Escrow & Title Insurance > 알짜부동산

"기본 200불+1000불당 2불" 계산

캘리포니아주에서 부동산이나 사업체 매매시 모든 경우가 반드시 법적으로 에스크로 과정을 거쳐야 하는 것은 아니다.

캘리포니아주법 상 반드시 에스크로를 거쳐야 하는 매매는 ABC라이선스 이전 법원 명령의 유언과 관련된 매매(Probate Sale), 담보물(Security) 등이다. 그러나 에스크로 과정 없이 당사자들끼리 거래를 하면서 생기는 금전적 손실이나 법적 문제 있어서는 바이어가 책임을 감수해야 하기 때문에 정상적인 에스크로 과정을 거치는 것이 바람직하다.

에스크로는 부동산이나 사업체 매매시 구매자와 판매자간에 제3자의 입장에서 명의가 완전히 넘어갈 때까지 담보금(Security Deposit)이나 양도증서(Grant Deed)를 포함한 모든 서류를 진행, 확인, 보관하고 쌍방간의 매매를 잘 교통정리함으로써 매매 당사자들과 융자를 해주는 금융기관을 안전하게 보호하는데 목적이 있다.

이같은 에스크로 과정을 대행해주는 회사가 에스크로 회사(Escrow Company)이며 각 주법에 따라 에스크로 회사를 통해 에스크로 과정을 하는 경우도 있고 변호사(Lawyer)나 타이틀 보험회사(Title Insurance Company)에서 에스크로 업무를 관할하는 경우도 있다.

캘리포니아주를 비롯해 워싱턴주, 네바다주, 오리건주, 알래스카주 등 10여개 주는 대부분 에스크로 회사를 통해 에스크로 업무를 진행한다. 에스크로 오피서(Escrow Officer)는 고객에게 투자나 법적인 상담을 할 수 없고, 거래 당사자로부터는 절대적인 중립을 지켜야 하며, 거래 비밀을 보장해줘야 한다.

또한 에스크로 기간 동안 바이어는 모든 거래 대금을 에스크로 회사에 가져오고, 에스크로 회사는 매매기간 동안 트러스트 어카운트(Trust Account)에 예치해 놓는다. 에스크로 회사는 이러한 매매대금을 유용하거나 이자수익을 발생케 해서는 안된다.

에스크로 회사는 명의 이전을 위해 셀러의 소유권에 관한 모든 증서 즉, 양도증서(Grant Deed), 신탁증서(Deed of Trust), 재양도증서(Deed of Reconveyance), 소유권포기증서(Quitclaim Deed) 등을 포함한 모든 서류를 보관 관리하고 매매가 완전히 끝나면 서류와 기금을 셀러와 바이어에게 안전하게 돌려준다.

따라서 에스크로 기간동안 바이어는 에스크로 회사를 통해 소유권과 관련된 사항을 자세히 살필 수 있다.

에스크로 기간은 바이어와 셀러가 합의하에 결정되는데 부동산 매매시 융자없이 현금으로 매매될 경우 2주면 끝날수 있지만 대부분 융자를 통해 부동산을 매입하므로 이럴 경우 일반적으로 4~6주 정도 소요된다.

에스크로 비용은 매매 가격에 따라 달라지며 일반적으로 기본가격 200달러 정도에 1000달러당 2달러 정도의 가격대를 형성하고 있다. 따라서 50만달러의 주택이 매매될 경우 에스크로 비용은 셀러 바이어 각각 1200달러씩 부담케 된다. 사업체 매매시 에스크로 기간은 30~60일 정도이지만 주류 라이선스가 있는 경우에는 2~3개월 또는 그 이상이 걸리는 경우도 있다.

소유권 보험이 보호하는 내용들은 다음과 같다. 다음은 소유권의 손실의 원인이 되거나 소유권에 대한 권리 관계를 발생시킬 수 있는 가장 공통적인 위험한 위험들 중 일부다.

▷부동산의 진짜 소유주에 대한 허위 위장

▷무효이거나 만기된 변호사의 권한 하에서 수행된 위조된 양도증서 해제증서 또는 유언장 법률문서

▷공개하지 않거나 행방불명된 상속인 법적문서 등기 시의 실수

▷유언장의 오역 정신이상자에 의한 양도증서

▷미성년자에 의한 양도증서

▷독신으로 추측되지만 사실상 기혼인 사람에 의한 양도증서 사기

▷지불되지 않은 토지세 상속세 소득세 또는 증여세

소유권 보험이 결함과 숨겨진 위험에 대해 어떤 보호를 제공하는가 라는 질문에는 간단하게 다음과 같이 답할 수가 있다.

