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요즘은 신혼 부부뿐 아니라 젊은 미혼 남녀들도 떨어진 주택 가격과 낮은 이자율 때문에 주택 구입을 고려하고 있다. 친구들 만나 흐지부지 공중에 써버리는 대신 에퀴티를 쌓고 주택가격 상승으로 부를 일구려는 미래의 재산가들이 주택 구입 전 미리 유념해야 할 사항들이 있다. 첫째 무리없는 수준의 주택가격을 결정해야 한다. 모기지 페이먼트를 결정할 때 현재 이자율이 낮아서 유리하지만 고용시장은 빈약한 상황임을 감안해서 모기지 규모를 절충하는 것이 안정적이다. 주택 가격대의 결정은 캘리포니아의 경우는 더 비현실적이지만 가구 연 소득의 2배나…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:31 조회 1458 더보기
"부동산 경매란 무엇인가요 그리고 어떻게 하면 구입이 가능한가요." 라고 문의를 하는 전화를 요즘 많이 받고 있다. 집 때문에 고통을 받고 있는 고객들도 있지만 이렇게 집에 대한 투자에 관심을 보이는 한인들도 많이 있다는것을 알 수가 있다. 오늘은 미국 부동산의 경매에 대하여 정확한 이해를 돕고자 한다.미국의 경매제도는 주로 채권자의 입장에서 채권자가 채권 회수를 효과적으로 할 수 있도록 제도가 만들어져 있다. 경매는 크게 세가지로 구분이 되는데 첫 번째는 정부가 진행하는 정부 경매가 있다. 두번째는 민간이 진행하는 민간 경매 그리…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:30 조회 1533 더보기
대개 주택구입에 들어가는 비용으로는 주택 가격만을 떠올리기 쉽다. 물론 가장 큰 비용이 주택가격이지만 주택구입에 따르는 부대비용도 만만치 않음을 명심해야 한다. 혹시라도 이들 부대비용을 무시한 채 주택구입 예산을 세웠다가는 당황스런 일이 발생할 수 있다. 특히 주택구입 경험이 전혀 없는 첫 주택구입자들에게 이런 일이 많이 발생한다. 주택구입 전 각종 비용을 세심하게 점검하면 이런 실수를 겪지 않고 주택을 구입할 수 있게 된다. 주택구입 때 흔히 간과하기 쉬운 부대비용들에 대해 알아본다. 인스펙션·감정평가·클로징·이사 비용 등집값 외…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:29 조회 1595 더보기
미국생활을 하면서 리스에 관한 여러가지 일을 직간접적으로 경험을 하고 있을 것으로 알고 있다.리스에는 생활의 일부인 아파트 리스부터 비즈니스를 위한 상가 리스 뿐만 아니라 사무실 운영을 위한 오피스 리스까지 많은 종류가 있다. 특히 비즈니스를 하고 있거나 비즈니스를 찾고 있는 분들이 반드시 해야 할 것이 있다면 그것은 건물주와의 리스 계약이다. 오늘은 리스에 관한 종류와 정의 및 그 목적에 대하여 독자들에게 알려드리고자 한다.1. 세일 리스백셀러가 건물을 팔고 난 후 그 건물에 리스로 들어가는 것을 말한다. 보험회사나 체인스토어 혹…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:29 조회 1486 더보기
▲오퍼 경쟁 자제차압매물의 가격은 일반 매물에 비해 낮기 때문에 바이어들의 관심을 많이 끌고 있다. 은행 측은 이같은 바이어들의 심리를 이용해 때로는 가격을 매우 낮게 정해 바이어들의 경쟁을 부추긴다.때로는 경매가 아님에도 불구하고 오퍼 제출시한을 정해 마치 경매와 같은 분위기를 연출해 바이어들의 오퍼 경쟁에 불을 지피기도 한다. 이같은 오퍼 경쟁에 휩쓸리다 보면 이성적인 판단이 힘들어 때로는 재정 능력을 넘어서는 금액으로 오퍼를 제출할 지도 모른다. 부실 차압처리 사태로 현재 REO의 숫자가 일시적으로 급격히 줄고 있지만 은행 측…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:28 조회 1418 더보기
