모게지 1 페이지

본문 바로가기
사이트 내 전체검색

모게지


 

Total 91건 1 페이지
모게지 목록
JP모건체이스와 뱅크오브아메리카(BoA), 시티그룹, 웰스파고 등 주택담보대출을 제공하는 미국의 대형은행 10곳이 지난 2008년 부실 주택담보대출(모기지)증권을 판매한 것과 관련해 85억 달러의 배상을 하기로 했다. 이와 별개로 BoA는 모기지 분쟁과 관련해 국책모기 지업체 패니메이에 116억 달러를 지급하기로 합의했다. 월스트리트저널(WSJ)와 영국 BBC에 따르면,미국연방준비제도 등 미국 금융당국은 7일(현지시간) 이런 내용을 골자로 하는 배상안을 발표했다. 이들 은행들은 배상금 가운데 33억 달러는 주택 소유…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:12 조회 397 더보기
주택구입이나 재융자를 할때는 거주기간이나 현재 이자율 등 여러가지 조건을 잘 비교해서 선택하는 것이 좋다. 지난 가을부터 급락한 주택 모기지 금리가 올해도 사상 최저치 행진을 이어가고 있다. 집을 처음 사는 바이어는 물론이고 재융자를 하려는 홈오너들에게는 좋은 소식이 아닐 수 없다. 많은 사람들이 금리가 내려가면 무조건 재융자가 유리하고 융자 프로그램중에서 30년고정이 최고라고 생각하는 경우가 많다. 하지만 자세히 들여다보면 사정은 약간 달라진다. 다음은 융자에 관련된 몇가지 정설이다.   1. 30년 고정은 …
작성자장미 작성일 15-07-10 01:11 조회 424 더보기
경기침체에 대졸자 실업 급증부모, 조손가정까지 빚더미에 복지수당 압류 등 노후생활 위협 미국 미네소타주에 사는 매신 배스(60·여)는 안정된 직장에 다니고 있다. 손녀가 대학에 들어가 생물학을 공부한다는 소식에 누구보다 기뻐했다. 손녀의 엄마는 점심값도 제대로 챙겨주지 못할 정도로 형편이 어려웠다. 그녀는 흔쾌히 손녀의 학자금 대출 계약서에 공동서명해 줬다. 손녀가 졸업 후 번듯한 직장을 잡지 못하면서 불행이 시작됐다. 3만8000달러이던 학자금 부채가 6만9000달러로 눈덩이처럼 불어 그녀를 짓눌렀다. 은퇴를 앞두고서 파산 직전…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:11 조회 440 더보기
미국 대학생들의 부채 부담이 서브프라임 모기지(비우량주택 담보 대출) 위기에 필적할 수 있을 것으로 우려된다고 파이낸셜타임스(FT)가 17일 보도했다. 뉴욕 연방준비은행에 따르면 학생부채 총액은 6월 말 기준으로 5천500억 달러로 1999년의 800억 달러에 비교하면 거의 7배나 증가했다. 미 연방 교육부는 8천50억 달러에 이른다고 평가하고 있다. 그러나 현재 전체 실업률이 9.1%를 보이는 가운데 20~24세 청년층의 실업률은 거의 15%에 이르고 있다. 이는 지난 2003년 6.5%였던 대학생 부채 체납률이 지난 6월에는…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:10 조회 412 더보기
문: 모기지 이자율이 역대 최저라고 하는 얘기를 많이 듣는데 융자 기준들이 어떻게 되는지. 또 기준에 맞지 않는다면 다른 선택은 없는지 알고 싶다.   답: 일부 주택구입자나 재융자 신청자는 30년 고정 모기지 이자율을 4% 아래(융자금액이 42만7000달러인 컨포밍 융자 경우)로 받게 됐다고 언론들이 최근 보도하고 있다. 하지만 이런 낮은 이자를 받으려면 까다로운 주택 융자의 기준을 맞춰야 하며 기준이 맞지 않은 경우 다른 옵션을 찾아봐야 한다. 최저 이자를 받을 수 있는 '풀닥(Full doc)' 융자 프로그램의 …
작성자장미 작성일 15-07-10 01:09 조회 420 더보기
부동산 전성기에 인기를 누리던 변동이자(Adjustable Rate Mortgage) 프로그램이 소비자에게 외면당하고 있다. 한때 변동이자 프로그램은 모기지 시장의 30%를 차지하는 등 엄청난 기세를 누린 바 있다. 이러던 것이 올해 초 시장 점유율이 19%로 떨어지더니 현재는 과거의 절반 수준인 15%에도 못 미치는 실정이다. 서브 프라임 융자 연체 파동으로 야기된 부동산 시장의 침체에서 보다 안정된 융자 프로그램을 찾는 고객들의 취향 변화로 그 이유를 설명할 수 있을 것이다. 보다 구체적인 이유는 무엇인지 알아본다. 소비자들의 …
작성자장미 작성일 15-07-10 01:08 조회 382 더보기
샬롬센타가 제시한 '재융자시 해야 할 것과 하지 말아야 할 것 13가지'는 다음과 같다.   ▶의심이 갈 때는 재융자나 빚을 통합하지 말라. 재융자에는 거의 매번 높은 부과세가 뒤따르게 때문에 장기적으로 보았을 때 문제를 더 악화시킬 수 있다. ▶채권자들이 재융자를 하도록 억압하는 경우, 강력하게 이를 제지시켜라. 그들은 재융자를 자신들의 수입원으로 활용할 뿐이다. ▶절대로 무담보를 안전한 담보에 재융자하지 말라. 주택 융자는 이자율이 싸더라도 20년에서 30년에 걸친 장기 융자이다. 무담보 빚 가운데 하나인…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:08 조회 360 더보기
주택경기의 감소와 맞물려 모기지 업계에도 불황의 그림자가 드리워지고 있다.  부동산 거래가 줄어든 만큼 융자 건수도 줄어들었기 때문이다.  몇 년 전 부동산 투자열기에 편승하여 투자로 집을 구입한 사람들 중 아직 정리를 못한 사람들은 늘어나는 페이먼트 때문에 고민하는 이들이 많다. 모기지 페이먼트를 연체해 크레딧을 망치는 경우도 종종 있다. 이런 어려운 때를 틈타 모기지 사기가 고개를 들고 있다. 요즘 흔히 행해지고 있는 모기지 사기의 유형을 크게 3가지로 알아본다.  1. 자신이 살집도 아니면서 살집이…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:07 조회 349 더보기
최근 3~4년 사이에 주택가격이 급등하면서 무리하게 매입에 나섰던 사람들에게 이제 그 주택이 '집'이 아니라 '짐'이라는 부메랑으로 돌아와 시름시름 앓게 만들고 있다. 이러한 무리한 주택마련의 원인은 크게 '집이 점점 멀어지는 것만 같은 무주택자들의 불안감'과 '부동산 활황기를 재테크'기회로 삼았던 두 유형으로 볼 수 있다. 1% 이자온리(Interest Only)나 노다운 융자 등으로 위험하게 집장만을 시도하면서 당장의 페이먼트를 외면할 경우 머지 않아 닥칠 페이먼트쇼크(payment shock)를 감수해야 한다.  성급…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:07 조회 397 더보기
지난번 몇 주 동안 주식과 부동산에 대해서 함께 알아보았습니다. 그 후로 여러 가지로 질문을 많이 받은 것 중에 하나가 주택융자(mortgage)에 관한 것 이었습니다. 아마도 요즈음 주택융자 이자율(mortgage interest rate)이 내려감에 따라서 많은 분들이 재융자 (refinancing)를 하고 있고, 또한 하려고 하는 것 같습니다. 특히 은퇴를 하시려고 하시는 분이나 이미 은퇴를 하신 분들은 주택융자를 다 갚으려고(Pay off) 하시는데 이것이 재정상 좋은 판단인지 아닌지를 함께 생각해 봅시다. …
작성자장미 작성일 15-07-10 01:06 조회 409 더보기
1.시간을 체크하라. 일이 진행 된 후 알아차리기는 것은 늦다. 그날 그날 처리할 일들을 미리 체크하라. 그래야 때를 맞춰 돈을 지불할 수가 있다. 그리고 매달 지불할 금액보다 조금 더 많은 액수를 은행에 넣어두는 방법으로 크레딧 균형을 맞춰 놓는 것이 좋다. 2.크레딧 비율을 줄여라. 크레딧 스코어 시스템은 갚아야 할 빚과 사용 가능한 잔여 크레딧으로 구성 된다. 장기간 목표는 모든 빚을 없애는 것이다. 단기간 목표는 빚의 비율을 50%이하로 줄여 나가는 것에 두라. 그 다음 점차 빚의 비율을 줄여나가야…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:05 조회 365 더보기
