미 작성일 15-07-09 09:01 조회 161 더보기
모든 비즈니스 거래 때 최대의 적은 바로‘감정’이다. 주택 거래 역시 감정이 개입되는 순간부터 뒷걸음질 친다. 요즘과 같은 바이어스 마켓 상황에서 집을 팔려면 셀러는 모든 감정을 철저하게 배제해야 좋은 결과를 기대할 수 있다. 하지만 큰 금액이 오고가는 주택 거래는 한순간에 감정적으로 치닫기 쉽다. 이때부터 셀러는 주택 처분이라는 목적을 잊고 바이어의 요구를 감정적으로 대하기 시작한다. 결국 냉정한 판단을 내리지 못해 집을 파는 데 실패하기 쉽다. 감정 개입으로 인해 셀러가 저지르기 쉬운 실수들을 짚어 본다.   ◇ …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:59 조회 173 더보기
낮은 모기지 금리에 마음이 움직여 주택 구입이나 재융자를 결정하는 사례가 많다. 최근 모기지 금리가 다소 변동을 보이고 있어도 여전히 낮은 수준은 유지하고 있다. 저금리가 일생에 다시 오지 않을 것이라고 외치는 광고들도 주택 구입 결정을 서두르게 한다. 반면 광고만 믿고 주택 대출을 신청했다가 좌절을 맛보는 경우도 많다. 광고에서 접한 낮은 이자율을 기대했지만 실제로는 높은 이자율을 적용받고 주택 구입 결정을 철회하기도 한다. 또 일부는 반드시 집을 사야 할 형편이지만 높은 대출 장벽에 막혀 어려움을 겪기도 한다. 주택 융자를 힘들…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:59 조회 161 더보기
미국 최고급 부동산 시장이 러시아 부호들의 비자금 덕에 호황을 누리고 있다. 뉴욕타임스는 지난달 뉴욕 맨해튼 브로드웨이 인근의 한 극장에 200여명의 부동산 중개업자와 변호사가 모인 바 있다고 3일(현지시간) 전했다. 보도에 따르면 모임의 주제는 '러시아 부자 모시기'다. 수백만달러나 나가는 맨해튼의 최고급 부동산을 러시아 부호들에게 어떻게 팔 것인지 토론하는 자리였다.     3시간 정도 이어진 모임에서 러시아의 안드레이 바빌로프 전 재무장관이 타임워너센터 인근의 3700만달러(약 418억원)짜리 펜…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:58 조회 170 더보기
WSJ 경제예측 평가서 3위 미국에서 신중하고도 정확한 경제 예측으로 정평이 나 있는 손성원 캘리포니아주립대 석좌교수(사진)가 "미국 주택시장이 바닥을 쳤다"고 14일 진단했다. 그는 이날 월스트리트저널(WSJ)이 발표한 경제전문가들의 경제전망 정확도 조사에서 3위를 차지했다. 손 교수는 이날 동아일보와의 통화에서 "하반기에는 미국 집값이 본격적인 상승 국면으로 접어들 것"이라며 "현재 집값이 여전히 약세를 보이지만 소비자들이 주택을 사야 할 시점으로 판단하고 있으며 건설 분야의 고용 인력과 주택 신축 건수도 확연한 증가…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:57 조회 165 더보기
내집을 갖고 있다는 것은 마이홈에 대한 성취감과 함께 세금 혜택 등 다양한 장점들이 있다. 미국인들의 주택 보유율은 2009년 69%로 정점을 찍었다가 2010년은 65%대로 1960년대이후 최저수준을 기록하고 있다. 주택가격하락으로 마이홈에 대한 인기는 식었지만 다운페이먼트 여력이 있고 매월 모기지를 상환할 수 있는 수준만 된다면 집을 구입하는 것이 유리하다는 것이 전문가들의 조언이다. 특히 5년이상 거주할 계획이 있다면 마이홈이 렌트보다 경제적으로 이득이다. 미국에서 내 집을 가져야 할 이유 4가지를 소개한다.   …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:56 조회 167 더보기
차압 전 주택을 대출금보다 싼 값에 매매하는 `쇼트세일(Short sale)'이 증가세를 보이고 있다고 미국 일간 USA 투데이가 29일 보도했다. 부동산 조사업체인 `리얼티 트랙'(RealtyTrac)'의 통계자료에 따르면 미국 전체 주택거래에서 쇼트세일이 차지하는 비중이 올 2.4분기에 12%를 차지해 지난해 같은 기간 9.6%에 비해 2.4% 포인트 증가한 것으로 나타났다. 2008년과 2009년 2.4분기 쇼트세일 비중은 각각 7.3%, 9.3%였다. 주별로 보면 콜로라도가 올 2.4분기 쇼트세일이 17%로 1년 전 동…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:55 조회 184 더보기
지속적인 경기침체로 미국내 주택 차압률이 1년전에 비해 25% 상승한 것으로 조사됐다. 한인들이 많이 거주하는 남가주 지역에서는 리버사이드(Riverside) 카운티의 주택 차압률(109채당 1채)이 가장 높은 것으로 나타났다. 아울러 미국내 주택 페이먼트 연체율도 더딘 경기회복과 더불어 다시 증가하고 있다. 10월말 기준으로 미국 전체 주택 소유주 중 약 700만채가 최소 30일 이상 주택융자금 상환이 연체되어 있는 상태다. 이 중 200만채는 이미 차압을 위한 마지막 단계에 있는 것으로 조사됐다   이러한 경제 상…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:55 조회 264 더보기
구글 및 질로닷컴 등 다양한 웹사이트들이 주택 차압 정보 제공 서비스를 제공하고 있다. 이들이 제공하는 차압 주택 정보는 수시로 업데이트 되고 할인 폭이 큰 주택도 웹에 게재되는 등 이점이 많다. 질로닷컴에 접속하면 홈메뉴에서 차압주택을 검색할 수 있다. 지도에서 거주를 원하는 지역을 찾아봐도 되고 주소나 집코드를 넣으면 가격대 별로 인근에 있는 차압주택 목록이 나타난다. 구글맵스 역시 검색 옵션에 차압된 주택을 선택할 수 있도록 하고 있으며 리얼티트랙 웹사이트는 차압 매물을 전문적으로 취급하는 웹사이트로…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:54 조회 217 더보기
한국의 부촌이라 하니 문득 전화를 받을 때면 “여보세요”가 아닌 “성북동입니다”라고 말하던 김수현 작가의 드라마가 생각난다. 선진국 못지않게 서민과 부자의 격차가 벌어지고 있는 현 시점에서 대한민국 부자들은 어느 곳에서 어떻게 살고 있는지 궁금하다. 한국의 부자들이 어디에 살고 있는지를 안다고 해서 내일 당장 그곳으로 진출할 수는 없지만, 부자되기 프로젝트를 세우는 데는 도움이 될 것이다. ■ 서울 용산구 한남동 남산에 걸터앉아 한강을 바라보는 명당  한남동이 부촌 대열에 본격적으로 이름을 올리…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:49 조회 257 더보기
1. 자신의 목표를 기록하자내집마련을 할 때는 그 어느 때보다 뚜렷한 목표가 있어야 한다. 명확한 목표를 세우기 위해 기록하는 습관은 매우 중요하다. ‘내집마련 목표’를 문서로 작성하고 지침서로 활용한다면 시장과 감정에 흔들리지 않고 일관성 있는 내집마련 전략을 구사할 수 있다. 목표를 기록함으로써 성공 가능성이 더욱더 높아진다는 사실을 명심하기 바란다. 2. 재정상태를 점검하자당연한 말이지만 재정상태에 대한 신중한 검토 없이 내집마련에 매달린다면 실패할 가능성도 높아지게 마련. ‘현실’이라는 땅을 걷고 있다는 사실을 잊으…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:48 조회 175 더보기
일본 외환전문가들 사이에는 ‘87% 법칙’이라는 말이 있다. 이는 환율 전망에 관한 시장 참가자의 예측이 일치해 전체의 87%가 넘으면 반드시 반대 방향으로 바뀐다는 징크스를 말한다. 시장은 다수결의 원칙이 통하지 않는다. 청개구리처럼 어디로 튈지 아무도 모른다. 경제전망에 관한 오래된 속설이 하나있다. 예측은 한 번도 제대로 맞아본 적이 없다는 것이다.1987년 미국 덴버공항을 이륙하려던 DC-10 여객기가 갑자기 추락해 28명이 사망했다. 원인은 놀랍게도 추운 날씨로 인해 날개 뒷부분에 결빙된 작은 얼음조각이었다. 비행기가 속도…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:46 조회 164 더보기
부동산 임대인이 임차인에게 아파트나 주택을 렌트 혹은 리스를 제공하다가 어떠한 사정으로  임차인을 퇴거시키는 경우가 발생할 수 있다.  이러한 일이 발생한 경우 임대인은 퇴거를 시킬 수 있다. 흔히 에빅션(Eviction)으로 불리며 이것을 취하기 위해서는 몇가지 경우에 가능하다. ▲첫째, 임차인이 임대인에게 렌트비를 지불하지 않은 경우  ▲둘째, 임차인이 임대 점유권에 대한 임대 계약 혹은 법적 의무사항을 위반하여 임대인으로 부터 서면경고를 받은 후 계속 위반사항을 지키지 않은 경우&n…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:45 조회 175 더보기
오늘은 경매(AUCTION)의 종류와 그 장점과 단점에 대해서 말씀 드리겠습니다.  먼저 간단히 설명해 드리자면 차압시작전의 매물이든 차압경매 직전의 매물이든 간에 일반 경매 회사를 통해 거래하며 그 매물에 관심 있어야 하는 일반 경매가 있습니다.  일반 경매 시작 가격은 파는 사람(seller)가 정하여 원하는 가격까지 다다르지 않을 경우 그 일반 경매는 무효화 될 수 있습니다.  부동산 에이전트들이 보시는 컴퓨터 사이트에서 가끔 매우 낮은 가격부터 시작하는 경매 물건들을 발견 하실 수 있을 겁니다.&n…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:44 조회 165 더보기
주택이나 상업용 건물 등이 성공적인 거래를 마치기 위해서는 매물에 따라 차이는 있겠지만 많은 굴곡의 과정을 거쳐야만 한다. 거래 과정에서 필요한 것이 바로 협상 능력이다.  상대방이나 매물에 대한 이해 부족과 잘못된 정보로 인해 거래를 그르칠 수도 있다. 또한 셀러나 바이어가 가장 먼저 생각하는 것이 가격인데 그 가격에 대한 기준과 기대치가 비현실이어서 좀처럼 양자간의 의견차를 좁히지못해 거래를 그르치는 경우들도 많다. 전문가들이 제시하는 성공적인 매매를 위한 10가지 조언을 알아본다.  1. 바이어 입장이든 셀러…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:44 조회 194 더보기
1. 에스크로가 취소되거나 연기시 추가 비용 청구  가주기업국의 면허를 받아 운영하는 에스크로 회사의 경우 계약 당사자들에 의해 에스크로가 종결되지 않고 2개월 이상 연기되거나 취소되면 이에 따른 추가 행정 비용을 청구할 수 있다.   (AB 804)  2. 입주자의 이민 신분 상태 질문  건물주와 건물주의 대리인은 입주자의 입국 신분 상태에 대한 질문을 할 수 없다. 또한 체류 신분상의 문제로 입주자를 퇴거시키지 못한다. 그러나 입주 신청자 또는 기존 입주자의 재정 상태를 알기 위해서 필요한 서류 제출을…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:43 조회 176 더보기
주택 부동산 시장의 뜨거운 열기가 서서히 식어가면서 그동안 거의 매일같이 모든 미디어들이 큰 관심거리로 다루던 ""부동산 거품""과 그 영향력의 실제 모습이 드디어 서서히 윤곽을 드러내는 듯 하다. 지난 2005년 중반(가격하락세가 시작된 시점)부터 현재까지의 부동산시장 흐름과 여러가지 중요한 부수 요인들을 이해하는 것이 중요하므로 예(Case Study)를 들어 설명해 본다.  지난 2006년 1월경 어느 판사의 요청으로 8유닛 아파트의 CMA(Comparative Market Analysis)리포트를 만들어 제…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:43 조회 173 더보기
새로운 의지로 부동산 투자의 꿈과 목표를 가진 독자들을 위해 소규모 자본으로 상업용 건물에 투자하는 내용을 다루어 보는데 어느 독자로부터 이메일 질의를 받고 응답한 내용을 중심으로 살펴본다.  Q) 현재 의류소매업(여성용 옷가게)에 종사하고 있고, 4년전 주택을 장만하면서 2차 융자를 받아 투자목적으로 주택을 한 채 더 구입을 하였으며, 얼마 전 투자용으로 구입했던 주택으로 이사를 가면서 먼저 살고 있던 주택의 판매로 목돈 40만불을 은행 CD로 6%의 이자를 받고 있습니다. 새로 이사간 주택의 변동 모기지를 최근…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:42 조회 188 더보기
TIC Investment 에 대해 관심이 많은 독자들이 쉽사리 이해할 수 있도록 설명해 보고자 한다. 신문, 잡지, 뉴스 그리고 부동산 관련 세미나 등에서 여러 차례 TIC에 관해 들어본 적이 있을 것으로 생각한다. 많은 고객들이 TIC투자를 단순히 TIC 투자회사에서 개런티하는 보증된 상품처럼 취급하는 경우를 여러 번 보아 왔다. 그럴 때마다 필자는 뒷머리가 팽창되는 느낌을 가지곤 한다. 이 분들이 무슨 이유로 인해 TIC을 그처럼 쉽게 생각하는지, 그리고 어떤 종류의 TIC투자가 상품가치를 가지고 있는지, 또한 그 장단점들은 …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:41 조회 214 더보기
렌트 롤을 충분히 이해한다는 의미는 영어배울 때 알파벳과 문법을 익히고 쉬운 책을 읽고 이해하기 시작한다는 정도로 비교할 수 있겠다. 기초를 습득한 후의 다음단계는 건물의 종류, 지역, 위치, 그 건물만의 특별한 성격 등을 이해하여야 하는데 이러한 과정을 경험한 뒤 좋은 건물 사는 방법을 거치고 나면 상업용 투자가의 기본을 갖추게 된다고 할 수 있겠다.   우선 건물의 종류는 전에도 여러 차례 다루었으나 주거용, 산업용, 상업용, 병원, 미니 창고, 호텔, 땅 등등 여러 가지 형태의 건물들이 있다. 아울러…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:41 조회 196 더보기
바이어가 특정 계획을 갖고 부동산을 구입할 때에는 그 부동산이 구입 목적에 합당한지를 주의깊게 살펴보아야 한다.  현재 있는 오래된 건물을 부수고 새로운 호텔을 건축하려는 계획이 있다면 구입하려는 토지의 고도높이·층수·용도 등을 사전 조사해야 한다.  미국에서도 과거 오래 전에는 토지소유자가 원하는 모든 것을 건축할 수 있었다. 즉 집을 짓거나 돼지우리를 짓거나 쇼핑센타를 짓거나 정부의 아무런 제재가 없었다. 그러나 인구가 증가하고 산업화·도시화되면서 도시가 복잡하게 개발되는 것이 국민들의 위생과 안전 및 복리 등…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:40 조회 187 더보기
본국의 해외투자한도 확대와 달러화 하락으로 미국 부동산 투자에 대한 관심이 더욱 고조되고 있다. 하지만 막상 투자에 앞서 미국의 부동산 거래방식을 잘 몰라 간혹 시행착오를 겪기도 한다. 미국과 본국의 부동산 차이점을 알아본다. ▶ 부동산 커미션  한국은 셀러와 바이어가 공동으로 부담한다. 부동산 커미션 즉 복비는 거래가격에 따라 다르다. 매매가격이 2억원에서 6억원미만이면 0.4%이내다. 6억이상은 0.2%로 내려간다. 중개업자가 7억짜리 아파트를 매매했다면 1백40만원을 복비로 받는다.  한국의 복비는 …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:37 조회 195 더보기
요즘 부동산시장이 경색되었다고 말들이 많다. 그러나 부동산시장은 크게 4개 영역인 주택, 상가, 비즈니스 사업체 및 토지로 구분할 수 있고, 요즘은 이 4가지 중 특히 주택시장이 안 좋아 다른 영역도 똑같이 좋지 않게 보이는 측면이 강할 것이다. '부동산 투자는 어깨에서 무릎 사이에서 해야 한다'는 격언이 있듯이 요즘 상가 및 비즈니스 사업체의 가격이 하락된 시점에서 투자를 감행해서 세금이익과 함께 향후 경기 회복 후 부동산 가격상승으로 인한 자본이익을 추구할 수 있기 때문이다. 첫째, 부동산투자시 세금 상의 가장 중요한 …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:36 조회 171 더보기
현재 미국에서는 연방 및 주별로 주택거래 시 차별을 금지하고 있다.  미국에서 최초의 인종 관련 차별금지법은 남북전쟁 후인 1866년 채택되었다. 이후 1968년에 주택관련 차별금지를 규정한 공정주택법은 13차, 14차, 15차 수정헌법으로 인종, 종교, 피부색, 성별, 신체장애 및 특정 국가출신을 이유로 하여 바이어 및 임차인의 차별을 금지하고 있다.  이와 관련된 판례로 흑인 부부가 새로운 토지구획 분할지역에서 주택을 구입하려다 거절된 후 소송을 제기, 승소하여 공정주택법이 더욱 공고화되었다.  또 다른 판례로…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:35 조회 208 더보기
부동산 거래시에 원칙적으로 셀러 혹은 바이어의 계약사항 위반에 대한 손해배상청구는 피해당사자의 손실이 합리적으로 명확하게 증명될 수 있는 범위내에서만 허용되는 것이 원칙이다. 일례로, 임차인은 쇼핑센터 내의 매장시설을 매달 퍼센티지 리스인 임대료와 매상액에 대한 일정비율을 지급하기로 하고 5년 임대계약을 체결하였다.  그런데 임대인의 착오 혹은 과실로 그 임대 장소가 다른 사람에게 임대되었고 임차인은 그 임대 장소의 사용이 거절되었다.  임대인이 개업하려는 비즈니스는 새로운 업종이어서 매출 및 이윤에 대한 과거의 …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:35 조회 176 더보기
부동산 침체로 매물 리스팅이 전례없이 쏟아지고 있는 가운데 보다 빨리 좋은 조건으로 매각하는 요령에 관심이 늘고 있다. 다음은 셀러를 위한 10대 가이드를 정리한 것이다.   1. 나누어서 팔아라.  규모가 크다면 큰 액수의 매물을 한꺼번에 구입할 수 있는 사람은 많지 않다. 지분을 쪼개서 여러 사람에게 팔아라.  2. 급매가격이 현시세라고 인정하자.  부동산에서 어제의 가격은 무시해야 한다. 더군다나 하락기에는 이전가격이 최고가이다.  현금화가 시급한데 어제의 가격에 매달릴 필요가 없…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:34 조회 181 더보기
부동산 거래 표준양식   ▶신규 양식 "Notice of Transfer Fee (NTF) " Short Sale Addendum (SSA)▶개정된 양식 "Agent Visual Inspection Disclosure (AVID)"  Manufactured Home Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions (MHPA) "Movie In/Move Out Inspection (MIMO)"  Modification of Terms: Authorization an…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:33 조회 197 더보기
우리 주변에서 아파트나 주택에 '렌트(Rent)'나 '리스(Lease)'로 거주하고 있다는 이야기를 종종 듣는다. 또한 사업를 하기 위해 비즈니스 사업체를 리스할 것이라는 애기를 많이 들었을 것이다.  실제 우리 생활에 깊이 관련된 렌트와 리스의 차이점에 대해서 알아보도록 한다.   '렌트'는 다른 사람의 부동산을  임대계약기간의 종료일 없이 임시적인 기간 동안 사용하는 것이다.  이때 부동산의 소유자를 임대인(Lessor)이라고 하고 사용하는 사람을 임차인 (Lessee 혹은 Rente…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:32 조회 186 더보기
투자가들은 투자항목 중에서도 부동산 투자에 가장 관심이 많다.  부동산 투자의 장점은 부동산 가격의 상승의 장점과 임대를 통하여 인컴을 창출할 수 있기 때문이다.  또한 세금혜택이 있어서 현금흐름에 유리한 면이 있다. 이러한 부동산 투자활동 가운데 얻을 수 있는 세금혜택 가운데 하나가 1031 교환(1031 Exchange)이다.  1031 교환은 투자 혹은 비즈니스 목적으로 소유한 부동산에서 가격상승으로 인한 자본이득(Capital Gain) 이 있을 경우 세금납부를 연기시켜 현금유동성을 높이는 방법이다…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:32 조회 204 더보기
오피스 빌딩은 주택이나 상가처럼 아직 일반 투자들이 접근하기 어려운 요소들이 있다.  특히 아직 상가에 비해 현저하게 낮은 렌트비 때문에 수익성이 낮아 자금력이 충분하거나 장기적인 투자처로 인식되고 있다.  때문에 전문성이 떨어지는 일반 투자자들은 오피스 매물에 크게 관심을 두지 않았지만, 상가나 다른 상업용 부동산 가격이 급등하고 매물이 부족해 지면서 일반 투자자들도 오피스 빌딩으로 눈을 돌리고 있다.  이에 오피스 빌딩 구입시 확인할 사항들을 정리해 본다. ▶투자목적=오피스 빌딩은 구입시 시세…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:31 조회 174 더보기
불과 얼마 전 까지만 해도 집 값은 하늘 높은 줄 모르고 올랐었다.  부동산 broker들은 집이 없어 못 팔 지경이었으므로 약간의 실수를 했다고 해서 비난받을 일은 아니었다.  하지만 요즘 주택시장이 활기를 잃으면서 재고는 하루가 다르게 늘어나고 있다.  자기 집이 빨리 팔리지 않는 Home Owner들은 자그마한 일에도 쉽게 자신의 Listing Agent에게 화내고 얼마간 정해진 시간에 팔지 못하면 불만을 품고 Listing을 빼라고 주장하는 경우도 많다.  지난 10년 전에 비해 Calif…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:31 조회 255 더보기
집 payment를 못내는 Home owner들은 그냥 차압될 때까지 사는 편이 낫다고 생각하는 부류가 많다. Payment를 연체하면 Notice of Default를 받게되고 적어도 120일은 지나야 집을 빼앗긴다. 정말 운이 좋다면 1년 정도 Rent를 내지 않고 Free로 살수도 있다. 반면에 Short Sale은 seller가 부동산 브로커를 선임하고 MLS에 집을 올린다. 또한 잠재적인 Buyer들이 집을 보러오는 성가심을 감수해야 한다. Offer가 들어오면 Seller는 Lender에  Offer를 보내 허가…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:30 조회 178 더보기
미국에서 비즈니스를 하려면 자금과 함께 언어소통이 요구된다.  매상확인이 가장 중요하다. 한달 매상이 5만달러인 마켓이 20만 달러에 나와다면 바이어는 매상 확인을 제대로 해야 한다.  둘째로 20만달러라는 가격이 과연 합당하느냐는 것이다. 똑같이 5만달러의 매상을 올리는 가게라도 영업시간, 마진폭, 임대기간등에 따라 수익이 엄청나게 차이 날 수 있기 때문이다. 그 다음으로 업소의 임대 기간도 간과할 수 없다.  임대 계약이 2년 남았으면 그 가게는 팔기 힘들다. 임대 기한이 지나 주인이 나가라고 하면 속…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:29 조회 165 더보기
1.서류들을 미리 준비한다. : 건물주를 만날 때 다른 입주신청자보다 유리한 위치에 설 수 있도록 미리 임대 신청서 작성을 끝내고, 이전 건물주, 고용주, 친구, 동료 등으로부터 서면으로 받은 참고인 명단과 최근 신용조회서 사본을 준비한다.  2.서명에 앞서 임대계약서를 반드시 읽어본다. : 리스나 렌트 계약서에는 금지되어있는 사항들을 담은 조항들이 있을 수 있다. (예를들면 애완동물, 디자인 변경, 주택내 사업 등)  3.모든 내용을 서면으로 받는다. : 모든 통신 내용을 보관토록 하고 집주인과 자칫 오해가 발생…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:28 조회 172 더보기
부동산 경기가 바닥을 면치 못하고 있지만 그래도 부동산은 역시 믿을만한 투자처다. 불황에도 부동산으로 돈버는 이들은 존재한다. 불황기일수록 면밀하게 시장 상황을 살피는 일은 중요한 일 중의 하나다.부동산 투자 재테크 십계명을 소개한다.  1. 정보 수집에 전력을 기울여라 부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 즉 아는 만큼 돈을 벌 수 있다는 것이다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 2…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:28 조회 169 더보기
한인타운을 비롯해 다운타운과 할리우드 등 LA 곳곳마다 고층 콘도와 럭셔리 콘도 등 새롭게 분양하는 콘도들의 오픈 하우스 안내판 등을 손쉽게 찾아볼 수 있다.  최근 한인타운에서 이틀간 모델하우스를 공개 분양한 한 업체가 당일에 모든 유닛을 판매했다고 함박웃음을 지었다고 하니 모델 하우스와 새 집 분양에 대한 한인들의 관심도 그만큼 높다고 할 수 있다.  전문가들은 일부 수요자들이 현장이나 모델하우스를 방문해 호화로운 인테리어나 분위기에 휩쓸려 서둘러 분양을 받는 경우도 있는 만큼 따져야 할 항목을 반드시 적어서 …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:27 조회 181 더보기
불경기 주택판매 전략 5 가지   계속되는 부동산 침체에 은행들은 갖가지 묘안들을 내놓고 있다. '지금 콘도를 구입하면 2년간 HOA 비용 면제'은 물론 '현 가격으로 집을 구입하면 2년간 No mortgage payment'이라는 획기적인(?)'플랜도 등장하고 있다. 특정 에이전트와 집을 사면 현재 마켓 모기지 이율보다 1% 이자를 낮게 구입할 수 있는 브로커 페이 바이 다운 피 방법 등 다양한 마케팅을 선보이고 있다.돈 많은 은행과 빌더들은 나름대로 대책을 세우고 과학적인(?) 방법으로 주택 판매 마케팅을 하는데 비…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:27 조회 192 더보기
 '차압방지 주택관리 프로그램' 해결 융자조정?숏세일?   분할 페이먼트 등 차압 방지 도움   '집'은 온 가족에게 안정된 생활을 제공해주는 보금자리이다. 그러므로 잘못된 재정관리로 주택을 잃게 될 경우 사업적인 실패 못지 않은 상실감이 잇따른다. 부득이하게 모기지를 체납하게 되었을 경우 어떻게 해야 주택차압이라는 극단 상황에까지 이르지 않게 되는지도 첫 주택 구입자로서 꼭 알아야 할 사항이다. 연방정부와 모기지 업계에서는 소비자들을 위한 차압방지 대책으로 주택관리 프로그램을 개발해 놓고 …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:26 조회 170 더보기
미 전국적으로 부동산 시장 침체와 서브 프라임 융자 등을 이용한 무리한 투자로 인한 주택차압이 크게 늘면서 이에 대한 투자와 관심 또한 크게 높아지고 있다. 부동산 차압은 부동산 소유주가 3개월 동안 집 페이먼트를 내지 못할 경우 융자 은행이 NOD(Notice of Default)를 등기에 올려 차압절차를 시작하고 NOD를 등기에 올린 날짜부터 다시 21일 이후에는 트러스티 세일(trustee sale), 즉 경매(auction) 날짜를 잡아 해당 카운티에 기록하게 되며, 융자은행은 공공장소에서 부동산을 처분하게 된다. 이때 낙찰…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:25 조회 179 더보기
투자가들이 1031세금 익스체인지를 자주 말합니다. 'A Tax Haven for Preserving Real Estate Wealth'이란 즉 '부동산 재산 축적을 위한 천국'이라 말할 수 있습니다. 1031세금 익스체인지를 천국과 비교하는 이유가 특별히 있을까요? 우선 자본소득(Capital Gain) 과 에퀴티(Equity)의 차이를 분명히 해야 할 필요가 있습니다.  에퀴티란 부동산을 팔면서 융자금액과 관련된 모든 비용을 빼고 난 뒤 남은 돈을 말합니다. 예를 들어서 김모씨가 300만달러에 건물을 팔았다고 하면 30…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:25 조회 163 더보기
어려운 상황에서 어찌하면 집을 빨리 팔 수 있는지 집을 부동산시장에 내놓기 전에 준비할 사항과 내놓은 다음 신속한 판매를 위해 해야할 사항들을 전문가들의 의견을 토대로 두 가지 단계로 알아본다.◆ 1단계  집을 마켓에 내놓기 전 준비단계 때 할 일들 개인적인 물건들은 치운다  가족 사진, 아이들의 작품등은 집을 보는 사람에게 악영향을 줄 수 있다.  페인트를 칠한다  집에 페인트를 칠하는 것은 가장 싼 값에 집을 새 집처럼 보이게 하는 방법이다. 미적 감각이 있는 실내 디자이너의 도움을 받는 것이…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:24 조회 184 더보기
사업체 거래 과정에서 흔히 듣게 되는 용어인 CUP(Conditional Use Permit:조건부 영업 허가)에 대한 관심이 새롭게 떠오르고 있다.  지난 24일 남가주부동산협회가 주최한 '한인타운 부동산 포럼'의 강사로 나선 스캇 서씨는 "주류취급에 대한 허가인 ABC라이선스는 CUP 만료되면 이전할 수 없다"며 한인 요식업 운영자들의 각별한 주위를 당부했다. 특히 사업체 거래를 주로 하는 부동산 에이전트들이 CUP가 만료된 줄 모르고 요식업체 거래를 하게 될 경우 ABC라이선스의 이전 명의가 어렵기 때문에 부동산 에이…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:23 조회 175 더보기
주택 차압률은 부동산 경제 동향과 직접적인 관계를 가지고 있으므로 이번주에는 가주 부동산협회 2007년 부동산 시장 동향 (Real Estate Market Forecast by Leslie Appleton-Young - C.A.R. Vice President and Chief Economist) 리포트를 쉽게 풀이, 주택차압률과 관련된 주요 상황들을 살펴보고자 한다. 레슬리 영 경제 분석가의 2006년도 부동산 시장의 분석내용들이 모두 현실로 드러나고 있다.  그럴 수 밖에 없는 이유가 그의 리포트는 100% 자료에 근거…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:22 조회 177 더보기
투자용 건물이나 토지를 매입함에 있어서 대부분의 구매자들이 궁금해 하는 것이 과연 이것이 투자 가치가 있을 것인가 앞으로 얼마나 오를 것인가 등인데 실제로 이를 평가하는데는 막연한 감에 의존한다든가 주먹구구식으로 하는 경우가 많다. 흔히 부동산 구입에 있어 중요 요소로 꼽는 것 중 하나가 로케이션,로케이션,로케이션이다. 그럼 구체적으로 로케이션을 어떻게 평가하고, 그 외 고려해 두어야 할 사항은 어떤 것들이 있는지 알아본다. 1. 조닝(Zoning)과 매스터 플랜 부동산 개발이나 투자에 성공하기 위해선 필수적으로 조닝 조례에 대한 …
작성자장미 작성일 15-07-09 08:21 조회 197 더보기
