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창업자의 실패사례 중 적지 않은 이유가 바로 점포 계약과 관련한 것이다. 건물주나 부동산 중개업자를 믿고 계약금을 치르고 나면 문제는 발생한다. 물론 법 없이도 살아갈수 있는 사람이 많지만 현실은 그렇지 않으며 실패의 함정은 곳곳에서 예비창업자들은 기다리고 있다. 임대차 계약서 작성시에는 일반적인 양식의 마지막 조항인 기타사항에 꼼꼼한 부가조건들을 명시하는 것이 유리하다.   ▣ 건물주의 신용상태조사   규모가 크고 작고간에 상관없이 계약은 매매하려는 물건에 대한 매도인의 의도를 알아보는 데서부터 시작한…
작성자pistory 작성일 14-03-13 04:14 조회 1125 더보기
점포 비용은 크게 점포 임대료와 권리금으로 나뉜다. 점포 임대료는 흔히 계약시 내는 점포 보증금과 매월 일정 액을 지불하는 월세로 나뉜다. 점포 보증금은 계약 만료시 다시 돌려받으므로 대부분 묻어 두는 돈이라고 생각해왔다. 그러나 최근에는 여유자금을 갖고 있는 게 좋은 상황이다. 안정성을 중요시하는 상황이기 때문이다.   건물 주와 협의를 거쳐 부담이 가지 않는 선에서 점포 보증금의 차액만큼 월세로 전환시켜 매월 지불하는 방식을 택하는게 좋다. 다만 보증금을 너무 많이 줄이려 할 경우 건물주가 이를 허락할 가능성이 적…
작성자pistory 작성일 14-03-13 04:09 조회 1024 더보기
기존 점포와 신설 점포의 장. 단점   점포형 창업을 준비함에 있어 신축건물의 신설 점포를 마련하는 것이 유리한지 권리금이 대명사처럼 따라다니는 기존 점포를 마련하는 것이 유리한지 알아보고 점포를 마련하여야 할 것이다. ▣ 기존점포 기존 점포는 그동안 경영실적이 있고 개발과정을 거친 것이기 때문에 안정성, 확실성이 있으나, 권리금이나 시설비 명목으로 영업권이 발생한다. 기존 점포는 권리금이 붙어 다닌다. 권리금은 차후 돌려 받을수 있는 보장이 없기 때문에 공중에 뜨는 돈이라고 할수 있다. 권리금을 많…
작성자pistory 작성일 14-03-13 04:08 조회 972 더보기
권리금에 산정기준은 있는가?   권리금 산정기준은 원칙이 있는 것은 아니나 일반적으로 연간 순수익의 합계와 입지조건, 점포크기, 시설비등을 감안해 평가한다. 1년 동안의 순수익은 점포를 매도하지 아니하고 계속적으로 영업을 할 경우 창출될 수 있는 수익을 포기해야 하는 기회 비용을 보상해주는 것이다.   입지조건과 가게 크기는 매출에 영향을 주는 요소이므로 권리금 산정시 포함되며 시설비는 초기에 투자된 각종 집기와 비품 등의 비용을 낡은 정도에 따라서 감가상각하게 되는데, 보통 내용연수를 인테리어는 2년으…
작성자pistory 작성일 14-03-13 04:07 조회 1055 더보기
▣ 권리금에 따른 흐름을 분석해야 한다.   권리금은 주변시세와 향후 하락폭 등을 감안해 지불하는게 좋다. 현재 장사가 좀 잘된다고 달라는 대로 다 줘서는 안된다는 점이다. 통상 권리금은 1년간의 예상 순이익 규모에서 지불하는게 좋다고 하지만 지금은 이마저도 줄여야 하는 상황이다. 신도시의 경우 초기에는 부동산투기 붐으로 권리금이 높게 거래되나 입주가 시작되면서 오히려 떨어지는 경우가 있으며 큰 공장이나 큰 회사 등이 이동하거나 폐쇄 되는 경우 권리금에 미치는 영향이 아주 크다.   ▣ 도시계획 확인원을 …
작성자pistory 작성일 14-03-13 04:06 조회 1008 더보기
창업을 하기 위하여 좋은 입지의 점포를 선정하여야 하는 것은 당연하다. 그러나 현실적으로 점포를 구하러 다녀보면 권리금이 항상 문제가 된다. 이는 권리금 산정기준에 원칙이 있는 것이 아니고 부동산 중개업소에서 거래되고 있는 지역적인 금액에 의한 경우가 대부분이기 때문이다. 권리금이란 점포 임대차와 관련해 임차인이 특별하게 누리게 될 장소 또는 영업상의 이익에 대한 대가로 임차보증금과는 별도로 지급되는 금전적 대가를 말한다. 즉 점포를 매도함으로써 포기해야 하는 시설비와 영업권을 뜻하는 것이다.   점포를 구할 때 대부…
작성자pistory 작성일 14-03-13 04:06 조회 988 더보기