지난 1995년 이후 모기지 분야에도 상당한 변화가 있었다. 융자서류를 우편이나 FAX로만 받던 방식에서 E-MAIL로 융자 심사를 요청할 수 있게 됐고, 융자심사 또한 사람이 직접 하는 MANUAL에서 이젠 기계가 심사판정을 하는 시대로 바뀌었다. 그러다 보니, 예전엔 모기지 신청에서부터 승인까지 30일이 걸리던 것이 1시간 반이면 승인을 받을 수 있고 융자 CLOSING 또한 한 달 반씩 걸리던 일이 이젠 1주일 내로 단축됐다. 그만큼 융자 받기가 쉬워진 것이다.  그렇다고 모든 융자회사가 다 그런 것은 아니다. 오직 …
작성자장미 작성일 15-07-10 01:04 조회 359 더보기
집을 사려고 하면 갖게 되는 많은 고민들 중 하나가 융자를 얻는 것에 대한 것이다. 이때 이자가 얼마이고, 클로징 비용이 얼마이고 하는 것 외에 융자액도 중요한 이슈가 될 것 같다. 물론 현금이 넉넉히 있어서 많은 액수를 다운할 수 있다면 좋겠지만 그렇지 못한 구입자들로서는 융자액수에 따른 효과를 한번쯤 따져보는 것도 좋다. 융자액의 많고 적음의 기준은 사람마다 다르겠지만 각각의 경우 장·단점이 분명히 있다. 융자액이 적으면 일단 월페이먼트가 줄어든다는 장점이 있다. 하지만 일단 집으로 들어간 현금(원금)은 집을 …
작성자장미 작성일 15-07-10 01:03 조회 415 더보기
신분도용 피해의 가장 심한 경우는 타인이 자신의 명의로 차나 주택을 매입하는 것이고 가장 경미한 경우는 소셜시큐리티 번호를 이용 타인이 크레딧 카드를 신청해서 사용하고 있는 경우다. 이런 피해자들에게 도움을 주는 영리기관들이 있다. 연간 30∼120달러의 회비를 내면 미리 크레딧 기록을 체크해서 가입자 외에 다른 사람이 돈을 대출해 가지나 않았는지를 점검해 주고 전자메일에도 경고 메시지를 올려준다. 사건이 터지면 변호사를 의뢰해 주고 크레딧 기록처에 연락해서 사기가 발생했음을 알려주고 범인 체포를 돕기도 한다. ▲…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:02 조회 359 더보기
전문가들은 크레딧 관리의 첫걸음을 일단 크레딧 보고서를 떼어 실수가 없는지 살펴보는 것으로 시작하라고 조언한다. 때로는 이름이 비슷한 다른 사람의 기록과 내 기록이 섞이기도 하고 기록기관에서 실수를 할 수도 있기 때문이다. 만약 오류가 발견되면 보고기관에 연락, 정정을 요청하면 된다. 만약 보고서가 정확하면 좋지 않은 기록을 바꿀 수 있는 방법은 사실상 없다. 전문가들에 따르면 페이먼트가 늦으면 7년간 기록에 남게 된다. 나쁜 기록을 없애준다며 고객을 유인하는 크레딧 교정 서비스 이용은 각별한 주의가 필요하다. 이…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:02 조회 452 더보기
잘못된 크레딧으로 인해 어려움을 겪는 한인들이 많다. 신용사회인 미국에서 이들은 전화신청에서 주택융자에 이르기까지 곳곳에서 불이익을 당하고 있다.  ◆좋은 크레딧을 유지하는 법 1.페이먼트는 제 날짜에 한다-페이먼트 기록은 크레딧 스코어에 가장 높은 비중을 차지한다. 2.어카운트는 열어 놓는다-많은 사람들이 크레딧을 좋게 하기 위해 기존 어카운트를 닫고 있지만 오히려 이는 크레딧에 해가 될 수 있다. 전문가들은 부채 대 사용 가능한 크레딧 의 비율이 50% 미만일 때가 좋다고 한다. 어카운트를 닫…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:01 조회 388 더보기
AnnualCreditReport.com에서 1년에 한번씩 무료로, 세 군데 신용 정보기관 통해 “무료 크레딧 리포트를 해주겠다!”이렇게 광고를 내는 웹사이트가 여기저기 떠있다고 현혹되면 안된다. 가령 FreeCreditReport.com이라고 해서 절대 무료로 크레딧 기록을 알려주지 않는다는 이야기다. 한마디로 ‘무료(free)’라고 내거는 것 치고 크레딧 관련 무료 서비스를 해주는 곳은 없다는 말이기도 하다. 그러나 실제로 딱 한군데를 통해 1년에 한번씩 무료로 자신의 크레딧을 확인하고 리포트를 받아볼 수 있는 웹사이트가 있다…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:01 조회 446 더보기
한인들 중 주택 소유자가 많고 대개 한 두번 융자 경험이 있으므로 비용에 관한 기본 상식이 있으나 아직도 첫 내집 마련 하는 분들 중에는 융자 비용에 대한 이해가 없어 당황해 하고 모기지 회사와의 마찰도 많은 것을 본다. 고객 입장으로서 모기지 회사에게 피해를 보기 전에 미리 알아두어야 할 사항을 몇 가지 짚어 보고자 한다. 우선, 신청자는 융자 내용과 비용을 투명하게 알 권리가 있다. 융자를 신청할때 누구나 Form 1003이라는 융자 신청서와 함께 여러 소비자 보호 관련 서식 (Disclosures 라 함)을 서명하게 되어있다…
작성자장미 작성일 15-07-10 01:00 조회 383 더보기
상업용 부동산의 융자 심사 기준은 일반 주택보다는 훨씬 엄격하다. 또한 대상건물의 유형과 신청 조건이 천차만별이므로 케이스 마다 기준이 다르다.은행들이 공통적으로 삼는 융자 심사 기준들을 알아보자. 첫째 기준은 부채 대비율이다. 부채 대비율이란 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 이라고 하는데 그 공식은 DSCR = Net Operating Income (NOI) / Total Debt Service 이다. 즉, 해당 건물의 총 모기지 페이먼트 (Total Debt) 에 대비한 임대 순수익 (NOI)의 …
작성자장미 작성일 15-07-10 00:59 조회 468 더보기
누구나 크레딧스코어에 신경을 쓴다. 적어도 700점 이상은 유지해야 한다고 여긴다. 그런데 정작 대출을 받으려할 때 크레딧점수가 높은데도 불리한 조건을 제시받는 경우가 꽤 있다. 바로 ‘부채상환비율’이 높은 탓이다. 부채상환비율(debt-to-income ratio)은 소득 대비 부채의 원리금 상환액을 비율로 나타낸 것이다. 흔히 DTI로 줄여 부른다. 말 그대로 가계소득에서 부채가 어느정도 비율을 차지하고 있는지 수치로 환산한 것이다. 대부분의 금융기관에서는 대출 심사과정에서 크레딧스코어와 함께 DTI를 중요한 기준으로 삼은…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:58 조회 371 더보기
하나의 융자가 끝나고 나서 서류 파일을 정리하면서 느끼는 것은 융자를 받기 위해 준비해야 하는 서류가 너무 많다는 것이다. 물론 융자 프로그램의 종류와 손님의 자격요건에 따라서 차이는 있지만 끝난 파일 대부분은 1인치 이상의 두께가 된다. 그 서류철 안에는 주택 융자를 받기 위하여 필요한 서류가 모두 들어 있는데 은행에서 요구하는 서류들은 참으로 다양하다. 우선 반드시 필요한 서류들은 주택 융자 신청서 크레딧 리포트 주택 매매 계약서 클로징 서류 그리고 주택 감정서이다. 융자 신청서에 들어가는 내용은 모두가 중요하지만 그중에 몇가…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:58 조회 210 더보기
주택가격이 하락하고 경기침체가 가속화되면서 주택 소유주들의 모기지 연체가 급증하고 있다. 모기지 페이먼트를 제때 못 내면 주택 소유주는 크레딧이 망가지고 차압 위험에 노출된다. 일반적으로 모기지 페이먼트를 두번 이상 납부하지 못하면 은행으로부터 차압의 첫 절차인 'Notice of Default (NOD)' 통보를 받는다. 3개월 이상 연체되면 집소유주에게 차압경고서 (Notice of Intent to Foreclosure)를 먼저 보낸 후 30일 이후에 바로 차압 조치에 들어 갈 수 있다. 체납 초기에는 밀린 돈만 내면 모기지…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:57 조회 199 더보기