1년 중 봄은 콘도미니엄 판매가 가장 많은 계절이다. 단독주택 대신 콘도를 구입하는 데는 여러가지 이유가 있겠지만 첫 집 장만으로는 단독주택보다는 콘도가 부담이 적어 많이 선호하는 편이다. 또한 자녀들이 성장해 분가함으로써 가족수가 줄어든 경우나, 도심 주변 전문직 종사자들이 간편한 생활 환경을 찾아 콘도를 많이 찾고 있다. 일반적으로 콘도미니엄의 장단점은 다음과 같다.▲장점 1. 일반적으로 비슷한 사이즈의 단독주택을 구입하는 것 보다 저렴하다. 2.건물 외관은 HOA(홈오너 어소시에이션)에서 관리한다. 3.오랫동안 집을 비워도 단…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:18 조회 188 더보기
다음은 부동산 안내광고를 할 때 일반적인 가이드라인을 소개한다. ◆해야할 것 ▶ 정직한 광고를 해라. ▶ 다른 광고와 차별화를 시도하라. 여러가지 컬럼 광고의 경우 독자의 눈길을 끌 수 있어야한다. 읽혀지지 않는 광고는 기회를 낭비하는 것이다. ▶ 광고하기 전 해당 매물을 반드시 직접 보고 확인하는 것이 좋다. 사진 몇장으로 보는 것보다 매물의 장점을 생생하게 설명할 수 있다. ▶ 헤드라인 다음에 가장 강조할 점을 부각해라. 만일 특별한 점이 없다면 헤드라인에 더 집중하라. ▶ 여러 매물 중 가장 강조할 매물에 신경써라. 다른 매물…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:17 조회 171 더보기
부동산 비즈니스에서 좋은 광고가 성공과 실패의 차이를 의미할 만큼 부동산 시장에서 광고가 차지하는 비중은 매우 높다. 일간 신문들만 보더라도 매일같이 빼곡하게 가장 많은 광고면을 장식하는 것이 부동산광고다.  부동산시장에서 공급이 늘어남에 따라 부동산광고에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산광고란 생산할 또는 생산된 부동산상품에 대해 생산자와 소비자를 알맞은 시기, 알맞은 장소, 알맞은 가격에 연결시키기 위한 것으로, 1차적으로는 알리는 기능, 2차적으로는 설득의 기능, 궁극적으로는 시장요소들의 균형과 조화를 도모하는 제반…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:14 조회 173 더보기
지금 다운타운 중심가와 한인타운 곳곳에서는 하루종일 콘도 건축으로 망치소리가 끊이지 않는다. 특히 한인타운은 조그만 땅만 있으면 콘도가 빽빽 히 들어서 앞으로 극심한 교통 체증이 예견돼 있기도 하다. 맞벌이 부부나 신혼부부 혹은 은퇴한 사람들 사이에서 관리가 편리한 콘도가 인기를 끌어왔고 앞으로의 수요도 더 늘 전망이다. 하지만 콘도는 주택과는 다르다. 여러 다세대가 같이 살아가므로 그들만의 규칙이 있다.  콘도를 살 때 꼭 확인해야할 6 가지 사항을 정리해 본다.  1. HOA Meeting에서 현재 거론되는 의…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:14 조회 161 더보기
요즘 바이어스 마켓이라지만 가격이나 프로퍼티가 월등히 좋은 경우에는 지금도 멀티플 오퍼가 많다. 자칫 바이어스 마켓이라고 오퍼를 소홀히 하거나 낮게 써서 꼭 사고 싶은 물건을 놓치고 후회하는 바이어들을 종종 보게된다. 예를 들어보자. 최근 캘리포니아 베벌리힐즈에 있는 집에 오퍼가 세 개가 들어왔다. 오퍼 두 개는 바이어측 중개인이 직접 셀러와 셀러측 중개인에게 가져왔는데, 한개는 그냥 중개인 앞으로 팩스로 날아왔다. 바이어의 중개인은 연락도 되지 않아서 자기 고객의 최선의 이해를 설명할 수도 없었다. 그 바이어측 중개인은 심지어 팩…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:13 조회 173 더보기
TIC (Tenants-In-Common) 투자 상품선택·주의할점   TIC 투자는 어떤 종류의 투자가들에 적합한지, 주위할점은 무엇인지, 상품선택을 어떻게 하여야 하는지를 점검해본다.  장점으로는 다음과 같은 것들이 있다. ▲보험성 주식, 뮤추얼 펀드,  은퇴연금보다는 투자의 리턴이 좋다. ▶소규모 투자로 대규모 투자에 참여할수 있다. ▶인프레이션-물가상승을 피하는 은신처의 역할을 할 수 있다. ▶건물관리에 관련된 대부분의 역할을 관리회사에서 대신한다. ▶경험이 부족한 투자가의 개인적투자보다 안전하다고 할 수…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:12 조회 179 더보기
건물주가 꼭 보관해야할 서류      ①지난 7년동안의 세금 기록 ②건물 관리 스케쥴 및 작업 기록 ③완성된 건물 보수 프로젝트 및 보수 스케줄 ④건축, 융자 등의 오리지널 비용과 빌딩이 완공되었을 때의 정보  ⑤컨트랙터, 청소 서비스 등 건물과 관련된 각종 고지서, 영수증, 인보이스 ⑥임대 건물의 보험 규정 ⑦테넌트들의 전화번호와 이메일 주소 등 연락처 ⑧서명된 임대 계약서 ⑨현재 테넌트들의 시큐리티 디파짓에 관한 재정 정보 ⑩현재 또는 전 테넌트들과 주고 받았던 모든 통신문 (편지, 고지문…
작성자장미 작성일 15-07-09 08:11 조회 184 더보기
최근 나는 신문에 실린 부동산 매매 관련 2가지 충격적인 소식을 접하고 놀라움을 금치 못했다. 하나는 부동산 에이전트와 셀러가 계약관련 서류실수로 100만불이 넘는 고급주택을 고스란히 빼앗겨야 했다는 것과 다른 하나는 부동산 매매 계약서의 표기 잘못과 계약서에 명기된 컨틴전시 기일을 지키지 못해서 결국 다운페이를 날렸다는 내용이었다. 결론부터 말한다면 두가지 모두 부동산 일선에서 일하는 에이전트와 셀러 그리고 바이어 모두 책임을 피할 수가 없다.  더 솔직한 표현은 셀러를 대표하는 에이전트의 책임이 더욱 막중하다 하겠다. …
작성자장미 작성일 15-07-09 05:40 조회 191 더보기
일반적으로 리스를 구할 때 또는 상가를 구입할 때 먼저 다음의 리스 사항들에 대해 주의깊게 살펴보아야 한다. ① 리스 계약서 종류 ② 리스 기간과 옵션기간 ③ 리스 공간면적과 스퀘어피트당 얼마를 내야 하는가 ④렌트 인상 조건이 고정인지, 연 몇 %로 올라가는지, 또는 미 연방노동부가 매달 발표하는 소비자 물가지수(CPI)에 의해 조정이 되는 것인지 확인한다. ⑤ NNN 리스인 경우 입주자가 기본 렌트에 더해 매월 지불하는 가외경비(건물운영비, 부동산 세금, 건물보험료)를 스퀘어피트당 얼마 내야 하는지 확인한다. 상업용 렌트의 경우 …
작성자장미 작성일 15-07-09 05:39 조회 189 더보기
주택 판매 기간이 길어질수록 셀러의 시름도 깊어질 수 밖에 없다. 여러가지 이유가 있겠지만 바이어가 집을 방문했을 때 산뜻한 느낌과 좋은 인상을 주는 것이 매우 중요하다.  주택 전문가 로리는 집을 판매할 때 걸림돌이 될 수 있는 사항들을 미연에 방지하기 위해 비교적 적은 비용 빨리 손 볼 수 있는 것들을 다음과 같이 소개하고 있다.  ① 트림, 기둥, 대문, 기타 가구들에 대한 페인트를 한다. ② 방풍용 덧문을 교체한다. ③ 집안의 방충망들을 점검하고 깨끗하게 청소한다. ④ 대문 앞에 화분에 심은 나무와 꽃 등을…
작성자장미 작성일 15-07-09 05:38 조회 194 더보기
창업전문 매거진 '스타트업 저널'과 연방중소기업청(SBA)은 처음 사업을 하려는 이들에게 사업체를 구입할 때 확인해봐야 할 체크리스트를 만들어 구입 전 다음 사항들을 점검하도록 권하고 있다. ▶ 직접 사업체를 만들 경우와 비교, 자신이 좋아하는 것과 싫어하는 것들을 하나씩 나열해 점검해 본다.   ▶ 주인이 왜 비즈니스를 팔고자 하는 지 그 진짜 이유를 알고 있는가 ▶ 비즈니스를 구입하는 비용과 새롭게 비즈니스를 시작하는 비용을 서로 비교하라. ▶ 고정자산과 장비,재고품 등이 구식인지 아닌지, 그리고 좋은 상태인지…
작성자장미 작성일 15-07-09 05:37 조회 183 더보기
▶5배수 이상인 매물은 위험  투자를 위해 매물을 고를 때 연수입(Gross Income)의 4배 정도라면 투자가치가 있는 것으로 인정된다. 경기가 활성화되고 있는 지역의 경우 5~5.5배, 또 극히 드물게 7배수까지도 거래되는 경우가 있긴 하지만 통상적으로 매물 가격이 연수입의 5배수를 넘어선다면 아무리 위치가 좋아도 포텐셜이 약하다. 이때의 배수는 비즈니스 거래에서는 월단위 인컴이 통용되는 것과 달리 호텔 거래에서는 연단위로 계산하며, 순수하게 룸에서 나오는 인컴이 이에 적용된다. 가주지역은 현재 5.5배 선에서 거래가…
작성자장미 작성일 15-07-09 05:36 조회 203 더보기
▶변화가 있는 곳인지 확인하라. =호텔 투자처를 고를 때 인근에 어떤 개발 계획이 있는지 확인해야 한다. 공항이 차지하고 있는 공간이 너무 좁아 확장이 필요한 LA 국제공항 인근이나 샌디에고, 시카고, 뉴저지 인근, 플로리다 경제권인 조지아주 애틀란타 등은 호텔 투자 유망지로 꼽을 만하다. ▶ 3년 내에 되팔아라=일부 론(loan)을 얻었다고 해서 그 론을 다 갚을 때까지 한 투자처를 끼고 있을 필요가 없다. 관리가 안되고 있던 곳을 싼 가격에 매입해 가치를 높였다면 그 가치를 인정받는 범위 안에서 다시 론을 얻어…
작성자장미 작성일 15-07-09 05:00 조회 166 더보기
집이 빨리 팔리지 않으면 이래저래 고민도 생기고 따르는 고충도 많아진다. 이럴 경우 해답은 가격을 내리는 것인데, 얼마나 그리고 언제 내리는 것이 좋은지 또 고민이 아닐 수 없다. 부동산 전문가들이 전하는 가격을 내리기 전 고려해야 할 사항들은 다음과 같다. ① 처음부터 적합한 가격으로 시작하라. 시장에 처음 나온 순간부터 왕성한 활동을 기대할 수 있게된다. ② 바이어의 인식이 나빠지지 않게 가격 낮추는 것을 가능한 일찍 결정하라. ③ 만일 첫 2개월간 오퍼가 들어오지 않고 그 상태가 6개월까지 지속된다면 가격 낮추는 것을 고려하라…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:59 조회 167 더보기
집을 사고 팔때 도움이 되는 1,001가지 팁을 저술한 바 있는 마크 내쉬는 전국 900명이상의 부동산 전문가들의 응답을 기초로 최근 홈 바이어들에게 인기있는 홈 디자인과 이제는 유행이 지난 것들의 리스트를 소개하고 있다.   예를 들면 스테인리스 스틸 제품의 주방, 전면에 유리가 부착된 캐비넷, 그릇 모양의 부엌 싱크 등은 이제 더 이상 바이어들의 취향이 아니다.  또한 한동안 고급 주택에서 볼 수 있었던 나선형 계단도 특히 어린 자녀가 있는 홈 바이어들에게는 선호 대상이 아니다.  내쉬가 소개…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:58 조회 180 더보기
캘리포니아의 우기는 어떻게 돌변할지 모른다. 금세 지나갈 것같다가도 하늘이 뚫어진 듯 비를 쏟아내니 말이다. 지난 2005년도의 우기는 아직도 생생할만큼 큰 비를 내렸다.  평소 자주 오지 않는 만큼 비가 한번 내리기 시작하면 캘리포니아의 도로는 금세 주차장으로 변하고 담벼락은 물론 도로 파손까지 손해가 이만저만이 아니다. 특히 소위 부촌이라 할 산동네에 사는 이들은 크고 작은 피해를 당하기 십상이다.  지난해 3월 비 피해를 당한 패서디나의 한인이 있다. 패서디나에 거주하는 한인 이씨는 산사태로 이웃 집 앞 도로…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:58 조회 165 더보기
집을 구입할 때 바이어가 셀러에게 리즈-백 (Sale-Leaseback)을 해줄 수 있다고 하면, 경쟁이 붙은 경우 다른 사람보다 유리하게 협상을 할 수 있다.  보통 집을 사는 사람은 클로징 당일이나 며칠 내로 집을 완전히 소유하게 된다. 따라서 파는 사람 입장에서는 당장 새 집으로 이사를 가지 않아도 된다는 이점이 있다. 물론 셀러가 클로징과 함께 당장 다른 곳으로 이사를 갈 계획이라면 해당 사항이 아니지만 말이다. 바이어가 현재 렌트를 살고 있거나, 아직 집을 팔지 못했을 경우, 또는 집을 구입해놓을 수는 있어도 당장…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:57 조회 164 더보기
몇일전 우연히 본인이 일하는 고층 사무실 앞을 지나다 같은 건물 1층에서 수년간 비즈니스를 운영하시는 오너 부부와 이야기를 나누게 됐다.  필자와는 벌써 몇년째 같은 건물에서 일해온 관계로 늘 인사를 나누던 사이로 가끔씩 지나다 비즈니스에 관해 애기를 나누던 사이였다. 이날은 우연찮게 빌딩 투자에 관해 이야기를 나누게 됐다.  우선 여자분은 "우리 나이가 60이 넘었으니 상업용 건물투자는 너무 늦었어" 라며 안타까워 하셨다. 사장님은 "집사람이 지난 수년간 상업용 건물투자를 반대하고 말리는 바람에 좋은 기회를 놓쳐…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:56 조회 164 더보기
"CC&R조항 확인하세요!" 업랜드에 위치한 새 집을 분양받아 기분좋게 이사한 박모씨. 석달 전 박씨는 멋모르고 위성방송 안테나를 설치했다가 큰 불편을 겪어야만 했다.  설치한 지 한 달도 채 되지않아 HOA(Home Owner Associations)로부터 시정명령을 받은 것이다. 하지만 조그만 안테나 설치가 그리 문제 되지 않을 것이라고 생각해 별 신경을 쓰지 않았다. 그로부터 한 달 후, 공청회에 참석하라는 명령서와 벌금부과서를 받은 박씨는 그제서야 부랴부랴 사태 수습에 나섰다.  단지로 조성된 주택이…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:55 조회 154 더보기
집수리 서툰 홈오너·노인 잡아라   리모델링 마켓이 예전에 비해 활발하지 않자 핸디맨 서비스 업체들이 자구책 마련에 나서고 있다.우선 혼자서 집 수리를 하기 힘들거나 서투른 DIY(Do it yourself) 홈오너들에게 눈길을 돌리고 있다. 이제 은퇴를 하고 연로해져 스스로 일을 하기 힘들어진 베이비부머 세대들에게도 관심을 기울이고 있다.  한편 이들 업체들은 최근 홈디포나 로우스 등 대형 주택전문 마켓이나 소매상에서 부채나 워런티 문제로 거절당한 집 수리 프로젝트들을 적극적으로 포용하는 마…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:55 조회 159 더보기
부동산 경기가 오랫도안 상승세를 나타내면서 상업용 투자로 큰돈을 만진 주위 분들이 많다.  혹여 이런 분이 주위에 있다면 누구나 부동산 투자로 큰돈을 벌 수 있다고 생각하는 건 아닌지 걱정된다. 부동산 투자는 신중한 투자일 뿐, 그 어떤 미다스의 손도 존재하지 않는다. 부동산 투자에 마치 무슨 마술과 같은 방법이 있으리라 기대한다면 그런 마술 같은 마음은 접도록 하자.  하지만 끊임없이 노력하고 때를 기다리면 또 반드시 보답을 해주는 것이 투자이기 때문에 쉼없이 공부하고 부동산 투자의 흐름을 알아나가는 것이 꼭 필…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:54 조회 161 더보기
가주에서 대부분의 거주용 부동산 거래는 MLS (Muliti Listing Service)라고 하는 리스팅 서비스를 통해서 이루어진다.  부동산 브로커는 부동산 매물을 MLS에 게재함으로써 부동산의 마케팅효과를 극대화할 수 있는 이점이 있다.  또한 MLS를 통하여 바이어를 대변하는 에이전트는 리스팅 에이전트(Listing Agent)로부터 커미션을 보장받을 수 있다.  부동산 에이전트가 MLS를 가입하게 될 때는 MLS의 규정에 따를 것을 약속하게 된다.  이러한 계약 중에서 한가지는 MLS의 …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:53 조회 170 더보기
부동산 거래에 있어서 에스크로의 역할은 매우 중요합니다. 에스크로는  부동산을 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정을 셀러와 바이어를 대행해서 거래과정을 진행시켜줍니다.   에스크로는 셀러나 바이어의 한쪽에 치우치지 않고 중립적인 입장에서 거래를 진행시키기 때문에 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 됩니다.  따라서 에스크로는 바이어와 셀러 양자에게 성실하게 주어진 의무를 실행해야하는 책임이 있습니다. 일반적으로 에스크로는…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:53 조회 165 더보기
타인종에 비해 부동산 소유 욕구가 강한 한인들은 그동안 많은 부동산 거래를 통해 이미 에스크로(Escrow)란 단어에 익숙한 편이다. 하지만 아직도 에스크로에 대해 잘못 이해하고 있는 한인들이 의외로 많다. 에스크로는 왜 필요하고, 어떤 점을 유의해야 하는지 프리마 에스크로의 제이 권 대표를 통해 알아본다.  미국은 50개 주마다 각기 다른 주법을 가지고 있고, 캘리포니아를 비롯해 워싱턴, 네바다, 오래곤, 알라스카, 하와이 등 10여개 주는 부동산이나 사업체 매매시 에스크로 과정을 적극 권장하고 있다.  캘리포니…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:52 조회 182 더보기
부동산을 사고 팔거나 융자 서류를 사인할 때 에스크로에 가서 공증을 한 경험이 있을 것이다.  운전면허증을 제출하고 공증을 하는 노트에 사인을 하고 지문을 찍는 것을 불편해하는 한인들이 많다.  하지만 공증은 정말 중요한 것이다. 공증의 역할이 왜 중요한지 알아본다.  Notary Public(공증인)이란 집 문서나 진술서 같은 중요한 서류를 사인함에 있어서 본인이 인지하고 사인했다는 것을 증명해주는 사람이다.  공증인은 중립적인 입장에서 서류의 진위를 판단하는 것이 아닌 본인이 서류를 사인했다는…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:51 조회 187 더보기
부동산 업계에 몸담은지도 어느덧 누구 못지 않게 오랜 시간이 흘렀다. 부동산 업계의 잘못된 관행에 누구보다 따따부따하는 사람으로 인식되고 있지만 그래도 잘못된 관행은 없어지지 않고 있는 현실이 안타깝다. 부동산 업계 관행 가운데 에스크로  회사의 업무 역시 못마땅한 것이 평소에 많다. 에스크로를 여는 것은 계약 당사자 모두에게 편파적으로 일 처리를 하지 못하도록 하는 것이지만 현실은 그렇지만은 않다. 경험부족은 물론 횡령으로 피해를 보는 손님도 간혹 있다. 대부분 '에스크로'회사는 법에서 정한 책임과 의무를 잘 수행하지만 …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:48 조회 160 더보기
Q. 저는 단독주택을 구입을 결정하고 에스크로를 개설하였습니다. 에스크로 기간중 인스펙션을 마친 후 하자가 발견되지 않아 에스크로를 클로징하고 입주했습니다. 입주한 후 며칠이 안되어 비가 온 뒤 뒷마당 배수에 문제가 있다는 것을 알게 되었습니다. 이러한 문제를 셀러에게 제기하자 셀러는 에스크로가 이미 클로징됐고 또한 매매계약서가 'AS IS'이기 때문에 어떠한 문제가 있더라도 셀러는 책임이 없다고 주장합니다. 이런 경우 법률적 해석이 어떻게 되는지 알고 싶습니다. A. 거주용 주택을 매매할 때 셀러는 부동산 양도공개문서(R…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:47 조회 167 더보기
Q. 저는 사업을 하는 지인에게 돈을 빌려주었으나 약속된 기간 안에 돈이 지불되지 않아 소송을 준비하고 있습니다. 돈을 빌려줬을 경우에는 채무자는 자신의 명의로 작은 상가를 소유하고 있었습니다. 그러나 최근에 그 부동산의 소유를 친척에게 정식으로 매매로 인한 양도가 아니라 단순명의이전을 한 사실을 알게되었습니다. 돈을 빌려줬을 당시에는 채무자가 안면이 있는 지인이기도 하고 부동산을 소유하고 있었기 때문에 담보를 요구하지 않았습니다.  그러나, 가치가 있는 유일한 채무자의 부동산이 양도되었기 때문에 법원에서 지불명령을 받았다 하더라도…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:46 조회 165 더보기
Q. 리스연장 권리 계약서에 의해 결정 계약서 명시 리스기간 만기 되면 임대 부동산 소유주에 반환 의무 재계약등 고려 소유주와 협상을A.  상업용 부동산을 리스하고 있는 세입자에 가장 중요한 것 중 하나는 현재의 리스기간이 만기가 되었을 때 리스연장에 관한 문제일 것이다.   사업용 부동산의 리스의 연장에 관한 권리는 리스계약서에 의해서 결정된다.  리스계약서에 리스연장에 관한 권리가 포함되어 있지 않을 경우 세입자는 리스연장에 관한 절대적인 권리는 없다.  리스 계약서에 명시된 리스기간이 만기가…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:46 조회 169 더보기
Q. 계약 종결 시 미지불 금액 및 남은 기간 렌트비 변호사 비용, 부동산 중개인 고용비 등도 가능A. 리스 계약서에 특별히 달리 규정하지 않는 한 건물을 임대하고 있는 임대인이 건물을 포기하고 자진 퇴거했을 경우 리스 계약서는 종결됩니다. 이러한 경우 건물 소유주는 임대인에 대하여 즉각적으로 현재와 미래에 발생한 피해에 대한 보상을 청구할 수 있습니다.  일반적으로 건물 소유주는 임대인에 대하여 다음과 같은 피해소송을 할 수 있습니다. 첫째, 자진 퇴거함으로써 리스 계약서가 종결된 시점까지의 지불되지 않은 렌트를 청구할 …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:45 조회 159 더보기
Q. 양도인 소유 부동산에 대한 권리 포기 일반양도증서, 보증양도증서등 주로 사용 가주 부동산 거래선 보증양도증서 형태 사용A. 미국에서는 부동산을 양도할 때, 양도 증서 (Deed)를 카운티 등기소에 등기하게 되면, 부동산에 대한 명의가 이전됩니다. 그러나 양도 증서에는 여러 가지의 형태가 있고 이에 따른 법적인 권리와 의무는 차이가 납니다.  위의 질문에서 제기된 Quitclaim Deed (포기 양도증서)외에도 여러 가지 형태의 양도증서가 있지만, 주로 사용되는 양도증서인 General Warranty Deed (일반…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:45 조회 173 더보기
Q. 전체 이사 50%이상 1/3이상 주식소유 주주등 자격 청산 진행되면 이사진·주주 경영권 행사법원으로A.   부동산에 공동으로 투자할 때 법인을 설립하는 경우가 많습니다. 여러 투자자가 있을 때 투자에 대한 투명성이 일반 파트너쉽 보다 높고, 투자자 개인의 자산과 분리하여 관리할수 있는 장점이 있기 때문입니다. 일반적으로 부동산에 공동투자할 때 대부분의 투자자는 현금출자를 하고 경영에는 실질적으로 참여하지 않는 경우가 많습니다.  이런 경우 투자를 주도한 투자자가 경영을 책임지고 다른 투자자는 회사의 이사로서 …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:44 조회 188 더보기
Q. 바이어는 매매계약서 책임 없고 지불된 매입금 돌려 받을 수 있어A. 가주 민사법 1662조에 의하면, 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며, 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려 받을 수 있는 권리가 있습니다.   반면 부동산의 소유나 명의가 이전된 후, 동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:43 조회 161 더보기
Q. 가주변호사협회 신고하면 필요서류·정보 얻을 수 있어 보상신청은 피해 사실 발견한 후 4년안에 신청해야A. 먼저 위와 같이 변호사가 고객의 돈을 횡령했을 경우에는 즉시 가주변호사협회(State Bar of California)에 신고할 수 있습니다. 가주변호사협회 웹사이트 calbar.ca.gov 에서 신고에 필요한 서류와 정보를 얻을수 있다.  변호사의 불법또는 비도덕적인 행도의 정도에 따라 경고, 자격정지 정도가 심한 경우에는 변호사 자격을 박탈할 수도 있습니다. 이런 경우 협회는 회원들로부터 일정 금액을 걷어 트러…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:42 조회 164 더보기
Q. 환경오염 규제·책임 연방·주법서 엄격히 적용 부동산 구입자·건물주도 환경 오염법 책임져야 구입전 환경오염 검사 보고서 미리 구입 분석을A.   부동산 구입에 있어서 가장 복잡하고 소송으로 연결됐을 때 큰 피해가 발생할 수 있는 부분은 아마도 환경오염에 의한 책임일 것입니다.  환경오염에 대한 규제와 책임에 관한 법률은 연방법과 주법에서 엄격하게 정하고 있습니다.  환경오염에 관한 법에서 가장 특이한 점은 환경오염에 관한 책임 소재를 정하는 부분입니다.  환경오염이 돼있는 부동산을 구입한 사람…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:42 조회 167 더보기
Q. 부동산 매매시 50% 절대권리 행사A.  법정 소송에서 승소하게 되면 법원은 법정 판결결정 (Judgment)을 내립니다.  법정 판결결정에 따라서 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 합니다. 그러나 법정 판결결정을 받은 후, 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결 요지(Abstract of Judgment)를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많습니다. 카운티 등기소에 판결 요지를 등기하게 되면 위의 경우에서처럼 피고가 부동산을 습득할 때, 자동적으로 판결저당권 (Judgment Lien) 이 설정…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:41 조회 173 더보기
Q. 사법절차 거치지 않는 차압 진행 하려면 계약 불이행 통지서 채권자에게 보내야A. 대부분의 부동산 거래는 현찰 거래가 아닌 금융기관이거나 개인을 통한 융자가 동반한 거래입니다. 융자가 동반된 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자 지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 됩니다. 담보를 설정하는 방법은 여러 가지가 있지만 대부분의 부동산 융자는 신탁증서 (deed of trust)를 작성함으로써 담보설정을 하게 됩니다. 신탁증서를 통한 부동산 융자에서 채무자가 융자를 지불하지 못했을 경우, 채권자는 사법절차를 거치지…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:40 조회 164 더보기
Q. 퇴거 180일 전에 서면 통지 받아야 최소 90일 안에 우선 분양권 행사 권리 A. 최근 부동산 경기가 활발하고 새로 개발할 수 있는 토지는 제한돼있는 상태에서 현재 아파트인 건물을 콘도미니엄으로 전환하는 개발사업이 늘어나고 있는 추세입니다. 이에 따라 이미 입주해있는 세입자와 건물주와의 분쟁이 잦아지고 있습니다. 아파트 주인이 바뀐다고 해서 세입자로서의 권리는 바뀌지 않습니다. 특히 세입자가 가장 걱정하는 렌트비를 올리거나 퇴거를 종용하지 않을까 걱정하게 됩니다. 그러나 새 건물주는 건물을 구입할 때 …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:40 조회 175 더보기
Q. 개정 파산법 퇴거명령 소송도중 임차인 파산했어도 소송 중단안돼 A. 일반적으로 연방 파산법의 가장 큰 장점은 파산자가 소유하고 있는 자산에서 공제되는 자산을 제외한 자산을 채무변제에 사용한 후 남아있는 채무 청산의 판결을 받는 것이다.   파산은 채무청산을 받는 장점뿐 아니라 파산을 신청한 이후부터 채권자는 더 이상 채무자에게 채무 변제를 요구하는 어떠한 행동도 할 수 없게 만든다. 이러한 제도를 자동 정지 (Automatic Stay)라 하는데 채무자를 상대로 한 소송이 있는 경우 소송은 즉시 중지…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:39 조회 154 더보기
Q. 상대방이 계약 어긴 날 부터 4년 구두시 2년… 사기에 의한 파기소송 3년A. 부동산 소송이 제기됐을 때 가장 보편적으로 제기되는 방어논리는 공소시효 (Statute of Limitations) 만기와 계약의 서면화 (Statute of Frauds)입니다.  부동산 소송을 당한 피고 입장에서는 공소시효와 계약의 서면화에 관한 쟁점에서 승소할 수 있으면 소송의 본안에 관한 본격적인 방어를 시작하기도 전에 소송을 기각할 수 있습니다.   일반적으로 부동산에 관련된 계약DL 서면으로 작성돼 있지 않을 경…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:38 조회 157 더보기
Q. 임대주택 수리목적 공제 후 3주 안에 환불A. 임대부동산 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나는 보증금(Security Deposit) 에 관한 것이다.  임대부동산에 입주하기 전 보증금을 지불하는 것은 일반적이 관례이다. 보증금은 임대계약서에서 규정한 렌트 외에 지불된 돈을 지칭한다.   소유주에게 지불된 돈이 렌트인가 보증금인가의 구분은 지불된 돈의 목적에 의해서 정해진다. 지불된 돈의 목적이 임대부동산에 대한 직접적인 사용에 대한 지불일 경우에는 렌트로 규정된다. …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:37 조회 164 더보기
Q. 어기면 라이센스 일시정지, 박탈 . 부동산국에 고소…피해보상은 일반법원에 소송A. 가주에서 활동하는 부동산 에이전트는 가주 부동산국 (Department of Real Estate)에서 요구하는 조건을 충족했을 경우 라이선스를 유지시켜 줍니다. 또 부동산 에이전트가 부동산법을 어겼을 경우 라이선스를 일시정지 또는 박탈할 수도 있다. 부동산 에이전트의 불법적인 행동에 대해서 피해자는 일반 법원에 피해소송을 제기할 수 있을 뿐 아니라 부동산국에 불법적인 행동을 고발할 경우 부동산국은 고발내용에 대한 조사를 해야 한다.  …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:30 조회 180 더보기
Q. 위험성에 대한 사실 모를 경우 책임 없어 사고 가능성 인지 시 다친 3자에 대한 책임 따라A. 일반적으로 주거용 부동산의 소유주는 세입자의 개의 위험성에대한 실질적인 사실을 몰랐을 경우에는 부동산 내에서 발생한 사고에 대한 책임은 없다.  그러나 주거용 부동산의 소유주가 세입자가 개를 소유하고 있고, 그 개의 위험성에 대해서 알고 있고 이에 따른 사고가 일어날 가능성이 높다는 것을 예상할 수 있었고 예방할 수 있는 사전조치를 취할 수 있었다면 개의 공격에 의해 피해를 본 제삼자에게 부동산 소유주로서 책임이 있다.&nb…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:24 조회 174 더보기