경기가 여러 가지 요인에 의해서 좋지 않은 방향으로 움직이고 있는 것은 모두 가 잘 알고 있다. 이러한 요인들은 모든 창업자가 공히 겪고 있는 공통된 어려움이다. 그러나 국외요인이든 국내요인이든 이들 요인들 때문에 마냥 그것들을 탓하고 있을 수 없다. 특히 이러한 경우에 창업을 계획하였다가 내년으로 또 내년으로 창업을 미뤄가는 창업자를 볼 수 있다. 이것은 결코 창업에 임하는 바른 창업자의 자세는 아니다 라고 본다. 우리가 살아오면서 우리 할아버지 아버지 때부터 항상 들어오던 경제에 대한 서민적 해안 일 뿐이다. 리스크가 곧 기회이…
작성자angelica 작성일 14-02-07 01:01 조회 1008 더보기
첫째, 계약은 체결한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 매우 간단한 사항이라도 위반한 쪽이 책임을 져야 한다. 그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 살펴보고 계약내용에 대하여 문제가 없도록 작성하여야 한다. 도장 찍는 순간에 효력이 발생하는 계약은 보통 부동산중개인 입회 하에 건물주와 이루어지며 계약서 작성은 건물주, 기존 임차인, 본인 입회 하에 부동산중개인이 작성한다. 계약금은 총 계약금액의 10% 정도이다. 그러나 특별히 계약금의 성격을 규정하지 않으면 계약금은 해약금이 되어 임차인은 계약금을 포기하고 임대인…
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:12 조회 1006 더보기
권리양도 계약은 기존의 영업주와 하는 계약으로 권리금과 기존의 시설물에 대하여 양도, 양수하는 계약으로 계약 시 주의할 점은 다음과 같다. 1. 시설물, 집기, 비품 등 양수/양도할 물품을 가능하면 세부적으로 조사하여 계약서 상에 명시한다. 보통 구두 상으로 “이거 다 두고 가실거죠?” 하는 식으로 양수/양도할 물품 등을 언급하는 경우가 대부분인데 그럴 경우 알게 모르게 기존 영업주가 점포를 뺄 때 하나 둘 씩 그냥 가져가는 경우가 많다. 수저 몇 개, 그릇 몇 개 일체, 의·탁자 일체, 주방기기 일체, TV, 냉장고 등…
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:11 조회 978 더보기
부동산 계약은 법률행위로서 임대인과 임차인의 승낙의사의 일치가 이루어지면 성립되는 것으로 이를 증거로 남기기 위하여 서면으로 계약서를 작성하게 되는데 계약서의 기재내용 중 임대차 목적물의 표시, 대금의 액수, 지불방법(계약금, 중도금, 잔금), 지불시기, 임대인 임차인 및 중개업자의 인적사항, 목적물의 명도시기, 기타 특약사항 등은 필수 기재사항이며 아래 내용을 자세히 살펴보고 계약하는 지혜가 필요하다. 1. 건물주와 직접계약하여 건물주 명의로 작성2. 임대료 확정 시 지급 기준일 명시3. 임대기간 확인(임대차보호법 기준)4. …
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:11 조회 1032 더보기
점포계약 = 점포 계약 전 확인내용  
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:10 조회 967 더보기
1) 외식업소를 인수인계할 때는 보통 영업신고 등의 명의만 변경하면 된다. 그러나 새로이 영업신고증을 낼 경우에는 반드시 구청 지적과에서 건축물관리대장을 확인해야 한다. 용도란에 일반음식점일 경우는 관계없지만 근린생활시설이나 점포일 경우는 정화조 용량카드(구청 청소과)를 첨부해야 하기 때문이다. 만일 정화조 용량이 미달될 때는 영업신고를 할 수가 없다. 2) 등기소에 등기부등본을 떼어보면 그 건물의 다보설정 여부를 알 수있다. 3) 전기, 수도, 가스, 전화요금, 음식물쓰레기 수거비, 신문, 유선방송비 등 영수증을…
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:10 조회 992 더보기
점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요하며 정확한 소재 지번 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 한다. 등기부 등본 - 건물 소유자 확인, 권리관계 확인(저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 가등기 등 채권관계 및 채권금액) 정확한 소재지번, 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물, 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 한다. 토지대장 - 소재지번, 지목, 부지의…