크레딧은 살아 움직이는 동물같다. 연체, 콜렉션, 변제불능(Charge-Off)은 7년, 파산은 10년 까지 기록이 남지만 최근 기록이 우선이다. 한때의 실수로 오점이 있다고 실망하지 말고 지금부터라도 잘 관리하면 금방 점수는 오른다.크레딧 점수를 올릴수 있는 손 쉬운 열가지 방법을 알아보자. 첫째, 카드 부채비율을 낮추자. 카드 빚이 상한액의 70% 이상이면 감점. 여러 카드에 조금씩 나누어 빚 지는게 점수 올린다. 1,000달러 3장의 카드가 3,000달러 1 장보다 낫다. 70% 이하 자신 없으면 카드회사에 연락하여 상한액…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:57 조회 189 더보기
가장 자유롭고 풍요스런 나라, 미국에서 살면서 누군가 내 뒷 조사를 해서 나의 모든 재정적인 비밀을 다 알고 있다면 얼마나 두렵고 섬찢하겠는가. 한국의 신원 조회보다 더 철저하고 무서운 게 미국의 크레딧 리포트이다. 미국의 3대 크레딧 뷰로인 Equifax, Experian, Trans Union의 데이타 뱅크에는 개인의 모든 크레딧 역사, 페이먼트 지불과 부채 기록 외에도 소송, 법원 판결 등 공공 기록, 현직종, 근무기간, 직위, 수입정도, 현주소와 거주 년수, 과거 거주지, 과거 직장, 고용 햇수, 연령 등 개인의 모든 신상…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:56 조회 183 더보기
이자율이 처음 약속 받았던 것과 차이가 나서 브로커에게 사기 당한것 같아 기분 상했던 경험을 해 본 독자가 많을줄 안다. 아마 모기지 회사에 대한 불만 1호는 처음 약속과 다른 이자율이라 할수 있을것 같다. 융자 세계에서는 100% 보장이라는 말이 있을수 없다. 이자율은 처음과 끝이 다를수도 있다. 같은 브로커 입장에서는 예민한 이슈이지만 그 원인을 다루어 보자. 첫째 이자율은 항상 변하기 때문이다. 주식 시장이 매일 움직이듯 이자율은 매일, 하루에도 몇번씩이나 바뀐다. 오늘은 이 은행이 낮았는데 내일은 저 은행이 낮을수 있다.…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:56 조회 182 더보기
모기지 회사의 서비스에 대한 만족도가 매우 낮은 것으로 드러났다. 소비자 만족도를 조사하는 JD 파워 사가 최근 1만8백72명의 주택 융자자들을 대상으로 조사, 발표한 ‘2007년 주택 모기지 서베이’에 따르면 신청자 10% 만이 현재 융자회사의 서비스 및 프로그램에 만족하고 남에게 추천할 의사가 있는 것으로 나타났다. 한인 모기지 회사들의 융자 만족도는 어떨까. 주위에 모기지 융자 또는 재융자 때 융자 비용이나 이자율이 처음 약속 받았던 것과 많은 차이가 나서 기분이 상하거나 거래한 모기지 브로커에게 나쁜 이미지를 가지고 있는 …
작성자장미 작성일 15-07-10 00:55 조회 179 더보기
한인들 중 주택 소유자가 많고 대개 한 두번 융자 경험이 있으므로 비용에 관한 기본 상식이 있으나 아직도 첫 내집 마련 하는 분들 중에는 융자 비용에 대한 이해가 없어 당황해 하고 모기지 회사와의 마찰도 많은 것을 본다. 고객 입장으로서 모기지 회사에게 피해를 보기 전에 미리 알아두어야 할 사항을 몇 가지 짚어 보고자 한다. 우선, 신청자는 융자 내용과 비용을 투명하게 알 권리가 있다. 융자를 신청할때 누구나 Form 1003이라는 융자 신청서와 함께 여러 소비자 보호 관련 서식 (Disclosures 라 함)을 서명하게 되어있…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:55 조회 180 더보기
콘도와 코압은 특이한 법적 설립 요건 때문에 일반 주택보다 융자 조건이 훨씬 까다롭다. 콘도 융자 은행은 콘도 프로젝트 자체의 융자 적격 여부를 심사하기 위해 콘도 질의서 (Condo Questionnaire)를 콘도 사무실에 요구한다. 전체 프로젝트의 완공 여부, 로비 수영장 등의 공동 부대 시설 (Common Area) 완성 여부, 유닛의 판매 비율 (최소 50% 판매), 클로징 비율, 임대 유닛의 비율, 개발업자나 투자자의 지분 비율, 법적 소송 여부 등을 묻는데 콘도 매니저는 성실히 답해야한다. 주거용이 아닌 임대용 유닛이…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:54 조회 183 더보기
상용 부동산을 처분한 후 자산매각소득 (Capital Gain)에 대한 세금문제로 고민하는 투자가들을 많이 본다. 그러나 부동산 교환 프로그램을 잘 이용하면 양도소득세를 유예 받아 엄청난 절세와 재산의 증식을 가져올 수 있다. 부동산 교환을 일명 1031 교환 (1031 Exchange)이라 하는데 이는 IRS의 국세법 1031 항에 담긴 내용이기 때문이다. 이 제도는 과거 서부 대 지주들 사이에 서로 농지를 맞바꿀 때 양도소득세를 유예해 준 데서 유래한다. 대규모 부동산 투자가나 기업의 업무 부동산과 공장은 물론 개인 상용 …
작성자장미 작성일 15-07-10 00:53 조회 161 더보기
상가나 쇼핑센터 등 임대 수입을 기반으로 하는 건물의 감정가 산출에 가장 중요한 비율이 투자 회수율, 즉 캡 레이트 (Cap Rate) 라 하는 수치이다. 캡 레이트란 Capitalization Rate의 준말로서, 상용 부동산에 대한 자기자금 투자액 (Investment)으로 일정기간동안 얼마만한 수익 (Capital Gain)을 올릴 수 있는가를 비율 (Capital Rate)로 나타내는 방법이다. 구체적으로, 건물의 1년간 총 렌트 수입에서 경비를 빼고 난 순수 수입금을 순수익 또는 NOI (Net Operated Incom…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:53 조회 205 더보기
차압(Foreclosure)은 융자를 받은 후 패이먼트를 제때 갚지 못했을 때 채권자가 담보 부동산을 처분하여 빚을 받아내는 절차다. 금융기관이나 채권자는 피신탁인(Trustee)을 통해 채무 불이행 사실을 해당 카운티에 등기한 후에 채무자에게 채무불이행 통지(Notice of Default)를 등기우편으로 발송한다. 채무자는 이 통지를 받은 날로부터 3개월 동안은 채무면제권(Right of Redemption)을 갖는다. 즉, 3개월 이내에 그간 밀린 원금, 이자, 재산세, 보험, 제반 비용 및 피신탁인의 경비를 지불하여 차압…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:52 조회 181 더보기
한국에서 하도 비좁게 살다보니 잔디가 덮혀있는 미국 집들은 그야말로 ‘저 푸른 초원 위의 집’이다. 이런 집에 살고 싶어 많은 사람들이 주택구입을 서둘러서 집을 산다. 처음에는 아메리칸 드림을 이룬 것처럼 기쁘다. 그러나 잘못하면 모기지라는 것 때문에 만년 빚쟁이 생활을 해야만 한다. 모기지는 우리를 집 가진 부자로 만들기도 하고 또 빚쟁이로도 만든다. 그 모기지에 대해 우리는 얼마나 알고 있을까. 오늘날 미국의 부를 가져오고 또 부동산 시장을 이처럼 지탱하게 만들고 있는 모기지. 그 모기지 시장의 뒷거래는 어떻게 이뤄지는가. 주…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:52 조회 189 더보기
재융자는 적은 이자율 차이라도 많은 절약이 될수있다. 재융자시의 클로징 비용은 변호사비 타이틀 비등에서 많은 절감이 되고 모기지 은행과도 신청비, 감정비 그리고 포인트 등에서 협상할수 있는 소지가 많다. 재융자는 이전 모기지를 상환하고 새로운 모기지를 얻는것이므로 원래 모기지 클로징과 같은 비용이 거의 다시 발생한다. 모기지 회사에서 징구하는 포인트 이외에도 감정료, 신청비, 변호사 비, 타이틀 보험비, 서베이 비용등이 있으나 변호사비, 타이틀 비등에서 많이 할인된다.  대개300,000불 대출시 포인트를 제외한 클로징 …
작성자장미 작성일 15-07-10 00:51 조회 172 더보기
모기지 은행은 크로징후 빠른 시일내에 집을 담보한 모기지 서류를 부동산이 위치한 카운티에 있는 클락 오피스에 등록하는데 이를 ‘Mortgage Recording’ 이라 한다. 이는 융자은행이 담보권 설정을 하는 것으로서, 주로 은행측 변호사를 통해 등록이 된다. 대개 크로징후 2-3개월이 지나야 모기지 등록 기록이 된 디드 (Deed)가 나오는데, 이 기간 내에는 홈에퀴티론이나 2차 모기지 신청을 할수 없다. 왜냐하면 2차 모기지 융자 기관은 1차 모기지 융자 기록이 완료되어야 대출을 해줄수 있기 때문이다. 일부 한인들 중에는 …