Q. 커미션 지급 거부 통지서가 발송된 후 25일 안에 가압류 요청 소송 제기해야A. 일반적으로 브로커 리스팅 계약서는 세 가지 경우가 있습니다.  첫째, 독점 매매권 리스팅 계약 (Exclusive Right to Sell), 둘째, 독점 대리인 리스팅계약 (Exclusive Agency) 그리고 셋째, 공개 리스팅 계약 (Open Listing)입니다.  독점 매매권 리스팅 계약은 리스팅 기간동안 셀러를 포함한 어떠한 사람이 바이어를 확보하는 것과는 관계없이 매매가 성립될 경우 브로커가 커미션을 받을 권리가 있…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:23 조회 161 더보기
주정부, 시정부, 카운티 정부, 유틸리티 회사, 교육청, 비영리 병원 등의 기관은 공공의 목적을 위해서 개인이 소유하는 부동산을 강제로 수용할 수 있다.  이러한 기관이 부동산을 강제수용하기 위해서는 세 가지 조건을 충족시켜야 합니다.  첫째, 사업의 공익성과 공익사업의 정당성, 둘째, 공익사업이 목적으로 하는 공익이 최대로 성취되도록 계획되었는가, 마지막으로, 수용된 부동산에 대한 합당한 보상입니다.   보상금 결정의 일반적인 원칙은 정당한 시장가 (fair market value)를 보상금으로…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:20 조회 153 더보기
Q. 매매과정에서 받은 돈은 다음 날까지 에스크로에 입금해야A. 지난 몇 년간 부동산 시장의 폭발적인 상승세와 더불어 많은 사람들이 부동산 에이전트로 직업을 바꾸었습니다. 부동산 에이전트가 된다는 것은 손님의 부동산 매매에 있어서 자신의 전문적인 지식을 이용하여 올바른 부동산 매매를 기계적으로 단순히 도와주는 것뿐 아니라, 자신의 성실함과 정직성을 최대한 보여주는 것입니다.  부동산 에이전트의 역할은 손님의 돈을 대신 관리하는 것부터, 부동산을 매매하는데 있어서 중요한 정보를 제공하는 역할을 하기 때문에 부동산법에서는 부동…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:19 조회 173 더보기
Q. 계약 조건대로 이행 매매 강요 소송A. 부동산 매매에 있어서 셀러가 계약위반을 했을 때, 바이어는 크게 세 가지의 피해보상을 청구할 수 있습니다.  첫째, 부동산 매매계약을 해지할 수 있습니다. 둘째, 셀러의 계약위반에 따른 피해보상을 청구할 수 있습니다. 셋째, 셀러의 사기가 있을 경우에는 벌과성 피해보상을 요구할 수 있습니다.  바이어는 매매계약서와 에스크로 계약서에 명시된 가격과 조건에 따른 계약 이행을 요구할 수 있습니다.  이런 경우는 셀러에게 계약조건대로 매매를 강요하는 소송 (Specif…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:18 조회 164 더보기
부동산 거래에 있어서 일반적으로 거래과정에서 셀러와 바이어의 당사자 외에 가장 큰 역할을 하는 제3자는 에스크로 회사와 타이틀 회사입니다. 거래과정에 있어서 직접 대면하는 에스크로 회사와는 달리 타이틀회사를 바이어나 셀러가 직접 대면할 기회는 없지만, 부동산 거래에 있어서 빼놓을 수 없는 역할을 하는 곳이 타이틀 회사입니다. 타이틀 회사가 하는 가장 대표적인 역할은 거래하는 부동산에 관한 명의(Title)를 확인하고 또한 보험을 제공하는 것입니다.   미국에서 부동산을 거래할 때 셀러가 완벽한 명의를 소유한 것을 …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:17 조회 166 더보기
Q. 융자회사 동의, 제시 조건 충족돼야 동의 없을 경우 셀러는 부동산 책임A. 일반적으로 부동산을 구입할 때, 크게 세 가지 형태의 융자가 있습니다.   첫째는, 새로운 융자를 받아 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 지불하는 것, 둘째, 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자금을 융자회사의 동의 하에 인수받는 것, 셋째, 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 융자회사의 동의 없이 인수받는 방법이 있습니다.  새로운 융자를 받는 경우가 대부분이지만, 때로는 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 인수받는 것이 유리…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:16 조회 153 더보기
Q. '사기 양도성' 경우 채권소송, 양도 철회도 가능A. 일반적으로 채무자가 채권자로부터 채무가 청산되는 것을 막기 위하여 자신의 재산을 합당한 대가를 지불 받지 않고 제삼자에게 양도하는 것을 '사기성 양도 (Fraudulent Conveyance)'라고 합니다.   채무자가 양도 당시 채무불이행상태가 되어있는 상태에서 자신의 재산을 합당한 대가를 (reasonably equivalent value)받지 않고 제삼자에게 양도하게 되면 이러한 행위를 사기성양도로 규정하여 이에 따른 제제조치를 가할 수 있습니다.&n…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:09 조회 163 더보기
Q. 능력부족, 불성실한 임무수행 사유시 가능A. 일반적으로 브로커 리스팅 계약서는 세 가지의 경우가 있습니다. 첫째, 독점매매권 리스팅 계약 (Exclusive Right to Sell), 둘째, 독점 대리인 리스팅계약 (Exclusive Agency) 그리고 셋째, 공개 리스팅 계약 (Open Listing)입니다. 그 중에서 가장 많이 사용되는 것이 독점매매권 리스팅 계약입니다.  또한 셀러와 부동산 브로커와 가장 많은 분쟁을 발생하는 것 또한 독점 매매권 리스팅 계약입니다.  독점매매권 리스팅 계약은 리스팅…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:08 조회 178 더보기
Q. 가주 회사법 대주주 경영진 감시, 견제역할 보장A. 최근 부동산 투자의 형태로 직접 개인 이름으로 투자하는 것이 아니라 회사법인을 설립하여 투자하는 경우가 많아졌습니다.  특히 회사법인소득세와 개인소득세를 이중으로 내는 회사의 약점도 S-Corporation를 등록할 수 있는 자격이 있을 경우에는 이중으로 소득세를 낼 필요가 없고 책임을 무한정 질 필요가 없는 S-Corporation을 선호하는 경향이 높습니다.  이러한 회사를 운영함에 있어 회사를 운영하는 경영진과 회사에 투자자로 참여한 주주간의 관계는 회…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:07 조회 172 더보기
Q. 충분한 협상 통해 합의하면 법정비용 줄일 수 있어A. 리스 계약서에 특별히 달리 규정하지 않는 한 건물을 임대하고 있는 임대인이 건물을 포기하고 자진 퇴거했을 경우 리스 계약서는 종결됩니다. 이러한 경우 건물소유주는 임대인에 대하여 즉각적으로 현재와 미래에 발생한 피해에 대한 보상을 청구할 수 있습니다.  일반적으로 건물 소유주는 임대인에 대해여 다음과 같은 피해소송을 할 수 있습니다.  첫째, 자진 퇴거함으로서 그간 지불되지 않은 렌트비 청구. 둘째, 리스계약서에 명시된 리스계약 종결시점까지의 지불되지 않은…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:06 조회 173 더보기
Q. 소개 계약서에 라이선스 미소지 명시해야A. 부동산거래를 중개하는 일을 할 경우에는 부동산 중개인 라이선스가 필요합니다.  구체적으로 첫째, 부동산이나 비즈니스를 사고 팔 때, 둘째, 부동산의 리스나 렌트에 관한 협상이나 중개를 할 때, 셋째, 주정부나 연방정부가 소유한 부동산의 구입이나 리스에 관한 신청서 접수를 대행할 때, 넷째, 부동산이나 비즈니스를 담보로 한 융자에 관하여 대행할 때, 다섯째, 부동산 매매계약서나, 부동산 담보채권 매매거래를 중개하거나 협상을 대행하는 업무를 할 때는 부동산 라이선스가 필요합니다.…
작성자장미 작성일 15-07-09 04:05 조회 170 더보기
Q. 융자회사 동의 유무 결정 후 법률적 책임 점검해야A. 일반적으로 부동산을 구입할 때, 크게 세 가지 형태의 융자가 있습니다.  첫째 새로운 융자를 받아 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 지불하는 것, 둘째 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자금을 융자회사의 동의 하에 인수받는 것, 셋째 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 융자회사의 동의 없이 인수받는 방법이 있습니다.   새로운 융자를 받는 경우가 대부분이지만, 때로는 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 인수받는 것이 유리할 수 있습니다.  …
작성자장미 작성일 15-07-09 04:04 조회 194 더보기
Q. 시간, 비용 등 지나치게 많이 소비 - 법원재판 중재대행 중재원 규칙에 따라 진행 - 중재재판 A. 일단 부동산 매매과정에서 분쟁이 생겨 당사자간에 합의가 되지 않고 소송을 하게 되면, 셀러나 바이어 모두 많은 시간과 비용을 분쟁해결에 소비해야 합니다.  특히 부동산의 특성상, 부동산의 매매는 시간적 요소가 가격에 지대한 영향을 끼치므로 소송에 계류된 부동산은 셀러나 바이어에게 소송에 승소한다 하더라도 피해를 입는 경우가 많습니다. 이러한 부동산 분쟁에 있어서 일반 법원을 통한 소송의 시간과 비용이 지나치게 …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:53 조회 176 더보기
Q. 매매대금 법원에 공탁…돈에 대한 권리 결정A. 에스크로 회사의 역할은 부동산이나 사업체를 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정에서 셀러와 바이어를 대행해서 거래과정을 진행시켜주는 것입니다.  에스크로는 셀러나 바이어의 한쪽에 치우치지 않고 중립적인 입장에서 거래를 진행시키기 때문에 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 됩니다. 또한 제삼자가 매매대금에 대하여 지불요청을 했을 때에는 셀러와 확인하여 순위에 따라서 지불하는 역할도 합니다. …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:51 조회 192 더보기
Q. 융자 지불 불이행시 피신탁인은 차압 통해 채권자에 부동산 양도A. 대부분의 부동산 거래는 현찰거래가 아닌 금융기관이거나 개인을 통한 융자가 동반한 거래입니다.  융자가 수반된 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 됩니다. 남가주에서는 신탁증서뿐 아니라 'Vender's Lien', 'Installment Land Sale Contract', 'Mechanic's Lien', 'Judgment Lien' 등 여러가지 담보 설정 방법이 있지만 신탁증서를 통한 담보설정이…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:47 조회 170 더보기
Q. 주택 매매시 바이어에 제공A. 거주용 주택을 매매할 때, 셀러는 부동산 양도 공개문서 (Real Estate Transfer Disclosure Statement)를 바이어에게 제공해야 합니다.  부동산양도공개문서는 부동산의 상태, 위험물질이나 해로운 물질의 존재유무, 부동산에 관련된 소송 유무 등의 내용을 기재해 바이어에게 전달되어야합니다. 부동산 양도 공개문서에 잘못된 사실을 기재하거나 기재해야할 사실을 밝히지 않았을 경우에는 사기의 경우에 해당됩니다.   또한, 부동산 매매계약이 'AS IS'조…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:46 조회 165 더보기
Q. 바이어 직접조사 부동산 구입여부 결정해야A. 부동산 에이전트가 부동산 매매와 관련해 손님과 관계를 맺게 되면 고객의 대리인으로서 의무와 책임을 갖게 됩니다. 특히 영어와 미국 법에 서툰 한인은 부동산 거래에 있어서 부동산 에이전트의 역할은 더욱 큽니다. 그러나 부동산 에이전트의 역할은 부동산 거래에 지식이 있는 전문인으로서 부동산 거래에 관한 전반적인 자문을 할 의무가 있지만 법률적인 분야나, 회계분야까지 자문을 할 의무는 없습니다. 때론 고객들이 부동산 에이전트에 대한 잘못된 인식을 갖고 모든 것을 물어보기도 합니다. 또한 …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:44 조회 159 더보기
축소된 액수로 면제 혜택을 받는 방법 중, 직장을 옮기는 경우에는 새로운 직장에서 옛집까지의 거리가 이전 직장에서 옛집과의 거리보다 50마일 이상 멀어진 경우가 이에 해당한다. 대상은 납세자 외에도 배우자, 공동 소유자, 주거지가 납세자와 동일한 개인이 모두 포함된다. 건강상의 이유에 해당하려면 의사의 추천으로 주거지를 옮겨야 한다. 대상은 위의 경우와 같고, 주거지가 납세자와 동일한 친인척도 해당된다. 예상치 못한 사건에는 사망, 실직(실직수당 혜택 자격자에 한함), 직장이나 자영업의 상황 변화로 인해 주거비용 및 최소 생활비의 …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:43 조회 180 더보기
우리가 살고 있는 이 미국에서 집은 일반인들에게 있어서 가장 큰 규모의 안전한 투자 수단이며 상속 수단 중의 하나이다. 또한 부동산에 투자하게 되면 임대 수입뿐만이 아니라 가치상승에 따른 자본 투자이익까지도 챙길 수가 있어서 아직까지도 한인들에게 가장 강력한 투자대상 중의 하나로 꼽히고 있다. 하지만 부동산이 황금알을 낳는 거위같이 항상 좋은 투자수단일 수는 없다. 왜냐하면 부동산은 주식과 같이 유동적이지 않기 때문에 쉽게 처분할 수가 없기 때문이다. 또한 요즘같이 부동산 경기가 냉각되고 이자율이 상승하게 되면 무리해서 투…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:42 조회 157 더보기
최근 캘리포니아 주 세무국에서는 예전에 비해 더욱 다양한 분야로 그 감사 범위를 확대해 가고 있다.  그 중에서 가장 큰 관심사는 모기지 이자 공제와 거주지 판매 시 양도소득세 면제에 대한 부분이다. 요즘 캘리포니아의 주택 가격대가 구입한 해에 비해 엄청나게 상승되어 있다. 따라서 납세자들이 부동산을 팔고 나서 생기는 양도소득세가 세법이 허용한 면제 액수를 훨씬 초과한 경우에, 이를 제대로 보고하지 않으려는 유혹이 생기게 되고 또한 이러한 행태가 성행하고 있는 것이다. 먼저, 모기지 이자 공제에 대한 감사동향을 살…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:40 조회 164 더보기
<LLC (유한책임회사)의 단점> 사업체의 각종 비용공제 후 순수익이 적자일 경우에도 총매상에 대해서, 매년 최고 $11,790까지 추가로 California 세금이 부과된다. 한 예로 Gas Station의 연 매상이 5백만불이고, 구입원가와 각종 비용을 공제한 후, 순수익이 5만불이라고 가정해보자.  이때, S Corporation의 주정부 세금은 $800이 나오지만, 만약 이 비즈니스를 LLC로 운영했을 때에는, 주정부 세금이 매년 $12,590이 부과된다. 또한, 부동산 임대수입 등 외에…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:38 조회 173 더보기
<주식회사 유한책임의 대표적인 예외 경우> 1. 회사 관련 업무를 성실하고 신중하게 (good faith & due care) 처리하지 않은 경우 2. 개인이 보증한, 즉 personal guarantee한 은행 대출이나 건물 리스 등의 계약 3. 사기행위나 불법적인 활동, 또는 형사법에 저촉되는 행위 4. 부적절한 회사자금 분배 등은 개인도 무한책임을 지는 경우가 많음 5. 법적으로 분리된 개체를 지속적으로 유지하지 못하여 법적인 보호막이 뚫린 경우 • 대비책…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:37 조회 170 더보기
한인 경제가 날로 발전해 가면서 각종 신종 비즈니스들로 그 영역이 확장되고, 기존의 비즈니스들도 점점 더 복잡 다양해 가는 추세이다.  또한 한인들의 부동산 개발과 투자 규모가 날이 갈수록 팽창해 가고 있다. 이로 인해 새로 비즈니스나 부동산 투자를 시작하기 이전이나 진행 중에도 가장 적합한 사업체 형태를 선택하는 것은 매우 중요한 결정이 아닐 수 없다. 일반인들이 유의할 점은 각 사업체에 해당되는 세금 혜택 뿐아니라 그에 따르는 여러 제약 조항들도 꼼꼼히 살펴야하며, 비즈니스 운영이나 부동산 개발 및 투자 또한 …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:35 조회 186 더보기
지난 10월부터 재산세 고지서가 발부되면서 재산세가 지난 해 보다 폭등했다며 고지서가 잘못 발부됐다는 하소연을 하는 한인들이 많다.  심지어는 재산세가 지난해 보다 40%나 올랐다며 재산세가 이렇게 폭등한 것은 공무원들의 사무 착오로 생각하고 대처방법을 찾아다니는 이들을 심심찮게 볼 수 있다.  재산세 1차분은 오는 12월10일까지, 2차분은 내년 4월10일까지 납부해야 한다. 이는 지난 1978 년에 제정된 '주민 발의안 8 (Proposition)'에 근거해 부과된다. 가주의 재산세는 주택을 구입한 가격의 1%…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:32 조회 177 더보기
집 가치 공정하게 측정여부 확인 외부업체 고용 주택가격 단시간에 산정 주위 비슷한 사례 확보도 필수 부과 재산세 60일이내 항소 가능  '시장의 주택가격은 떨어졌는데, 재산세는 올라 억울하다구요?'  지난 해부터 전국의 주택가격이 하락하면서 재산세가 주택 소유주에게 민감한 사항이 되고 있다. 특히 3~4년 전 주택 가격이 상대적으로 높았던 시점에 주택을 매입했던 주택 소유주라면 최근 CNN머니가 소개하고 있는 재산세 줄이기 방법 7가지를 체크해 볼 필요가 있다. 1. 재산세 산정 시스템을 파악해야…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:32 조회 181 더보기
경제 침체로 수입이 줄어들면서 주택 유지가 힘들어지는 데다 주택 가격 급락으로 에퀴티가 줄어들거나 융자액이 감정가를 넘어서는 경우가 급증하면서 힘들게라도 주택을 유지해야 할 지, 지금이라도 포기하는 게 현명한 지 고민하는 한인 주택소유주들이 많다. 주택을 계속 유지하자니 경제적 부담이 만만치 않고, 그렇다고 포기하자니 아메리칸 드림이 깨어지는 것 같고 크레딧 파산등 경제적 비용도 커 결정을 내리기가 쉽지 않다. 주택 유지 및 포기의 장단점과 비용을 정리했다. 비교 대상은 지난 2006년 LA한인타운의 50만달러 짜리 단독주택을 …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:29 조회 171 더보기
일반적으로 아파트 렌트와 일반주택 렌트에서 대표적으로 다른 점이 뭘까? 아파트 렌트의 경우 한 매니지먼트 회사가 수십 또는 수백 동의 아파트 테넌트를 일괄 관리하고 있으며, 일반주택의 렌트 시에는 한 주인과 테넌트 한 사람, 또는 한 가족과 계약을 맺는다. 여기서 아파트의 경우 수많은 테넌트(Tenant:임차인)들을 효과적으로 관리하기 위해 계약 때 여러 항목들이 자연 까다로워질 수밖에 없다. 예를 들면, 개나 고양이 등 펫(pet)에 관해 위반할 경우 바로 퇴거조치를 한다든지, 계약 완료 후 자동적으…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:29 조회 200 더보기
1. 시큐리티 디파짓(Security Deposit) 환불 기간 캘리포니아 민권법 섹션 1950.5에 의하면 테넌트가 이사를 한 이후부터 3주이내(21일)에 건물주는 (1)시큐리티 디파짓을 테넌트에게 돌려주든지 (2)시큐리티 디파짓을 사용한 내역, 예를 들면 테넌트가 잘못 사용한 부분의 수리비용이나 또는 지불하지 않은 렌트비 등을 제외했다는 내용의 명세서 사본을 보내든지 (3)시큐리티 디파짓 사용 명세서와 남은 잔액을 테넌트에게 돌려줘야 한다. 2. 렌트비 인상 횟수 테넌트가 만약 30일 이상 리스를 했다면 리…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:28 조회 184 더보기
CPM, CCIM, CIPS의 개략적 설명 □ 미국 리얼터협회의 가입단체 및 수여자격증 □ 미국에서 대부분의 자격증이 전문협회 위주로 수여되고 있음.1. 중개분야 부동산 관련자격증 중 가장 기본적인 부동산 판매사(real estate salesperson)와 부동산중개사 자 격증만은 주에서 관장하고 있음. 부동산 중개자격증시험은 1919년 캘리포니아주에서 처 음 실시된이후 모든주에서 다 실시되고 있음. 부동산중개사가 되기위해서는 먼 저 그 전단계로서 부동산 판매사가 되어야 함. 물론 일정한 자격수준에 도달한 …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:27 조회 219 더보기
주택매매 과정에는 여러 조건과 용어가 등장한다. 이들 용어를 제대로 파악해야만 거래중 낭패를 피할 수 있다. 주요 용어를 소개한다.▶홈 인스펙션 조건(Home Inspection Contingency)두가지가 있다. 한가지는 바이어가 인스펙션 결과 주택의 큰 문제점을 발견 구입할 의사가 없어지면 계약은 무효가 되고 바이어가 디파짓한 금액은 곧바로 환불돼야 한다는 내용이다. 다른 한가지 타입은 바이어의 인스펙션에 대해 좀더 구체적으로 언급하는 방법이다.바이어는 계약이 성립된 날 즉 최종적인 오퍼 또는 셀러의 카운티 오퍼에 수락서명을 …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:26 조회 179 더보기
(1) Mortgage Qualification & Approval(모기지 심사 & 승인) -바이어 경제능력 입증, 셀러도 좋아해 융자전 심사(Pre-Qualification)와 융자전 승인(Pre-Approval)은 어떻게 다른 것일까. 주택을 구입하려고 하는데 충분한 현금이 없으므로 대부분 은행으로부터 장기 융자를 받아 상환금을 매월 납부하는 방법을 이용한다. 이때 사고자하는 주택을 담보로 융자를 받으며 이를 모기지(mortgage)라 하고 모기지는 매월 페이먼트(Monthly Payment)로 나누어 갚는다…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:21 조회 341 더보기
미국부동산 매매계약은 통상 아래와 같은 절차에 따라 이루어진다.   1. 부동산Broker 상담. 바이어 대리 계약(Buyer Agency Agreement)에서 Broker는 리스팅계약서(Listing Agreement)에 나온 사항을 Buyer에게도 알려주어야 하며 이용 가능한 대리계약의 형태, 계약당사자의 권리 및 책임, 구체적인 제공 서비스, 보수 등을 알려주어야 한다.   Listing Agreement란 Seller와 부동산 Broker와의 고용계약(Employment Agreement)이며 L…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:20 조회 209 더보기
부동산 관련 법률   (1) 계약법(Contract Law) (2) 재산법(General Property Law) (3) 대리법(Agency Law) (4) 부동산 면허법(Real Estate License Law) (5) 연방법(Federal Regulation) (6) 연방,주 및 지방 세법(Federal,State and Local Tax Law) (7) 토지용도 구획법(Zoning and Land Use Law) 용도지정법은 각 지역마다 …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:19 조회 178 더보기
1. Sales Person License 18세 이상인 자로서 초급대학과정 부동산 원론(Real Estate Principle)을 이수한 사람만이 응시할 수 있으며 4지 선다형 150문제의 70% 이상 점수를 취득하면 된다.   신청인은 또한 아래 과목 중에서 2과목을 추가적으로 이수해야 하며 만일 2과목의 추가과정이 Sales Person License를 받기 전에 끝나지 않는다면 조건부 라이센스를 받게 되며 18개월 내에 과정을 이수하지 않으…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:18 조회 214 더보기
부동산이나 사업체 매매는 거래 당사자인 셀러와 바이어에게는 매우 중요한 일이기 때문에 거래에 아무런 문제가 없어야 하며 정확하고 성공적으로 이루어져야 합니다.만일 여러분이 소유하고 있는 부동산의 명의(Title)에 문제가 있다면, 이 문제로 인해 소유하고 있거나 투자한 부동산의 권리의 일부 또는 그 전부를 상실할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 없애기 위해 부동산을 소유하려는 사람은 타이틀 보험(Title Insurance)를 구입하여 재산을 보호해야 합니다. 타이틀 보험은 부동산에 관한 소유권을 증명하고 보증해주는 보험을 말합니…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:17 조회 174 더보기
 집사고팔고의 비용들 이럴때 두 사람이 지불하는 경비는 얼마나 될까. 셀러는 집을 팔면 얼마를 떼고 손에 쥘 수 있는지, 바이어는 다운페이먼트 자금이외에 얼마가 더 필요한지 궁금하다.에스크로에서 시키는 대로 내면 되지만 미리 알고 있다면 더 좋다. 매매비용 지출은 예비 셀러와 바이어들이 알고 있어야 할 항목들이다. ■ 셀러 비용…에이전트 커미션 5~6% 부담-커미션셀러가 내야할 항목중 가장 큰 비중을 차지하는 금액이다. 커미션은 전액 셀러가 부담하고 판매가의 5~6%다. 집 가격이 5…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:06 조회 184 더보기
근래의 주택경기 하락으로 인하여 미국 전체에 경기침체가 일어나 엄청난 파장이 일어나고 있는 것을 느끼실 것입니다. 파산하는 은행들, 폭락하는 주식들, 끝이 보이지 않는 주택시세 하락, 파산하는 세계 굴지의 회사들, 솟아오르는 기름값, 살아남기 위한 수백, 수천, 수만 명씩의 감원, 수백만 채의 주택 차압소식 등등...... 미정부와 의회도 이를 인식하여 Wall Street과 주택시장 경기 부양 대책으로 많은 경기 부양책, 안건들을 내놓으며 천문학적인 액수의 자금들을 쏟아 붓는등 부단한 노력을 기울이고 있습니다. 그러나 이러한 부양…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:06 조회 183 더보기
상업용 부동산 융자시 바이어와 셀러가 합의한 계약서 상의 매매 가격과 은행이 융자 심사의 기준으로 하는 감정가격이 서로 차이 나는 경우가 많다. 즉, 매매 가격과 감정 가격이 다른 경우가 대부분이다. 주택 융자의 경우 감정사가 집을 방문하여 대지와, 주택 크기, 방의 숫자, 구조 등을 조사한후 MLS (멀티플 리스팅 서비스) 컴퓨터를 통한 주변의 유사 주택 (캄 또는 Comps 이라 하는데 이것은 Comparables의 준말임) 의 최근 판매가를 비교하여 감정가를 조정 산출한다. 그러나 상용 부동산 융자는 여기에다 임대수익 이라는…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:05 조회 183 더보기
지난번 몇 주 동안 주식과 부동산에 대해서 함께 알아보았습니다. 그 후로 여러 가지로 질문을 많이 받은 것 중에 하나가 주택융자(mortgage)에 관한 것 이었습니다. 아마도 요즈음 주택융자 이자율(mortgage interest rate)이 내려감에 따라서 많은 분들이 재융자 (refinancing)를 하고 있고, 또한 하려고 하는 것 같습니다. 특히 은퇴를 하시려고 하시는 분이나 이미 은퇴를 하신 분들은 주택융자를 다 갚으려고(Pay off) 하시는데 이것이 재정상 좋은 판단인지 아닌지를 함께 생각해 봅시다. …
작성자장미 작성일 15-07-09 03:04 조회 197 더보기
미국에 사는 적지 않은 한국분들이 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 또한 부동산에 투자를 하고 있습니다. 정확한 이유는 알 수 없지만 아마도 한국의 집값, 그리고 땅값이 오르는 것과 상관관계가 있지 않나 생각해 봅니다. 그야말로 은퇴계획도 부동산을 구입해 월세를 받아서 생활한다는 말도 자주 듣습니다. 물론 미국에서도 부동산 경기가 호황일 때가 있습니다. 그렇다면 주식시장과 비교하여 어느쪽에 투자를 하는 것이 현명한 방법인지를 함께 알아봅시다. 지난번 까지 수익률, 활용성, 세금, 경비, 투명성, 노력, 그리고 가변성에 대해…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:03 조회 177 더보기
주식 대 부동산 (Stocks vs. Real Estate) 어디에 투자할까? 중편미국에 사는 적지 않은 한국분들이 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 또한 부동산에 투자를 하고 있습니다. 정확한 이유는 알 수 없지만 아마도 한국의 집값, 그리고 땅값이 오르는 것과 상관관계가 있지 않나 생각해 봅니다. 그야말로 은퇴계획도 부동산을 구입해 월세를 받아서 생활한다는 말도 자주 듣습니다. 물론 미국에서도 부동산 경기가 호황일 때가 있습니다. 그렇다면 주식시장과 비교해 어느 쪽에 투자를 하는 것이 현명한 방법인지를 함께 알아봅시다.…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:02 조회 964 더보기
모든 부동산 벤처에 있어서 빈 땅에 대한 투자는 아마도 가장 큰 수익을 창출할 수 있는 것과 동시에 위험한 투자임에는 말할 나위가 없다.집 한채를 지을 수 있는 땅에서 부터 수십 혹은 수백 에이커의 미개발된 복잡한 형태의 땅까지 실로 많은 개발업자와 투자자들의 관심거리가 되고 있다. 개개인의 상황과 계획에 따라서 이미 개발된 수익성 부동산을 대체하는 투자처가 될 수도 있다. 지난 글에 이어 오늘도 땅에 대한 투자가 어떤 관점에서 고려되어야 하는지 말하고자 한다. 앞서 말했듯이 고려사항은 땅 투자의 고려여건 중 위치…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:01 조회 203 더보기
집을 고를 때 놓치기 쉬운 것들 중 선택 우선순위와 관련된 몇가지 기본적인 사항에 관한 것이다. 첫째, 위치가 최우선이다. 골동품의 선별기준이 ‘컨디션’이라면 부동산은 ‘위치(location)’다. 이 법칙은 모든 부동산에 적용되는 최우선 기준이기도 하다. 만약 특별한 선호도가 없다면 우선적으로 이 기준을 따라야 한다. 집의 경우 중요한 요소는 바로 교통과 학교와의 입지 조건이 될 것이다. 반드시 거리가 가까와야 한다는 의미는 아니다. 학교에 가까운 집이라도 학부모들의 픽업 행렬에 매일 북새통을 이루는 곳도 있다는 것을 알…