주택거래가 전성기시절보다 줄었지만 렌트 수요는 꾸준하다. 주택구입을 포기한 예비 홈 오너들이 렌트시장으로 몰리면서 아파트를 찾는 사람들은 아직도 많은 편이다. 렌트를 주고 받는데 있어서 가장 중요한 이슈중의 하나는 시큐리티 디파짓이다. 건물주와 세입자들이 리스를 시작하거나 계약을 끝낼때 마찰을 빚는 이유도 바로 이것 때문이다. 시큐리티 디파짓의 모든 것을 알아보자.▶시큐리티 디파짓은 마지막달 페이먼트가 아니다시큐리티 디파짓은 건물주를 위한 것이다. 테넌트가 사는 동안 렌트비를 안냈다거나 아파트에 손상을 입혔을 경우 이에대한 경비를 …
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:27 조회 1526 더보기
거주 목적으로 주택을 구입하더라도 투자가치를 무시할 수 없다. 대부분의 일반인들에게 주택 구입이 일생 중 가장 큰 지출이 되기 때문이다. 투자 가치를 우선시하는 주택 구입자들은 흔히 주택의 기능이나 스타일 등 건물의 외관이 가치를 올려줄 것으로 기대한다. 고급 실내 장식과 멋진 조경시설이 주택 가치를 상승시켜 줄 것으로 기대하고 큰 돈을 아끼지 않는다. 이들이 주택 가치 상승에 어느 정도 도움이 되겠지만 실제 주택 가치를 결정하는 것은 건물이 아니라 건물이 위치한 대지라고 부동산 투자 전문가들은 조언한다. 건물과 건물 내외부의 시설…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:27 조회 1408 더보기
지난 몇 년동안 전에 볼 수 없었던 새로운 주택 매매 패턴이 나타나고 있다. 가령 숏세일 REO 매매가 그 대표적인 예일 것이다. 이젠 정상적인 주택 매매 형태인 스탠다드 세일보다도 숏세일과 은행매물 매매 형태가 더 많은 시장 점유율을 기록하고 있다. 신종 주택 매매 패턴을 잘 이해하지 못할 경우 주택 구매에 어려움을 겪을 수 있어 꼭 알아 두어야 할 상식을 나누고자 한다. 우선 정상 매매에서 볼 수 없었던 추가 계약 서류들을 잘 이해해야 한다. 새로 추가된 서류로는 숏세일 추가 서류(Short Sale Addendum)와 은행 매…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:26 조회 1337 더보기
20년전만 해도 홈 바이어들은 자기가 살 집의 면적도 모르고 구입했다. 그때만해도 부동산에 대해 가르쳐주는 사람이 없었기 때문이다.  요즘은 각종 언론매체서 부동산을 전문적으로 다루고 또 인터넷의 발달로 에이전트 뺨치는 부동산 상식을 갖춘 고객들도 많다. 그러나 아직도 집을 살때 알아야할 것을 그냥 지나치는 경우가 종종 있다. 초보 바이어를 위한 주택구입시 꼭 알아야할 내용들이다.1. 면적집을 살때 제일 중요한 항목이다. 집을 보여주는 에이전트가 면적을 말할때 건성으로 듣지말고 메모하는 것이 좋다.건물면적과 땅 면적은 집값의 90%…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:25 조회 1384 더보기
운전을 하며 차창 밖을 내다 보니 벗꽃으로 보이는 엷은색 꽃들이 피기 시작하고 나무들도 잎이 무성해 보이는 게 겨울이 별 추위도 없이 지나가고 봄이 곧 올듯한 분위기 이다. 하루하루가 무엇인가 쫓기듯 그리 바쁜지 분주하기만한 일상인데 그래도 봄은 마음 한구석에 평온함과 여유를 갖게 하는 좋은 계절이고 특별히 내가 종사하고 있는 부동산 업계도 봄이 되어야 좀 더 분주해 지기 시작할 듯 싶다. 이번 주간에도 부동산업을 새로 시작할 마음으로, 또는 다른 회사에서 일을 하다가 조금 더 자신에게 적합한 일터를 찾기 위해 인터뷰를 하려고…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:24 조회 1508 더보기