작성자장미 작성일 15-07-10 00:50 조회 195 더보기
미국에서 부동산을 거래하다 보면 타이틀 (Title)이라는 생소한 단어를 접하는데, 타이틀이란 소유권 등기 내역을 나타내는 서류이며 한국에서의 등기부 등본과 같다고 보면 된다. 부동산 매매과정이 셀러에서 바이어로의 소유권 이전이라는 측면에서 볼때 소유권 등기 서류인 타이틀 (Title)은 가장 중요한 문서가 아닐수 없다. 융자 신청이 어느정도 진행되어 조건부 승인이 나오면 변호사 또는 클로징 에이젼트는 거래하는 타이틀 회사에 타이틀 의뢰를 하는데 그 첫 단계가 타이틀 서치 (Title Search) 이다. 타이틀 서치란 등기 …
작성자장미 작성일 15-07-10 00:50 조회 180 더보기
융자를 신청하면 은행은 제일 먼저 감정사를 보내 집의 가치를 측정 한다. 주택 융자의 경우 감정사가 집을 방문하여 대지와, 주택 크기, 방의 숫자, 구조 등을 조사한후 MLS (멀티플 리스팅 서비스) 컴퓨터를 통한 주변의 유사 주택 (캄 또는 Comps 이라 하는데 이것은 Comparables의 준말임) 의 최근 판매가를 비교하여 감정가를 조정 산출한다. 만일 감정 가격이 낮게 나오면 원하는 융자 액수나 이자율 조건이 거절 될수 있다. 바이어는 실제 가격보다 비싸게 지불했다는 심리적인 동요로 인해 계약 자체가 취소 될 수도 있다.…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:49 조회 211 더보기
재융자는 적은 이자율 차이라도 많은 절약이 될수있다. 재융자시의 클로징 비용은 변호사비 타이틀 비등에서 많은 절감이 되고 모기지 은행과도 신청비, 감정비 그리고 포인트 등에서 협상할수 있는 소지가 많다. 재융자는 이전 모기지를 상환하고 새로운 모기지를 얻는것이므로 원래 모기지 클로징과 같은 비용이 거의 다시 발생한다. 모기지 회사에서 징구하는 포인트 이외에도 감정료, 신청비, 변호사 비, 타이틀 보험비, 서베이 비용등이 있으나 변호사비, 타이틀 비등에서 많이 할인된다. 대개300,000불 대출시 포인트를 제외한 클로징 비용이 $5…
작성자장미 작성일 15-07-10 00:48 조회 214 더보기
(1) 고정 이자율 모기지30년 20년 15년 그리고 10년 고정 등이 있으며 이 기간동안 정해진 (원리금)을 상환하면 그 융자기간안에 융자전액을 다 갚게된다. 당연히 융자기간이 짧으면 갚는 금액은 많으나 일반적으로 이자율이 낮다. 각 개인의 상황에 맞는 선택이 필요하다. 그리고 기간이 짧을수록 초기부터 원금 상환액 비율이 높다. 자세한 계산은 www.yahoo.com/finance 등의 사이트에서 Mortgage Calculator로 계산해 볼 수 있다.(2) 변동이자율 모기지(ARM)30년 원리금 상환 계산으로 3년 5년 7년 …
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:06 조회 1503 더보기
고정 이자율의 긍정적 요소 고정 모기지는 상환기간에 따라 10년,15년,20년, 30년 등이 있으나 15년과 30년 이 가장 일반적입니다. 15년 융자는 30년 에 비해 이자율이 0.5% 정도 낮습니다. 모기지 상환금의 대부분이 이자라는 측면에서 볼 때 전체 이자 지불금은 15년이 30년 보다 훨씬 적어 장기적으로 볼 때는 15년이 훨씬 저렴한 프로그램이라 생각 될 수 있습니다.   하지만 15년 모기지는 원금을 빨리 갚아 나가야 하므로 월 페이먼트가 30년에 비해 35-40 % 정도 많아집니다. 미국 …
작성자스티비아 작성일 12-02-10 11:01 조회 1651 더보기
이자율과 디플레이션미국 연방준비제도 이사회 (FRB)가 2003년 6월 25일에 공개시장위원회 (FOMC) 회의 에서 연방단기금리를 1%로 인하한다는 발표 이 후 해가 바뀌었지만 초저금리는 계속 유지되고 있습니다. 9.11 테러 사태 만큼이나 위급했던 미국 경제를 반영 하듯이 2001년 이후 연방단기금리는 무려 13번이나 인하되면서 1958 이후 45년 만에 최저 수준이 1.0 % 로 까지 떨어졌습니다.   학교에서 배운 ‘디플레이션’의 교과서적 정의란 인플레이션의 반대어로 물가가 하락하면서 경제도 함께 침체…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 11:00 조회 1838 더보기
신용과 미국 생활   신용,즉 크레딧은 미국사회를 이끌어 가는 ‘보이지 않는 힘’ 입니다. 미국은 세계 그 어느 나라 보다 크레딧 운영제도가 잘 되어 있습니다. 겉으로는 풍요로워 보이 지만 실제로 크레딧이 없으면 결국 힘을 펼 수가 없는 치열한 경쟁사회입니다. 그래서 미국은 신용점수의 사회라고 불려지고 있으며 그  중요성이 항상 강조됩니다.   크레딧이 좋으면 이자율이 낮게 적용되고 자동차와 집 모기지 페이먼트가 적어 지는 대신 크레딧이 나쁘면 이자율과 융자 비용, 다운페이먼트도 많아지…
작성자스티비아 작성일 12-02-10 11:00 조회 1777 더보기
조선 세종때 유명한 학자인 윤회가 젊었을 때 일이다. 어느 집에서 하룻밤을 보내게 된 윤회는 집 주인의 아들이 진주를 갖고 놀다가 떨어뜨리는 걸 봤다. 마당에 있던 거위가 그 진주를 삼켰다. 집에서는 비싼 진주를 잃어버렸다며 소동이 벌어졌다. 낯선 사람인 윤회가 진주를 훔쳐간 도둑으로 몰렸다. 주인은 윤회를 붙잡아 놓고 다음날 고을 관아에 데려갈 작정이었다. 윤회는 주인에게 거위도 함께 있도록 해달라고 부탁했다.관아로 출발하기 전 윤회는 주인에게 말했다. "거위가 똥을 눴으니, 그것을 잘 살펴 보시오." 거위 똥 속에 진주가 들어있…
작성자베이질 작성일 11-07-23 15:44 조회 1904 더보기
샬롬센타가 제시한 '재융자시 해야 할 것과 하지 말아야 할 것 13가지'는 다음과 같다.  ▶의심이 갈 때는 재융자나 빚을 통합하지 말라. 재융자에는 거의 매번 높은 부과세가 뒤따르게 때문에 장기적으로 보았을 때 문제를 더 악화시킬 수 있다.▶채권자들이 재융자를 하도록 억압하는 경우, 강력하게 이를 제지시켜라. 그들은 재융자를 자신들의 수입원으로 활용할 뿐이다.▶절대로 무담보를 안전한 담보에 재융자하지 말라. 주택 융자는 이자율이 싸더라도 20년에서 30년에 걸친 장기 융자이다. 무담보 빚 가운데 하나인 크레딧 카드 빚을 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:50 조회 1565 더보기
주택경기의 감소와 맞물려 모기지 업계에도 불황의 그림자가 드리워지고 있다.  부동산 거래가 줄어든 만큼 융자 건수도 줄어들었기 때문이다.  몇 년 전 부동산 투자열기에 편승하여 투자로 집을 구입한 사람들 중 아직 정리를 못한 사람들은 늘어나는 페이먼트 때문에 고민하는 이들이 많다. 모기지 페이먼트를 연체해 크레딧을 망치는 경우도 종종 있다. 이런 어려운 때를 틈타 모기지 사기가 고개를 들고 있다. 요즘 흔히 행해지고 있는 모기지 사기의 유형을 크게 3가지로 알아본다. 1. 자신이 살집도 아니면서 살집이라 거짓말로 집을 사는 경우(p…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:48 조회 1494 더보기
최근 3~4년 사이에 주택가격이 급등하면서 무리하게 매입에 나섰던 사람들에게 이제 그 주택이 '집'이 아니라 '짐'이라는 부메랑으로 돌아와 시름시름 앓게 만들고 있다. 이러한 무리한 주택마련의 원인은 크게 '집이 점점 멀어지는 것만 같은 무주택자들의 불안감'과 '부동산 활황기를 재테크'기회로 삼았던 두 유형으로 볼 수 있다. 1% 이자온리(Interest Only)나 노다운 융자 등으로 위험하게 집장만을 시도하면서 당장의 페이먼트를 외면할 경우 머지 않아 닥칠 페이먼트쇼크(payment shock)를 감수해야 한다.  성급하게 집을…
작성자harvard 작성일 10-12-31 00:46 조회 1553 더보기