작성자장미 작성일 15-07-09 03:00 조회 209 더보기
콘도 매매시 체크사항   콘도미니움을 종류별로 나누면 아파트형 콘도와 타운홈 콘도가 있고 요즘은 실버 타운(Silver Town)과 같은 집단 거주지형으로 요새화시킨 독채 콘도가 있다. 일정한 금액을 관리비(Maintenance Fee)란 이름으로 매월 받아가는 이런 콘도형의 주택은 80% 이상이 아파트형의 콘도미니움이며 도심지에 가장 많다. 이런 콘도의 사용면적은 실용면적과 공용면적으로 나누어져 있으며 공용면적의 관리비도 콘도하우스의 오너가 부담한다. 1. 콘도하우스의 관리기능 아파트형의 콘도미니움은…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:59 조회 163 더보기
렌트인가, 주택구매인가?   미국에서 렌트로 산다는 것은 한국에서의 전세와는 개념이 다릅니다. 미국에서 전세라는 개념은 찾아보가가 어렵습니다. 오히려 월세라는 개념이 더 비슷한 것 같습니다. 아파트를 렌트해서 사시는 분들은 쉽게 이해가 갈 것입니다. 매달 월세를 내고 사는 것이지, 전세금을 내고 나중에 집을 비울 때 전세금을 돌려 받는 개념은 없습니다. 미국에서 세를 산다는 것은 $500짜리 렌트를 하든지 $5,000짜리 렌트를 하든지 매달 월세를 내고 돌려 받는 것은 하나도 없게 됩니다. 그럼에도 불…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:58 조회 176 더보기
FORECLOSURE 홈에 대하여   요즘 많은 사람들이 Foreclosure (즉, 페이먼트를 제대로 내지 못해 대출기관이 융자금 회수를 위해 해당 부동산을 파는 절차)가 되어 마켓에 나온 집을 찾는 경우를 종종 보게된다. 실수요자와 투자자 모두 Foreclosure 주택을 시세의 절반가에 사서 약간(?)만 손 본뒤 되팔면 목돈을 만들수 있을 것이라고 생각하는 사람들이 많은데 우리 주위에 그런 것을 본 사람이 없는 것을 볼때 매우 드문 일이다. Foreclosure 주택에 투자하는 것의 현실은 많은 …
작성자장미 작성일 15-07-09 02:58 조회 167 더보기
주택 차압 피하려면   주택 차압률이 지난 30년래 최고를 기록하고 있다. 뜨거운 부동산 시장의 그늘이라고 할 수 있다. 지난 2·4분기 말 현재 전체 모기지 융자의 1.23%인 64만건에 대해 차압이 진행중이다. 주택 차압을 피하려면 어떻게 해야 할까. 융자회사 쪽에서는 무엇보다 융자회사와 소비자간의 커뮤니케이션을 강조한다. 그것만이 차압을 늦추거나 방지할 수 있다는 것이다. 모기지 렌더측은“차압을 피하기 위한 상환계획 재조정이 가능하다”며 소비자들은 이 점을 알 필요가 있다고 강조한다. 차압위기의 …
작성자장미 작성일 15-07-09 02:57 조회 166 더보기
정부 차압 부동산 매물은 이곳에서!   경기가 저조하면 연방 정부기관이 차압, 몰수하는 부동산이 늘어나 이를 매입할 수 있는 기회도 늘어난다. 여러 경로를 통해 정부가 소유하고 있는 부동산은 다시 시민, 정부기관, 비영리기관에게 되돌려지게 되어 있는데 이 과정은 입찰, 경매 등을 통해서이다. 간혹 정부 소유 부동산을 무료로 혹은 매우 저렴한 가격에 매입할 수 있다며 돈을 받고 이들 브로셔를 판매하는 제3자가 있는데 정부에 따르면 이들은 모두 사기꾼들이다. 법에 따르면 정부 소유 부동산도 비공개 입찰이나 경매를 통해 현 …
작성자장미 작성일 15-07-09 02:56 조회 200 더보기
주택 관련 신풍속도 ‘홈 스와핑’ … “내 집 줄게, 네 집 다오”     어려서 모래집을 쌓아두고 이런 노래를 한 적이 있다. ‘두껍아 두껍아, 헌 집 줄게, 새 집 다오.”  그런데 경제 불황으로 집 매물이 쏟아져 나오고, 매입자는 없는 상태에서 미국인들이 컴퓨터 앞에 앉아 마우스를 클릭하면서 새롭게 부르는 노래가 있다. “두껍아 두껍아 내 집 줄게, 네 집 다오.” 바로 요즘 신풍속도인 홈 스와핑의 이야기다.   “우리 집을 사주면 당신 집을 사주겠다.” 미국은 홈 스와핑(…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:55 조회 178 더보기
아파트 매니지먼트에게 피해 보상 청구하기   한 동네 사시는 나이 지긋한 분이 급하게 전화로 찾으신다. 목요일 간밤에 아파트 지붕에서 물이 쏟아져 내려와 자려고 침대에 누었다가 물벼락 맞았다는 것이다. 그래서 지금 온 방과 침대가 물이 가득 차 있다고 하신다. 그래서 찾아가 보았다. 베드룸 한 쪽 천장에서 물이 내려온 자국과 온 침대과 카펫이 물로 젖어 있었다. 상황을 살펴보니 이층에 있는 물 히터 탱크(Water Heater Tank)가 터져서 물이 쏟아져서 이 방의 천장으로 흘러 내려 온 것이다. 어쨌든 놀란 것도 …
작성자장미 작성일 15-07-09 02:54 조회 169 더보기
계약보증금(Initial Deposit) 반환       부동산거래에 있어서, 일반 거주주택(Residential)이나 상가와 마켓과 같은 상업용 건물(commercial), 또는 부동산이 수반되지 않는 비지니스(Business)거래에 있어서, 매매가 시작이 되는 시점에서 바이어는 그 대상이 되는 물건의 총금액의 3%, 또는 그에 가까운 금액을 계약보증금(Initial Deposit)으로 에스크로회사에 입금을 시켜두고 30일, 45일 또는 60일 등 일정기간을 정해두고 계약을 끝내기로 약속으로 하고…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:53 조회 166 더보기
에스크로를 아십니까   에스크로(Escrow)란 부동산 및 사업체 거래를 할 때 빠질 수 없는 절차이다.나의 경우도 물론 에스크로 절차를 거치고 있다.한국에도 이와 비슷한 제도가 적용되어 가고 있는 데 이 곳은 아주 보편화되어 있다.부동산에서 거래시 계약서를 쓰고 계약금을 지불하게 되면서 등장하는 것이 에스크로 회사이다.이 계약금은 매도자에게 바로 가는 것이 아니라 중립인 에스크로회사로 입금된다.그리고 그 매물에 대한 여러가지 요구사항 즉, 채무관계, 담보 및 소유권문제 등에 관한 사항을 점검 처리해 주는 제 …
작성자장미 작성일 15-07-09 02:51 조회 206 더보기
성공적인 Garage Sale준비Garage Sale은 이사 준비하면서 쓰지 않는 물건들을 정리할 수 있는 좋은 기회이고 이익도 남기고  재미있게 하기 위해서는 미리 몇 가지 준비하셔야 합니다.1. 준비하는 시간이 필요합니다.적어도 2-3주 전에 세일 날짜를 정한다. 주말이 가장 적당하지만 Holiday, Long Weekend는 피한다. 친구나 이웃들과 같이 하면 팔 물건이  많아져 더 많은 손님이 올 수 있다.2. 무엇을 팔지 정합니다.다락, 차고, 지하, 옷장, Storage 등을 점검한다.가구, 책, 나무,…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:50 조회 176 더보기
집을 파는데 어떻게 하면 가장 좋은 가격을 받을수 있을까요? 집을 팔기위해 가격을 정하는데는 몇가지 중요한 요소가 있습니다. 1) Pricing 가격 요즘같이 가격도 많이 오르고 맘에 드는 물건도 부족하지만 가격을 잘맞게 비교하여 정하셔야 합니다. Buyer는 집을 빨리 찾고 싶지만 바보는 아닙니다.  여러 종류의 집을 보고 비교하기 때문에 마켇시세를 잘알고 있습니다.  그래서 너무 비싸게 나온(overpriced)된 집에는 관심이 없습니다. 2) Condition 상태 …
작성자장미 작성일 15-07-09 02:49 조회 176 더보기
REMODELING  &  HOME  IMPROVEMENT  IDEAS 현재 살고 계시면서 집을 좀더 좋은 condition으로 고치는데는 시간,비용,불편함등을 먼저 고려해보셔야 할것입니다.  1) 얼마나 오래 걸릴것인가?  2) 공사 하는 동안 온가족이 얼마나 불편하고 방해가 될것 인가?  3) 전체 얼마의 비용이 들것인가?(+15%:잘못 되었을 경우나 예상외 비용) 4) 집을 팔기위해 고칠경우 들어간 비용외에 얼마를…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:48 조회 508 더보기
오늘의 부동산* 만약 투자할 목돈이 있으면 home ownership을 찾아보세요. 지금 어려운 선택이 아닙니다. 은행은 이자를 많이 주지 않습니다.  bond 이자도 그렇게 좋지 않고  잘되던 stock market도 빛을 잃었습니다. 같은 시간에 부동산 가치는 증가하고 있습니다. National Association of Realtors에 따르면 지난 3년간 home equity는 20.51% 성장했습니다. Home ownership은 90% 미국 가정의 개인적인 재산 중 가장 큰 부분을 차지하고 있습…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:47 조회 172 더보기
하숙 (Boarding House)6.25 전란 속에서 일시에 수많은 주택을 소실 당했던 우리 역사 속에서 세대수와 관계없이 우리는 으레 여유  있는 방이 있으면 셋방으로 빌리고  또 빌려주어 왔다. 또 일제 압제 하에서 관리들의  학대에 진저리를 쳤던 우리 전 세대들은 자녀에 대한  출세의 희망과 교육열이  남다르게 높았다. 농부들은 그들의 생명 줄인 농토를 팔아서라도  자녀를 도시의 학교로 유학시키는  게 출세의 지름길이였다. 이런 열성의 산물이 현재 한국 고위공무원…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:43 조회 177 더보기
사업체 매매의 기본상식사업체의 매매는 매매의 대상이 되는사업체 그자체로는 엄격한 의미에서는 부동산 거래와는 별개이며  관련세법또한 다르다. 그러나 부동산과는 밀접한 관계가 있고 때로는 부동산과 함께 거래 되는 경우가 빈번하므로, 사업체 매매의 기본상식은 모든 이민자들에게는 알아두면 편리할 것이다. * 사업체를 사고 팔때는 우선, 그 대상을, 회사(Stock) 매입과 자산(Asset) 매입으로 구분하여 미리 정하여야 한다.사업체 회사를 인수한다 함은 그 회사의 모든 채권 채무를 포괄적으로 인수하게 됨을 말한다. 일반…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:42 조회 177 더보기
"홍수 재해 지역"의 실상  홍수재해 지역, 소위 Flood Hazard Zone 또는 Flood Plain에 위치한 집은 안 사는 게 좋다? 같은 조건이나 같은 가격이라면 홍수지역이 아닌 곳이 나을 것이나, 그 나름대로의 매력이 있을 수가 있다. 즉 확 트인 호숫가의 별장 같은 위치라든가, 침실에 누워 졸졸 흐르는 싱그러운 개울물 소리가 자연 속으로 끌려 들어가는 환상을 가져다 줄 때는 단지 홍수가 날 수 있는 지역에 있다고만 해서 쉽게 단념할 수는 없다. Flood Zone의 실상을 정확히 알고 판단하는 것이 현명하다.…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:42 조회 175 더보기
신축주택 보증제도 미국의 각 주정부들은 부동산 중개업자나 개발업자들로부터 주민들을  보호하기 위한 목적으로 중개사 면허법을 제정하고 이에 적절한  여러 가지의 제도도 만들어 시행하고 감독한다. 그 중의 하나가 새집을 사는 사람들을 신축주택의 결함으로부터 보호하는 최초의 보호책이 바로 흔히 HOW로 불리 는 신축 주택보증 제도 (New Home Warranty Program)이다. 새집 구입을 선호하는 우리에게 헌집의 시설검사에 못지 않게 중요한 것이 이 새집의 보증제도이다.이 보증서는 주정부 상공부의 건축…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:41 조회 179 더보기
신용부족 상태에서 리스/렌트를 하려면사업을 하다가 여의치 못하여 신용에 관한 기록이 나빠졌다든지, 또는 현금만 사용하고 살아 신용기록이 쌓이지 못했다던가, 또는 이민온지 얼마 되지 않아 미처 신용에 관한 기록이 전혀 없어, 마음에 드는 아파트나 주택이 있어도 구하기 어려운 경우가 빈번히 일어나고 있다.그래도 주택의 임대차 시장의 수요 공급이 균형 잡힌 지역이나 시기에는, 신용기록이 좋거나, 현 직장이 확실하거나 또는 먼저 살던 셋집에서 렌트를 제때로 내고 살았다는 기록 중에 하나만 충족시켜도 집을 구할 수 있지만, 최근의 메트로 폴…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:40 조회 178 더보기
이혼으로 인한 주택처분과 소유권 어느 부인의 문의전화를 받은 바 있다. 10년 전에 합의 이혼을 하면서 함께 살던 집을 전 남편에게 주는 대신 10만 불을 받기로 하고 이를 저당으로 설정해 놓았다. 그후에 이 부인은 재혼을 해서 살고 있는데, 최근 모게지 은행으로부터 옛날 집의 연체불입금 독촉과 은행차압통고를 받았다는 것이다. 살던 집은 설사 그 명의가 부부 공동으로 되어 있지 아니하더라도 부부의 공유 자산으로 인정되지마는, 살던 집이 아닌 투자용 등의 여타 부동산은 공동 명의로 되어 있지 아니하면 결혼 이후에 함…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:39 조회 181 더보기
부동산 대행관리 미국 생활을 오래하다보면 부동산에 관련된 법규, 규제, 일반상식 또는 회계에 밝은 분들도 많지만, 많은분들이 '부동산 관리라는 것이 별것이냐? 내 집 관리도 내가 해 왔는데... 일의 양만 좀 많을 뿐이지..'라고 쉽게 생각하는 분들이 많다. 이는 부동산 대행관리라는 써비스에 익숙하지 않은 우리 관습에도 있고, 또는 전문적인 써비스의 내용을 모르는 탓도 있다. 또 이민 초기에 한푼이라도 절약하기 위해 몸(?)으로 때우면되지, 관리비를 내고 대행시킬 것까지야 없지 않느냐는 근검한 생각도 있다.특히 상용건물, Offi…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:36 조회 159 더보기
"바인더" 또는 "오퍼" 란?부동산거래 의 초기에 흔히 바인더 (Binder)란 말을 많이 쓴다. 이와  유사한 용도로 오퍼   (Offer)란 용어를   쓰기도 한다.   또 구매희망서   (Letter of Intent), 또는 예비청구서  (Pre Forma  Invoice)란 용어도  사용한다. 이들은 모두 예약의 일종으로, 본 계약  또는 정식계약 (Formal Contract)을 준비하기 위하여 쌍방 합의된…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:35 조회 199 더보기
타임 쉐어 콘도이민자들의 생업이 안정되면 집 장만이 다음이고,  집이 장만되면 다음엔 은퇴 후의 고정 수입원이 될  수 있는 임대용 부동산에 투자하거나  여가를 즐기기 위한 주말 또는 휴가용 별장을 구입하는  것이 순서이다. 어느 쪽을 먼저 선택하는 가는 각자의  재력이나 생활 환경에 따라  다르며, 반드시 어느 편이 더 현명하다고 말할 수는 없다.별장과 주택 (Prime Residence)이 기본적으로 다른 점은 세제상의 혜택의 차이이다. 일 가구 일  주택을 장려하는…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:34 조회 170 더보기
융자금 체납으로 인한 공매(Foreclosure)         은행으로부터 융자를 받아서 주택을 구입한  경우에는 융자조건에 따라 지켜야 할 의무가  몇 가지가 있다. 먼저  융자조건에 따른 월부금  (통상 원리금)과 부동산세를 꼬박꼬박  내고 화재보험료도  제때에 납입해야  한다. 또 그 부동산은 은행의 담보인 만큼,  시설물을 적정수준으로 유지하거나 수리를 하는 등과 같이, 담보물의 …
작성자장미 작성일 15-07-09 02:33 조회 193 더보기
부동산 교환을 통한 세재혜택 (1031 Exchange) 부동산투자의  첨단  비결이라  할수있는  분야가  바로  부동산의  교환형식(Exchange)이다. 더구나 매매차익이 많을수록, 또 현금을 많이  받고 팔수록, 투자소득세액이 많아지므로, 이것이 너무 많아지면  아무리 적절한 시기라하더라도 팔고자 하는 의욕을 상실하게 되는 경우가 생긴다. 이런 때에 부동산 교환에 대한 예비지식이  있으면, 이를 현명하게  활용하여 과감하게 투…
작성자장미 작성일 15-07-09 02:32 조회 205 더보기
부동산 투자 분석 방법 주식이나 다른 동산에 투자할 때  흔히 들 자금에 비해 얼마의  수익이 남는가를 비교하다가도, 부동산투자의  경우에는 쉽게 얼마  짜리 건물인데 렌트 수입은 얼마 밖에 안  되느냐?는 식으로 빗나가는  게 일반이다. 투자수익에 대한 정확한 이해와 분석 능력이 없는 한, 부동산의 적격여부나 장단점을 비교한다는 것은 바로 장님이 코끼리를 더듬는 격이 된다.기본적으로 자기자금투자액(Investment)이 얼마마한 수입효과 (Capital Gain)를 가져오는가…
작성자장미 작성일 15-07-09 01:50 조회 219 더보기
1.페키징 / 메이크업옷이나 식품을 산다고 하자.  누구나 깔끔하고 예쁘게 포장된 물건 부터 집어 볼 것이다.  부동산도 마찬 가지이다.  내용이 어떤가는 다음 문제.  우선 많이 보여져야 거래가 있을 것 아닌가?  보러 왔다가 외관이 깔끔치 않아서 돌아 가는 경우가 허다하다.  또, 외관은 깔끔한데 들어 가 보니 빨리 나가고 싶은 집도 있다.  재건축 용도로 땅 값에 내어 놓은 집이 아니면 최소의 신부 화장은 해야 되지 않을까?  내벽과 외벽의 페인팅, 마당과…
작성자장미 작성일 15-07-09 01:47 조회 212 더보기
잠깐!! FOR SALE BY OWNER  왜 사람들은 For Sale By Owner 의 매물을 직접 사는 것을 두려워 할까? 많은 오너들은 자신들이 직접 팔면 가장 큰 이익을 얻는 것으로 알고 있다.  얼핏 보기에는 집을 파는 것이 매우 간단하고 쉽게 보인다. 그렇다면 왜 내가 비싼 돈 주고 에이젼트를 고용하냐? 실제 통계에 의하면 작년만도 25%의 거래가 For Sale By Owner(FSBO)로 이루어졌다. 하지만 대다수의 FSBO들은 하나같이 다음에는 직접 팔지 않겠다고 넋두리한다. …
작성자장미 작성일 15-07-09 01:42 조회 176 더보기
닦을 수 있는 모든 것을 번쩍거리게 잘 닦아 놓으라.  돈들여서 하는 개축 공사나 실내 디자인을 하지 않더라도, 깨끗이 닦아 빛나게 하고 정돈을 깔끔하게 하여 집 보는 사람들이 미안할 정도로 청소하라.바깥부터 단정히 하라. 집을 보러 오는 바이어들에게 첫인상을 선물하라. 바깥이 마음에 꺼리면 아무도 안에 들어 오려 하지 않고 되돌아 가기 마련.. 우선, 바깥이 마음에 들도록 첫인상을 만들어야 한다. 마당단정하게 깎은 잔디, 예쁘게 가지 친 관상수와 번쩍이게 닦은 창문 등이 맨 처음 해야 할 일. …
작성자장미 작성일 15-07-09 01:41 조회 193 더보기
050. 중개 수수료  * 집을 사고 팔고, 전월세를 구할 때 주로 우리는 공인중개사를 통해서 거래한다. * 이러한 부동산 거래는 큰 금액이 오가므로 전문 중개인을 통해서 하는 편이 안전하다 * 중개인에게 수수료 brokerage commission을 지불한다. * 과거 프리미엄등의 중개 수수료 거품으로 인해서 부동산 중개수수료를 법으로 지정해 놓았다. * 중개 수수료 요율표! - 요율이 넘는 액수의 수수료는 받을 수가 없다. * 수수료는 총 거래액을 기준으로 책정됨/매매의 경우는 매액으로 …
작성자redpig 작성일 13-02-11 18:45 조회 3689 더보기
▶시세보다 싸게 구입할수 있는 숏세일에 대한 관심이 증가하고 있지만 실제로 매매가 성사되기까지는 시일이 오래 걸리는등 어려움도 따른다. 요즘 주택시장은 시세보다 5~10% 싸게 리스팅되는 숏세일 매물이 주도한다고 해도 과언이 아니다. 제값 다 계산해서 시장에 내놓는 매물은 바이어들의 관심밖이다. 향후에도 집값이 더 떨어질지도 모른다는 우려가 팽배하기 때문에 위험요소를 안고 굳이 제값 다주고 집을 사려는 바이어는 별로 없기 때문이다. 이같이 시세보다 싼 매물은 멀티플 오퍼가 들어가면서 돈내고 사기도 쉽지 않다…
작성자신선초 작성일 12-05-25 06:55 조회 1383 더보기
부동산 경기의 회복을 올해 상반기쯤으로 예상했던 전문가들이 많았었는데 아직도 경기의 활성화는 요원하기만 하다. 그래도 최근의 부동산 경기는 지난 몇년 간의 침체에서 벗어나려 하는 분기점에 있는 듯하다. 주택이든 상업용이든 지금이 구입해야 할 때라고 판단한 현명한 바이어가 많고, 특히 상업용 부동산에 관한 문의가 부쩍 늘었다. 그런 이유로 몇 회에 걸쳐 상업용 부동산 투자에 관해서 얘기해 보려 한다.부동산을 통해 수익이 발생되는 모든 프라퍼티를 상업용 부동산이라고 할 수 있다. 이렇게 투자를 목적으로 하는 상업용 부동산은 부동산 구입…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:22 조회 1430 더보기
주택 구입을 앞둔 바이어들은 구입 전부터 기분이 들뜨기 쉽다. 주택 구입 과정이 일반 비즈니스 거래와 달리 감정적인 부분이 많기 때문이다. 주택 구입 때 개인적인 감정에 너무 치우치다 보면 주택 구입을 그르치기 쉽다. 사소한 감정 때문에 너무 높은 가격을 지불하거나 치명적인 결함을 발견하지 못하는 실수를 저지르기도 한다. 주택 구입 때 개인적인 감정을 최대한 배제하는 것이 성공적인 주택 구입의 열쇠다. 주택 구입 때 조심해야 할 감정적인 행동들을 알아본다.■ 비싸도 이 집 꼭 사야돼.맘에 꼭 드는 매물을 본 후에는 그 매물에 대한 …
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:17 조회 1356 더보기
최근 들어 가장 많이 받는 전화는 집을 사는 것이 낳은지 아니면 렌트를 더 하다 나중에 집을 사는 것이 좋은지 하는 문의다. 이에 대한 기준이 되는 100% 정확한 답은 없다. 개인 마다 조건이 다 다르기 때문이다. 하지만 투자의 경우를 제외한 내가 거주할 목적으로 집을 살 생각을 하는 사람들은, 결정하기 전에 제일 먼저 내가 어느 정도 이 집을 소유할 것인가 하는 것을 결정하는 것이 불안한 시장에서 집을 구입할지 말지를 판단하는 우선순위가 아닌가 쉽다. 현 시장을 보면 단기간 안에 집값이 오르기는 어렵다고 봐야한다. 2-3년을 거…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:16 조회 1265 더보기
매물 조건이 우수하다고 판단해 주변 시세를 무시한 채 가격을 정하면 판매 시기만 늦춘다. 매매 타이밍을 놓치면 주택판매 기회를 아예 잃을 수도 있다. 최근 주택시장 현실을 감안하면 현실적인 주택가격 책정이 어렵긴 하다. 집을 팔아서 이익을 챙기기는 커녕 자칫 손실이 발생할 수도 있기 때문이다. 하지만 전문가들은 그래도 집을 팔아야 한다면 처음부터 주택가격을 적절히 책정하는 것이 중요하다고 거듭 강조한다. 매매 시기 지연에 따르는 비용 최소화를 위해서는 현실적인 가격 책정이 중요하다는 것이다. 주택시장이 불황일 때 시도해볼만한 가격 …
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:15 조회 1222 더보기
주택시장 침체로 셀러들의 고민이 이만 저만이 아니다. 위축된 주택수요가 여전히 살아날 기미가 보이지 않고 이제 주택시장이 비성수기인 연말 휴가철을 앞두고 있기 때문이다. 주택시장 상황이 개선된다고 해도 집을 파는 것이 만만한 일은 아니다. 때로는 시간을 많이 뺏기기도 하고 때로는 감정을 상하기도 한다. 그러다 보면 본의 아니게 실수로 이어지게 되는데 결국 힘들게 찾은 바이어를 쉽게 잃는 결과를 낳는다. 주택 시장이 셀러에게 불리한 상황이지만 몇 가지 실수만 피해도 성공적인 주택 거래로 이끌 수 있다. 셀러가 피하면 좋은 실수들을 소…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:15 조회 1118 더보기
인터넷의 발달로 일반인도 주택 매물을 쉽게 찾을 수 있는 시대가 왔다. 구입을 원하는 주택의 자세한 정보를 사진과 함께 언제 어디서나 검색할 수 있다. 하지만 막상 주택 거래를 시작하려면 어떻게 시작해야 할지 막막해진다. 특히 주택 구입 경험이 없는 첫 주택 구입자라면 에이전트 도움 없이 직접 주택 거래에 나서는 일은 쉬운 일이 아니다. 첫 주택 구입자뿐만 아니라 이미 주택 구입 경험이 있는 사람이라도 에이전트의 도움을 받으면 불필요한 실수를 피해 주택 거래를 마칠 수 있다. 주택 구입 때 에이전트를 고용하면 좋은 이유들에 대해 알…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:14 조회 1058 더보기
요즘의 주택시장이 바이어스 마켓임에는 틀림없다. 주택 공급이 수요를 초과해 주택 구입 때 구입자 에게 유리한 점이 많기 때문이다. 최근 주택가격이 4개월 연속 상승했지만 전문가들은 계절적인 영향 일 뿐 연말까지 다시 주택 가격이 하락할 것으로 내다보고 있어 당분간 바이어스 마켓은 유지될 전망이다. 주택 구입자들은 바이어스 마켓이라면 셀러들이 아주 낮은 가격의 오퍼도 받아들일 것으로 으레 기대한다. 하지만 이같은 생각은 큰 오산이며 주택 구입에 방해만 될 뿐이다. 아무리 바이어스 마켓이라고 해도 철저한 시장조사를 통해 오퍼가격을 정해…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:13 조회 959 더보기
셀러들에게 시름이 깊어지는 시기가 찾아왔다. 주택 거래가 활발한 여름철 동안 집을 파는데 실패한 셀러들은 주택 거래가 뜸해지는 겨울 연휴철을 앞두고 있기 때문이다. 일부 셀러는 겨울철에 집을 파는 것을 잠시 보류하고 내년 봄철을 기약하기도 한다. 일부 셀러는 가격을 최대한 낮춰서라도 집을 팔려고 애를 쓰기도 한다. 겨울철이 이처럼 셀러에게는 불리한 시기인 반면 바이어들에게는 좋은 조건으로 집을 구할 수 있는 절호의 찬스이기도 하다. 좋은 조건으로 집을 구입하기 위한 첫 번째 조건은 절박하게 집을 팔아야 하는 셀러를 찾는 일이다. 절…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:13 조회 1171 더보기
주택을 유지하느라 어렵고, 언더워터 상황에서는 모기지 융자도 불가능해 재융자도 못한 채 어려운 시기를 보내는 이들이 많다.그러나 일부에서는 최고 60% 가까이 떨어진 집값을 보면서 낮은 이자율의 융자를 기회로 집을 사러 나서는 이들도 종종 있다. 언제나 집은 필요한 사람은 사러 나서야 하는 입장이고 보면 지금 사야 하는 한인들로서는 필요한 정보가 무엇인지를 아는 것도 중요하다.처음 집을 사는 이들이 유의해야 할 사항이 무엇인지 집어본다.1. 자신의 신용점수를 파악하자집을 사려는 이가 우선 염두에 둬야 할 점은 집을 사기 위해 융자를…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:12 조회 1017 더보기
경기불황속에서 아파트및 주택 렌트시장은 좋다. 렌트비가 오르고 세입자 구하기도 쉬워졌다. 전국 부동산 중개인협회(NAR)는 2012년 아파트 렌트비는 전국평균 5%이상 오를 것으로 예상하고 있다. 이처럼 렌트시장이 호황세를 타고 있지만 건물주입장에서는 테넌트를 선정하는데 있어서 신중을 기해야 한다. 자칫 잘못하다간 골치아픈 테넌트를 만나 금전적 손실을 볼 수 있기 때문이다. 다음은 테넌트 선정시 주의사항이다.▶서두르는 사람 피하라 "오늘 당장 이사해야 하는데요" 방을 구하는 사람들중에 번개불에 콩구어 먹듯이 급하게 렌트를 달라는 사…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:11 조회 1302 더보기
집을 빨리 팔려면 본인의 주택가치가 얼마나 되는지부터 냉정하게 판단하는 것이 중요하다.부동산 관련 웹사이트인 트루리아닷컴이 전국에서 활동하고 있는 에이전트들을 대상으로 실시한 설문조사결과에 의하면 응답자의 75%는 셀러가 자신의 집 가치를 리스팅 에이전트가 추정하는 마켓수준보다 높다고 생각하는 것으로 나타났다. 또한 셀러의 절반은 자신의 집 가치를 시세보다 10%정도 비싸게 예측하고 있는 것으로 조사됐다.트루리아닷컴은 자사의 웹사이트에 올라온 매물의 8채중 1채는 가격을 내린 후 팔렸으며 평균 하락폭은 8%라고 밝혔다.감정사들은 팔…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:10 조회 1041 더보기
최근 주택시장의 가장 큰 특징은 급매성 매물의 비율이 높다는 것이다. 급매성 매물은 가격을 싸게 내놓아서라도 빨리 처분해야 하는 매물들로 크게 숏세일 매물과 차압 매물로 나눌 수 있다. 숏세일은 모기지 페이먼트가 힘든 주택 소유주들이 모기지 원리금보다 싸게 주택을 내놓은 것이고 차압 매물은 장기 연체로 이미 주택이 은행에 차압된 뒤 매물로 나온 것이다. 급매성 매물은 가격이 일반 매물에 비해 저렴해 많은 바이어들의 구미를 당기지만 매물의 특성이나 거래 절차를 잘 이해하지 못하고 구입에 나섰다가 오히려 골치를 앓을 수 있다. 반면 매…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:03 조회 1144 더보기
유대인의 지혜서인 탈무드에는 ‘자신이 가진 재산을 항상 세 가지 형태로 유지해야 한다’고 가르치고 있다. 유동자산(현금), 동산(귀중품) 그리고 부동산이다. 투자위험을 분산시키는 포트폴리오, 즉 투자기법을 그 옛날에도 알고 있었다는 이야기다. 그러나 고대나 근대의 유대인들은 부동산 투자가 재산을 늘리는 최고의 방법임을 알고 있으면서도 기피했다고 한다. 언제 어디로 쫓겨나거나 이주해야 할지 모르기 때문에 언제든지 현금화 할 수 있는 귀중품이나 보석 등에 더 관심을 갖고 투자했었으나 2차 세계대전이 끝나고 미국으로 대거 이주하면서 본격…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:02 조회 1060 더보기
부동산에 관한 업무지식은 어떻게 보면 굉장히 까다롭고 어려운 것 같기도 하지만 조금만 신경 써서 살펴보고 인터넷으로 찾아보면 의외로 이해하기 쉬운 것들이 많다. 그러나 현재의 나의 비즈니스에 관련된 일을 처리하기도 바쁜 이때에, 아무리 작고 쉬운 부동산 지식이라 할지라도 나의 시간을 또 별도로 할애해서 집중하고 신경 쓰기가 그리 쉽지 않다. 차라리 주위의 부동산 전문인들에게 문의하면 쉽게 해답을 얻을 수 있으니까 오히려 그것이 더 효율적이고 능률적인 것이 아닌가 한다. 그래서 정말 간단한 문제도 여러 고객들에게 같은 질문을 많이 받…
작성자신선초 작성일 12-05-25 01:55 조회 888 더보기
사업체를 사고 팔 때 마다 발생하는 어려운 과정 중에 하나는 건물주로부터 기존의 임대 계약을 양도하는 승인을 받는 일이다.사업체가 부동산을 포함하여 매매 되는 경우에는 이러한 과정이 필요 없게 되지만 부동산이 포함 되지 않은 경우에는 건물주로부터 파는 사람이 소유하였던 리스 권한을 법이 정한 절차에 따라서 사는 사람이 인수를 받아야만 사업체를 운영 할 수 있는 권한을 확보하게 되기 때문이다. 부동산을 소유한 건물주는 건물주대로 자신의 권리를 보호하는 것이 당연한 일로 여겨지지만 경우에 따라서는 지나치게 자신의 입장만을 보호하는 생각…
