새로 발효된 주택 부채 탕감에 대한 세금 구제책의 혜택
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 834회 작성일 10-12-31 00:40
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미국에서는 한국에서와 달리 주택을 구입할 때 거의 대부분 융자를 받게 되는데 요즘 같은 총체적인 불경기와 서브 프라임 관련 악재들 가운데서 차압이나 숏세일 등에 관련된 세금 문제가 다시 관심거리로 떠오르고 있다. 최근의 관련 통계자료에 의하면 차압 과정의 시작이라고 볼 수 있는 모기지 연체 통지서의 발송 건수가 캘리포니아에서 2007년 4분기에만 81,550건에 달해 전년 같은 분기에 비해115%의 기록적인 증가율을 기록했다. 또한, 실제 차압으로 이어진 건수는 캘리포니아 주는 31,676건으로 전년 4분기에 비해 421% 증가라는 참으로 경이적인 수치를 기록한 바 있다. 이러한 추세와 현재 미국의 전체 경제 동향에 비추어 볼 때, 한인들에게도 이러한 상황에 직면하는 경우가 올해도 급증할 것으로 보인다.
문제는 이렇게 피치 못해 모기지를 제 때 납부하지 못해 집을 어쩔 수 없이 빼앗긴 후에도 설상가상으로 탕감 받은 액수의 최고 35%의 연방세금이 부과되는 경우가 생기기 때문이다. 더 자세히 설명하면 숏세일이나 차압 후 경매 등으로 판매된 액수보다 모기지 부채 잔액이 많을 경우 그 차액이 탕감액수가 되는 것이다.
이러한 납세자들의 부담을 덜어주기 위해 부시 대통령은 지난 12월말에 면세법에 서명했다. 2007년부터 2009년까지 3년 안에 부채탕감이 발생한 경우에 2백만 불까지, 부부 개별보고는 1백만 불까지의 부채에 대해 이 면세 혜택이 적용된다.
* 해당되는 부채의 종류
주거지를 담보로 한 구입, 공사, 증축 목적의 부채들이 해당되며 재융자일 경우에는 원래의 부채액에 해당하는 부분까지만 혜택을 받을 수가 있다. 따라서, 세컨드 홈, 별장, 임대 투자 주택, 상업용 건물에는 적용되지 않는다. 또한 “Cash-Out” 재융자도 혜택을 받을 수 없다. 이는 융자한 액수 중에 주택에 사용되지 않고 크레딧 카드를 갚는데 쓰였다던지 학자금, 의료비 등의 다른 비용에 지불에 사용된 부분들을 일컫는데 이번 면세 혜택에 적용 받을 수가 없다.
*유의할 사항
이 새로운 법 조항은 부채 탕감부분에 대한 일반 소득세에 대한 것이지 양도 소득세는 변함없이 부과된다. 차압이나 숏세일 등의 판매가격이 주택의 기준 원가보다 높은 경우에는 소유기간에 따라 다른 연방 양도소득세율이 적용된다. 주택소유기간이 12개월 이상이면, 연방 장기 양도소득세율인 최고 15%까지 밖에만 세금을 내지만 소유기간이 12개월 이하인 경우에는 최고 35%의 일반 소득세율이 적용된다.
또한 이 조항을 통해서 받은 면제혜택 액수만큼은 현재 주거용 주택 판매 시 적용 받고 있는 $25만 불이나 $50만 불의 양도 소득세 면제 조항을 이용할 때 기준 원가를 줄여주는 역할을 하게 된다. 다시 말하면 기준원가가 줄어들므로 인해 전체 양도소득 차액은 늘어나게 되는 셈이다.
*모기지 Workout
또 다른 구제책으로 융자회사가 볼 때, 차압이 바람직한 방법이 아니라고 판단될 때, 앞으로 5년 동안은 높아지는 변동 이자율을 적용하지 않고 현재의 낮은 이자율로 계속 페이먼트를 할 수 있게 타협할 수 있게 되었다. 이 또한 부채 탕감의 혜택을 받게 되는 셈이다.
문제는 이렇게 피치 못해 모기지를 제 때 납부하지 못해 집을 어쩔 수 없이 빼앗긴 후에도 설상가상으로 탕감 받은 액수의 최고 35%의 연방세금이 부과되는 경우가 생기기 때문이다. 더 자세히 설명하면 숏세일이나 차압 후 경매 등으로 판매된 액수보다 모기지 부채 잔액이 많을 경우 그 차액이 탕감액수가 되는 것이다.
이러한 납세자들의 부담을 덜어주기 위해 부시 대통령은 지난 12월말에 면세법에 서명했다. 2007년부터 2009년까지 3년 안에 부채탕감이 발생한 경우에 2백만 불까지, 부부 개별보고는 1백만 불까지의 부채에 대해 이 면세 혜택이 적용된다.
* 해당되는 부채의 종류
주거지를 담보로 한 구입, 공사, 증축 목적의 부채들이 해당되며 재융자일 경우에는 원래의 부채액에 해당하는 부분까지만 혜택을 받을 수가 있다. 따라서, 세컨드 홈, 별장, 임대 투자 주택, 상업용 건물에는 적용되지 않는다. 또한 “Cash-Out” 재융자도 혜택을 받을 수 없다. 이는 융자한 액수 중에 주택에 사용되지 않고 크레딧 카드를 갚는데 쓰였다던지 학자금, 의료비 등의 다른 비용에 지불에 사용된 부분들을 일컫는데 이번 면세 혜택에 적용 받을 수가 없다.
*유의할 사항
이 새로운 법 조항은 부채 탕감부분에 대한 일반 소득세에 대한 것이지 양도 소득세는 변함없이 부과된다. 차압이나 숏세일 등의 판매가격이 주택의 기준 원가보다 높은 경우에는 소유기간에 따라 다른 연방 양도소득세율이 적용된다. 주택소유기간이 12개월 이상이면, 연방 장기 양도소득세율인 최고 15%까지 밖에만 세금을 내지만 소유기간이 12개월 이하인 경우에는 최고 35%의 일반 소득세율이 적용된다.
또한 이 조항을 통해서 받은 면제혜택 액수만큼은 현재 주거용 주택 판매 시 적용 받고 있는 $25만 불이나 $50만 불의 양도 소득세 면제 조항을 이용할 때 기준 원가를 줄여주는 역할을 하게 된다. 다시 말하면 기준원가가 줄어들므로 인해 전체 양도소득 차액은 늘어나게 되는 셈이다.
*모기지 Workout
또 다른 구제책으로 융자회사가 볼 때, 차압이 바람직한 방법이 아니라고 판단될 때, 앞으로 5년 동안은 높아지는 변동 이자율을 적용하지 않고 현재의 낮은 이자율로 계속 페이먼트를 할 수 있게 타협할 수 있게 되었다. 이 또한 부채 탕감의 혜택을 받게 되는 셈이다.
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