지난번 몇 주 동안 주식과 부동산에 대해서 함께 알아보았습니다. 그 후로 여러 가지로 질문을 많이 받은 것 중에 하나가 주택융자(mortgage)에 관한 것 이었습니다. 아마도 요즈음 주택융자 이자율(mortgage interest rate)이 내려감에 따라서 많은 분들이 재융자 (refinancing)를 하고 있고, 또한 하려고 하는 것 같습니다. 특히 은퇴를 하시려고 하시는 분이나 이미 은퇴를 하신 분들은 주택융자를 다 갚으려고(Pay off) 하시는데 이것이 재정상 좋은 판단인지 아닌지를 함께 생각해 봅시다. 일반적으로 재정(…
작성자뽕킴 작성일 10-05-13 15:27 조회 1645 더보기
미국 사회에서 높은 크레딧 스코어(FICO score)를 가지면 여러 면에서 돈을 아낄 수 있다. 집을 살 때나 차를 살 때 집이나 차를 담보로 돈을 빌리게 되는 경우, 높은 크레딧 스코어가 있으면 낮은 이자를 내게 된다. 예를 들어 2008년 2월 기준으로 30년 고정모기지(fixed mortgage)로 집을 사는 경우, 760 이상의 크레딧 스코어 소유자는 연이율 (APR) 5.457%가 적용되는 반면, 579 이하의 크레딧 스코어를 가지고 있는 사람들에게는 연이율 10.195% 이 적용된다(www.myfico.com). …
작성자princeton 작성일 10-08-22 23:32 조회 1947 더보기
1.시간을 체크하라. 일이 진행 된 후 알아차리기는 것은 늦다. 그날 그날 처리할 일들을 미리 체크하라. 그래야 때를 맞춰 돈을 지불할 수가 있다. 그리고 매달 지불할 금액보다 조금 더 많은 액수를 은행에 넣어두는 방법으로 크레딧 균형을 맞춰 놓는 것이 좋다. 2.크레딧 비율을 줄여라. 크레딧 스코어 시스템은 갚아야 할 빚과 사용 가능한 잔여 크레딧으로 구성 된다. 장기간 목표는 모든 빚을 없애는 것이다. 단기간 목표는 빚의 비율을 50%이하로 줄여 나가는 것에 두라. 그 다음 점차 빚의 비율을 줄여나가야 한다. …
작성자princeton 작성일 10-08-11 11:11 조회 1490 더보기
지난 1995년 이후 모기지 분야에도 상당한 변화가 있었다. 융자서류를 우편이나 FAX로만 받던 방식에서 E-MAIL로 융자 심사를 요청할 수 있게 됐고, 융자심사 또한 사람이 직접 하는 MANUAL에서 이젠 기계가 심사판정을 하는 시대로 바뀌었다. 그러다 보니, 예전엔 모기지 신청에서부터 승인까지 30일이 걸리던 것이 1시간 반이면 승인을 받을 수 있고 융자 CLOSING 또한 한 달 반씩 걸리던 일이 이젠 1주일 내로 단축됐다. 그만큼 융자 받기가 쉬워진 것이다.  그렇다고 모든 융자회사가 다 그런 것은 아니다. 오직 많은 …
작성자princeton 작성일 10-08-10 20:55 조회 1712 더보기
집을 사려고 하면 갖게 되는 많은 고민들 중 하나가 융자를 얻는 것에 대한 것이다. 이때 이자가 얼마이고, 클로징 비용이 얼마이고 하는 것 외에 융자액도 중요한 이슈가 될 것 같다. 물론 현금이 넉넉히 있어서 많은 액수를 다운할 수 있다면 좋겠지만 그렇지 못한 구입자들로서는 융자액수에 따른 효과를 한번쯤 따져보는 것도 좋다. 융자액의 많고 적음의 기준은 사람마다 다르겠지만 각각의 경우 장·단점이 분명히 있다. 융자액이 적으면 일단 월페이먼트가 줄어든다는 장점이 있다. 하지만 일단 집으로 들어간 현금(원금)은 집을 팔아 남기기…
작성자princeton 작성일 10-08-06 15:28 조회 1496 더보기
신분도용 피해의 가장 심한 경우는 타인이 자신의 명의로 차나 주택을 매입하는 것이고 가장 경미한 경우는 소셜시큐리티 번호를 이용 타인이 크레딧 카드를 신청해서 사용하고 있는 경우다. 이런 피해자들에게 도움을 주는 영리기관들이 있다. 연간 30∼120달러의 회비를 내면 미리 크레딧 기록을 체크해서 가입자 외에 다른 사람이 돈을 대출해 가지나 않았는지를 점검해 주고 전자메일에도 경고 메시지를 올려준다. 사건이 터지면 변호사를 의뢰해 주고 크레딧 기록처에 연락해서 사기가 발생했음을 알려주고 범인 체포를 돕기도 한다. ▲정기적으…
작성자princeton 작성일 10-08-03 14:52 조회 1551 더보기
전문가들은 크레딧 관리의 첫걸음을 일단 크레딧 보고서를 떼어 실수가 없는지 살펴보는 것으로 시작하라고 조언한다. 때로는 이름이 비슷한 다른 사람의 기록과 내 기록이 섞이기도 하고 기록기관에서 실수를 할 수도 있기 때문이다. 만약 오류가 발견되면 보고기관에 연락, 정정을 요청하면 된다. 만약 보고서가 정확하면 좋지 않은 기록을 바꿀 수 있는 방법은 사실상 없다. 전문가들에 따르면 페이먼트가 늦으면 7년간 기록에 남게 된다. 나쁜 기록을 없애준다며 고객을 유인하는 크레딧 교정 서비스 이용은 각별한 주의가 필요하다. 이들은 보통 …
작성자princeton 작성일 10-08-03 14:51 조회 1599 더보기
잘못된 크레딧으로 인해 어려움을 겪는 한인들이 많다. 신용사회인 미국에서 이들은 전화신청에서 주택융자에 이르기까지 곳곳에서 불이익을 당하고 있다. ◆좋은 크레딧을 유지하는 법 1.페이먼트는 제 날짜에 한다-페이먼트 기록은 크레딧 스코어에 가장 높은 비중을 차지한다. 2.어카운트는 열어 놓는다-많은 사람들이 크레딧을 좋게 하기 위해 기존 어카운트를 닫고 있지만 오히려 이는 크레딧에 해가 될 수 있다. 전문가들은 부채 대 사용 가능한 크레딧 의 비율이 50% 미만일 때가 좋다고 한다. 어카운트를 닫는 것은 오히려 퍼센티…
작성자princeton 작성일 10-08-03 14:49 조회 1500 더보기
AnnualCreditReport.com에서 1년에 한번씩 무료로, 세 군데 신용 정보기관 통해 “무료 크레딧 리포트를 해주겠다!”이렇게 광고를 내는 웹사이트가 여기저기 떠있다고 현혹되면 안된다. 가령 FreeCreditReport.com이라고 해서 절대 무료로 크레딧 기록을 알려주지 않는다는 이야기다. 한마디로 ‘무료(free)’라고 내거는 것 치고 크레딧 관련 무료 서비스를 해주는 곳은 없다는 말이기도 하다. 그러나 실제로 딱 한군데를 통해 1년에 한번씩 무료로 자신의 크레딧을 확인하고 리포트를 받아볼 수 있는 웹사이트가 있…
작성자뽕킴 작성일 10-06-06 22:35 조회 1563 더보기
한인들 중 주택 소유자가 많고 대개 한 두번 융자 경험이 있으므로 비용에 관한 기본 상식이 있으나 아직도 첫 내집 마련 하는 분들 중에는 융자 비용에 대한 이해가 없어 당황해 하고 모기지 회사와의 마찰도 많은 것을 본다. 고객 입장으로서 모기지 회사에게 피해를 보기 전에 미리 알아두어야 할 사항을 몇 가지 짚어 보고자 한다. 우선, 신청자는 융자 내용과 비용을 투명하게 알 권리가 있다. 융자를 신청할때 누구나 Form 1003이라는 융자 신청서와 함께 여러 소비자 보호 관련 서식 (Disclosures 라 함)을 서명하게 되어있다…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 20:18 조회 1535 더보기
상업용 부동산의 융자 심사 기준은 일반 주택보다는 훨씬 엄격하다. 또한 대상건물의 유형과 신청 조건이 천차만별이므로 케이스 마다 기준이 다르다.은행들이 공통적으로 삼는 융자 심사 기준들을 알아보자. 첫째 기준은 부채 대비율이다. 부채 대비율이란 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 이라고 하는데 그 공식은 DSCR = Net Operating Income (NOI) / Total Debt Service 이다. 즉, 해당 건물의 총 모기지 페이먼트 (Total Debt) 에 대비한 임대 순수익 (NOI)의 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 20:17 조회 1659 더보기
누구나 크레딧스코어에 신경을 쓴다. 적어도 700점 이상은 유지해야 한다고 여긴다. 그런데 정작 대출을 받으려할 때 크레딧점수가 높은데도 불리한 조건을 제시받는 경우가 꽤 있다. 바로 ‘부채상환비율’이 높은 탓이다. 부채상환비율(debt-to-income ratio)은 소득 대비 부채의 원리금 상환액을 비율로 나타낸 것이다. 흔히 DTI로 줄여 부른다. 말 그대로 가계소득에서 부채가 어느정도 비율을 차지하고 있는지 수치로 환산한 것이다. 대부분의 금융기관에서는 대출 심사과정에서 크레딧스코어와 함께 DTI를 중요한 기준으로 삼은…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 20:12 조회 1412 더보기