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:09 조회 962 더보기
1. 상가건물임대차보호법 제 10조 1항에 의하면 ‘임차인의 계약갱신요구에 대해 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다’라고 규정하고 있지만 다음의 8가지 사항에 해당하는 경우에는 임대인(건물주)은 계약 갱신의 요구를 거절할 수 있다.   1) 임차인이 3기에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2) 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3) 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5) 임차인이 임…
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:08 조회 993 더보기
1. 임대차 존속기간의 보장최대 5년간의 계약갱신 요구권 보장2. 대항력 발생임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장할 수 있다. 3. 우선변제권 보장대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권 등기와 같은 효력을 인정해 경매 및 공매시 후순위 채권자 및 기타 권리자보다 우선 변제4. 임대료 인상 상한선 설정연 9% 이내의 범위에서 인상 가능
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:07 조회 1054 더보기
고객을 끌어들이는 데는 접근성이 결정적 요소이기 때문에 점포 선정의 주요 척도는 위치인데도 대부분의 창업자는 입지 선택의 어려움을 과소평가하는 경우가 많다.   상업지역에 위치하고 교통량이 많고 눈에 잘 띄는 곳을 선택하여 점포를 계약하면 좋겠지만 투자금액이 많이 들어 망설이게 된다. 또한 좋은 위치 는 창업자가 정보를 입수하기 전에 결코 부동산시장에 나오는 법이 없이 중개인들끼리 거래가 이루어진 경우가 많다.   따라서 아이템을 정하고 점포를 정하기까지의 과정은 창업자에게는 절대로 마음을 놓을 수 …
작성자angelica 작성일 14-02-04 08:07 조회 954 더보기
“너도 나도 무조건 새로운 점포를 만들려고만 하는 별로 바람직하지 않은 창업문화가 심각한 수준이라고 생각합니다. 기존에 성공적으로 운영되던 매장을 인수해서 창업할 수 있다면 훨씬 안전하게 창업할 수 있을 것입니다.”다른 사람이 운영하던 매장을 인수해서 창업하는 것을 소위 ‘인수창업’이라고 말한다. 신규창업이 무엇이든 새롭게 창출해야 한다는 부담이 있다면, 인수창업은 기존에 성공적으로 운영되던 것을 그대로 이어받을 수 있다는 점에서 큰 장점이 있는 창업방법 중 하나다.“우리나라의 경우, 투명하지 못한 회계시스템 등으로 다른 사람이 운…
작성자angelica 작성일 14-01-27 01:52 조회 1044 더보기
서울 소재 역세권 점포 매물 권리금이 5월 들어 사상 최고치를 기록한 것으로 조사됐다. 점포라인이 올해(5월22일 기준) 들어 매물로 나온 서울 소재 역세권 점포 123개의 권리금 데이터를 월별로 나눠 조사한 결과 5월 권리금은 33㎡(10평)당 5440만원으로 집계됐다. 이는 지난 해 같은 기간 집계된 2372만원에 비하면 129.32%, 올 4월 2311만원에 비해서는 135.41% 각각 증가한 것으로 2008년 통계산출을 시작한 이후 월별 권리금 기준으로 역대 최고치다. 이전 최고가는 자영업자 수가 증가세를 보이던 지난 해 중…
작성자angelica 작성일 14-01-27 01:48 조회 948 더보기
최근 ‘하이브리드’ 매장이 속속 등장하고 있다. 하이브리드 매장은 한 매장 안에 두 가지 이상의 아이템을 함께 운영하는 매장이다. 하이브리드 매장은 취급하는 아이템들에 관심 있는 소비자들을 모두 끌어모아 한정된 공간을 십분 활용해 보다 넓은 고객층을 확보하고 매출과 수익을 늘릴 수 있다.매출 보완성이 좋은 품목을 복합적으로 취급하거나 다중 판매방식, 숍인숍, 시간대별 매장 컨셉트 변화 등 다양한 형식을 취하고 있다. 실례로 카페형 음식점, PC방겸 당구장, 미용실 겸 피부관리실 등이 있다. SK텔레콤은 이동통신 대리점과 헬스&…