작성자신선초 작성일 12-05-25 01:54 조회 1030 더보기
아파트나 주택을 렌트하면 리스 계약서를 작성한다. 미국에서 구두로 이뤄지는 부동산 계약은 사실상 없다고 해도 과언이 아니다. 리스 계약서는 법률적으로 큰 효력을 갖는 계약서이다. 리스 계약서에 따라, 각종 권리나 책임이 규정된다는 뜻이다. 집 주인(혹은 부동산 소유 회사)이나 임차인이나 마찬가지이다. 리스 계약서를 꼼꼼히 읽고 작성해야 하는데, 특히 돈이 지출되는 부분은 더욱 그렇다. 가장 대표적인 게 예를 들어 집(혹은 아파트 유닛)을 비울 때이다. 계약 기간이 만료돼 가면, 집 주인 혹은 아파트 등을 소유하고 있는 회사 등은 리…
작성자스티비아 작성일 12-02-14 18:28 조회 1322 더보기
구매의사를 밝히는 오퍼(Offer)를 쓸 때입니다. 에스크로가 클로즈 될 때까지의 절차를 미리 알고 계십시오 . 그리고 클로즈가 되고 나서 새 집으로 이사들어 가는 데 필요한 나머지 일들이 제시됩니다. 제 4 단계 매입 절차   집을 파는 사람들이 주도하는 이른바 Selle’s Market 속에서 적정가의 집을 찾을 때는 성공적인 가격 흥정이 그 무엇보다 중요합니다. 유리한 가격 흥정에서 필수적으로 갖춰져야 하는 것은 상대편에 대한 정보 수집과 분석입니다. 집값 흥정에서 상대편에 대한 정보란 그 집에 대한…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 10:58 조회 1315 더보기
나의 집을 찾아 나서는 길은 참으로 즐거운 일입니다. 그러나 잘못 선택된 집은 누구에게 돌려 줄 수도 없는 짐이 되어 버리고 맙니다. 지혜로운 선택과 판단을 위한 단계입니다. 부동산 거래 전문 에이전트 선정과 주변 동네에 관한 정확한 정보, 그리고 눈에 보이지 않는 위험성 제거는 사전 조사와 함께 기본적인 지식을 요구합니다.   제 3 단계 집 고르기 (House Hunting )   그 동안 주택소유에 따르는 대부분의 장점과 단점을 이해하고 주택 구매와 유지에 필요되는 재정적인 부담을 분석해 보…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 10:57 조회 1384 더보기
융자 승인 ( Financing )       부동산 전문인 김창선입니다. 대부분의 경우, 융자가 없이는 집을 살 수 없습니다. 주택 매입의 핵심적인 융자과정에 대하여 깊이 있는 설명을 드리고자 합니다. 모기지 (Mortgage Loan ) 를 한번 잘못 받으면 융자액을 갚아 나가는 오래 기간 동안 묶이는 경우가 생기기 때문에 현명한 융자야 말로 집을 좋은 가격에 사는 것 보다도 더욱 중요한 절차라고 할 수 있습니다.   크레딧 미리보기와 점수 관리부터 ( Manage …
작성자스티비아 작성일 12-02-10 10:55 조회 1110 더보기
  사전 계획 ( Planning )             뉴욕부동산을 비롯한 전체 미국에서의 중요한 첫 단계입니다. 첫 단추가 잘못 끼워지면 일이 어려워진다는 것은 모두가 알고 있듯이 올바른 계획은 향후 집 마련에 있어서 비용절감은 물론 주택을 소유하고 있는 동안의 골치거리를 방지해 주게 될 것입니다. 또한 이 첫 단계는 미리부터 크레딧 점수를 보강하고 큰일을 준비하는 시점이기도 합니다. 얼마짜리 집을 살 수 있을지 계…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 10:54 조회 988 더보기
Att / Att’d ( Attached ) : 연립 가옥Amenity : 콘도,코압등 공동주택에 딸린 공동시설 및 서비스 (예 : 수영장, 헬스클럽, 현관경비원 등 )AGP ( Above Ground Pool ) : 지상으로 돌출된 수영장 / IGP: In Ground PoolBy Appt ( By Appointment ) :약속에 의해서만 Showing 이 가능한 매물Bsnt ( Basement ) : 지하실C/C ( Common Charge ) : 콘도미니움의 관리비Cntry Kit ( Country Kitchen ) : 칸츄…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 10:53 조회 854 더보기
미국 정부는 개개인이 소유하고 있는 토지라도 이들이 자기 마음대로 사용치 못하고 정부가 정해 놓은 구역제를 지키도록 하고 있습니다. 이런 토지용도 구역제를 지킴으로써 장기적으로 부동산이 질서 정연하게 유지 되고 부동산 가격을 안정시키는 역할을 합니다. 이 구역제는 정부에서 일정한 구획을 정해 놓고 각 구역의 특성과 형편에 맞도록 모든 부동산의 신개축등을 규제해 나갑니다. 건물의 용도는 물론, 건물의 크기, 높이, 건축형태 등도 통제해 나가는 Zoning 제도의 상세한 배경설명은 다음과 같습니다.   정…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 10:52 조회 925 더보기
지구상 어느 나라라도 자본주의를 지향하는 한, 소유권의 기본적이 개념에는 큰 차이가 없을 것입니다.           미국의 경우도 우리가 자라 온 나라에서와 같이 개인, 단체 또는 법인의 소유권이 제도적으로 보장되며        이에 보다 세분된 소유권과 상속권에 대하여 간략하게 설명하겠습니다.     부동산의 이용 ( Use of Real Est…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 10:48 조회 828 더보기
미국의 부동산 시장은 주택이나 상업용,공업용등 각 분야에 있어서 엄격한 자율 시장 경제의 원리가 적용되고 있습니다. 국가 전체와 각 주, 지역의 경제여건에 따라 수요와 공급의 비율에 의한 부동산 가격이 형성되고 있으며 그 변화의 폭 역시 다양합니다.   부동산 개발이 거의 완료되어 있는 기존의 경제권역 및 주거지역, 즉 뉴욕 대도시 권과 동북부의 뉴잉글랜드, 워싱턴 DC 와 볼티모어, 버지니아 대도시권, 시카고 를 중심으로 한 중북부의 오대호 경제권, 태평양 연안의 시애틀, 뱅쿠버권 및 샌 프란시스코-LA…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 10:47 조회 830 더보기
지속적인 경기침체로 미국내 주택 차압률이 1년전에 비해 25% 상승한 것으로 조사됐다. 한인들이 많이 거주하는 남가주 지역에서는 리버사이드(Riverside) 카운티의 주택 차압률(109채당 1채)이 가장 높은 것으로 나타났다. 아울러 미국내 주택 페이먼트 연체율도 더딘 경기회복과 더불어 다시 증가하고 있다. 10월말 기준으로 미국 전체 주택 소유주 중 약 700만채가 최소 30일 이상 주택융자금 상환이 연체되어 있는 상태다. 이 중 200만채는 이미 차압을 위한 마지막 단계에 있는 것으로 조사됐다   이러한 경제 상황을…
작성자뽕킴 작성일 11-04-23 13:20 조회 1301 더보기
구글 및 질로닷컴 등 다양한 웹사이트들이 주택 차압 정보 제공 서비스를 제공하고 있다. 이들이 제공하는 차압 주택 정보는 수시로 업데이트 되고 할인 폭이 큰 주택도 웹에 게재되는 등 이점이 많다. 질로닷컴에 접속하면 홈메뉴에서 차압주택을 검색할 수 있다. 지도에서 거주를 원하는 지역을 찾아봐도 되고 주소나 집코드를 넣으면 가격대 별로 인근에 있는 차압주택 목록이 나타난다. 구글맵스 역시 검색 옵션에 차압된 주택을 선택할 수 있도록 하고 있으며 리얼티트랙 웹사이트는 차압 매물을 전문적으로 취급하는 웹사이트로 200만…
작성자harvard 작성일 11-01-14 11:12 조회 1072 더보기
한국의 부촌이라 하니 문득 전화를 받을 때면 “여보세요”가 아닌 “성북동입니다”라고 말하던 김수현 작가의 드라마가 생각난다. 선진국 못지않게 서민과 부자의 격차가 벌어지고 있는 현 시점에서 대한민국 부자들은 어느 곳에서 어떻게 살고 있는지 궁금하다. 한국의 부자들이 어디에 살고 있는지를 안다고 해서 내일 당장 그곳으로 진출할 수는 없지만, 부자되기 프로젝트를 세우는 데는 도움이 될 것이다. ■ 서울 용산구 한남동 남산에 걸터앉아 한강을 바라보는 명당 한남동이 부촌 대열에 본격적으로 이름을 올리게 된 것은 1960년대 …
작성자harvard 작성일 11-01-08 09:50 조회 1367 더보기
1. 자신의 목표를 기록하자내집마련을 할 때는 그 어느 때보다 뚜렷한 목표가 있어야 한다. 명확한 목표를 세우기 위해 기록하는 습관은 매우 중요하다. ‘내집마련 목표’를 문서로 작성하고 지침서로 활용한다면 시장과 감정에 흔들리지 않고 일관성 있는 내집마련 전략을 구사할 수 있다. 목표를 기록함으로써 성공 가능성이 더욱더 높아진다는 사실을 명심하기 바란다. 2. 재정상태를 점검하자당연한 말이지만 재정상태에 대한 신중한 검토 없이 내집마련에 매달린다면 실패할 가능성도 높아지게 마련. ‘현실’이라는 땅을 걷고 있다는 사실을 잊으면 안 된…
작성자뽕킴 작성일 11-01-05 23:06 조회 1088 더보기
부동산 임대인이 임차인에게 아파트나 주택을 렌트 혹은 리스를 제공하다가 어떠한 사정으로  임차인을 퇴거시키는 경우가 발생할 수 있다.  이러한 일이 발생한 경우 임대인은 퇴거를 시킬 수 있다. 흔히 에빅션(Eviction)으로 불리며 이것을 취하기 위해서는 몇가지 경우에 가능하다. ▲첫째, 임차인이 임대인에게 렌트비를 지불하지 않은 경우  ▲둘째, 임차인이 임대 점유권에 대한 임대 계약 혹은 법적 의무사항을 위반하여 임대인으로 부터 서면경고를 받은 후 계속 위반사항을 지키지 않은 경우 ▲셋째, 임차인이 주변에게 불…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:51 조회 907 더보기
오늘은 경매(AUCTION)의 종류와 그 장점과 단점에 대해서 말씀 드리겠습니다.  먼저 간단히 설명해 드리자면 차압시작전의 매물이든 차압경매 직전의 매물이든 간에 일반 경매 회사를 통해 거래하며 그 매물에 관심 있어야 하는 일반 경매가 있습니다.  일반 경매 시작 가격은 파는 사람(seller)가 정하여 원하는 가격까지 다다르지 않을 경우 그 일반 경매는 무효화 될 수 있습니다.  부동산 에이전트들이 보시는 컴퓨터 사이트에서 가끔 매우 낮은 가격부터 시작하는 경매 물건들을 발견 하실 수 있을 겁니다.  그 가격은 일반 경매가 시작…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:50 조회 740 더보기
주택이나 상업용 건물 등이 성공적인 거래를 마치기 위해서는 매물에 따라 차이는 있겠지만 많은 굴곡의 과정을 거쳐야만 한다. 거래 과정에서 필요한 것이 바로 협상 능력이다.  상대방이나 매물에 대한 이해 부족과 잘못된 정보로 인해 거래를 그르칠 수도 있다. 또한 셀러나 바이어가 가장 먼저 생각하는 것이 가격인데 그 가격에 대한 기준과 기대치가 비현실이어서 좀처럼 양자간의 의견차를 좁히지못해 거래를 그르치는 경우들도 많다. 전문가들이 제시하는 성공적인 매매를 위한 10가지 조언을 알아본다.  1. 바이어 입장이든 셀러의 입장이든 상대방…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:50 조회 714 더보기
1. 에스크로가 취소되거나 연기시 추가 비용 청구  가주기업국의 면허를 받아 운영하는 에스크로 회사의 경우 계약 당사자들에 의해 에스크로가 종결되지 않고 2개월 이상 연기되거나 취소되면 이에 따른 추가 행정 비용을 청구할 수 있다.   (AB 804)  2. 입주자의 이민 신분 상태 질문  건물주와 건물주의 대리인은 입주자의 입국 신분 상태에 대한 질문을 할 수 없다. 또한 체류 신분상의 문제로 입주자를 퇴거시키지 못한다. 그러나 입주 신청자 또는 기존 입주자의 재정 상태를 알기 위해서 필요한 서류 제출을 요구할 수 있다. …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:49 조회 716 더보기
주택 부동산 시장의 뜨거운 열기가 서서히 식어가면서 그동안 거의 매일같이 모든 미디어들이 큰 관심거리로 다루던 ""부동산 거품""과 그 영향력의 실제 모습이 드디어 서서히 윤곽을 드러내는 듯 하다. 지난 2005년 중반(가격하락세가 시작된 시점)부터 현재까지의 부동산시장 흐름과 여러가지 중요한 부수 요인들을 이해하는 것이 중요하므로 예(Case Study)를 들어 설명해 본다.  지난 2006년 1월경 어느 판사의 요청으로 8유닛 아파트의 CMA(Comparative Market Analysis)리포트를 만들어 제출한 적이…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:48 조회 621 더보기
새로운 의지로 부동산 투자의 꿈과 목표를 가진 독자들을 위해 소규모 자본으로 상업용 건물에 투자하는 내용을 다루어 보는데 어느 독자로부터 이메일 질의를 받고 응답한 내용을 중심으로 살펴본다.  Q) 현재 의류소매업(여성용 옷가게)에 종사하고 있고, 4년전 주택을 장만하면서 2차 융자를 받아 투자목적으로 주택을 한 채 더 구입을 하였으며, 얼마 전 투자용으로 구입했던 주택으로 이사를 가면서 먼저 살고 있던 주택의 판매로 목돈 40만불을 은행 CD로 6%의 이자를 받고 있습니다. 새로 이사간 주택의 변동 모기지를 최근에 재융자…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:47 조회 649 더보기
TIC Investment 에 대해 관심이 많은 독자들이 쉽사리 이해할 수 있도록 설명해 보고자 한다. 신문, 잡지, 뉴스 그리고 부동산 관련 세미나 등에서 여러 차례 TIC에 관해 들어본 적이 있을 것으로 생각한다. 많은 고객들이 TIC투자를 단순히 TIC 투자회사에서 개런티하는 보증된 상품처럼 취급하는 경우를 여러 번 보아 왔다. 그럴 때마다 필자는 뒷머리가 팽창되는 느낌을 가지곤 한다. 이 분들이 무슨 이유로 인해 TIC을 그처럼 쉽게 생각하는지, 그리고 어떤 종류의 TIC투자가 상품가치를 가지고 있는지, 또한 그 장단점들은 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:47 조회 561 더보기
렌트 롤을 충분히 이해한다는 의미는 영어배울 때 알파벳과 문법을 익히고 쉬운 책을 읽고 이해하기 시작한다는 정도로 비교할 수 있겠다. 기초를 습득한 후의 다음단계는 건물의 종류, 지역, 위치, 그 건물만의 특별한 성격 등을 이해하여야 하는데 이러한 과정을 경험한 뒤 좋은 건물 사는 방법을 거치고 나면 상업용 투자가의 기본을 갖추게 된다고 할 수 있겠다.   우선 건물의 종류는 전에도 여러 차례 다루었으나 주거용, 산업용, 상업용, 병원, 미니 창고, 호텔, 땅 등등 여러 가지 형태의 건물들이 있다. 아울러 살고 있…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:46 조회 675 더보기
바이어가 특정 계획을 갖고 부동산을 구입할 때에는 그 부동산이 구입 목적에 합당한지를 주의깊게 살펴보아야 한다.  현재 있는 오래된 건물을 부수고 새로운 호텔을 건축하려는 계획이 있다면 구입하려는 토지의 고도높이·층수·용도 등을 사전 조사해야 한다.  미국에서도 과거 오래 전에는 토지소유자가 원하는 모든 것을 건축할 수 있었다. 즉 집을 짓거나 돼지우리를 짓거나 쇼핑센타를 짓거나 정부의 아무런 제재가 없었다. 그러나 인구가 증가하고 산업화·도시화되면서 도시가 복잡하게 개발되는 것이 국민들의 위생과 안전 및 복리 등에  많은…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:44 조회 1086 더보기
본국의 해외투자한도 확대와 달러화 하락으로 미국 부동산 투자에 대한 관심이 더욱 고조되고 있다. 하지만 막상 투자에 앞서 미국의 부동산 거래방식을 잘 몰라 간혹 시행착오를 겪기도 한다. 미국과 본국의 부동산 차이점을 알아본다. ▶ 부동산 커미션  한국은 셀러와 바이어가 공동으로 부담한다. 부동산 커미션 즉 복비는 거래가격에 따라 다르다. 매매가격이 2억원에서 6억원미만이면 0.4%이내다. 6억이상은 0.2%로 내려간다. 중개업자가 7억짜리 아파트를 매매했다면 1백40만원을 복비로 받는다.  한국의 복비는 건설교통부의 지침아래 일반 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:44 조회 665 더보기
요즘 부동산시장이 경색되었다고 말들이 많다. 그러나 부동산시장은 크게 4개 영역인 주택, 상가, 비즈니스 사업체 및 토지로 구분할 수 있고, 요즘은 이 4가지 중 특히 주택시장이 안 좋아 다른 영역도 똑같이 좋지 않게 보이는 측면이 강할 것이다. '부동산 투자는 어깨에서 무릎 사이에서 해야 한다'는 격언이 있듯이 요즘 상가 및 비즈니스 사업체의 가격이 하락된 시점에서 투자를 감행해서 세금이익과 함께 향후 경기 회복 후 부동산 가격상승으로 인한 자본이익을 추구할 수 있기 때문이다. 첫째, 부동산투자시 세금 상의 가장 중요한 이득은 부…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:43 조회 725 더보기
현재 미국에서는 연방 및 주별로 주택거래 시 차별을 금지하고 있다.  미국에서 최초의 인종 관련 차별금지법은 남북전쟁 후인 1866년 채택되었다. 이후 1968년에 주택관련 차별금지를 규정한 공정주택법은 13차, 14차, 15차 수정헌법으로 인종, 종교, 피부색, 성별, 신체장애 및 특정 국가출신을 이유로 하여 바이어 및 임차인의 차별을 금지하고 있다.  이와 관련된 판례로 흑인 부부가 새로운 토지구획 분할지역에서 주택을 구입하려다 거절된 후 소송을 제기, 승소하여 공정주택법이 더욱 공고화되었다.  또 다른 판례로, 특정 지역에 거…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:42 조회 784 더보기
부동산 거래시에 원칙적으로 셀러 혹은 바이어의 계약사항 위반에 대한 손해배상청구는 피해당사자의 손실이 합리적으로 명확하게 증명될 수 있는 범위내에서만 허용되는 것이 원칙이다. 일례로, 임차인은 쇼핑센터 내의 매장시설을 매달 퍼센티지 리스인 임대료와 매상액에 대한 일정비율을 지급하기로 하고 5년 임대계약을 체결하였다.  그런데 임대인의 착오 혹은 과실로 그 임대 장소가 다른 사람에게 임대되었고 임차인은 그 임대 장소의 사용이 거절되었다.  임대인이 개업하려는 비즈니스는 새로운 업종이어서 매출 및 이윤에 대한 과거의 입증 자료가 없고,…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:42 조회 658 더보기
부동산 침체로 매물 리스팅이 전례없이 쏟아지고 있는 가운데 보다 빨리 좋은 조건으로 매각하는 요령에 관심이 늘고 있다. 다음은 셀러를 위한 10대 가이드를 정리한 것이다.  1. 나누어서 팔아라.  규모가 크다면 큰 액수의 매물을 한꺼번에 구입할 수 있는 사람은 많지 않다. 지분을 쪼개서 여러 사람에게 팔아라.  2. 급매가격이 현시세라고 인정하자.  부동산에서 어제의 가격은 무시해야 한다. 더군다나 하락기에는 이전가격이 최고가이다.  현금화가 시급한데 어제의 가격에 매달릴 필요가 없다. 오늘 급하게 내놓는 가격이 실거래가라고 생각…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:41 조회 704 더보기
▶신규 양식 "Notice of Transfer Fee (NTF) " Short Sale Addendum (SSA)▶개정된 양식 "Agent Visual Inspection Disclosure (AVID)"  Manufactured Home Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions (MHPA) "Movie In/Move Out Inspection (MIMO)"  Modification of Terms: Authorization and Right to Sell, Acquire or Ren…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:40 조회 732 더보기
우리 주변에서 아파트나 주택에 '렌트(Rent)'나 '리스(Lease)'로 거주하고 있다는 이야기를 종종 듣는다. 또한 사업를 하기 위해 비즈니스 사업체를 리스할 것이라는 애기를 많이 들었을 것이다.  실제 우리 생활에 깊이 관련된 렌트와 리스의 차이점에 대해서 알아보도록 한다.   '렌트'는 다른 사람의 부동산을  임대계약기간의 종료일 없이 임시적인 기간 동안 사용하는 것이다.  이때 부동산의 소유자를 임대인(Lessor)이라고 하고 사용하는 사람을 임차인 (Lessee 혹은 Renter)라고 한다.  렌트의 가…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:40 조회 918 더보기
투자가들은 투자항목 중에서도 부동산 투자에 가장 관심이 많다.  부동산 투자의 장점은 부동산 가격의 상승의 장점과 임대를 통하여 인컴을 창출할 수 있기 때문이다.  또한 세금혜택이 있어서 현금흐름에 유리한 면이 있다. 이러한 부동산 투자활동 가운데 얻을 수 있는 세금혜택 가운데 하나가 1031 교환(1031 Exchange)이다.  1031 교환은 투자 혹은 비즈니스 목적으로 소유한 부동산에서 가격상승으로 인한 자본이득(Capital Gain) 이 있을 경우 세금납부를 연기시켜 현금유동성을 높이는 방법이다.  다음은 1031교환을 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:39 조회 783 더보기
오피스 빌딩은 주택이나 상가처럼 아직 일반 투자들이 접근하기 어려운 요소들이 있다.  특히 아직 상가에 비해 현저하게 낮은 렌트비 때문에 수익성이 낮아 자금력이 충분하거나 장기적인 투자처로 인식되고 있다.  때문에 전문성이 떨어지는 일반 투자자들은 오피스 매물에 크게 관심을 두지 않았지만, 상가나 다른 상업용 부동산 가격이 급등하고 매물이 부족해 지면서 일반 투자자들도 오피스 빌딩으로 눈을 돌리고 있다.  이에 오피스 빌딩 구입시 확인할 사항들을 정리해 본다. ▶투자목적=오피스 빌딩은 구입시 시세 차익을 위한 투자인지, 렌트수익을 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:38 조회 689 더보기
불과 얼마 전 까지만 해도 집 값은 하늘 높은 줄 모르고 올랐었다.  부동산 broker들은 집이 없어 못 팔 지경이었으므로 약간의 실수를 했다고 해서 비난받을 일은 아니었다.  하지만 요즘 주택시장이 활기를 잃으면서 재고는 하루가 다르게 늘어나고 있다.  자기 집이 빨리 팔리지 않는 Home Owner들은 자그마한 일에도 쉽게 자신의 Listing Agent에게 화내고 얼마간 정해진 시간에 팔지 못하면 불만을 품고 Listing을 빼라고 주장하는 경우도 많다.  지난 10년 전에 비해 California에서 부동…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:37 조회 641 더보기
집 payment를 못내는 Home owner들은 그냥 차압될 때까지 사는 편이 낫다고 생각하는 부류가 많다. Payment를 연체하면 Notice of Default를 받게되고 적어도 120일은 지나야 집을 빼앗긴다. 정말 운이 좋다면 1년 정도 Rent를 내지 않고 Free로 살수도 있다. 반면에 Short Sale은 seller가 부동산 브로커를 선임하고 MLS에 집을 올린다. 또한 잠재적인 Buyer들이 집을 보러오는 성가심을 감수해야 한다. Offer가 들어오면 Seller는 Lender에  Offer를 보내 허가…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:37 조회 656 더보기
미국에서 비즈니스를 하려면 자금과 함께 언어소통이 요구된다.  매상확인이 가장 중요하다. 한달 매상이 5만달러인 마켓이 20만 달러에 나와다면 바이어는 매상 확인을 제대로 해야 한다.  둘째로 20만달러라는 가격이 과연 합당하느냐는 것이다. 똑같이 5만달러의 매상을 올리는 가게라도 영업시간, 마진폭, 임대기간등에 따라 수익이 엄청나게 차이 날 수 있기 때문이다. 그 다음으로 업소의 임대 기간도 간과할 수 없다.  임대 계약이 2년 남았으면 그 가게는 팔기 힘들다. 임대 기한이 지나 주인이 나가라고 하면 속수무책이 아닌가. 이밖에 종…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:36 조회 987 더보기
1.서류들을 미리 준비한다. : 건물주를 만날 때 다른 입주신청자보다 유리한 위치에 설 수 있도록 미리 임대 신청서 작성을 끝내고, 이전 건물주, 고용주, 친구, 동료 등으로부터 서면으로 받은 참고인 명단과 최근 신용조회서 사본을 준비한다.  2.서명에 앞서 임대계약서를 반드시 읽어본다. : 리스나 렌트 계약서에는 금지되어있는 사항들을 담은 조항들이 있을 수 있다. (예를들면 애완동물, 디자인 변경, 주택내 사업 등)  3.모든 내용을 서면으로 받는다. : 모든 통신 내용을 보관토록 하고 집주인과 자칫 오해가 발생하지 않도록 모든 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:35 조회 661 더보기
부동산 경기가 바닥을 면치 못하고 있지만 그래도 부동산은 역시 믿을만한 투자처다. 불황에도 부동산으로 돈버는 이들은 존재한다. 불황기일수록 면밀하게 시장 상황을 살피는 일은 중요한 일 중의 하나다.부동산 투자 재테크 십계명을 소개한다.  1. 정보 수집에 전력을 기울여라 부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 즉 아는 만큼 돈을 벌 수 있다는 것이다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 2. 집에서 먼 곳,…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:34 조회 636 더보기
한인타운을 비롯해 다운타운과 할리우드 등 LA 곳곳마다 고층 콘도와 럭셔리 콘도 등 새롭게 분양하는 콘도들의 오픈 하우스 안내판 등을 손쉽게 찾아볼 수 있다.  최근 한인타운에서 이틀간 모델하우스를 공개 분양한 한 업체가 당일에 모든 유닛을 판매했다고 함박웃음을 지었다고 하니 모델 하우스와 새 집 분양에 대한 한인들의 관심도 그만큼 높다고 할 수 있다.  전문가들은 일부 수요자들이 현장이나 모델하우스를 방문해 호화로운 인테리어나 분위기에 휩쓸려 서둘러 분양을 받는 경우도 있는 만큼 따져야 할 항목을 반드시 적어서 꼼꼼히 살펴야 한다…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:33 조회 625 더보기
계속되는 부동산 침체에 은행들은 갖가지 묘안들을 내놓고 있다. '지금 콘도를 구입하면 2년간 HOA 비용 면제'은 물론 '현 가격으로 집을 구입하면 2년간 No mortgage payment'이라는 획기적인(?)'플랜도 등장하고 있다. 특정 에이전트와 집을 사면 현재 마켓 모기지 이율보다 1% 이자를 낮게 구입할 수 있는 브로커 페이 바이 다운 피 방법 등 다양한 마케팅을 선보이고 있다.돈 많은 은행과 빌더들은 나름대로 대책을 세우고 과학적인(?) 방법으로 주택 판매 마케팅을 하는데 비해 집 소유주들은 아직까지 구태의연한 방법을 취…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:33 조회 683 더보기
'집'은 온 가족에게 안정된 생활을 제공해주는 보금자리이다. 그러므로 잘못된 재정관리로 주택을 잃게 될 경우 사업적인 실패 못지 않은 상실감이 잇따른다. 부득이하게 모기지를 체납하게 되었을 경우 어떻게 해야 주택차압이라는 극단 상황에까지 이르지 않게 되는지도 첫 주택 구입자로서 꼭 알아야 할 사항이다. 연방정부와 모기지 업계에서는 소비자들을 위한 차압방지 대책으로 주택관리 프로그램을 개발해 놓고 있다.  만약 주택 구입 후 주택관리와 페이먼트에 문제가 있을 때에는 대출은행과 직접 문제를 논의할 수도 있고, 전문가와 의논해 해결점을 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:32 조회 833 더보기
미 전국적으로 부동산 시장 침체와 서브 프라임 융자 등을 이용한 무리한 투자로 인한 주택차압이 크게 늘면서 이에 대한 투자와 관심 또한 크게 높아지고 있다. 부동산 차압은 부동산 소유주가 3개월 동안 집 페이먼트를 내지 못할 경우 융자 은행이 NOD(Notice of Default)를 등기에 올려 차압절차를 시작하고 NOD를 등기에 올린 날짜부터 다시 21일 이후에는 트러스티 세일(trustee sale), 즉 경매(auction) 날짜를 잡아 해당 카운티에 기록하게 되며, 융자은행은 공공장소에서 부동산을 처분하게 된다. 이때 낙찰…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:31 조회 578 더보기
투자가들이 1031세금 익스체인지를 자주 말합니다. 'A Tax Haven for Preserving Real Estate Wealth'이란 즉 '부동산 재산 축적을 위한 천국'이라 말할 수 있습니다. 1031세금 익스체인지를 천국과 비교하는 이유가 특별히 있을까요? 우선 자본소득(Capital Gain) 과 에퀴티(Equity)의 차이를 분명히 해야 할 필요가 있습니다.  에퀴티란 부동산을 팔면서 융자금액과 관련된 모든 비용을 빼고 난 뒤 남은 돈을 말합니다. 예를 들어서 김모씨가 300만달러에 건물을 팔았다고 하면 300만달러 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:30 조회 509 더보기
어려운 상황에서 어찌하면 집을 빨리 팔 수 있는지 집을 부동산시장에 내놓기 전에 준비할 사항과 내놓은 다음 신속한 판매를 위해 해야할 사항들을 전문가들의 의견을 토대로 두 가지 단계로 알아본다.◆ 1단계  집을 마켓에 내놓기 전 준비단계 때 할 일들 개인적인 물건들은 치운다  가족 사진, 아이들의 작품등은 집을 보는 사람에게 악영향을 줄 수 있다.  페인트를 칠한다  집에 페인트를 칠하는 것은 가장 싼 값에 집을 새 집처럼 보이게 하는 방법이다. 미적 감각이 있는 실내 디자이너의 도움을 받는 것이 좋다. …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:29 조회 517 더보기
사업체 거래 과정에서 흔히 듣게 되는 용어인 CUP(Conditional Use Permit:조건부 영업 허가)에 대한 관심이 새롭게 떠오르고 있다.  지난 24일 남가주부동산협회가 주최한 '한인타운 부동산 포럼'의 강사로 나선 스캇 서씨는 "주류취급에 대한 허가인 ABC라이선스는 CUP 만료되면 이전할 수 없다"며 한인 요식업 운영자들의 각별한 주위를 당부했다. 특히 사업체 거래를 주로 하는 부동산 에이전트들이 CUP가 만료된 줄 모르고 요식업체 거래를 하게 될 경우 ABC라이선스의 이전 명의가 어렵기 때문에 부동산 에이전트들이 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:28 조회 520 더보기