하나의 융자가 끝나고 나서 서류 파일을 정리하면서 느끼는 것은 융자를 받기 위해 준비해야 하는 서류가 너무 많다는 것이다. 물론 융자 프로그램의 종류와 손님의 자격요건에 따라서 차이는 있지만 끝난 파일 대부분은 1인치 이상의 두께가 된다. 그 서류철 안에는 주택 융자를 받기 위하여 필요한 서류가 모두 들어 있는데 은행에서 요구하는 서류들은 참으로 다양하다. 우선 반드시 필요한 서류들은 주택 융자 신청서 크레딧 리포트 주택 매매 계약서 클로징 서류 그리고 주택 감정서이다. 융자 신청서에 들어가는 내용은 모두가 중요하지만 그중에 몇가…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 20:09 조회 1277 더보기
주택가격이 하락하고 경기침체가 가속화되면서 주택 소유주들의 모기지 연체가 급증하고 있다. 모기지 페이먼트를 제때 못 내면 주택 소유주는 크레딧이 망가지고 차압 위험에 노출된다. 일반적으로 모기지 페이먼트를 두번 이상 납부하지 못하면 은행으로부터 차압의 첫 절차인 'Notice of Default (NOD)' 통보를 받는다. 3개월 이상 연체되면 집소유주에게 차압경고서 (Notice of Intent to Foreclosure)를 먼저 보낸 후 30일 이후에 바로 차압 조치에 들어 갈 수 있다. 체납 초기에는 밀린 돈만 내면 모기지…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 20:08 조회 1362 더보기
크레딧은 살아 움직이는 동물같다. 연체, 콜렉션, 변제불능(Charge-Off)은 7년, 파산은 10년 까지 기록이 남지만 최근 기록이 우선이다. 한때의 실수로 오점이 있다고 실망하지 말고 지금부터라도 잘 관리하면 금방 점수는 오른다.크레딧 점수를 올릴수 있는 손 쉬운 열가지 방법을 알아보자. 첫째, 카드 부채비율을 낮추자. 카드 빚이 상한액의 70% 이상이면 감점. 여러 카드에 조금씩 나누어 빚 지는게 점수 올린다. 1,000달러 3장의 카드가 3,000달러 1 장보다 낫다. 70% 이하 자신 없으면 카드회사에 연락하여 상한액…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 20:01 조회 1420 더보기
가장 자유롭고 풍요스런 나라, 미국에서 살면서 누군가 내 뒷 조사를 해서 나의 모든 재정적인 비밀을 다 알고 있다면 얼마나 두렵고 섬찢하겠는가. 한국의 신원 조회보다 더 철저하고 무서운 게 미국의 크레딧 리포트이다. 미국의 3대 크레딧 뷰로인 Equifax, Experian, Trans Union의 데이타 뱅크에는 개인의 모든 크레딧 역사, 페이먼트 지불과 부채 기록 외에도 소송, 법원 판결 등 공공 기록, 현직종, 근무기간, 직위, 수입정도, 현주소와 거주 년수, 과거 거주지, 과거 직장, 고용 햇수, 연령 등 개인의 모든 신상…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:32 조회 1182 더보기
이자율이 처음 약속 받았던 것과 차이가 나서 브로커에게 사기 당한것 같아 기분 상했던 경험을 해 본 독자가 많을줄 안다. 아마 모기지 회사에 대한 불만 1호는 처음 약속과 다른 이자율이라 할수 있을것 같다. 융자 세계에서는 100% 보장이라는 말이 있을수 없다. 이자율은 처음과 끝이 다를수도 있다. 같은 브로커 입장에서는 예민한 이슈이지만 그 원인을 다루어 보자. 첫째 이자율은 항상 변하기 때문이다. 주식 시장이 매일 움직이듯 이자율은 매일, 하루에도 몇번씩이나 바뀐다. 오늘은 이 은행이 낮았는데 내일은 저 은행이 낮을수 있다.…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:31 조회 1052 더보기
모기지 회사의 서비스에 대한 만족도가 매우 낮은 것으로 드러났다. 소비자 만족도를 조사하는 JD 파워 사가 최근 1만8백72명의 주택 융자자들을 대상으로 조사, 발표한 ‘2007년 주택 모기지 서베이’에 따르면 신청자 10% 만이 현재 융자회사의 서비스 및 프로그램에 만족하고 남에게 추천할 의사가 있는 것으로 나타났다. 한인 모기지 회사들의 융자 만족도는 어떨까. 주위에 모기지 융자 또는 재융자 때 융자 비용이나 이자율이 처음 약속 받았던 것과 많은 차이가 나서 기분이 상하거나 거래한 모기지 브로커에게 나쁜 이미지를 가지고 있는 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:28 조회 1170 더보기
한인들 중 주택 소유자가 많고 대개 한 두번 융자 경험이 있으므로 비용에 관한 기본 상식이 있으나 아직도 첫 내집 마련 하는 분들 중에는 융자 비용에 대한 이해가 없어 당황해 하고 모기지 회사와의 마찰도 많은 것을 본다. 고객 입장으로서 모기지 회사에게 피해를 보기 전에 미리 알아두어야 할 사항을 몇 가지 짚어 보고자 한다. 우선, 신청자는 융자 내용과 비용을 투명하게 알 권리가 있다. 융자를 신청할때 누구나 Form 1003이라는 융자 신청서와 함께 여러 소비자 보호 관련 서식 (Disclosures 라 함)을 서명하게 되어있…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:27 조회 1155 더보기
콘도와 코압은 특이한 법적 설립 요건 때문에 일반 주택보다 융자 조건이 훨씬 까다롭다. 콘도 융자 은행은 콘도 프로젝트 자체의 융자 적격 여부를 심사하기 위해 콘도 질의서 (Condo Questionnaire)를 콘도 사무실에 요구한다. 전체 프로젝트의 완공 여부, 로비 수영장 등의 공동 부대 시설 (Common Area) 완성 여부, 유닛의 판매 비율 (최소 50% 판매), 클로징 비율, 임대 유닛의 비율, 개발업자나 투자자의 지분 비율, 법적 소송 여부 등을 묻는데 콘도 매니저는 성실히 답해야한…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:17 조회 1210 더보기
상용 부동산을 처분한 후 자산매각소득 (Capital Gain)에 대한 세금문제로 고민하는 투자가들을 많이 본다. 그러나 부동산 교환 프로그램을 잘 이용하면 양도소득세를 유예 받아 엄청난 절세와 재산의 증식을 가져올 수 있다. 부동산 교환을 일명 1031 교환 (1031 Exchange)이라 하는데 이는 IRS의 국세법 1031 항에 담긴 내용이기 때문이다. 이 제도는 과거 서부 대 지주들 사이에 서로 농지를 맞바꿀 때 양도소득세를 유예해 준 데서 유래한다. 대규모 부동산 투자가나 기업의 업무 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:11 조회 1129 더보기
상가나 쇼핑센터 등 임대 수입을 기반으로 하는 건물의 감정가 산출에 가장 중요한 비율이 투자 회수율, 즉 캡 레이트 (Cap Rate) 라 하는 수치이다. 캡 레이트란 Capitalization Rate의 준말로서, 상용 부동산에 대한 자기자금 투자액 (Investment)으로 일정기간동안 얼마만한 수익 (Capital Gain)을 올릴 수 있는가를 비율 (Capital Rate)로 나타내는 방법이다. 구체적으로, 건물의 1년간 총 렌트 수입에서 경비를 빼고 난 순수 수입금을 순수익 또는 NOI (…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:10 조회 1263 더보기
