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이자율 - 미부동산 융자상식

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작성자 스티비아 댓글 1건 조회 2,150회 작성일 12-02-10 11:00

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이자율과 디플레이션

미국 연방준비제도 이사회 (FRB)가 2003년 6월 25일에 공개시장위원회 (FOMC) 회의 에서 연방단기금리를
1%로 인하한다는 발표 이 후 해가 바뀌었지만 초저금리는 계속 유지되고 있습니다. 9.11 테러 사태 만큼이나
위급했던 미국 경제를 반영 하듯이 2001년 이후 연방단기금리는 무려 13번이나 인하되면서 1958 이후 45년
만에 최저 수준이 1.0 % 로 까지 떨어졌습니다.
 
학교에서 배운 ‘디플레이션’의 교과서적 정의란 인플레이션의 반대어로 물가가 하락하면서 경제도 함께 침체하는
현상을 말합니다. 디플레이션 상태가 되면 기업들이 아무리 많이 팔아도 수익이 줄어 직원을 해고하거나 임금을
줄이게 됩니다. 이로 말미암아 실업자가 늘고 소비가 더 위축됩니다.
 
일반적으로 경제학 교과서 이론에 따르면 디플레이션에는 금리인하가 최상이라고 합니다. 낮은 금리는 디플레이션을
방지하고 소비와 투자 촉진에 가장 효과적인 특수 처방으로써 이자율을 내리면 소비자들은 돈을 쓰고 기업은 투자를
확대해 경제는 불지피듯 살아난다는 이론입니다.
 
또한 저금리를 통해 돈을 풀어내면서 달러 하락을 유도해 수입 물가를 높임으로써 물가 하락을 막습니다. 부동산
업계에서는 연방 단기금리의 1 % 유지가 모기지 이자율의 상승을 막는다며 모지기 금리의 장기적인 저금리 유지를
고대하고 있습니다. 그러나 연방단기금리 동결 조치에도 불구하고 주택 모기지 금리는 완만한 상승세를 타고 있습니다.
 
아울러 단기 금리의 지속적인 동결은 디플레이션 대처 자신감과 경기 회복의 페달을 가속 시키고 계획대로라면 미국
경제는 머잖아 풍부해진 자금과 감세, 달러 가치 하락등에 힘입어 디플레이션의우려는멀어져 갈 것입니다. 커지는
예산적자를 감안하면 곧 국채 수익률이 다시 오를수 밖에 없고 그 것은 모기지 금리의 인상 으로 직결됩니다.
이 것이 바로 단기금리와 장기 모기지 금리가 따로 놀 수 밖에 없는 이유입니다.
 
이자율을 미리 확정하는 ‘락인(Lock In)’
 
모기지이자율 쇼핑을 하다보면 이자율이 오르락 내리락 할 때가 가장 실리를 취할 수 있는 기회입니다. 널뛰기 주식
장세에서 일반 투자가 들은 손해를 많이 보지만 데이 트레이더들은 높을 때 팔고 낮을 때 사서 이윤을 남기듯이 말입니다.
 
모기지 회사에 이자율이 얼마냐고 질문하면 현재의 모기지 이자율을 알려 주면서 이자율은 금융시장과 연동해 매일
변하고 또 차후 클로징시 올라갈 수도 내려갈 수도 있다는 말을 반듯이 덧붙입니다. 심한 경우 융자신청서 작성
그 순간, 0.25 % 올라갈 수 있습니다. 이자율은 살아 움직여서 오전과 오후가 각각 다릅니다.
 
주택 모기지 이자율은 법적으로 클로징하기 3일 전의 이자율을 적용하는데, 아무도 한 두달후에 있을 클로징시의
이자율을 정확히 예측할 수 없습니다. 이 때문에 매일 움직이는 이자율의 불안감을 없애고 이자율 인상 위험을
막기 위해 이자율 ‘락인’(Lock-in 이자율 사전 확정) 을 권합니다.
 
모기지 신청자가 이자율을 취사선택하고 요리 할 수 있는 유일한 무기인 락인은 이자율을 미리 확정하는 장점이
있지만 이자율이 더 내리더라도 이미 확정한 이자율로 클로징을 해야하는 일종의 도박이므로 신중을 기해야 합니다.
은행은 대개 락인시 포인트를 청구하며 락인 수수료도 부과합니다.
 
모기지 이자가 내려 갔을때 락인 이율보다 낮은 시장 이율을 허락하는 Float Down 시스템 이 있지만 요즈음은
일부 은행에서만 제공되고 대부분의 은행은 락인 만료 기한내에클로징을 못할 경우 무효가 됩니다. 특히 락인 계
약은 반드시 서면으로 하고 락인 비용과 만료기간, 환불여부,기타 옵션등을 꼼꼼히 따져야 합니다
 
다시 락인할 때는 수수료가 추가되기 때문에 락인 만료일을 예상하고 클로징 날짜보다 2주 정도 더 늘려 잡아
돌발적인 클로징 지연 사태에 대비할 것을 권합니다.
왜냐하면 주택 구입 경우 바이어 셀러 또는변호사 측의 급한 일로 클로징이 제 날짜에 이루어 지지 못할 경우가
많고, 재융자 경우에도 융자 파기권 기간이 3일 간 더 있어야 하는데 연휴, 주말 등을 감안하여서 넉넉히 1주일 정도
이후에라야 은행의 펀딩이 이루어진다고 보기 때문입니다.
 
모기지를 신청하고 나면 이자율 동향에관심을 갖고 경제 뉴스를 매일 체크할 것을 권합니다. 고정 이자율은 10년,
30년 연방채권 ( T-Bill ) 과 연동하고 변동이자율 ( ARM )은 1,3,5년 단기연방채권과 연동되기 때문에 일반적으로
좋은 경제뉴스는 채권시장에 영향을 줌으로써 모기지 이자율이 올라가는 경향이 많이 있습니다.
김 창 선

댓글목록

yueqin님의 댓글

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작성일

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