주택시장이 침체를 겪는 동안 문을 닫는 부동산 중개업체가 많이 나왔다. 이중 일부는 경쟁업체에 인수되는 등 부동산 중개업계에 변화가 많은 시기다. 부동산 중개업이 개인 사업으로 분류되기 때문에 부동산 업체의 존재 여부와 관계없이 사업을 이어갈 수 있다. 단지 일반 ‘에이전트’(sales person)로 분류되는 중개인의 경우 반드시 중개업체에 소속되어야만 부동산 중개업을 할 수 있는데 소속 업체가 하루 아침에 문을 닫는다면 새 업체를 찾기 전까지 부동산 중개업을 중단할 수밖에 없다. ‘브로커’(broker) 라이센스를 소지해 업체에…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:23 조회 1645 더보기
1. 김소유씨는 상가가 있는 아파트 건물을 구입했다. 상가 입주자 중에는 바, bar가 있는데 커다란 음악과 아주 시끄러운 소리들이 방해 받지 않고 즐길 수 있는 권리, a right to quiet enjoyment을 상당히 침해하고 있다고 입주자들은 불평을 하며 바 테넌트의 이러한 행위를 삼가 하게 해 달라고 건물주에게 요청했고 건물주 김소유씨는 바 테넌트에게 입주자들에게 방해가 될 만한 너무 커다란 소리는 자제해 달라고 요청을 했지만 그때마다 조금은 나아지는 듯 하다가 다시 커다랗고 시끄러운 소리들로 돌아가 입주자들의 불평을 …
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:20 조회 1283 더보기
주택 거래와 관련된 분쟁은 가장 흔한 법적 분쟁 중 하나다. 구매 계약서에 적힌 내용을 잘못 이해하고 있거나 또는 잘못 사용함에 따라 발생하는 분쟁이 대부분이다. 설사 법적 분쟁에서 이긴다고 하더라도 법률 비용 및 시간 지출 등을 따져보면 가급적 법적 분쟁을 피하는 것이 바이어, 셀러 모두에게 유리하다. 주택 구매 계약서 작성과 관련, 법적 분쟁을 피하기 위해 뱅크레이트닷컴이 소개한 주의 사항에 대해 알아본다. ■컨틴전시 조항 명확히 작성크리스틴과 니겔 기브니 부부는 지난해 62만달러에 셀러와 주택구매 계약 체결하며 감정가가 ‘62…
작성자신선초 작성일 12-05-25 02:19 조회 1529 더보기
바이어스 마켓이 지속되고 있어 집을 파는 일이 예전처럼 쉽지 않다. 바이어스 마켓이란 주택 구입 수요보다 공급이 많아 주택 매매 때 셀러가 바이어의 요구사항들을 들어줄 수밖에 없는 주택시장의 상황을 일컫는다. 특히 올해는 차압매물의 양이 올해보다 늘어날 것으로 전망돼 일반 주택 매매가 더욱 힘들어질 것으로 보인다. 올해 집을 팔 계획이라면 사전 준비가 더욱 절실히 요구될 것으로 보인다. 차압매물 및 숏세일 매물 등 급매성 매물과의 경쟁에 대비해 판매가격을 적절히 정하는 것이 무엇보다도 중요하겠다. 이밖에도 실내장식에 조금만 신경 써…
작성자신선초 작성일 12-05-25 01:45 조회 1335 더보기
주택판매를 앞두고 빠른 시일내에 좋은 가격의 오퍼를 받기 위해 리모델링을 계획하고 있다면 그 투자금액과 비례해서 나타날 성과와 결과에 대해 꼼꼼히 따져보고 일을 진행해야 할 것이다. 주택구입과 매매를 경험해 본 셀러라면 주택시장에 리스팅으로 내놓기 전에 이미 시장에 나와 있는 타 매물보다 나은 조건을 만들기 위해 어느정도의 투자를 통해 해당 주택의 상태를 최대로 높여놓아야 목표한 시간 안에 좋은 가격의 오퍼를 받을 수 있다는 것을 알고 있을 것이다. 지난 2000년 초중반때의 주택시장은 완전한 셀러스 마켓으로 매매전에 당시 유행하던…