주택 차압률은 부동산 경제 동향과 직접적인 관계를 가지고 있으므로 이번주에는 가주 부동산협회 2007년 부동산 시장 동향 (Real Estate Market Forecast by Leslie Appleton-Young - C.A.R. Vice President and Chief Economist) 리포트를 쉽게 풀이, 주택차압률과 관련된 주요 상황들을 살펴보고자 한다. 레슬리 영 경제 분석가의 2006년도 부동산 시장의 분석내용들이 모두 현실로 드러나고 있다.  그럴 수 밖에 없는 이유가 그의 리포트는 100% 자료에 근거…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:27 조회 478 더보기
투자용 건물이나 토지를 매입함에 있어서 대부분의 구매자들이 궁금해 하는 것이 과연 이것이 투자 가치가 있을 것인가 앞으로 얼마나 오를 것인가 등인데 실제로 이를 평가하는데는 막연한 감에 의존한다든가 주먹구구식으로 하는 경우가 많다. 흔히 부동산 구입에 있어 중요 요소로 꼽는 것 중 하나가 로케이션,로케이션,로케이션이다. 그럼 구체적으로 로케이션을 어떻게 평가하고, 그 외 고려해 두어야 할 사항은 어떤 것들이 있는지 알아본다. 1. 조닝(Zoning)과 매스터 플랜 부동산 개발이나 투자에 성공하기 위해선 필수적으로 조닝 조례에 대한 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:27 조회 532 더보기
1년 중 봄은 콘도미니엄 판매가 가장 많은 계절이다. 단독주택 대신 콘도를 구입하는 데는 여러가지 이유가 있겠지만 첫 집 장만으로는 단독주택보다는 콘도가 부담이 적어 많이 선호하는 편이다. 또한 자녀들이 성장해 분가함으로써 가족수가 줄어든 경우나, 도심 주변 전문직 종사자들이 간편한 생활 환경을 찾아 콘도를 많이 찾고 있다. 일반적으로 콘도미니엄의 장단점은 다음과 같다.▲장점 1. 일반적으로 비슷한 사이즈의 단독주택을 구입하는 것 보다 저렴하다. 2.건물 외관은 HOA(홈오너 어소시에이션)에서 관리한다. 3.오랫동안 집을 비워도 단…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:26 조회 561 더보기
다음은 부동산 안내광고를 할 때 일반적인 가이드라인을 소개한다. ◆해야할 것 ▶ 정직한 광고를 해라. ▶ 다른 광고와 차별화를 시도하라. 여러가지 컬럼 광고의 경우 독자의 눈길을 끌 수 있어야한다. 읽혀지지 않는 광고는 기회를 낭비하는 것이다. ▶ 광고하기 전 해당 매물을 반드시 직접 보고 확인하는 것이 좋다. 사진 몇장으로 보는 것보다 매물의 장점을 생생하게 설명할 수 있다. ▶ 헤드라인 다음에 가장 강조할 점을 부각해라. 만일 특별한 점이 없다면 헤드라인에 더 집중하라. ▶ 여러 매물 중 가장 강조할 매물에 신경써라. 다른 매물…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:25 조회 516 더보기
부동산 비즈니스에서 좋은 광고가 성공과 실패의 차이를 의미할 만큼 부동산 시장에서 광고가 차지하는 비중은 매우 높다. 일간 신문들만 보더라도 매일같이 빼곡하게 가장 많은 광고면을 장식하는 것이 부동산광고다.  부동산시장에서 공급이 늘어남에 따라 부동산광고에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산광고란 생산할 또는 생산된 부동산상품에 대해 생산자와 소비자를 알맞은 시기, 알맞은 장소, 알맞은 가격에 연결시키기 위한 것으로, 1차적으로는 알리는 기능, 2차적으로는 설득의 기능, 궁극적으로는 시장요소들의 균형과 조화를 도모하는 제반활동이라고…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:25 조회 456 더보기
지금 다운타운 중심가와 한인타운 곳곳에서는 하루종일 콘도 건축으로 망치소리가 끊이지 않는다. 특히 한인타운은 조그만 땅만 있으면 콘도가 빽빽 히 들어서 앞으로 극심한 교통 체증이 예견돼 있기도 하다. 맞벌이 부부나 신혼부부 혹은 은퇴한 사람들 사이에서 관리가 편리한 콘도가 인기를 끌어왔고 앞으로의 수요도 더 늘 전망이다. 하지만 콘도는 주택과는 다르다. 여러 다세대가 같이 살아가므로 그들만의 규칙이 있다.  콘도를 살 때 꼭 확인해야할 6 가지 사항을 정리해 본다.  1. HOA Meeting에서 현재 거론되는 의제는 무엇…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:24 조회 457 더보기
요즘 바이어스 마켓이라지만 가격이나 프로퍼티가 월등히 좋은 경우에는 지금도 멀티플 오퍼가 많다. 자칫 바이어스 마켓이라고 오퍼를 소홀히 하거나 낮게 써서 꼭 사고 싶은 물건을 놓치고 후회하는 바이어들을 종종 보게된다. 예를 들어보자. 최근 캘리포니아 베벌리힐즈에 있는 집에 오퍼가 세 개가 들어왔다. 오퍼 두 개는 바이어측 중개인이 직접 셀러와 셀러측 중개인에게 가져왔는데, 한개는 그냥 중개인 앞으로 팩스로 날아왔다. 바이어의 중개인은 연락도 되지 않아서 자기 고객의 최선의 이해를 설명할 수도 없었다. 그 바이어측 중개인은 심지어 팩…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:24 조회 479 더보기
TIC 투자는 어떤 종류의 투자가들에 적합한지, 주위할점은 무엇인지, 상품선택을 어떻게 하여야 하는지를 점검해본다.  장점으로는 다음과 같은 것들이 있다. ▲보험성 주식, 뮤추얼 펀드,  은퇴연금보다는 투자의 리턴이 좋다. ▶소규모 투자로 대규모 투자에 참여할수 있다. ▶인프레이션-물가상승을 피하는 은신처의 역할을 할 수 있다. ▶건물관리에 관련된 대부분의 역할을 관리회사에서 대신한다. ▶경험이 부족한 투자가의 개인적투자보다 안전하다고 할 수 있다. ▶TIC 투자 상품들의 규모로 인해 저이자 융자로 인한 이익이 있다. 단점…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:23 조회 862 더보기
   ①지난 7년동안의 세금 기록 ②건물 관리 스케쥴 및 작업 기록 ③완성된 건물 보수 프로젝트 및 보수 스케줄 ④건축, 융자 등의 오리지널 비용과 빌딩이 완공되었을 때의 정보  ⑤컨트랙터, 청소 서비스 등 건물과 관련된 각종 고지서, 영수증, 인보이스 ⑥임대 건물의 보험 규정 ⑦테넌트들의 전화번호와 이메일 주소 등 연락처 ⑧서명된 임대 계약서 ⑨현재 테넌트들의 시큐리티 디파짓에 관한 재정 정보 ⑩현재 또는 전 테넌트들과 주고 받았던 모든 통신문 (편지, 고지문, 법적 서류, 이메일 등 포함)
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:18 조회 525 더보기
최근 나는 신문에 실린 부동산 매매 관련 2가지 충격적인 소식을 접하고 놀라움을 금치 못했다. 하나는 부동산 에이전트와 셀러가 계약관련 서류실수로 100만불이 넘는 고급주택을 고스란히 빼앗겨야 했다는 것과 다른 하나는 부동산 매매 계약서의 표기 잘못과 계약서에 명기된 컨틴전시 기일을 지키지 못해서 결국 다운페이를 날렸다는 내용이었다. 결론부터 말한다면 두가지 모두 부동산 일선에서 일하는 에이전트와 셀러 그리고 바이어 모두 책임을 피할 수가 없다.  더 솔직한 표현은 셀러를 대표하는 에이전트의 책임이 더욱 막중하다 하겠다. 지난 수년…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:18 조회 536 더보기
일반적으로 리스를 구할 때 또는 상가를 구입할 때 먼저 다음의 리스 사항들에 대해 주의깊게 살펴보아야 한다. ① 리스 계약서 종류 ② 리스 기간과 옵션기간 ③ 리스 공간면적과 스퀘어피트당 얼마를 내야 하는가 ④렌트 인상 조건이 고정인지, 연 몇 %로 올라가는지, 또는 미 연방노동부가 매달 발표하는 소비자 물가지수(CPI)에 의해 조정이 되는 것인지 확인한다. ⑤ NNN 리스인 경우 입주자가 기본 렌트에 더해 매월 지불하는 가외경비(건물운영비, 부동산 세금, 건물보험료)를 스퀘어피트당 얼마 내야 하는지 확인한다. 상업용 렌트의 경우 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:17 조회 552 더보기
주택 판매 기간이 길어질수록 셀러의 시름도 깊어질 수 밖에 없다. 여러가지 이유가 있겠지만 바이어가 집을 방문했을 때 산뜻한 느낌과 좋은 인상을 주는 것이 매우 중요하다.  주택 전문가 로리는 집을 판매할 때 걸림돌이 될 수 있는 사항들을 미연에 방지하기 위해 비교적 적은 비용 빨리 손 볼 수 있는 것들을 다음과 같이 소개하고 있다.  ① 트림, 기둥, 대문, 기타 가구들에 대한 페인트를 한다. ② 방풍용 덧문을 교체한다. ③ 집안의 방충망들을 점검하고 깨끗하게 청소한다. ④ 대문 앞에 화분에 심은 나무와 꽃 등을 놓는다. ⑤ 만일…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:15 조회 548 더보기
새로 주택을 매입한 경우 재산세를 매월 모기지 페이먼트에 포함시켜 납부하고 있다고 방심하다가 뜻하지 않은 재산세 고지서에 적지 않게 당황하게 된다. 새로 부동산을 소유하게 된 경우 매년 부동산 소유주에게 부과되는 정규 재산세와 별도로  'Supplemental Property Tax(추가재산세)'를 납부해야 한다. 이 세금은 부동산을 취득한 당해 연도에만 적용되기 때문에 일종의 부동산 취득세인 셈이다.  또 새롭게 조성된 주택단지의 주택을 매입했을 때는 'Mellow-Roos Tax'가 부과된다. 특히 이 세금은 주택 가격…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:15 조회 524 더보기
창업전문 매거진 '스타트업 저널'과 연방중소기업청(SBA)은 처음 사업을 하려는 이들에게 사업체를 구입할 때 확인해봐야 할 체크리스트를 만들어 구입 전 다음 사항들을 점검하도록 권하고 있다. ▶ 직접 사업체를 만들 경우와 비교, 자신이 좋아하는 것과 싫어하는 것들을 하나씩 나열해 점검해 본다.   ▶ 주인이 왜 비즈니스를 팔고자 하는 지 그 진짜 이유를 알고 있는가 ▶ 비즈니스를 구입하는 비용과 새롭게 비즈니스를 시작하는 비용을 서로 비교하라. ▶ 고정자산과 장비,재고품 등이 구식인지 아닌지, 그리고 좋은 상태인지를 살펴라…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:14 조회 496 더보기
▶5배수 이상인 매물은 위험  투자를 위해 매물을 고를 때 연수입(Gross Income)의 4배 정도라면 투자가치가 있는 것으로 인정된다. 경기가 활성화되고 있는 지역의 경우 5~5.5배, 또 극히 드물게 7배수까지도 거래되는 경우가 있긴 하지만 통상적으로 매물 가격이 연수입의 5배수를 넘어선다면 아무리 위치가 좋아도 포텐셜이 약하다. 이때의 배수는 비즈니스 거래에서는 월단위 인컴이 통용되는 것과 달리 호텔 거래에서는 연단위로 계산하며, 순수하게 룸에서 나오는 인컴이 이에 적용된다. 가주지역은 현재 5.5배 선에서 거래가 이뤄지고…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:13 조회 514 더보기
▶변화가 있는 곳인지 확인하라. =호텔 투자처를 고를 때 인근에 어떤 개발 계획이 있는지 확인해야 한다. 공항이 차지하고 있는 공간이 너무 좁아 확장이 필요한 LA 국제공항 인근이나 샌디에고, 시카고, 뉴저지 인근, 플로리다 경제권인 조지아주 애틀란타 등은 호텔 투자 유망지로 꼽을 만하다. ▶ 3년 내에 되팔아라=일부 론(loan)을 얻었다고 해서 그 론을 다 갚을 때까지 한 투자처를 끼고 있을 필요가 없다. 관리가 안되고 있던 곳을 싼 가격에 매입해 가치를 높였다면 그 가치를 인정받는 범위 안에서 다시 론을 얻어 보다 가치가 높은…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:13 조회 501 더보기
집이 빨리 팔리지 않으면 이래저래 고민도 생기고 따르는 고충도 많아진다. 이럴 경우 해답은 가격을 내리는 것인데, 얼마나 그리고 언제 내리는 것이 좋은지 또 고민이 아닐 수 없다. 부동산 전문가들이 전하는 가격을 내리기 전 고려해야 할 사항들은 다음과 같다. ① 처음부터 적합한 가격으로 시작하라. 시장에 처음 나온 순간부터 왕성한 활동을 기대할 수 있게된다. ② 바이어의 인식이 나빠지지 않게 가격 낮추는 것을 가능한 일찍 결정하라. ③ 만일 첫 2개월간 오퍼가 들어오지 않고 그 상태가 6개월까지 지속된다면 가격 낮추는 것을 고려하라…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:12 조회 469 더보기
집을 사고 팔때 도움이 되는 1,001가지 팁을 저술한 바 있는 마크 내쉬는 전국 900명이상의 부동산 전문가들의 응답을 기초로 최근 홈 바이어들에게 인기있는 홈 디자인과 이제는 유행이 지난 것들의 리스트를 소개하고 있다.   예를 들면 스테인리스 스틸 제품의 주방, 전면에 유리가 부착된 캐비넷, 그릇 모양의 부엌 싱크 등은 이제 더 이상 바이어들의 취향이 아니다.  또한 한동안 고급 주택에서 볼 수 있었던 나선형 계단도 특히 어린 자녀가 있는 홈 바이어들에게는 선호 대상이 아니다.  내쉬가 소개한 최근 홈 바이어들이 선호…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:11 조회 542 더보기
캘리포니아의 우기는 어떻게 돌변할지 모른다. 금세 지나갈 것같다가도 하늘이 뚫어진 듯 비를 쏟아내니 말이다. 지난 2005년도의 우기는 아직도 생생할만큼 큰 비를 내렸다.  평소 자주 오지 않는 만큼 비가 한번 내리기 시작하면 캘리포니아의 도로는 금세 주차장으로 변하고 담벼락은 물론 도로 파손까지 손해가 이만저만이 아니다. 특히 소위 부촌이라 할 산동네에 사는 이들은 크고 작은 피해를 당하기 십상이다.  지난해 3월 비 피해를 당한 패서디나의 한인이 있다. 패서디나에 거주하는 한인 이씨는 산사태로 이웃 집 앞 도로 위에 흙이 쌓였고…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:11 조회 609 더보기
집을 구입할 때 바이어가 셀러에게 리즈-백 (Sale-Leaseback)을 해줄 수 있다고 하면, 경쟁이 붙은 경우 다른 사람보다 유리하게 협상을 할 수 있다.  보통 집을 사는 사람은 클로징 당일이나 며칠 내로 집을 완전히 소유하게 된다. 따라서 파는 사람 입장에서는 당장 새 집으로 이사를 가지 않아도 된다는 이점이 있다. 물론 셀러가 클로징과 함께 당장 다른 곳으로 이사를 갈 계획이라면 해당 사항이 아니지만 말이다. 바이어가 현재 렌트를 살고 있거나, 아직 집을 팔지 못했을 경우, 또는 집을 구입해놓을 수는 있어도 당장 이사할 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:30 조회 936 더보기
몇일전 우연히 본인이 일하는 고층 사무실 앞을 지나다 같은 건물 1층에서 수년간 비즈니스를 운영하시는 오너 부부와 이야기를 나누게 됐다.  필자와는 벌써 몇년째 같은 건물에서 일해온 관계로 늘 인사를 나누던 사이로 가끔씩 지나다 비즈니스에 관해 애기를 나누던 사이였다. 이날은 우연찮게 빌딩 투자에 관해 이야기를 나누게 됐다.  우선 여자분은 "우리 나이가 60이 넘었으니 상업용 건물투자는 너무 늦었어" 라며 안타까워 하셨다. 사장님은 "집사람이 지난 수년간 상업용 건물투자를 반대하고 말리는 바람에 좋은 기회를 놓쳐 이젠 늦었다"라며…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:30 조회 673 더보기
"CC&R조항 확인하세요!" 업랜드에 위치한 새 집을 분양받아 기분좋게 이사한 박모씨. 석달 전 박씨는 멋모르고 위성방송 안테나를 설치했다가 큰 불편을 겪어야만 했다.  설치한 지 한 달도 채 되지않아 HOA(Home Owner Associations)로부터 시정명령을 받은 것이다. 하지만 조그만 안테나 설치가 그리 문제 되지 않을 것이라고 생각해 별 신경을 쓰지 않았다. 그로부터 한 달 후, 공청회에 참석하라는 명령서와 벌금부과서를 받은 박씨는 그제서야 부랴부랴 사태 수습에 나섰다.  단지로 조성된 주택이나 콘도를 구입할 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:29 조회 509 더보기
리모델링 마켓이 예전에 비해 활발하지 않자 핸디맨 서비스 업체들이 자구책 마련에 나서고 있다. 우선 혼자서 집 수리를 하기 힘들거나 서투른 DIY(Do it yourself) 홈오너들에게 눈길을 돌리고 있다.  이제 은퇴를 하고 연로해져 스스로 일을 하기 힘들어진 베이비부머 세대들에게도 관심을 기울이고 있다.   한편 이들 업체들은 최근 홈디포나 로우스 등 대형 주택전문 마켓이나 소매상에서 부채나 워런티 문제로 거절당한 집 수리 프로젝트들을 적극적으로 포용하는 마케팅을 펼치고 있는 것으로 알려졌다.  그렇다면 일반적으로 홈…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:28 조회 986 더보기
부동산 경기가 오랫도안 상승세를 나타내면서 상업용 투자로 큰돈을 만진 주위 분들이 많다.  혹여 이런 분이 주위에 있다면 누구나 부동산 투자로 큰돈을 벌 수 있다고 생각하는 건 아닌지 걱정된다. 부동산 투자는 신중한 투자일 뿐, 그 어떤 미다스의 손도 존재하지 않는다. 부동산 투자에 마치 무슨 마술과 같은 방법이 있으리라 기대한다면 그런 마술 같은 마음은 접도록 하자.  하지만 끊임없이 노력하고 때를 기다리면 또 반드시 보답을 해주는 것이 투자이기 때문에 쉼없이 공부하고 부동산 투자의 흐름을 알아나가는 것이 꼭 필요하다.  독자들 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:27 조회 543 더보기
가주에서 대부분의 거주용 부동산 거래는 MLS (Muliti Listing Service)라고 하는 리스팅 서비스를 통해서 이루어진다.  부동산 브로커는 부동산 매물을 MLS에 게재함으로써 부동산의 마케팅효과를 극대화할 수 있는 이점이 있다.  또한 MLS를 통하여 바이어를 대변하는 에이전트는 리스팅 에이전트(Listing Agent)로부터 커미션을 보장받을 수 있다.  부동산 에이전트가 MLS를 가입하게 될 때는 MLS의 규정에 따를 것을 약속하게 된다.  이러한 계약 중에서 한가지는 MLS의 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:25 조회 452 더보기
부동산 거래에 있어서 에스크로의 역할은 매우 중요합니다. 에스크로는  부동산을 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정을 셀러와 바이어를 대행해서 거래과정을 진행시켜줍니다.   에스크로는 셀러나 바이어의 한쪽에 치우치지 않고 중립적인 입장에서 거래를 진행시키기 때문에 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 됩니다.  따라서 에스크로는 바이어와 셀러 양자에게 성실하게 주어진 의무를 실행해야하는 책임이 있습니다. 일반적으로 에스크로는 에스크로 인스트럭…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:23 조회 571 더보기
타인종에 비해 부동산 소유 욕구가 강한 한인들은 그동안 많은 부동산 거래를 통해 이미 에스크로(Escrow)란 단어에 익숙한 편이다. 하지만 아직도 에스크로에 대해 잘못 이해하고 있는 한인들이 의외로 많다. 에스크로는 왜 필요하고, 어떤 점을 유의해야 하는지 프리마 에스크로의 제이 권 대표를 통해 알아본다.  미국은 50개 주마다 각기 다른 주법을 가지고 있고, 캘리포니아를 비롯해 워싱턴, 네바다, 오래곤, 알라스카, 하와이 등 10여개 주는 부동산이나 사업체 매매시 에스크로 과정을 적극 권장하고 있다.  캘리포니아주법에 반드시 에…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:22 조회 536 더보기
부동산을 사고 팔거나 융자 서류를 사인할 때 에스크로에 가서 공증을 한 경험이 있을 것이다.  운전면허증을 제출하고 공증을 하는 노트에 사인을 하고 지문을 찍는 것을 불편해하는 한인들이 많다.  하지만 공증은 정말 중요한 것이다. 공증의 역할이 왜 중요한지 알아본다.  Notary Public(공증인)이란 집 문서나 진술서 같은 중요한 서류를 사인함에 있어서 본인이 인지하고 사인했다는 것을 증명해주는 사람이다.  공증인은 중립적인 입장에서 서류의 진위를 판단하는 것이 아닌 본인이 서류를 사인했다는 것만 증명해 주는 역할을 한다. 정…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:22 조회 501 더보기
 부동산 업계에 몸담은지도 어느덧 누구 못지 않게 오랜 시간이 흘렀다. 부동산 업계의 잘못된 관행에 누구보다 따따부따하는 사람으로 인식되고 있지만 그래도 잘못된 관행은 없어지지 않고 있는 현실이 안타깝다. 부동산 업계 관행 가운데 에스크로  회사의 업무 역시 못마땅한 것이 평소에 많다. 에스크로를 여는 것은 계약 당사자 모두에게 편파적으로 일 처리를 하지 못하도록 하는 것이지만 현실은 그렇지만은 않다. 경험부족은 물론 횡령으로 피해를 보는 손님도 간혹 있다. 대부분 '에스크로'회사는 법에서 정한 책임과 의무를 잘 수행하지만…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:21 조회 495 더보기
Q. 저는 단독주택을 구입을 결정하고 에스크로를 개설하였습니다. 에스크로 기간중 인스펙션을 마친 후 하자가 발견되지 않아 에스크로를 클로징하고 입주했습니다. 입주한 후 며칠이 안되어 비가 온 뒤 뒷마당 배수에 문제가 있다는 것을 알게 되었습니다. 이러한 문제를 셀러에게 제기하자 셀러는 에스크로가 이미 클로징됐고 또한 매매계약서가 'AS IS'이기 때문에 어떠한 문제가 있더라도 셀러는 책임이 없다고 주장합니다. 이런 경우 법률적 해석이 어떻게 되는지 알고 싶습니다. A. 거주용 주택을 매매할 때 셀러는 부동산 양도공개문서(Real E…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:20 조회 493 더보기
Q. 저는 사업을 하는 지인에게 돈을 빌려주었으나 약속된 기간 안에 돈이 지불되지 않아 소송을 준비하고 있습니다. 돈을 빌려줬을 경우에는 채무자는 자신의 명의로 작은 상가를 소유하고 있었습니다. 그러나 최근에 그 부동산의 소유를 친척에게 정식으로 매매로 인한 양도가 아니라 단순명의이전을 한 사실을 알게되었습니다. 돈을 빌려줬을 당시에는 채무자가 안면이 있는 지인이기도 하고 부동산을 소유하고 있었기 때문에 담보를 요구하지 않았습니다.  그러나, 가치가 있는 유일한 채무자의 부동산이 양도되었기 때문에 법원에서 지불명령을 받았다 하더라도…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:19 조회 473 더보기
Q. 리스연장 권리 계약서에 의해 결정 계약서 명시 리스기간 만기 되면 임대 부동산 소유주에 반환 의무 재계약등 고려 소유주와 협상을A.  상업용 부동산을 리스하고 있는 세입자에 가장 중요한 것 중 하나는 현재의 리스기간이 만기가 되었을 때 리스연장에 관한 문제일 것이다.   사업용 부동산의 리스의 연장에 관한 권리는 리스계약서에 의해서 결정된다.  리스계약서에 리스연장에 관한 권리가 포함되어 있지 않을 경우 세입자는 리스연장에 관한 절대적인 권리는 없다.  리스 계약서에 명시된 리스기간이 만기가 되면 세…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:18 조회 548 더보기
Q. 계약 종결 시 미지불 금액 및 남은 기간 렌트비 변호사 비용, 부동산 중개인 고용비 등도 가능A. 리스 계약서에 특별히 달리 규정하지 않는 한 건물을 임대하고 있는 임대인이 건물을 포기하고 자진 퇴거했을 경우 리스 계약서는 종결됩니다. 이러한 경우 건물 소유주는 임대인에 대하여 즉각적으로 현재와 미래에 발생한 피해에 대한 보상을 청구할 수 있습니다.  일반적으로 건물 소유주는 임대인에 대하여 다음과 같은 피해소송을 할 수 있습니다. 첫째, 자진 퇴거함으로써 리스 계약서가 종결된 시점까지의 지불되지 않은 렌트를 청구할 수 있습니…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:17 조회 535 더보기
Q. 양도인 소유 부동산에 대한 권리 포기 일반양도증서, 보증양도증서등 주로 사용 가주 부동산 거래선 보증양도증서 형태 사용A. 미국에서는 부동산을 양도할 때, 양도 증서 (Deed)를 카운티 등기소에 등기하게 되면, 부동산에 대한 명의가 이전됩니다. 그러나 양도 증서에는 여러 가지의 형태가 있고 이에 따른 법적인 권리와 의무는 차이가 납니다.  위의 질문에서 제기된 Quitclaim Deed (포기 양도증서)외에도 여러 가지 형태의 양도증서가 있지만, 주로 사용되는 양도증서인 General Warranty Deed (일반 보증 양…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:16 조회 848 더보기
Q. 전체 이사 50%이상 1/3이상 주식소유 주주등 자격 청산 진행되면 이사진·주주 경영권 행사법원으로A.   부동산에 공동으로 투자할 때 법인을 설립하는 경우가 많습니다. 여러 투자자가 있을 때 투자에 대한 투명성이 일반 파트너쉽 보다 높고, 투자자 개인의 자산과 분리하여 관리할수 있는 장점이 있기 때문입니다. 일반적으로 부동산에 공동투자할 때 대부분의 투자자는 현금출자를 하고 경영에는 실질적으로 참여하지 않는 경우가 많습니다.  이런 경우 투자를 주도한 투자자가 경영을 책임지고 다른 투자자는 회사의 이사로서 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:16 조회 619 더보기
Q. 거래 투명성 제공 중요한 역할 고의적 손해 입히면 민형사 책임A. 부동산 거래에 있어서 에스크로의 역할은 매우 중요합니다. 에스크로는  부동산을 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정을 셀러와 바이어를 대행해서 거래과정을 진행시켜줍니다.   에스크로는 셀러나 바이어의 한쪽에 치우치지 않고 중립적인 입장에서 거래를 진행시키기 때문에 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 됩니다.  따라서 에스크로는 바이어와 셀러 양자에게 성실하게 주어진 의무…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:15 조회 584 더보기
Q. 미개발 필지 30년이상 장기리스 필지 성격 따라 리스기간 제한도A.  일반적으로 개발되지 않은 필지를 개발하기 위하여 필지를 30년 이상 장기 리스를 하는데 이런 리스 형태를 그라운드 리스라고 부릅니다. 그라운드 리스의 특징은 다음과 같습니다.  첫째, 그라운드 리스는 일반 리스보다 장기간의 기간을 갖고 있습니다. 보통 35년, 55년 또는 99년의 리스인 경우가 많습니다. 또한 그라운드 리스의 대상인 필지 성격에 따라서 그라운드 리스의 기간이 제한되기도 합니다. 예를 들어 시정부가 소유하고 있는 필지일 경우에는 55…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:15 조회 577 더보기
Q. 바이어는 매매계약서 책임 없고 지불된 매입금 돌려 받을 수 있어A. 가주 민사법 1662조에 의하면, 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며, 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려 받을 수 있는 권리가 있습니다.   반면 부동산의 소유나 명의가 이전된 후, 동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:14 조회 494 더보기
Q. 가주변호사협회 신고하면 필요서류·정보 얻을 수 있어 보상신청은 피해 사실 발견한 후 4년안에 신청해야A. 먼저 위와 같이 변호사가 고객의 돈을 횡령했을 경우에는 즉시 가주변호사협회(State Bar of California)에 신고할 수 있습니다. 가주변호사협회 웹사이트 calbar.ca.gov 에서 신고에 필요한 서류와 정보를 얻을수 있다.  변호사의 불법또는 비도덕적인 행도의 정도에 따라 경고, 자격정지 정도가 심한 경우에는 변호사 자격을 박탈할 수도 있습니다. 이런 경우 협회는 회원들로부터 일정 금액을 걷어 트러스트 어카…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:14 조회 548 더보기
Q. 환경오염 규제·책임 연방·주법서 엄격히 적용 부동산 구입자·건물주도 환경 오염법 책임져야 구입전 환경오염 검사 보고서 미리 구입 분석을A.   부동산 구입에 있어서 가장 복잡하고 소송으로 연결됐을 때 큰 피해가 발생할 수 있는 부분은 아마도 환경오염에 의한 책임일 것입니다.  환경오염에 대한 규제와 책임에 관한 법률은 연방법과 주법에서 엄격하게 정하고 있습니다.  환경오염에 관한 법에서 가장 특이한 점은 환경오염에 관한 책임 소재를 정하는 부분입니다.  환경오염이 돼있는 부동산을 구입한 사람도 비록 환경오염을 직접적으…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:13 조회 598 더보기
Q. 부동산 매매시 50% 절대권리 행사A.  법정 소송에서 승소하게 되면 법원은 법정 판결결정 (Judgment)을 내립니다.  법정 판결결정에 따라서 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 합니다. 그러나 법정 판결결정을 받은 후, 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결 요지(Abstract of Judgment)를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많습니다. 카운티 등기소에 판결 요지를 등기하게 되면 위의 경우에서처럼 피고가 부동산을 습득할 때, 자동적으로 판결저당권 (Judgment Lien) 이 설정됩니다. …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:13 조회 534 더보기
Q. 사법절차 거치지 않는 차압 진행 하려면 계약 불이행 통지서 채권자에게 보내야A. 대부분의 부동산 거래는 현찰 거래가 아닌 금융기관이거나 개인을 통한 융자가 동반한 거래입니다. 융자가 동반된 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자 지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 됩니다. 담보를 설정하는 방법은 여러 가지가 있지만 대부분의 부동산 융자는 신탁증서 (deed of trust)를 작성함으로써 담보설정을 하게 됩니다. 신탁증서를 통한 부동산 융자에서 채무자가 융자를 지불하지 못했을 경우, 채권자는 사법절차를 거치지…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:12 조회 479 더보기