차압(Foreclosure)은 융자를 받은 후 패이먼트를 제때 갚지 못했을 때 채권자가 담보 부동산을 처분하여 빚을 받아내는 절차다. 금융기관이나 채권자는 피신탁인(Trustee)을 통해 채무 불이행 사실을 해당 카운티에 등기한 후에 채무자에게 채무불이행 통지(Notice of Default)를 등기우편으로 발송한다. 채무자는 이 통지를 받은 날로부터 3개월 동안은 채무면제권(Right of Redemption)을 갖는다. 즉, 3개월 이내에 그간 밀린 원금, 이자, 재산세, 보험, 제반 비용 및…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:09 조회 809 더보기
한국에서 하도 비좁게 살다보니 잔디가 덮혀있는 미국 집들은 그야말로 ‘저 푸른 초원 위의 집’이다. 이런 집에 살고 싶어 많은 사람들이 주택구입을 서둘러서 집을 산다. 처음에는 아메리칸 드림을 이룬 것처럼 기쁘다. 그러나 잘못하면 모기지라는 것 때문에 만년 빚쟁이 생활을 해야만 한다. 모기지는 우리를 집 가진 부자로 만들기도 하고 또 빚쟁이로도 만든다. 그 모기지에 대해 우리는 얼마나 알고 있을까. 오늘날 미국의 부를 가져오고 또 부동산 시장을 이처럼 지탱하게 만들고 있는 모기지. 그 모기지 시장의 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:07 조회 728 더보기
재융자는 적은 이자율 차이라도 많은 절약이 될수있다. 재융자시의 클로징 비용은 변호사비 타이틀 비등에서 많은 절감이 되고 모기지 은행과도 신청비, 감정비 그리고 포인트 등에서 협상할수 있는 소지가 많다. 재융자는 이전 모기지를 상환하고 새로운 모기지를 얻는것이므로 원래 모기지 클로징과 같은 비용이 거의 다시 발생한다. 모기지 회사에서 징구하는 포인트 이외에도 감정료, 신청비, 변호사 비, 타이틀 보험비, 서베이 비용등이 있으나 변호사비, 타이틀 비등에서 많이 할인된다. 대개300,000불 대출시 포인트를 제외한 클로징 비용이 $5,…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:05 조회 775 더보기
모기지 은행은 크로징후 빠른 시일내에 집을 담보한 모기지 서류를 부동산이 위치한 카운티에 있는 클락 오피스에 등록하는데 이를 ‘Mortgage Recording’ 이라 한다. 이는 융자은행이 담보권 설정을 하는 것으로서, 주로 은행측 변호사를 통해 등록이 된다. 대개 크로징후 2-3개월이 지나야 모기지 등록 기록이 된 디드 (Deed)가 나오는데, 이 기간 내에는 홈에퀴티론이나 2차 모기지 신청을 할수 없다. 왜냐하면 2차 모기지 융자 기관은 1차 모기지 융자 기록이 완료되어야 대출을 해줄수 있기 때문이다. 일부 한인들 중에는 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:04 조회 798 더보기
미국에서 부동산을 거래하다 보면 타이틀 (Title)이라는 생소한 단어를 접하는데, 타이틀이란 소유권 등기 내역을 나타내는 서류이며 한국에서의 등기부 등본과 같다고 보면 된다. 부동산 매매과정이 셀러에서 바이어로의 소유권 이전이라는 측면에서 볼때 소유권 등기 서류인 타이틀 (Title)은 가장 중요한 문서가 아닐수 없다. 융자 신청이 어느정도 진행되어 조건부 승인이 나오면 변호사 또는 클로징 에이젼트는 거래하는 타이틀 회사에 타이틀 의뢰를 하는데 그 첫 단계가 타이틀 서치 (Title Search) 이다. 타이틀 서치란 등기 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:02 조회 1208 더보기
융자를 신청하면 은행은 제일 먼저 감정사를 보내 집의 가치를 측정 한다. 주택 융자의 경우 감정사가 집을 방문하여 대지와, 주택 크기, 방의 숫자, 구조 등을 조사한후 MLS (멀티플 리스팅 서비스) 컴퓨터를 통한 주변의 유사 주택 (캄 또는 Comps 이라 하는데 이것은 Comparables의 준말임) 의 최근 판매가를 비교하여 감정가를 조정 산출한다. 만일 감정 가격이 낮게 나오면 원하는 융자 액수나 이자율 조건이 거절 될수 있다. 바이어는 실제 가격보다 비싸게 지불했다는 심리적인 동요로 인해 계약 자체가 취소 될 수도 있다.…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:00 조회 605 더보기
재융자는 적은 이자율 차이라도 많은 절약이 될수있다. 재융자시의 클로징 비용은 변호사비 타이틀 비등에서 많은 절감이 되고 모기지 은행과도 신청비, 감정비 그리고 포인트 등에서 협상할수 있는 소지가 많다. 재융자는 이전 모기지를 상환하고 새로운 모기지를 얻는것이므로 원래 모기지 클로징과 같은 비용이 거의 다시 발생한다. 모기지 회사에서 징구하는 포인트 이외에도 감정료, 신청비, 변호사 비, 타이틀 보험비, 서베이 비용등이 있으나 변호사비, 타이틀 비등에서 많이 할인된다. 대개300,000불 대출시 포인트를 제외한 클로징 비용이 $5…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 16:58 조회 698 더보기
▶ 크레딧 기록은 전문가만 고칠수 있다? 사실과 다른 불리한 기록이 있을 때 본인이 직접 크레딧 뷰로에 항의하면 지워질 수 있다. 물론 운이 따라 줘야 된다. 시정을 요구할 때는 전화로는 안되고 증명서류와 함께 반드시 편지를 보내야 한다. 법적으로 크레딧 뷰로들은 고객의 정정 요구를 받으면 30일이내에 조사에 착수 하거나 아니면 문제의 기록을 삭제해야한다. 그러나 크레딧 뷰로가 정정 요구를 받았다고 쉽게 기록을 삭제하지는 않는다. 고객의 요구가 기록을 없애기위한 억지 편법인지 아닌지를 경험적으로 쉽…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 16:57 조회 637 더보기
▶ 연대 보증은 내 크레딧에 영향을 주지 않는다? 어려운 이웃을 돕는 한국민의 정서 때문일까. 자녀, 친지, 룸메이트의 학자금 융자, 자동차 리스, 모기지, 카드 신청 때 연대 보증 (Co-sign) 해 줬다가 낭패본 한인들이 의외로 많다. 연대 보증을 선다는 것은 해당 대출의 지불에 대한 책임을 진다는 의미다. 페이먼트가 제때 이루어지더라도 보증인의 부채비율은 높아져 크레딧에 나쁜 영향을 끼치며, 잘못되어 연체 시에는 크레딧도 잃고 사람도 잃는다. ▶ 크레딧이 전혀 없는 사람은 융자가 거절된다? 미국에 오래 살았지만 물건을 …
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 16:56 조회 741 더보기
▶ 크레딧 점수는 하나다? 미국의 3대 크레딧 뷰로인 Trans Union, Experian, Equifax 사는 수천만명의 크레딧 관련 데이타베이스를 집계 분석하여 점수로 나타낸다. 일선 은행, 카드사, 백화점 등은 이 뷰로와 가맹 계약을 맺어 소비자의 크레딧 변동 사항을 실시간으로 보고한다. 세 회사의 집계 방식이 달라 점수가 서로 다르게 나오는데 그 중간 점수를 취한다. 예를 들어 점수가 680, 730, 740점일 경우 중간인 730점이 기준 점수인 것이다. ▶ 700점 이상을 얻기는 힘들…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 16:53 조회 600 더보기
 크레딧은 앞에서 여러 번 언급한 내용이라 이젠 생소하게 들리지 않을 것이다. 한마디로 미국은 신용이 최고다. 물론 현금이 평생 무한정으로 쏟아져 들어와 주체할 수 없는 사람은 예외다.매사를 돈으로 해결하면 되기 때문이다. 그렇지 못한 99%의 생활인은 크레딧이 좋아야 미국생활이 윤택해진다. 신용사회인 미국에선 크레딧이 나쁘거나 없으면 매사에 장애물에 부딪히게 된다. 미국에선 자동차 구입, 주택구입 및 임대, 기타 물건 구입시 대부분 현금 대신 은행 융자를 통한 할부금(Payment) 형식으로 구입한다. 이 때 높은 크레딧…
작성자뽕킴 작성일 10-05-12 22:09 조회 609 더보기
>>>>>>>>>>>>>> 정보를 신뢰하는 미국인들 <<<<<<<<<<<<<<<<< 한국분들 가장 많이 쓰는말 하나가 이검다. "야 나 믿어!", "한번만 믿어봐", "날 못믿냐" 등등 사람을 믿는 다는 것 쉬운일 아님다. 특히 미국에 살면 누굴 믿는다는 것이 쉽지가 않습니다. 그러다보니 한인타운 여기저기에서는 사기라는 말이 자주 들리는데요. 이 역시 제가 보기엔 한국…