작성자신선초 작성일 12-05-25 01:14 조회 1218 더보기
집을 갖고 있다보면 여러가지 리모델링을 생각하게 된다. 낡은 부엌과 화장실을 업그레이드하고 창문을 새로 갈고, 좁은 리빙룸을 넓히기도 한다. 생활에 유용한 리모델링은 투자회수율을 높여주기 때문이다.그러나 홈 오너 취향에는 맞지만 바이어 입맛에 맞지않는 리모델링은 돈만 쓰고 가치상승을 기대할 수 없는 경우도 발생한다.홈 오너가 피해야할 리모델링 아이템 6가지를 소개한다. 1. 멋진 수영장친구집이나 옆집에 수영장이 있다면 즐기기에 괜찮은 시설이다. 그러나 이 수영장이 내 집에 있다면 위험한 존재가 될 수 있다.어린자녀가 수영장에서…
작성자신선초 작성일 12-05-25 01:10 조회 1313 더보기
■ 홈 인스펙션 대처 요령첫 눈에 맘에 쏙 든 집도 ‘홈 인스펙션’이란 뚜껑을 들추면서 실망하게 되는 경우가 많다. 겉보기엔 멀쩡한 집이었는데 홈 인스펙션을 거치며 여러 가지 결함이 밝혀지기 때문이다. 새로 지은 집도 완벽할 수 없다. 한 번도 사용해 지 않은 주택관련 시설과 가전제품은 결함이 있는지조차 파악하기 힘들다. 따라서 거의 대부분의 주택 거래 때 홈 인스펙션 절차를 두고 눈에 보이지 않는 결함으로부터 바이어를 보호하도록 하는 조건이 포함된다. 그렇다면 만약 홈 인스펙션에서 심각한 결함이 발견되면 그 다음 조치는 무엇일까?…
작성자신선초 작성일 12-05-25 01:09 조회 2148 더보기
1 Set your price. It’s stating the obvious to say that the bigger your budget, the better an island you can afford, but some people have very unrealistic expectations of what they can afford. It’s better to spend as much as possible to buy the island, even to the extent of waiting until you hav…
작성자방아풀 작성일 12-05-02 09:39 조회 1377 더보기
상용 부동산 융자 상담을 할때 매번 겪는 일이지만 융자 신청자들의 공통적인 의문이 있다. “잘 사는 물건인지 모르겠다.”는 말이다. 한두푼도 아닌 상용 건물을 그것도 요즘 같은 상한가 시장에서 살때는 더더욱 따져보아야 할 일들이 많다. 왜냐하면 상업용 건물 투자는 모두가 성공하는 것이 아니며 오히려 위험율이 더 크기 때문이다. 수 많은 매물 가운데 투자 대상을 어떻게 고를수 있을까. 첫째는 로케이션, 즉 지역 선정이 중요하다. 자신이 쉽게 관리를 할 수 있고 투자수익도 원하는 만큼 오를수 있는 지역이어야 한다. 플러싱 인근과 버…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:20 조회 1659 더보기
상업용 부동산 융자시 바이어와 셀러가 합의한 계약서 상의 매매 가격과 은행이 융자 심사의 기준으로 하는 감정가격이 서로 차이 나는 경우가 많다. 즉, 매매 가격과 감정 가격이 다른 경우가 대부분이다. 주택 융자의 경우 감정사가 집을 방문하여 대지와, 주택 크기, 방의 숫자, 구조 등을 조사한후 MLS (멀티플 리스팅 서비스) 컴퓨터를 통한 주변의 유사 주택 (캄 또는 Comps 이라 하는데 이것은 Comparables의 준말임) 의 최근 판매가를 비교하여 감정가를 조정 산출한다. 그러나 상용 부동산 융자는 여기에다 임대수익 이라는…
작성자뽕킴 작성일 10-05-19 17:13 조회 1859 더보기