Q. 퇴거 180일 전에 서면 통지 받아야 최소 90일 안에 우선 분양권 행사 권리 A. 최근 부동산 경기가 활발하고 새로 개발할 수 있는 토지는 제한돼있는 상태에서 현재 아파트인 건물을 콘도미니엄으로 전환하는 개발사업이 늘어나고 있는 추세입니다. 이에 따라 이미 입주해있는 세입자와 건물주와의 분쟁이 잦아지고 있습니다. 아파트 주인이 바뀐다고 해서 세입자로서의 권리는 바뀌지 않습니다. 특히 세입자가 가장 걱정하는 렌트비를 올리거나 퇴거를 종용하지 않을까 걱정하게 됩니다. 그러나 새 건물주는 건물을 구입할 때 세입자와의 계약도 승계하…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:11 조회 527 더보기
Q. 개정 파산법 퇴거명령 소송도중 임차인 파산했어도 소송 중단안돼 A. 일반적으로 연방 파산법의 가장 큰 장점은 파산자가 소유하고 있는 자산에서 공제되는 자산을 제외한 자산을 채무변제에 사용한 후 남아있는 채무 청산의 판결을 받는 것이다.   파산은 채무청산을 받는 장점뿐 아니라 파산을 신청한 이후부터 채권자는 더 이상 채무자에게 채무 변제를 요구하는 어떠한 행동도 할 수 없게 만든다. 이러한 제도를 자동 정지 (Automatic Stay)라 하는데 채무자를 상대로 한 소송이 있는 경우 소송은 즉시 중지돼야 하고 채무자의…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:11 조회 664 더보기
Q. 상대방이 계약 어긴 날 부터 4년 구두시 2년… 사기에 의한 파기소송 3년A. 부동산 소송이 제기됐을 때 가장 보편적으로 제기되는 방어논리는 공소시효 (Statute of Limitations) 만기와 계약의 서면화 (Statute of Frauds)입니다.  부동산 소송을 당한 피고 입장에서는 공소시효와 계약의 서면화에 관한 쟁점에서 승소할 수 있으면 소송의 본안에 관한 본격적인 방어를 시작하기도 전에 소송을 기각할 수 있습니다.   일반적으로 부동산에 관련된 계약DL 서면으로 작성돼 있지 않을 경우에는 계…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:10 조회 545 더보기
Q. 임대주택 수리목적 공제 후 3주 안에 환불A. 임대부동산 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나는 보증금(Security Deposit) 에 관한 것이다.  임대부동산에 입주하기 전 보증금을 지불하는 것은 일반적이 관례이다. 보증금은 임대계약서에서 규정한 렌트 외에 지불된 돈을 지칭한다.   소유주에게 지불된 돈이 렌트인가 보증금인가의 구분은 지불된 돈의 목적에 의해서 정해진다. 지불된 돈의 목적이 임대부동산에 대한 직접적인 사용에 대한 지불일 경우에는 렌트로 규정된다.   반면에 렌트라고…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:10 조회 535 더보기
Q. 어기면 라이센스 일시정지, 박탈 . 부동산국에 고소…피해보상은 일반법원에 소송A. 가주에서 활동하는 부동산 에이전트는 가주 부동산국 (Department of Real Estate)에서 요구하는 조건을 충족했을 경우 라이선스를 유지시켜 줍니다. 또 부동산 에이전트가 부동산법을 어겼을 경우 라이선스를 일시정지 또는 박탈할 수도 있다. 부동산 에이전트의 불법적인 행동에 대해서 피해자는 일반 법원에 피해소송을 제기할 수 있을 뿐 아니라 부동산국에 불법적인 행동을 고발할 경우 부동산국은 고발내용에 대한 조사를 해야 한다.  부동산국은…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:09 조회 578 더보기
. 위험성에 대한 사실 모를 경우 책임 없어 사고 가능성 인지 시 다친 3자에 대한 책임 따라A. 일반적으로 주거용 부동산의 소유주는 세입자의 개의 위험성에대한 실질적인 사실을 몰랐을 경우에는 부동산 내에서 발생한 사고에 대한 책임은 없다.  그러나 주거용 부동산의 소유주가 세입자가 개를 소유하고 있고, 그 개의 위험성에 대해서 알고 있고 이에 따른 사고가 일어날 가능성이 높다는 것을 예상할 수 있었고 예방할 수 있는 사전조치를 취할 수 있었다면 개의 공격에 의해 피해를 본 제삼자에게 부동산 소유주로서 책임이 있다.&nbs…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:09 조회 608 더보기
Q. 커미션 지급 거부 통지서가 발송된 후 25일 안에 가압류 요청 소송 제기해야A. 일반적으로 브로커 리스팅 계약서는 세 가지 경우가 있습니다.  첫째, 독점 매매권 리스팅 계약 (Exclusive Right to Sell), 둘째, 독점 대리인 리스팅계약 (Exclusive Agency) 그리고 셋째, 공개 리스팅 계약 (Open Listing)입니다.  독점 매매권 리스팅 계약은 리스팅 기간동안 셀러를 포함한 어떠한 사람이 바이어를 확보하는 것과는 관계없이 매매가 성립될 경우 브로커가 커미션을 받을 권리가 있는 리스팅…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:08 조회 536 더보기
주정부, 시정부, 카운티 정부, 유틸리티 회사, 교육청, 비영리 병원 등의 기관은 공공의 목적을 위해서 개인이 소유하는 부동산을 강제로 수용할 수 있다.  이러한 기관이 부동산을 강제수용하기 위해서는 세 가지 조건을 충족시켜야 합니다.  첫째, 사업의 공익성과 공익사업의 정당성, 둘째, 공익사업이 목적으로 하는 공익이 최대로 성취되도록 계획되었는가, 마지막으로, 수용된 부동산에 대한 합당한 보상입니다.   보상금 결정의 일반적인 원칙은 정당한 시장가 (fair market value)를 보상금으로 지급하는 것입니다.&nbs…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:07 조회 465 더보기
Q. 전문 변호사와 상의. 등기 절차, 손해배상 청구 소송 준비를A. 금융기관으로부터 융자를 받거나 개인간에 금전거래가 있을 때, 융자를 보증하는 방법으로 부동산을 담보를 제공하는 경우가 많습니다. 담보설정은 신탁증서(Deed of Trust)를 작성한 뒤 부동산이 위치한 카운티에 등기하면 서류상 절차는 끝나게 됩니다. 또한 신탁증서에 기재된 금전적의 의무가 완결되었을 경우에는 재양도증서(Reconveyance)를 카운티에 등기하게 되면 담보해제가 되는 것입니다.     일반적으로 담보를 설정하게 한 금전적 의무가…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:07 조회 502 더보기
Q. 매매과정에서 받은 돈은 다음 날까지 에스크로에 입금해야A. 지난 몇 년간 부동산 시장의 폭발적인 상승세와 더불어 많은 사람들이 부동산 에이전트로 직업을 바꾸었습니다. 부동산 에이전트가 된다는 것은 손님의 부동산 매매에 있어서 자신의 전문적인 지식을 이용하여 올바른 부동산 매매를 기계적으로 단순히 도와주는 것뿐 아니라, 자신의 성실함과 정직성을 최대한 보여주는 것입니다.  부동산 에이전트의 역할은 손님의 돈을 대신 관리하는 것부터, 부동산을 매매하는데 있어서 중요한 정보를 제공하는 역할을 하기 때문에 부동산법에서는 부동산 에이전…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:06 조회 810 더보기
Q. 계약 조건대로 이행 매매 강요 소송A. 부동산 매매에 있어서 셀러가 계약위반을 했을 때, 바이어는 크게 세 가지의 피해보상을 청구할 수 있습니다.  첫째, 부동산 매매계약을 해지할 수 있습니다. 둘째, 셀러의 계약위반에 따른 피해보상을 청구할 수 있습니다. 셋째, 셀러의 사기가 있을 경우에는 벌과성 피해보상을 요구할 수 있습니다.  바이어는 매매계약서와 에스크로 계약서에 명시된 가격과 조건에 따른 계약 이행을 요구할 수 있습니다.  이런 경우는 셀러에게 계약조건대로 매매를 강요하는 소송 (Specific Performance)…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:05 조회 547 더보기
부동산 거래에 있어서 일반적으로 거래과정에서 셀러와 바이어의 당사자 외에 가장 큰 역할을 하는 제3자는 에스크로 회사와 타이틀 회사입니다. 거래과정에 있어서 직접 대면하는 에스크로 회사와는 달리 타이틀회사를 바이어나 셀러가 직접 대면할 기회는 없지만, 부동산 거래에 있어서 빼놓을 수 없는 역할을 하는 곳이 타이틀 회사입니다. 타이틀 회사가 하는 가장 대표적인 역할은 거래하는 부동산에 관한 명의(Title)를 확인하고 또한 보험을 제공하는 것입니다.   미국에서 부동산을 거래할 때 셀러가 완벽한 명의를 소유한 것을 보증하는 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:05 조회 632 더보기
Q. 융자회사 동의, 제시 조건 충족돼야 동의 없을 경우 셀러는 부동산 책임A. 일반적으로 부동산을 구입할 때, 크게 세 가지 형태의 융자가 있습니다.   첫째는, 새로운 융자를 받아 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 지불하는 것, 둘째, 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자금을 융자회사의 동의 하에 인수받는 것, 셋째, 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 융자회사의 동의 없이 인수받는 방법이 있습니다.  새로운 융자를 받는 경우가 대부분이지만, 때로는 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 인수받는 것이 유리할 수 있습니다. …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:04 조회 593 더보기
Q. '사기 양도성' 경우 채권소송, 양도 철회도 가능A. 일반적으로 채무자가 채권자로부터 채무가 청산되는 것을 막기 위하여 자신의 재산을 합당한 대가를 지불 받지 않고 제삼자에게 양도하는 것을 '사기성 양도 (Fraudulent Conveyance)'라고 합니다.   채무자가 양도 당시 채무불이행상태가 되어있는 상태에서 자신의 재산을 합당한 대가를 (reasonably equivalent value)받지 않고 제삼자에게 양도하게 되면 이러한 행위를 사기성양도로 규정하여 이에 따른 제제조치를 가할 수 있습니다.  예를 들어…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:04 조회 680 더보기
Q. 능력부족, 불성실한 임무수행 사유시 가능A. 일반적으로 브로커 리스팅 계약서는 세 가지의 경우가 있습니다. 첫째, 독점매매권 리스팅 계약 (Exclusive Right to Sell), 둘째, 독점 대리인 리스팅계약 (Exclusive Agency) 그리고 셋째, 공개 리스팅 계약 (Open Listing)입니다. 그 중에서 가장 많이 사용되는 것이 독점매매권 리스팅 계약입니다.  또한 셀러와 부동산 브로커와 가장 많은 분쟁을 발생하는 것 또한 독점 매매권 리스팅 계약입니다.  독점매매권 리스팅 계약은 리스팅 기간 동안 셀러를…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:03 조회 554 더보기
Q. 가주 회사법 대주주 경영진 감시, 견제역할 보장A. 최근 부동산 투자의 형태로 직접 개인 이름으로 투자하는 것이 아니라 회사법인을 설립하여 투자하는 경우가 많아졌습니다.  특히 회사법인소득세와 개인소득세를 이중으로 내는 회사의 약점도 S-Corporation를 등록할 수 있는 자격이 있을 경우에는 이중으로 소득세를 낼 필요가 없고 책임을 무한정 질 필요가 없는 S-Corporation을 선호하는 경향이 높습니다.  이러한 회사를 운영함에 있어 회사를 운영하는 경영진과 회사에 투자자로 참여한 주주간의 관계는 회사의 발전을 위한 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:02 조회 487 더보기
Q. 충분한 협상 통해 합의하면 법정비용 줄일 수 있어A. 리스 계약서에 특별히 달리 규정하지 않는 한 건물을 임대하고 있는 임대인이 건물을 포기하고 자진 퇴거했을 경우 리스 계약서는 종결됩니다. 이러한 경우 건물소유주는 임대인에 대하여 즉각적으로 현재와 미래에 발생한 피해에 대한 보상을 청구할 수 있습니다.  일반적으로 건물 소유주는 임대인에 대해여 다음과 같은 피해소송을 할 수 있습니다.  첫째, 자진 퇴거함으로서 그간 지불되지 않은 렌트비 청구. 둘째, 리스계약서에 명시된 리스계약 종결시점까지의 지불되지 않은 미래의 렌트비. …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:02 조회 749 더보기
Q. 소개 계약서에 라이선스 미소지 명시해야A. 부동산거래를 중개하는 일을 할 경우에는 부동산 중개인 라이선스가 필요합니다.  구체적으로 첫째, 부동산이나 비즈니스를 사고 팔 때, 둘째, 부동산의 리스나 렌트에 관한 협상이나 중개를 할 때, 셋째, 주정부나 연방정부가 소유한 부동산의 구입이나 리스에 관한 신청서 접수를 대행할 때, 넷째, 부동산이나 비즈니스를 담보로 한 융자에 관하여 대행할 때, 다섯째, 부동산 매매계약서나, 부동산 담보채권 매매거래를 중개하거나 협상을 대행하는 업무를 할 때는 부동산 라이선스가 필요합니다.…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:01 조회 496 더보기
Q. 융자회사 동의 유무 결정 후 법률적 책임 점검해야A. 일반적으로 부동산을 구입할 때, 크게 세 가지 형태의 융자가 있습니다.  첫째 새로운 융자를 받아 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 지불하는 것, 둘째 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자금을 융자회사의 동의 하에 인수받는 것, 셋째 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 융자회사의 동의 없이 인수받는 방법이 있습니다.   새로운 융자를 받는 경우가 대부분이지만, 때로는 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 인수받는 것이 유리할 수 있습니다.  기존의 융자를 인수 받았을 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:00 조회 460 더보기
Q. 시간, 비용 등 지나치게 많이 소비 - 법원재판 중재대행 중재원 규칙에 따라 진행 - 중재재판 A. 일단 부동산 매매과정에서 분쟁이 생겨 당사자간에 합의가 되지 않고 소송을 하게 되면, 셀러나 바이어 모두 많은 시간과 비용을 분쟁해결에 소비해야 합니다.  특히 부동산의 특성상, 부동산의 매매는 시간적 요소가 가격에 지대한 영향을 끼치므로 소송에 계류된 부동산은 셀러나 바이어에게 소송에 승소한다 하더라도 피해를 입는 경우가 많습니다. 이러한 부동산 분쟁에 있어서 일반 법원을 통한 소송의 시간과 비용이 지나치게 기 많이 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:00 조회 485 더보기
Q. 매매대금 법원에 공탁…돈에 대한 권리 결정A. 에스크로 회사의 역할은 부동산이나 사업체를 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정에서 셀러와 바이어를 대행해서 거래과정을 진행시켜주는 것입니다.  에스크로는 셀러나 바이어의 한쪽에 치우치지 않고 중립적인 입장에서 거래를 진행시키기 때문에 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 됩니다. 또한 제삼자가 매매대금에 대하여 지불요청을 했을 때에는 셀러와 확인하여 순위에 따라서 지불하는 역할도 합니다.  그러나 제삼자의 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:59 조회 524 더보기
Q. 융자 지불 불이행시 피신탁인은 차압 통해 채권자에 부동산 양도A. 대부분의 부동산 거래는 현찰거래가 아닌 금융기관이거나 개인을 통한 융자가 동반한 거래입니다.  융자가 수반된 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 됩니다. 남가주에서는 신탁증서뿐 아니라 'Vender's Lien', 'Installment Land Sale Contract', 'Mechanic's Lien', 'Judgment Lien' 등 여러가지 담보 설정 방법이 있지만 신탁증서를 통한 담보설정이…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:59 조회 451 더보기
Q. 주택 매매시 바이어에 제공A. 거주용 주택을 매매할 때, 셀러는 부동산 양도 공개문서 (Real Estate Transfer Disclosure Statement)를 바이어에게 제공해야 합니다.  부동산양도공개문서는 부동산의 상태, 위험물질이나 해로운 물질의 존재유무, 부동산에 관련된 소송 유무 등의 내용을 기재해 바이어에게 전달되어야합니다. 부동산 양도 공개문서에 잘못된 사실을 기재하거나 기재해야할 사실을 밝히지 않았을 경우에는 사기의 경우에 해당됩니다.   또한, 부동산 매매계약이 'AS IS'조항이 있을지라도 부…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:58 조회 473 더보기
Q. 바이어 직접조사 부동산 구입여부 결정해야A. 부동산 에이전트가 부동산 매매와 관련해 손님과 관계를 맺게 되면 고객의 대리인으로서 의무와 책임을 갖게 됩니다. 특히 영어와 미국 법에 서툰 한인은 부동산 거래에 있어서 부동산 에이전트의 역할은 더욱 큽니다. 그러나 부동산 에이전트의 역할은 부동산 거래에 지식이 있는 전문인으로서 부동산 거래에 관한 전반적인 자문을 할 의무가 있지만 법률적인 분야나, 회계분야까지 자문을 할 의무는 없습니다. 때론 고객들이 부동산 에이전트에 대한 잘못된 인식을 갖고 모든 것을 물어보기도 합니다. 또한 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:57 조회 553 더보기
축소된 액수로 면제 혜택을 받는 방법 중, 직장을 옮기는 경우에는 새로운 직장에서 옛집까지의 거리가 이전 직장에서 옛집과의 거리보다 50마일 이상 멀어진 경우가 이에 해당한다. 대상은 납세자 외에도 배우자, 공동 소유자, 주거지가 납세자와 동일한 개인이 모두 포함된다. 건강상의 이유에 해당하려면 의사의 추천으로 주거지를 옮겨야 한다. 대상은 위의 경우와 같고, 주거지가 납세자와 동일한 친인척도 해당된다. 예상치 못한 사건에는 사망, 실직(실직수당 혜택 자격자에 한함), 직장이나 자영업의 상황 변화로 인해 주거비용 및 최소 생활비의 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:43 조회 490 더보기
우리가 살고 있는 이 미국에서 집은 일반인들에게 있어서 가장 큰 규모의 안전한 투자 수단이며 상속 수단 중의 하나이다. 또한 부동산에 투자하게 되면 임대 수입뿐만이 아니라 가치상승에 따른 자본 투자이익까지도 챙길 수가 있어서 아직까지도 한인들에게 가장 강력한 투자대상 중의 하나로 꼽히고 있다. 하지만 부동산이 황금알을 낳는 거위같이 항상 좋은 투자수단일 수는 없다. 왜냐하면 부동산은 주식과 같이 유동적이지 않기 때문에 쉽게 처분할 수가 없기 때문이다. 또한 요즘같이 부동산 경기가 냉각되고 이자율이 상승하게 되면 무리해서 투자한 경우…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:42 조회 430 더보기
최근 캘리포니아 주 세무국에서는 예전에 비해 더욱 다양한 분야로 그 감사 범위를 확대해 가고 있다.  그 중에서 가장 큰 관심사는 모기지 이자 공제와 거주지 판매 시 양도소득세 면제에 대한 부분이다. 요즘 캘리포니아의 주택 가격대가 구입한 해에 비해 엄청나게 상승되어 있다. 따라서 납세자들이 부동산을 팔고 나서 생기는 양도소득세가 세법이 허용한 면제 액수를 훨씬 초과한 경우에, 이를 제대로 보고하지 않으려는 유혹이 생기게 되고 또한 이러한 행태가 성행하고 있는 것이다. 먼저, 모기지 이자 공제에 대한 감사동향을 살펴보면, …
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:41 조회 506 더보기
미국에서는 한국에서와 달리 주택을 구입할 때 거의 대부분 융자를 받게 되는데 요즘 같은 총체적인 불경기와 서브 프라임 관련 악재들 가운데서 차압이나 숏세일 등에 관련된 세금 문제가 다시 관심거리로 떠오르고 있다. 최근의 관련 통계자료에 의하면 차압 과정의 시작이라고 볼 수 있는 모기지 연체 통지서의 발송 건수가 캘리포니아에서 2007년 4분기에만 81,550건에 달해 전년 같은 분기에 비해115%의 기록적인 증가율을 기록했다. 또한, 실제 차압으로 이어진 건수는 캘리포니아 주는 31,676건으로 전년 4분기에 비해 421% 증가라는…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:40 조회 488 더보기
<LLC (유한책임회사)의 단점> 사업체의 각종 비용공제 후 순수익이 적자일 경우에도 총매상에 대해서, 매년 최고 $11,790까지 추가로 California 세금이 부과된다. 한 예로 Gas Station의 연 매상이 5백만불이고, 구입원가와 각종 비용을 공제한 후, 순수익이 5만불이라고 가정해보자.  이때, S Corporation의 주정부 세금은 $800이 나오지만, 만약 이 비즈니스를 LLC로 운영했을 때에는, 주정부 세금이 매년 $12,590이 부과된다. 또한, 부동산 임대수입 등 외에는, 이익분배액에 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:39 조회 521 더보기
<주식회사 유한책임의 대표적인 예외 경우> 1. 회사 관련 업무를 성실하고 신중하게 (good faith & due care) 처리하지 않은 경우 2. 개인이 보증한, 즉 personal guarantee한 은행 대출이나 건물 리스 등의 계약 3. 사기행위나 불법적인 활동, 또는 형사법에 저촉되는 행위 4. 부적절한 회사자금 분배 등은 개인도 무한책임을 지는 경우가 많음 5. 법적으로 분리된 개체를 지속적으로 유지하지 못하여 법적인 보호막이 뚫린 경우 • 대비책 o Bylaws, 주주와 이사회의 회의록 구비 등 주…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:38 조회 565 더보기
한인 경제가 날로 발전해 가면서 각종 신종 비즈니스들로 그 영역이 확장되고, 기존의 비즈니스들도 점점 더 복잡 다양해 가는 추세이다.  또한 한인들의 부동산 개발과 투자 규모가 날이 갈수록 팽창해 가고 있다. 이로 인해 새로 비즈니스나 부동산 투자를 시작하기 이전이나 진행 중에도 가장 적합한 사업체 형태를 선택하는 것은 매우 중요한 결정이 아닐 수 없다. 일반인들이 유의할 점은 각 사업체에 해당되는 세금 혜택 뿐아니라 그에 따르는 여러 제약 조항들도 꼼꼼히 살펴야하며, 비즈니스 운영이나 부동산 개발 및 투자 또한 벤처 시 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:38 조회 480 더보기
캘리포니아 주정부가 부동산 매각시의 소득세 원천징수에 대해 새로 개정된 법을 2007년 1월1일부터 적용하고 있다.  따라서 가주내 부동산 매각을 앞두고 있는 분들은 즉각적으로 이로 인한 혜택이 가능한지 꼼꼼히 살펴보아야 하겠다. 이 법안의 시행으로 인해 주 세무국은 2006-07회계연도에만 7천만불의 유동자금의 손실을 예상하고 있다.   그 동안 가주 세무국은 $100,000 이상의 부동산을 매각할 때 총 판매가격의 3과 ⅓%에 해당하는 액수를 소득세로 원천징수해 왔다. 이로 인해 해당세법이 판매로 인해 발생되는…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:36 조회 493 더보기
부모에게 받은 부동산은 재산세 요율 상승안해(Parent/Child Exclusion)  지난 1976년  통과된 주민 발의안 13(proposition 13)에 의하면 주인이 바뀌지 않는 한 매년 인상될 수 있는 재산세는 2% 이하로 제한된다.  만약 집값이 지난 5년 사이에 100%가 올랐다 하더라도 재산세는 지난 5년 전에 내던 재산세에서 단지 10%만 인상될 수 있는 것이다. 집 주인이 바뀌면 모든 재산세는 현 시세에 맞게 조정된다. 하지만 여기 한 예외조항이 있다. 부모와 자식간의 부동산 트랜스퍼(Purchase …
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:35 조회 530 더보기
지난 10월부터 재산세 고지서가 발부되면서 재산세가 지난 해 보다 폭등했다며 고지서가 잘못 발부됐다는 하소연을 하는 한인들이 많다.  심지어는 재산세가 지난해 보다 40%나 올랐다며 재산세가 이렇게 폭등한 것은 공무원들의 사무 착오로 생각하고 대처방법을 찾아다니는 이들을 심심찮게 볼 수 있다.  재산세 1차분은 오는 12월10일까지, 2차분은 내년 4월10일까지 납부해야 한다. 이는 지난 1978 년에 제정된 '주민 발의안 8 (Proposition)'에 근거해 부과된다. 가주의 재산세는 주택을 구입한 가격의 1%를 책정 고지한다.…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:35 조회 535 더보기
집 가치 공정하게 측정여부 확인 외부업체 고용 주택가격 단시간에 산정 주위 비슷한 사례 확보도 필수 부과 재산세 60일이내 항소 가능  '시장의 주택가격은 떨어졌는데, 재산세는 올라 억울하다구요?'  지난 해부터 전국의 주택가격이 하락하면서 재산세가 주택 소유주에게 민감한 사항이 되고 있다. 특히 3~4년 전 주택 가격이 상대적으로 높았던 시점에 주택을 매입했던 주택 소유주라면 최근 CNN머니가 소개하고 있는 재산세 줄이기 방법 7가지를 체크해 볼 필요가 있다.  1. 재산세 산정 시스템을 파악해야  과세 당국은 지역별로 다른 방법…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:34 조회 533 더보기
경제 침체로 수입이 줄어들면서 주택 유지가 힘들어지는 데다 주택 가격 급락으로 에퀴티가 줄어들거나 융자액이 감정가를 넘어서는 경우가 급증하면서 힘들게라도 주택을 유지해야 할 지, 지금이라도 포기하는 게 현명한 지 고민하는 한인 주택소유주들이 많다.주택을 계속 유지하자니 경제적 부담이 만만치 않고, 그렇다고 포기하자니 아메리칸 드림이 깨어지는 것 같고 크레딧 파산등 경제적 비용도 커 결정을 내리기가 쉽지 않다. 주택 유지 및 포기의 장단점과 비용을 정리했다.비교 대상은 지난 2006년 LA한인타운의 50만달러 짜리 단독주택을 20% …
작성자harvard 작성일 10-10-26 11:53 조회 708 더보기
일반적으로 아파트 렌트와 일반주택 렌트에서 대표적으로 다른 점이 뭘까? 아파트 렌트의 경우 한 매니지먼트 회사가 수십 또는 수백 동의 아파트 테넌트를 일괄 관리하고 있으며, 일반주택의 렌트 시에는 한 주인과 테넌트 한 사람, 또는 한 가족과 계약을 맺는다. 여기서 아파트의 경우 수많은 테넌트(Tenant:임차인)들을 효과적으로 관리하기 위해 계약 때 여러 항목들이 자연 까다로워질 수밖에 없다. 예를 들면, 개나 고양이 등 펫(pet)에 관해 위반할 경우 바로 퇴거조치를 한다든지, 계약 완료 후 자동적으로 시큐리티 디파짓(Se…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:57 조회 757 더보기
1. 시큐리티 디파짓(Security Deposit) 환불 기간 캘리포니아 민권법 섹션 1950.5에 의하면 테넌트가 이사를 한 이후부터 3주이내(21일)에 건물주는 (1)시큐리티 디파짓을 테넌트에게 돌려주든지 (2)시큐리티 디파짓을 사용한 내역, 예를 들면 테넌트가 잘못 사용한 부분의 수리비용이나 또는 지불하지 않은 렌트비 등을 제외했다는 내용의 명세서 사본을 보내든지 (3)시큐리티 디파짓 사용 명세서와 남은 잔액을 테넌트에게 돌려줘야 한다. 2. 렌트비 인상 횟수 테넌트가 만약 30일 이상 리스를…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:56 조회 644 더보기
CPM, CCIM, CIPS의 개략적 설명 □ 미국 리얼터협회의 가입단체 및 수여자격증 □ 미국에서 대부분의 자격증이 전문협회 위주로 수여되고 있음.1. 중개분야 부동산 관련자격증 중 가장 기본적인 부동산 판매사(real estate salesperson)와 부동산중개사 자 격증만은 주에서 관장하고 있음. 부동산 중개자격증시험은 1919년 캘리포니아주에서 처 음 실시된이후 모든주에서 다 실시되고 있음. 부동산중개사가 되기위해서는 먼 저 그 전단계로서 부동산 판매사가 되어야 함. 물론 일정한 자격수준에 도달한 사람은 바 로…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:54 조회 825 더보기
주택매매 과정에는 여러 조건과 용어가 등장한다. 이들 용어를 제대로 파악해야만 거래중 낭패를 피할 수 있다. 주요 용어를 소개한다.▶홈 인스펙션 조건(Home Inspection Contingency)두가지가 있다. 한가지는 바이어가 인스펙션 결과 주택의 큰 문제점을 발견 구입할 의사가 없어지면 계약은 무효가 되고 바이어가 디파짓한 금액은 곧바로 환불돼야 한다는 내용이다. 다른 한가지 타입은 바이어의 인스펙션에 대해 좀더 구체적으로 언급하는 방법이다.바이어는 계약이 성립된 날 즉 최종적인 오퍼 또는 셀러의 카운티 오퍼에 수락서명을 …
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:52 조회 606 더보기
 (1) Escrow(부동산거래 이행대행)  "기본 200불+1000불당 2불" 계산 캘리포니아주에서 부동산이나 사업체 매매시 모든 경우가 반드시 법적으로 에스크로 과정을 거쳐야 하는 것은 아니다. 캘리포니아주법 상 반드시 에스크로를 거쳐야 하는 매매는 ABC라이선스 이전 법원 명령의 유언과 관련된 매매(Probate Sale), 담보물(Security) 등이다. 그러나 에스크로 과정 없이 당사자들끼리 거래를 하면서 생기는 금전적 손실이나 법적 문제 있어서는 바이어가 책임을 감수해야 하기 때문에 정상적인 에…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:51 조회 797 더보기
(1) Mortgage Qualification & Approval(모기지 심사 & 승인) -바이어 경제능력 입증, 셀러도 좋아해 융자전 심사(Pre-Qualification)와 융자전 승인(Pre-Approval)은 어떻게 다른 것일까.주택을 구입하려고 하는데 충분한 현금이 없으므로 대부분 은행으로부터 장기 융자를 받아 상환금을 매월 납부하는 방법을 이용한다. 이때 사고자하는 주택을 담보로 융자를 받으며 이를 모기지(mortgage)라 하고 모기지는 매월 페이먼트(Monthly Payment)로 나누어 갚는다…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:50 조회 557 더보기