작성자뽕킴 작성일 10-05-12 22:03 조회 631 더보기
크레딧의 회복종종 파산신청 후에는 앞으로 크레딧을 얻는 일은 하지 말고 오직 현금으로만 살아야 한다고 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 아무것도 하지 안으면 파산 후에도 크레딧의 회복속도는 더디기만 할 것입니다. 결국 돈을 빌려 써서 그것을 잘 갚아 나가는 것이 가장 낳은 방법입니다. 그러면 파산신청 후 크레딧을 어떻게 회복하는 것이 가장 좋을까요? 파산 후 1~2년간은 어떠한 식으로든 융자를 얻기 위한 크레딧이 되기 어려운 것은 예상하시는 그대로입니다. 그러나 파산 후 유틸리티라든지 집세 등을 일정하게 갚아 나가는 생활을 …
작성자뽕킴 작성일 10-03-02 21:38 조회 570 더보기
파산신청 이후에 대한 오해와 진실오해1) 파산신청하면 10년이상 정상적인 생활을 하기 어렵기 때문에 부부 중 한사람이라도 살려야            한다. 진실1) 물론 파산신청기록은 개인의 크레딧리포트에 10년간 남아 있게 됩니다. 단일 item 중에서는 가장 크레딧에 나쁜 영향을 주게 됩니다. 그러나 그렇다고 10년이 다되도록 크레딧이 하나도 없다든지 하는 것은 아닙니다. 대개 3년정도를 잘 지내면 평균적인 크레딧은 회복한다는 것이 일반…
작성자뽕킴 작성일 10-03-02 21:37 조회 563 더보기
연방정부 소속 소기업 진흥기구 (U.S. Small Business Administration) 는 소기업에 대한 중 , 장기 대출의 지급을 보증해 준다 . SBA 대출은 소기업이 다른 금융기관으로부터 융자를 받지 못하는 경우에 한하여 이루어지며 여타 금융기관의 대출 상품과 경쟁하도록 고안된 것이 아니다 . SBA 대출은 다음의 조건에 맞는 사업체에게 이루어진다   1) 직원의 숫자가 최대 500 명 내지 1,500 명 미만의 생산업체2) 연 매상 $350 만불 미만의 소매업체 , 특정 소매업의 경우에는…
작성자뽕킴 작성일 10-03-02 20:40 조회 659 더보기
일반 상식   미국에서의 파산은 한국과는 달리 , 사기 의도가 없는 한 형사법에 저촉되지 않는다 . 사람들에게 다시 한번 기회를 주자는 취지다 . 그러나 단순히 파산을 한다고 모든 것이 해결되는 것은 아니다 . 본인의 크레딧이 나빠지기 때문이다 . 일반 부채기록은 7 년이지만 파산기록은 10 년까지 남는다 . 파산 선고후 4 년까지는 주택융자도 힘들다 . 일부 은행에서는 파산 후 1~2 년이 지나면 융자를 해주는데 이자율이 높고 다운페이먼트가 많다 월 페이먼트와 최저 생활비를 합한 금액이 월수입을 넘으면 , 일단 …
작성자뽕킴 작성일 10-03-02 20:36 조회 595 더보기
 만든회사: Fair, Issac Co. (FICO)    은행들은 FICO에서 환산한 신용점수를 반드시 사용해야 하는 것은 아니지만 금융기관에서 널리 쓰이게 되면서 그들의 심사 결정에 비중을 많이 두고 있습니다.   계산 방식   세개의 신용조사 회사의 자료를 바탕으로 점수를 환산합니다. 최고 점수 900점에서 부터 감산해 나가는 시스템입니다. 예를 들어서 신용 역사가 짧거나 크레딧 카드 빚이 많거나 최근 신용조회가 많다거나 하는 것들이 감점 대상이 되므로 점수가 …
작성자뽕킴 작성일 10-03-02 20:34 조회 901 더보기
신용점수(credit score)는 높게 800점에서 낮게 450점 정도로 구분된다. 이런 크레딧 점수는 어떻게 매겨질까? 근간 주택융자를 해주는 Fannie Mae와 Fair, Issac Co.에서 신용점수를 구성하는 몇 가지 기준 사항을 발표했다. 신용점수를 100이라고 할 때 어떤 기준을 놓고 판단하여 점수를 매기는지를 알아본다. 첫째, 페이먼트기록(payment history)을 본다. 이 것은 전체 신용점수에서 35%를 차지하는 중요한 부분을 차지한다. 때문에 제때에 페이먼트를 지불하는 것은 매우 중요하며 높은 신용점수를…
작성자뽕킴 작성일 10-03-02 20:31 조회 585 더보기
 사용 한도액보다 빚이 적을수록 점수가 높습니다.   신용점수는 크레딧을 얼마나 많이 사용하는냐에 따라 점수의 차가 큽니다. 예를들어 $3,000 최고한도의 크레딧 카드에 $2,000 빚을 지고 있을 때 보다 $500 빚을 지고 있을 때의 점수가 더 높습니다. 따라서 여유 돈이 있으면 될수록 신용카드 빚을 정리하십시오. 여유돈이 없다면 신용카드회사에 연락하여 신용 한도액을 올려달라고 하십시오. Credit Limit이 올라가면 빚 액수를 낮추지 않았는데도 점수는 향상됩니다.   너무 …
작성자뽕킴 작성일 10-03-02 20:29 조회 629 더보기
신용관리    아무리 좋은 신용을 갖고 있다해도 한 순간의 실수로 신용불량자가 될 수 있다. 자신의 잘못으로 인했던, 남의 실수로 인했던, 일단 신용불량자가 되면 사회생활에 있어서 받는 불이익이 많다. 때문에 되도록 신용기록은 깨끗이 유지하도록 신경을 써야 한다. 어떤 경우에 신용불량자가 될 수 있고, 또 어떻게 해야 계속 우량신용 보유자로 남아질 수 있는지에 대해서 알아보자. 지불해야할 신용카드 월페이먼트를 제때에 지불하지 않으면 신용불량자로 낙인찍힌다. 지불해야할 돈을 제때에 지불하지 않았을 때 어떤 카드…
작성자뽕킴 작성일 10-03-02 20:27 조회 728 더보기
크레딧 쌓는데도 요령이 있다 미국 사회에서 높은 크레딧 스코어(FICO score)를 가지면 여러 면에서 돈을 아낄 수 있다. 집을 살 때나 차를 살 때 집이나 차를 담보로 돈을 빌리게 되는 경우, 높은 크레딧 스코어가 있으면 낮은 이자를 내게 된다. 예를 들어 2008년 2월 기준으로 30년 고정모기지(fixed mortgage)로 집을 사는 경우, 760 이상의 크레딧 스코어 소유자는 연이율 (APR) 5.457%가 적용되는 반면, 579 이하의 크레딧 스코어를 가지고 있는 사람들에게는 연이율 10.195% 이 적용된다.$200…
작성자엘렌공주 작성일 10-01-08 13:43 조회 548 더보기
나쁜 크레딧 기록 대처방법전문가들은 크레딧 관리의 첫걸음을 일단 크레딧 보고서를 떼어 실수가 없는지 살펴보는 것으로 시작하라고 조언한다. 때로는 이름이 비슷한 다른 사람의 기록과 내 기록이 섞이기도 하고 기록기관에서 실수를 할 수도 있기 때문이다. 만약 오류가 발견되면 보고기관에 연락, 정정을 요청하면 된다. 만약 보고서가 정확하면 좋지 않은 기록을 바꿀 수 있는 방법은 사실상 없다. 전문가들에 따르면 페이먼트가 늦으면 7년간 기록에 남게 된다. 나쁜 기록을 없애준다며 고객을 유인하는 크레딧 교정 서비스 이용은 각별한 주의가 필요하…
작성자엘렌공주 작성일 09-10-07 15:27 조회 688 더보기
좋은 크레딧을 유지하는 법잘못된 크레딧으로 인해 어려움을 겪는 한인들이 많다. 신용사회인 미국에서 이들은 전화신청에서 주택융자에 이르기까지 곳곳에서 불이익을 당하고 있다. 좋은 크레딧을 유지하고 잘못된 크레딧을 교정하는 방법을 알아본다. ◆좋은 크레딧을 유지하는 법 1.페이먼트는 제 날짜에 한다-페이먼트 기록은 크레딧 스코어에 가장 높은 비중을 차지한다. 2.어카운트는 열어 놓는다-많은 사람들이 크레딧을 좋게 하기 위해 기존 어카운트를 닫고 있지만 오히려 이는 크레딧에 해가 될 수 있다. 전문가들은 부채 대 사용 가능한 크레딧 의 …
작성자엘렌공주 작성일 09-10-07 15:22 조회 548 더보기
크레딧 도용 예방법신분도용 피해의 가장 심한 경우는 타인이 자신의 명의로 차나 주택을 매입하는 것이고 가장 경미한 경우는 소셜시큐리티 번호를 이용 타인이 크레딧 카드를 신청해서 사용하고 있는 경우다. 이런 피해자들에게 도움을 주는 영리기관들이 있다. 연간 30∼120달러의 회비를 내면 미리 크레딧 기록을 체크해서 가입자 외에 다른 사람이 돈을 대출해 가지나 않았는지를 점검해 주고 전자메일에도 경고 메시지를 올려준다. 사건이 터지면 변호사를 의뢰해 주고 크레딧 기록처에 연락해서 사기가 발생했음을 알려주고 범인 체포를 돕기도 한다. …
작성자엘렌공주 작성일 09-10-07 15:19 조회 540 더보기
게시물 검색