몇일전 우연히 본인이 일하는 고층 사무실 앞을 지나다 같은 건물 1층에서 수년간 비즈니스를 운영하시는 오너 부부와 이야기를 나누게 됐다.  필자와는 벌써 몇년째 같은 건물에서 일해온 관계로 늘 인사를 나누던 사이로 가끔씩 지나다 비즈니스에 관해 애기를 나누던 사이였다. 이날은 우연찮게 빌딩 투자에 관해 이야기를 나누게 됐다.  우선 여자분은 "우리 나이가 60이 넘었으니 상업용 건물투자는 너무 늦었어" 라며 안타까워 하셨다. 사장님은 "집사람이 지난 수년간 상업용 건물투자를 반대하고 말리는 바람에 좋은 기회를 놓쳐 이젠 늦었다"라며…
작성자harvard 작성일 10-12-31 01:30 조회 1644 더보기
오늘은 경매(AUCTION)의 종류와 그 장점과 단점에 대해서 말씀 드리겠습니다.  먼저 간단히 설명해 드리자면 차압시작전의 매물이든 차압경매 직전의 매물이든 간에 일반 경매 회사를 통해 거래하며 그 매물에 관심 있어야 하는 일반 경매가 있습니다.  일반 경매 시작 가격은 파는 사람(seller)가 정하여 원하는 가격까지 다다르지 않을 경우 그 일반 경매는 무효화 될 수 있습니다.  부동산 에이전트들이 보시는 컴퓨터 사이트에서 가끔 매우 낮은 가격부터 시작하는 경매 물건들을 발견 하실 수 있을 겁니다.  그 가격은 일반 경매가 시작…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:50 조회 2031 더보기
새로운 의지로 부동산 투자의 꿈과 목표를 가진 독자들을 위해 소규모 자본으로 상업용 건물에 투자하는 내용을 다루어 보는데 어느 독자로부터 이메일 질의를 받고 응답한 내용을 중심으로 살펴본다.  Q) 현재 의류소매업(여성용 옷가게)에 종사하고 있고, 4년전 주택을 장만하면서 2차 융자를 받아 투자목적으로 주택을 한 채 더 구입을 하였으며, 얼마 전 투자용으로 구입했던 주택으로 이사를 가면서 먼저 살고 있던 주택의 판매로 목돈 40만불을 은행 CD로 6%의 이자를 받고 있습니다. 새로 이사간 주택의 변동 모기지를 최근에 재융자…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:47 조회 1680 더보기
TIC Investment 에 대해 관심이 많은 독자들이 쉽사리 이해할 수 있도록 설명해 보고자 한다. 신문, 잡지, 뉴스 그리고 부동산 관련 세미나 등에서 여러 차례 TIC에 관해 들어본 적이 있을 것으로 생각한다. 많은 고객들이 TIC투자를 단순히 TIC 투자회사에서 개런티하는 보증된 상품처럼 취급하는 경우를 여러 번 보아 왔다. 그럴 때마다 필자는 뒷머리가 팽창되는 느낌을 가지곤 한다. 이 분들이 무슨 이유로 인해 TIC을 그처럼 쉽게 생각하는지, 그리고 어떤 종류의 TIC투자가 상품가치를 가지고 있는지, 또한 그 장단점들은 …
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:47 조회 1901 더보기
렌트 롤을 충분히 이해한다는 의미는 영어배울 때 알파벳과 문법을 익히고 쉬운 책을 읽고 이해하기 시작한다는 정도로 비교할 수 있겠다. 기초를 습득한 후의 다음단계는 건물의 종류, 지역, 위치, 그 건물만의 특별한 성격 등을 이해하여야 하는데 이러한 과정을 경험한 뒤 좋은 건물 사는 방법을 거치고 나면 상업용 투자가의 기본을 갖추게 된다고 할 수 있겠다.   우선 건물의 종류는 전에도 여러 차례 다루었으나 주거용, 산업용, 상업용, 병원, 미니 창고, 호텔, 땅 등등 여러 가지 형태의 건물들이 있다. 아울러 살고 있…
작성자harvard 작성일 10-12-31 09:46 조회 1694 더보기
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