미국부동산 매매계약은 통상 아래와 같은 절차에 따라 이루어진다.   1. 부동산Broker 상담. 바이어 대리 계약(Buyer Agency Agreement)에서 Broker는 리스팅계약서(Listing Agreement)에 나온 사항을 Buyer에게도 알려주어야 하며 이용 가능한 대리계약의 형태, 계약당사자의 권리 및 책임, 구체적인 제공 서비스, 보수 등을 알려주어야 한다.   Listing Agreement란 Seller와 부동산 Broker와의 고용계약(Employment Agreement)이며…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:49 조회 1198 더보기
(1) 계약법(Contract Law)  (2) 재산법(General Property Law)  (3) 대리법(Agency Law)  (4) 부동산 면허법(Real Estate License Law)  (5) 연방법(Federal Regulation)  (6) 연방,주 및 지방 세법(Federal,State and Local Tax Law)  (7) 토지용도 구획법(Zoning and Land Use Law) 용도지정법은 각 지역마다 용도를 지정해 관리하…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:48 조회 657 더보기
1. Sales Person License 18세 이상인 자로서 초급대학과정 부동산 원론(Real Estate Principle)을 이수한 사람만이 응시할 수 있으며 4지 선다형 150문제의 70% 이상 점수를 취득하면 된다.   신청인은 또한 아래 과목 중에서 2과목을 추가적으로 이수해야 하며 만일 2과목의 추가과정이 Sales Person License를 받기 전에 끝나지 않는다면 조건부 라이센스를 받게 되며 18개월 내에 과정을 이수하지 않으면 라이센스는 자동적으로 정지된다. -Real Estate Law…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:47 조회 656 더보기
부동산이나 사업체 매매는 거래 당사자인 셀러와 바이어에게는 매우 중요한 일이기 때문에 거래에 아무런 문제가 없어야 하며 정확하고 성공적으로 이루어져야 합니다.만일 여러분이 소유하고 있는 부동산의 명의(Title)에 문제가 있다면, 이 문제로 인해 소유하고 있거나 투자한 부동산의 권리의 일부 또는 그 전부를 상실할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 없애기 위해 부동산을 소유하려는 사람은 타이틀 보험(Title Insurance)를 구입하여 재산을 보호해야 합니다. 타이틀 보험은 부동산에 관한 소유권을 증명하고 보증해주는 보험을 말합니…
작성자harvard 작성일 10-10-24 04:23 조회 605 더보기
이럴때 두 사람이 지불하는 경비는 얼마나 될까. 셀러는 집을 팔면 얼마를 떼고 손에 쥘 수 있는지, 바이어는 다운페이먼트 자금이외에 얼마가 더 필요한지 궁금하다.에스크로에서 시키는 대로 내면 되지만 미리 알고 있다면 더 좋다. 매매비용 지출은 예비 셀러와 바이어들이 알고 있어야 할 항목들이다. ■ 셀러 비용…에이전트 커미션 5~6% 부담-커미션셀러가 내야할 항목중 가장 큰 비중을 차지하는 금액이다. 커미션은 전액 셀러가 부담하고 판매가의 5~6%다. 집 가격이 50만달러라면 2만5000달러~3만달러가 커미션으로…
작성자harvard 작성일 10-10-15 23:17 조회 824 더보기
근래의 주택경기 하락으로 인하여 미국 전체에 경기침체가 일어나 엄청난 파장이 일어나고 있는 것을 느끼실 것입니다. 파산하는 은행들, 폭락하는 주식들, 끝이 보이지 않는 주택시세 하락, 파산하는 세계 굴지의 회사들, 솟아오르는 기름값, 살아남기 위한 수백, 수천, 수만 명씩의 감원, 수백만 채의 주택 차압소식 등등...... 미정부와 의회도 이를 인식하여 Wall Street과 주택시장 경기 부양 대책으로 많은 경기 부양책, 안건들을 내놓으며 천문학적인 액수의 자금들을 쏟아 붓는등 부단한 노력을 기울이고 있습니다. 그러나 이러한 부양…
작성자princeton 작성일 10-08-18 23:54 조회 562 더보기
상업용 부동산 융자시 바이어와 셀러가 합의한 계약서 상의 매매 가격과 은행이융자 심사의 기준으로 하는 감정가격이 서로 차이 나는 경우가 많다. 즉, 매매가격과 감정 가격이 다른 경우가 대부분이다. 주택 융자의 경우 감정사가 집을 방문하여 대지와, 주택 크기, 방의 숫자, 구조등을 조사한후 MLS (멀티플 리스팅 서비스) 컴퓨터를 통한 주변의 유사 주택 (캄또는 Comps 이라 하는데 이것은 Comparables의 준말임) 의 최근 판매가를 비교하여 감정가를 조정 산출한다. 특히 상가, 쇼핑센터, 오피스 등 임대 전용 부동산은 건물…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 20:16 조회 547 더보기
상용 부동산을 처분한 후 매매 차익에 대한 세금문제로 고민하는 투자가들이 많다. 부동산을 판매한 후 매매 차익에 대한 양도소득세(Capital Gain Tax)를 연방정부와 주정부에 납부해야 되기 때문이다. 적게는 수만 달러에서 많게는 수백만 달러에 이르기도 한다. 그러나 탈세를 하지 않고도 합법적으로 양도소득세를 연기할 수 있는 방법이 있다. 부동산 교환을 통해서이다. 연방국세청 (IRS)의 국세법 1031 항에 담긴 내용이라 1031 교환 (1031 Exchange) 라고도 부른다. 그러나 교환 기간 동안 양도소득세의 납부가 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 20:06 조회 453 더보기
글로벌 경기 침체와 금융 위기 속에 미국에서의 부동산과 주식 투자자들이 수익을 노린다면 향후 5-6년 이상 시장 동향을 예의주시할 필요가 있다고 미 경제전문 포천지가 조언했다. 11일 포천지에 따르면 현재 미 부동산 가격과 주가는 최고점을 기록했던 시기에 비춰 13조억 달러 가량을 잃어버린 것으로 추정된다. 1930년대 대공황 시절 이후 미 부동산과 주식 시장은 처음으로 동시에 붕괴되는 현상을 빚고 있으며 대공황 당시는 일부 재력가들이 부동산과 주식에 투자하고 있었지만 지금은 미국인 3분의 2 가량이 부동산과 주식 시장에 관련돼…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:36 조회 509 더보기
단독 주택과 달리 많은 초보자들이 혼동하는 주택 형태가 콘도와 코압 그리고 타운 하우스이다. 주로 큰 단지에 단체로 조성된 이들 주택들을 부동산 전문 용어로는 Common Interest Development (CID) 라 하는데 여러 소유주가 공통적으로 소유하고 있다는 말이다. 콘도 (Condo)란 Condominium의 약자로서, 여러 사람이 공유하는 주택 단지 (Complex) 안에서 본인의 유닛(Unit)에 대해 단독 소유권을 갖고 누릴 수 있는 법적 소유 형태이다. 본인 마음대로 사고 팔 수 있으며 세를 줄 때도 아무런 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:19 조회 514 더보기
상업용 부동산 융자시 바이어와 셀러가 합의한 계약서 상의 매매 가격과 은행이 융자 심사의 기준으로 하는 감정가격이 서로 차이 나는 경우가 많다. 즉, 매매 가격과 감정 가격이 다른 경우가 대부분이다. 주택 융자의 경우 감정사가 집을 방문하여 대지와, 주택 크기, 방의 숫자, 구조 등을 조사한후 MLS (멀티플 리스팅 서비스) 컴퓨터를 통한 주변의 유사 주택 (캄 또는 Comps 이라 하는데 이것은 Comparables의 준말임) 의 최근 판매가를 비교하여 감정가를 조정 산출한다. 그러나 상용 부동산 융자는 여기에다 임대수익 이라는…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:13 조회 606 더보기
지난번 몇 주 동안 주식과 부동산에 대해서 함께 알아보았습니다. 그 후로 여러 가지로 질문을 많이 받은 것 중에 하나가 주택융자(mortgage)에 관한 것 이었습니다. 아마도 요즈음 주택융자 이자율(mortgage interest rate)이 내려감에 따라서 많은 분들이 재융자 (refinancing)를 하고 있고, 또한 하려고 하는 것 같습니다. 특히 은퇴를 하시려고 하시는 분이나 이미 은퇴를 하신 분들은 주택융자를 다 갚으려고(Pay off) 하시는데 이것이 재정상 좋은 판단인지 아닌지를 함께 생각해 봅시다. 일반적으로 재정(…
작성자뽕킴 작성일 10-05-13 15:27 조회 514 더보기
미국에 사는 적지 않은 한국분들이 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 또한 부동산에 투자를 하고 있습니다. 정확한 이유는 알 수 없지만 아마도 한국의 집값, 그리고 땅값이 오르는 것과 상관관계가 있지 않나 생각해 봅니다. 그야말로 은퇴계획도 부동산을 구입해 월세를 받아서 생활한다는 말도 자주 듣습니다. 물론 미국에서도 부동산 경기가 호황일 때가 있습니다. 그렇다면 주식시장과 비교하여 어느쪽에 투자를 하는 것이 현명한 방법인지를 함께 알아봅시다. 지난번 까지 수익률, 활용성, 세금, 경비, 투명성, 노력, 그리고 가변성에 대해서 언급했…
작성자뽕킴 작성일 10-05-13 15:23 조회 568 더보기
주식 대 부동산 (Stocks vs. Real Estate) 어디에 투자할까? 중편미국에 사는 적지 않은 한국분들이 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 또한 부동산에 투자를 하고 있습니다. 정확한 이유는 알 수 없지만 아마도 한국의 집값, 그리고 땅값이 오르는 것과 상관관계가 있지 않나 생각해 봅니다. 그야말로 은퇴계획도 부동산을 구입해 월세를 받아서 생활한다는 말도 자주 듣습니다. 물론 미국에서도 부동산 경기가 호황일 때가 있습니다. 그렇다면 주식시장과 비교해 어느 쪽에 투자를 하는 것이 현명한 방법인지를 함께 알아봅시다. 지난주에…
작성자뽕킴 작성일 10-05-13 15:22 조회 579 더보기
모든 부동산 벤처에 있어서 빈 땅에 대한 투자는 아마도 가장 큰 수익을 창출할 수 있는 것과 동시에 위험한 투자임에는 말할 나위가 없다. 집 한채를 지을 수 있는 땅에서 부터 수십 혹은 수백 에이커의 미개발된 복잡한 형태의 땅까지 실로 많은 개발업자와 투자자들의 관심거리가 되고 있다. 개개인의 상황과 계획에 따라서 이미 개발된 수익성 부동산을 대체하는 투자처가 될 수도 있다. 지난 글에 이어 오늘도 땅에 대한 투자가 어떤 관점에서 고려되어야 하는지 말하고자 한다. 앞서 말했듯이 고려사항은 땅 투자의 고려여건 중 위치, 지…
작성자princeton 작성일 10-08-21 21:14 조회 656 더보기
집을 고를 때 놓치기 쉬운 것들 중 선택 우선순위와 관련된 몇가지 기본적인 사항에 관한 것이다. 첫째, 위치가 최우선이다. 골동품의 선별기준이 ‘컨디션’이라면 부동산은 ‘위치(location)’다. 이 법칙은 모든 부동산에 적용되는 최우선 기준이기도 하다. 만약 특별한 선호도가 없다면 우선적으로 이 기준을 따라야 한다. 집의 경우 중요한 요소는 바로 교통과 학교와의 입지 조건이 될 것이다. 반드시 거리가 가까와야 한다는 의미는 아니다. 학교에 가까운 집이라도 학부모들의 픽업 행렬에 매일 북새통을 이루는 곳도 있다는 것을 알아야 …
작성자princeton 작성일 10-08-10 20:58 조회 670 더보기
콘도미니움을 종류별로 나누면 아파트형 콘도와 타운홈 콘도가 있고 요즘은 실버 타운(Silver Town)과 같은 집단 거주지형으로 요새화시킨 독채 콘도가 있다. 일정한 금액을 관리비(Maintenance Fee)란 이름으로 매월 받아가는 이런 콘도형의 주택은 80% 이상이 아파트형의 콘도미니움이며 도심지에 가장 많다. 이런 콘도의 사용면적은 실용면적과 공용면적으로 나누어져 있으며 공용면적의 관리비도 콘도하우스의 오너가 부담한다. 1. 콘도하우스의 관리기능 아파트형의 콘도미니움은 여러 층으로 된 고층건물이 많으며 건물 관리상 …
작성자princeton 작성일 10-08-10 20:54 조회 631 더보기
미국에서 렌트로 산다는 것은 한국에서의 전세와는 개념이 다릅니다. 미국에서 전세라는 개념은 찾아보가가 어렵습니다. 오히려 월세라는 개념이 더 비슷한 것 같습니다. 아파트를 렌트해서 사시는 분들은 쉽게 이해가 갈 것입니다. 매달 월세를 내고 사는 것이지, 전세금을 내고 나중에 집을 비울 때 전세금을 돌려 받는 개념은 없습니다. 미국에서 세를 산다는 것은 $500짜리 렌트를 하든지 $5,000짜리 렌트를 하든지 매달 월세를 내고 돌려 받는 것은 하나도 없게 됩니다. 그럼에도 불구하고 자주 듣는 질문 중에 하나가 바로 이 질문입니다…
작성자princeton 작성일 10-08-06 15:27 조회 613 더보기
요즘 많은 사람들이 Foreclosure (즉, 페이먼트를 제대로 내지 못해 대출기관이 융자금 회수를 위해 해당 부동산을 파는 절차)가 되어 마켓에 나온 집을 찾는 경우를 종종 보게된다. 실수요자와 투자자 모두 Foreclosure 주택을 시세의 절반가에 사서 약간(?)만 손 본뒤 되팔면 목돈을 만들수 있을 것이라고 생각하는 사람들이 많은데 우리 주위에 그런 것을 본 사람이 없는 것을 볼때 매우 드문 일이다. Foreclosure 주택에 투자하는 것의 현실은 많은 사람들이 듣거나 책을 통해 알게된 내용과는 매우 동떨어져 있으…
작성자princeton 작성일 10-08-06 15:20 조회 679 더보기
주택 차압률이 지난 30년래 최고를 기록하고 있다. 뜨거운 부동산 시장의 그늘이라고 할 수 있다. 지난 2·4분기 말 현재 전체 모기지 융자의 1.23%인 64만건에 대해 차압이 진행중이다. 주택 차압을 피하려면 어떻게 해야 할까. 융자회사 쪽에서는 무엇보다 융자회사와 소비자간의 커뮤니케이션을 강조한다. 그것만이 차압을 늦추거나 방지할 수 있다는 것이다. 모기지 렌더측은“차압을 피하기 위한 상환계획 재조정이 가능하다”며 소비자들은 이 점을 알 필요가 있다고 강조한다. 차압위기의 주택소유주들은 먼저 렌더에게 실직 등의 이유로 …
작성자princeton 작성일 10-08-03 14:43 조회 699 더보기
경기가 저조하면 연방 정부기관이 차압, 몰수하는 부동산이 늘어나 이를 매입할 수 있는 기회도 늘어난다. 여러 경로를 통해 정부가 소유하고 있는 부동산은 다시 시민, 정부기관, 비영리기관에게 되돌려지게 되어 있는데 이 과정은 입찰, 경매 등을 통해서이다. 간혹 정부 소유 부동산을 무료로 혹은 매우 저렴한 가격에 매입할 수 있다며 돈을 받고 이들 브로셔를 판매하는 제3자가 있는데 정부에 따르면 이들은 모두 사기꾼들이다. 법에 따르면 정부 소유 부동산도 비공개 입찰이나 경매를 통해 현 시가에 준해 팔게 되어 있기 때문이다. 정부 소유 부…
작성자princeton 작성일 10-08-03 14:43 조회 731 더보기
어려서 모래집을 쌓아두고 이런 노래를 한 적이 있다. ‘두껍아 두껍아, 헌 집 줄게, 새 집 다오.”  그런데 경제 불황으로 집 매물이 쏟아져 나오고, 매입자는 없는 상태에서 미국인들이 컴퓨터 앞에 앉아 마우스를 클릭하면서 새롭게 부르는 노래가 있다. “두껍아 두껍아 내 집 줄게, 네 집 다오.” 바로 요즘 신풍속도인 홈 스와핑의 이야기다.   “우리 집을 사주면 당신 집을 사주겠다.” 미국은 홈 스와핑(Home Swapping)이 인기를 끌고 있다. 마치 야구 카드를 맞바꾸듯이 집을 서로 맞바꿔서 구입하는 …
작성자뽕킴 작성일 10-06-06 16:08 조회 730 더보기
한 동네 사시는 나이 지긋한 분이 급하게 전화로 찾으신다. 목요일 간밤에 아파트 지붕에서 물이 쏟아져 내려와 자려고 침대에 누었다가 물벼락 맞았다는 것이다. 그래서 지금 온 방과 침대가 물이 가득 차 있다고 하신다. 그래서 찾아가 보았다. 베드룸 한 쪽 천장에서 물이 내려온 자국과 온 침대과 카펫이 물로 젖어 있었다. 상황을 살펴보니 이층에 있는 물 히터 탱크(Water Heater Tank)가 터져서 물이 쏟아져서 이 방의 천장으로 흘러 내려 온 것이다. 어쨌든 놀란 것도 놀란 것 이지만 밤새 물을 퍼서 밖에다 버리느라고 온 몸이…
작성자뽕킴 작성일 10-05-12 22:44 조회 740 더보기
계약보증금(Initial Deposit) 반환   부동산거래에 있어서, 일반 거주주택(Residential)이나 상가와 마켓과 같은 상업용 건물(commercial), 또는 부동산이 수반되지 않는 비지니스(Business)거래에 있어서, 매매가 시작이 되는 시점에서 바이어는 그 대상이 되는 물건의 총금액의 3%, 또는 그에 가까운 금액을 계약보증금(Initial Deposit)으로 에스크로회사에 입금을 시켜두고 30일, 45일 또는 60일 등 일정기간을 정해두고 계약을 끝내기로 약속으로 하고 매매거래를 시작하게 된다. …
작성자뽕킴 작성일 10-05-12 22:38 조회 565 더보기
에스크로(Escrow)란 부동산 및 사업체 거래를 할 때 빠질 수 없는 절차이다.나의 경우도 물론 에스크로 절차를 거치고 있다.한국에도 이와 비슷한 제도가 적용되어 가고 있는 데 이 곳은 아주 보편화되어 있다.부동산에서 거래시 계약서를 쓰고 계약금을 지불하게 되면서 등장하는 것이 에스크로 회사이다.이 계약금은 매도자에게 바로 가는 것이 아니라 중립인 에스크로회사로 입금된다.그리고 그 매물에 대한 여러가지 요구사항 즉, 채무관계, 담보 및 소유권문제 등에 관한 사항을 점검 처리해 주는 제 삼의 회사이다. 중도금과 잔금의 보관도…
작성자뽕킴 작성일 10-05-12 22:00 조회 546 더보기
성공적인 Garage Sale준비Garage Sale은 이사 준비하면서 쓰지 않는 물건들을 정리할 수 있는 좋은 기회이고 이익도 남기고  재미있게 하기 위해서는 미리 몇 가지 준비하셔야 합니다.1. 준비하는 시간이 필요합니다.적어도 2-3주 전에 세일 날짜를 정한다. 주말이 가장 적당하지만 Holiday, Long Weekend는 피한다. 친구나 이웃들과 같이 하면 팔 물건이  많아져 더 많은 손님이 올 수 있다.2. 무엇을 팔지 정합니다.다락, 차고, 지하, 옷장, Storage 등을 점검한다.가구, 책, 나무,…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-14 11:29 조회 832 더보기
집을 파는데 어떻게 하면 가장 좋은 가격을 받을수 있을까요? 집을 팔기위해 가격을 정하는데는 몇가지 중요한 요소가 있습니다. 1) Pricing 가격 요즘같이 가격도 많이 오르고 맘에 드는 물건도 부족하지만 가격을 잘맞게 비교하여 정하셔야 합니다. Buyer는 집을 빨리 찾고 싶지만 바보는 아닙니다.  여러 종류의 집을 보고 비교하기 때문에 마켇시세를 잘알고 있습니다.  그래서 너무 비싸게 나온(overpriced)된 집에는 관심이 없습니다. 2) Condition 상태 요즘 buyer들은 바로 들어가서 살수 있는…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-14 11:27 조회 523 더보기
REMODELING  &  HOME  IMPROVEMENT  IDEAS 현재 살고 계시면서 집을 좀더 좋은 condition으로 고치는데는 시간,비용,불편함등을 먼저 고려해보셔야 할것입니다.  1) 얼마나 오래 걸릴것인가?  2) 공사 하는 동안 온가족이 얼마나 불편하고 방해가 될것 인가?  3) 전체 얼마의 비용이 들것인가?(+15%:잘못 되었을 경우나 예상외 비용) 4) 집을 팔기위해 고칠경우 들어간 비용외에 얼마를 더 받을수 있나?  고치지 않고 팔…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-14 11:23 조회 543 더보기
오늘의 부동산* 만약 투자할 목돈이 있으면 home ownership을 찾아보세요. 지금 어려운 선택이 아닙니다. 은행은 이자를 많이 주지 않습니다.  bond 이자도 그렇게 좋지 않고  잘되던 stock market도 빛을 잃었습니다. 같은 시간에 부동산 가치는 증가하고 있습니다. National Association of Realtors에 따르면 지난 3년간 home equity는 20.51% 성장했습니다. Home ownership은 90% 미국 가정의 개인적인 재산 중 가장 큰 부분을 차지하고 있습니다.&n…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-14 11:21 조회 592 더보기
하숙 (Boarding House)6.25 전란 속에서 일시에 수많은 주택을 소실 당했던 우리 역사 속에서 세대수와 관계없이 우리는 으레 여유  있는 방이 있으면 셋방으로 빌리고  또 빌려주어 왔다. 또 일제 압제 하에서 관리들의  학대에 진저리를 쳤던 우리 전 세대들은 자녀에 대한  출세의 희망과 교육열이  남다르게 높았다. 농부들은 그들의 생명 줄인 농토를 팔아서라도  자녀를 도시의 학교로 유학시키는  게 출세의 지름길이였다. 이런 열성의 산물이 현재 한국 고위공무원…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:40 조회 552 더보기
 사업체 매매의 기본상식사업체의 매매는 매매의 대상이 되는사업체 그자체로는 엄격한 의미에서는 부동산 거래와는 별개이며  관련세법또한 다르다. 그러나 부동산과는 밀접한 관계가 있고 때로는 부동산과 함께 거래 되는 경우가 빈번하므로, 사업체 매매의 기본상식은 모든 이민자들에게는 알아두면 편리할 것이다. * 사업체를 사고 팔때는 우선, 그 대상을, 회사(Stock) 매입과 자산(Asset) 매입으로 구분하여 미리 정하여야 한다.사업체 회사를 인수한다 함은 그 회사의 모든 채권 채무를 포괄적으로 인수하게 됨을 말…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:35 조회 582 더보기
"홍수 재해 지역"의 실상  홍수재해 지역, 소위 Flood Hazard Zone 또는 Flood Plain에 위치한 집은 안 사는 게 좋다? 같은 조건이나 같은 가격이라면 홍수지역이 아닌 곳이 나을 것이나, 그 나름대로의 매력이 있을 수가 있다. 즉 확 트인 호숫가의 별장 같은 위치라든가, 침실에 누워 졸졸 흐르는 싱그러운 개울물 소리가 자연 속으로 끌려 들어가는 환상을 가져다 줄 때는 단지 홍수가 날 수 있는 지역에 있다고만 해서 쉽게 단념할 수는 없다. Flood Zone의 실상을 정확히 알고 판단하는 것이 현명하다.…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:18 조회 644 더보기
신축주택 보증제도 미국의 각 주정부들은 부동산 중개업자나 개발업자들로부터 주민들을  보호하기 위한 목적으로 중개사 면허법을 제정하고 이에 적절한  여러 가지의 제도도 만들어 시행하고 감독한다. 그 중의 하나가 새집을 사는 사람들을 신축주택의 결함으로부터 보호하는 최초의 보호책이 바로 흔히 HOW로 불리 는 신축 주택보증 제도 (New Home Warranty Program)이다. 새집 구입을 선호하는 우리에게 헌집의 시설검사에 못지 않게 중요한 것이 이 새집의 보증제도이다.이 보증서는 주정부 상공부의 건축과에서 발…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:17 조회 588 더보기
신용부족 상태에서 리스/렌트를 하려면       사업을 하다가 여의치 못하여 신용에 관한 기록이 나빠졌다든지, 또는 현금만 사용하고 살아 신용기록이 쌓이지 못했다던가, 또는 이민온지 얼마 되지 않아 미처 신용에 관한 기록이 전혀 없어, 마음에 드는 아파트나 주택이 있어도 구하기 어려운 경우가 빈번히 일어나고 있다.그래도 주택의 임대차 시장의 수요 공급이 균형 잡힌 지역이나 시기에는, 신용기록이 좋거나, 현 직장이 확실하거나 또는 먼저 살던 셋집에서 렌트를 제때로 내고 살았다는 기…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:16 조회 501 더보기
이혼으로 인한 주택처분과 소유권 어느 부인의 문의전화를 받은 바 있다. 10년 전에 합의 이혼을 하면서 함께 살던 집을 전 남편에게 주는 대신 10만 불을 받기로 하고 이를 저당으로 설정해 놓았다. 그후에 이 부인은 재혼을 해서 살고 있는데, 최근 모게지 은행으로부터 옛날 집의 연체불입금 독촉과 은행차압통고를 받았다는 것이다. 살던 집은 설사 그 명의가 부부 공동으로 되어 있지 아니하더라도 부부의 공유 자산으로 인정되지마는, 살던 집이 아닌 투자용 등의 여타 부동산은 공동 명의로 되어 있지 아니하면 결혼 이후에 함께 일하여 취득한 …
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:14 조회 622 더보기
부동산 대행관리미국 생활을 오래하다보면 부동산에 관련된 법규, 규제, 일반상식 또는 회계에 밝은 분들도 많지만, 많은분들이 '부동산 관리라는 것이 별것이냐? 내 집 관리도 내가 해 왔는데... 일의 양만 좀 많을 뿐이지..'라고 쉽게 생각하는 분들이 많다. 이는 부동산 대행관리라는 써비스에 익숙하지 않은 우리 관습에도 있고, 또는 전문적인 써비스의 내용을 모르는 탓도 있다. 또 이민 초기에 한푼이라도 절약하기 위해 몸(?)으로 때우면되지, 관리비를 내고 대행시킬 것까지야 없지 않느냐는 근검한 생각도 있다.특히 상용건물, Office…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:11 조회 498 더보기
"바인더" 또는 "오퍼" 란?부동산거래 의 초기에 흔히 바인더 (Binder)란 말을 많이 쓴다. 이와  유사한 용도로 오퍼   (Offer)란 용어를   쓰기도 한다.   또 구매희망서   (Letter of Intent), 또는 예비청구서  (Pre Forma  Invoice)란 용어도  사용한다. 이들은 모두 예약의 일종으로, 본 계약  또는 정식계약 (Formal Contract)을 준비하기 위하여 쌍방 합의된…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:10 조회 608 더보기
타임 쉐어 콘도이민자들의 생업이 안정되면 집 장만이 다음이고,  집이 장만되면 다음엔 은퇴 후의 고정 수입원이 될  수 있는 임대용 부동산에 투자하거나  여가를 즐기기 위한 주말 또는 휴가용 별장을 구입하는  것이 순서이다. 어느 쪽을 먼저 선택하는 가는 각자의  재력이나 생활 환경에 따라  다르며, 반드시 어느 편이 더 현명하다고 말할 수는 없다.별장과 주택 (Prime Residence)이 기본적으로 다른 점은 세제상의 혜택의 차이이다. 일 가구 일  주택을 장려하는…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:06 조회 585 더보기
융자금체납 으로인한 공매(Foreclosure)         은행으로부터 융자를 받아서 주택을 구입한  경우에는 융자조건에 따라 지켜야 할 의무가  몇 가지가 있다. 먼저  융자조건에 따른 월부금  (통상 원리금)과 부동산세를 꼬박꼬박  내고 화재보험료도  제때에 납입해야  한다. 또 그 부동산은 은행의 담보인 만큼,  시설물을 적정수준으로 유지하거나 수리를 하는 등과 같이, 담보물의 가치…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:04 조회 620 더보기
부동산 교환을 통한 세재혜택 (1031 Exchange)부동산투자의  첨단  비결이라  할수있는  분야가  바로  부동산의  교환형식(Exchange)이다. 더구나 매매차익이 많을수록, 또 현금을 많이  받고 팔수록, 투자소득세액이 많아지므로, 이것이 너무 많아지면  아무리 적절한 시기라하더라도 팔고자 하는 의욕을 상실하게 되는 경우가 생긴다. 이런 때에 부동산 교환에 대한 예비지식이  있으면, 이를 현명하게  활용하여 과감하게 투자할…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 11:01 조회 509 더보기
부동산 투자 분석 방법주식이나 다른 동산에 투자할 때  흔히 들 자금에 비해 얼마의  수익이 남는가를 비교하다가도, 부동산투자의  경우에는 쉽게 얼마  짜리 건물인데 렌트 수입은 얼마 밖에 안  되느냐?는 식으로 빗나가는  게 일반이다. 투자수익에 대한 정확한 이해와 분석 능력이 없는 한, 부동산의 적격여부나 장단점을 비교한다는 것은 바로 장님이 코끼리를 더듬는 격이 된다.기본적으로 자기자금투자액(Investment)이 얼마마한 수입효과 (Capital Gain)를 가져오는가를 …
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 10:59 조회 622 더보기
집팔때 취해야 할 중요한 팁 1.페키징 / 메이크업옷이나 식품을 산다고 하자.  누구나 깔끔하고 예쁘게 포장된 물건 부터 집어 볼 것이다.  부동산도 마찬 가지이다.  내용이 어떤가는 다음 문제.  우선 많이 보여져야 거래가 있을 것 아닌가?  보러 왔다가 외관이 깔끔치 않아서 돌아 가는 경우가 허다하다.  또, 외관은 깔끔한데 들어 가 보니 빨리 나가고 싶은 집도 있다.  재건축 용도로 땅 값에 내어 놓은 집이 아니면 최소의 신부 화장은 해야 되지 않을까?&n…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 10:54 조회 632 더보기
잠깐!! FOR SALE BY OWNER 왜 사람들은 For Sale By Owner 의 매물을 직접 사는 것을 두려워 할까? 많은 오너들은 자신들이 직접 팔면 가장 큰 이익을 얻는 것으로 알고 있다.  얼핏 보기에는 집을 파는 것이 매우 간단하고 쉽게 보인다. 그렇다면 왜 내가 비싼 돈 주고 에이젼트를 고용하냐? 실제 통계에 의하면 작년만도 25%의 거래가 For Sale By Owner(FSBO)로 이루어졌다.하지만 대다수의 FSBO들은 하나같이 다음에는 직접 팔지 않겠다고 넋두리한다.  왜? 30%이상이 스스…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 10:50 조회 608 더보기
성공적인 집팔기를 위하여 옷을 잘 입혀라닦을 수 있는 모든 것을 번쩍거리게 잘 닦아 놓으라.  돈들여서 하는 개축 공사나 실내 디자인을 하지 않더라도, 깨끗이 닦아 빛나게 하고 정돈을 깔끔하게 하여 집 보는 사람들이 미안할 정도로 청소하라.바깥부터 단정히 하라. 집을 보러 오는 바이어들에게 첫인상을 선물하라. 바깥이 마음에 꺼리면 아무도 안에 들어 오려 하지 않고 되돌아 가기 마련.. 우선, 바깥이 마음에 들도록 첫인상을 만들어야 한다. 마당단정하게 깎은 잔디, 예쁘게 가지 친 관상수와 번쩍이게 닦은 창문…
작성자엘렌공주 작성일 10-04-01 10:48 조회 675 더보기
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