작성자angelica 작성일 14-01-27 01:39 조회 1017 더보기
(이경태의 간결한 상권매뉴얼) 권리금을 협상할 때의 스킬 따지듯 덤비지 말고, 부드럽게... 점포를 계약할 때 우리가 익히 알고 있는 사실 중 하나가 권리금은 거품이 많다는 점. 권리금은 임차인과 부동산의 밀약(?)이 존재한다는 점이 아닌가 싶다. 물론 틀린 말도 그렇다고 또 맞는 말도 아니다. 특히 거래가 적은 불경기에는 권리금의 거품이 적다. 호경기일 때는 “내 손에 5천 쥐어주고 이상은 다 너 가져라. 그걸로 복비는 퉁이다”라고 하는 것과 비교하면 말이다. 그러나 불경기일 때는 이것이 통하지…
작성자뽕킴 작성일 10-06-09 10:46 조회 1543 더보기
구경완 변호사   사업체를 구매한 후 임대계약관계로 문제가 발생한 손님에게 임대계약은 읽어 보았고 그 내용은 잘 이해하고 있었는가를 문의하면 많은 분들이 영어도 모르는데 어떻게 읽어 보았겠는가 하면서 파는 사람이 어떻게 되어있다고 말했고 부동산 브로커가 잘 설명해 주어서 잘 알고 있었다고 말하는 분들이 많이 있다.임대계약이 사업체를 운영하는데 있어서 중요한 것은 우선은 아무리 사업체를 구입한다고 하여도 임대계약이 없으면 사업을 운영할 장소가 없는 것이며 다른 곳으로 옮겨서 운영을 해야 하는 문제가 발생한다면 권리금이 아…
작성자basil 작성일 13-05-17 11:50 조회 1301 더보기
구경완 변호사   사업체를 매매할 때 사는 사람이 가장 걱정하는 문제는 숨은 부채가 없는가, 사업체를 인수한 이후에 전 주인의 알지 못했던 부채를 떠 안게 되는 것은 아닐까하는 문제이다. 특히 사업체를 파는 사람의 입장에서 판매가격보다 부채가 더 많을 때 여러가지 문제가 발생하게 되는데, 우선은 사는 사람이 매매가격을 에스크로에 모두 넣고 파는 사람이 한 푼도 가지고 가지 않는다고 하여도 부채가 모두 처리되지 않고 일정금액을 오히려 에스크로에 넣어야 함으로 파는 사람은 이를 피하려고 노력하는데 이에 사는 사람이 어느 정…
작성자basil 작성일 13-05-17 11:48 조회 1366 더보기
구경완 변호사   주식회사는 개인회사와는 다르게 법적으로 독접적으로 취급되는 법인이다. 자산과 부채도 주식회사의 이름으로 가지게 되어있다. 따라서 사업체가 주식회사로 되어 있다면 소유권을 이전하는데 오히려 편리할 수도 있다.우선 전체 소유권을 양도하는 경우도 있겠지만 부분적으로 소유권을 매매한다면 그 비율에 해당하는 만큼의 주식을 새로 발행할 수도 있고 이미 가지고 있는 주식의 일부분을 사는 사람에게 팔 수도 있다. 이렇게 되면 결국에는 파는 사람과 사는 사람이 동업관계에 들어가게 되는 것이나 마찬가지인 관계로 그 운영…
작성자basil 작성일 13-05-17 11:43 조회 1389 더보기
구경완 변호사     사업체를 인수할 때 가장 중요하게 생각하는 것이 매상이고, 그 다음으로는 숨어있는 부채는 있는지, 임대기간은 충분한지 아니면 독소조항은 없는지, 그리고 모든 시설물은 정부의 법규대로 되어있는지 등이다.이 모든 사항들은 사는 사람에게 중요한 것이지 파는 사람에게 중요한 것이 아니다. 따라서 파는 사람이나 브로커를 믿었다고 말하는 의뢰인을 볼 때 제일 답답하다. 제일 중요한 것이면 제일 중요하게 생각해서 잘 살펴보아야 할 일이고 이에따라 권리금이 결정된다고 생각해야 한다.매매계약의 기간은 보…
작성자basil 작성일 13-05-17 11:37 조회 1345 더보기
구경완 변호사   창업초기에 같이 사업을 시작하면서 각각의 소유지분을 나누어 동업을 시작하게 되면 보통은 투자된 자금들이 사업에 투입되고 운영자금으로 사용되어 각 동업자들이 이익과 손실에 같은 위험부담을 지게된다.처음 창업에 참여 하지는 않고 후에 같이 사업에 참여하는 경우라면 좀 다르다. 우선 주식회사로 주식을 발행하였다면, 새로 동업에 참여하는 방법에는 두 가지가 있다. 하나는 기존의 창업자에게 이미 발행된 주식의 일부를 새로운 동업자가 인수하는 방법이고, 또 다른 방법은 회사가 신규 주식을 발행하는 방법이다. 대규…
작성자basil 작성일 13-05-17 11:33 조회 1283 더보기
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