소유권 보험은 피보험자로써 귀하의 소유권을 공격하는 어떠한 소송에 대해서도 변호 비용을 지불하며 소유권 문제를 해결하거나 피보험자의 손실을 보상한다.

귀하나 귀하의 상속인이 그 부동산에 대한 권리를 보유하고 있기만 하면 1회의 납입을 통해 소유주의 소유권 보험증권은 효력을 유지한다.

즉 귀하가 집에 대해 한번의 투자를 함으로써 마음의 평화를 얻게 되는 것이다.

(Note) Escrow Company의 종류

첫째는 독립(Independent)기관이다.

우리가 흔히 얘기하는 일반적인 에스크로 회사다. 주 정부 산하 기업국(Department of Corporation)의 통제 아래 있기 때문에 법 규정을 준수하고 감독과 지시를 따른다. 마치 은행이 FDIC의 통제를 받는 것과 마찬가지로 보면 된다.

두번째는 부동산브로커가 운영하는 에스크로 디파트먼트가 있다.

우리가 흔히 인 하우스(In-House)가 부르는 것이다. 부동산국 관할에 속한다. 인 하우스는 글짜 그대로 자회사 내에서 발생하는 부동산이나 사업체의 법적 서류 업무를 담당한다. 타 부동산 회사 거래는 취급할 수 없다.

마지막으로 타이틀회사에 있는 에스크로 다파트먼트가 있다.

타이틀 회사에 속해 있는 부서이기 때문에 인 하우스와 마찬가지로 독립된 에스크로 회사가 아니다. 주 보험국(Department of Insurance)의 통제를 받는다.

모든 Deal이 끝날 때가 되면 에스크로 회사로부터 클로징 스테이트먼트(Closing Statement)를 받는다.

재융자나 매매 계약이라면 스테이트먼트에 영락없이 서브 에스크로(Sub Escrow)라는 단어가 나온다. 부동산 업계 종사자는 서브 에스크로가 왜 필요한가를 안다. 하지만 일반인들은 쓸데없는 항목을 청구한다고 생각하는 경우도 있다. 심지어는 서브 에스크로라는 것을 이중으로 청구한다고 항의하기도 한다.

서브 에스크로가 무엇인지 또 어떻게 진행되는지 알아보자. 서브 에스크로는 타이틀 회사에서 입금된 자금으로 현재 남아 있는 모기지 융자 신탁양도증서(Deed of Trust) 미납 세금 판결 (Judgment) 그리고 담보권들을 해제하기 위해 지불하는 서비스다.

타이틀 리포트를 받은 후 빌리는 사람에게 필요한 정보를 받았을 때 에스크로 회사에서 'Request for Demand for Payoff' 즉 현재 상환해야 하는 부채의 총금액을 통보해달라는 신청서를 채권자들에게 보낸다. 에스크로 회사에서 해당 기관 혹은 개인 채권자들로부터 받은 'Demand(채무상환청구서)'를 전달받은 타이틀 오피서는 이를 검토한 후에 담당 부서(Payoff Department)로 보낸다.

담당자는 상환 금액을 확인하고 렌더 혹은 채권자들로부터 온 'Demand'에 추가 지시 사항이나 혹은 상환 금액외 따르는 수수료가 없는지 확인하게 된다. 담당자는 최종 상환 금액을 계산할 때에 상환 금액을 받는 기관의 당일 입금 마감 시간과 타이틀 회사의 송금 마감 시간을 확인한다.

새로운 융자 기관에서 대금을 받은 후 모든 해당 서류들의 등기를 확인한 후에 페이 오프 담당자는 기존 융자 기관이나 채권자들에게 지급하게 된다. 모든 지급 절차가 끝나면 잔금은 에스크로 회사로 송금된다.

'Demand'에 명시되어 있는 융자 기관의 지시 사항을 완벽하게 이해해야만 실수를 예방하게 된다.

타이틀 회사가 부딪히게 되는 걸림돌 가운데에는 동부 시간대에 업무를 하는 융자 기관과의 거래 만기일이 지난 Demand를 받았을 때 적당한 서비스 계약 체결이 되어 있지 않거나 융자 기관들과의 임무가 지연이 되는 경우다.

특히 월말이나 연휴 기간에는 평소보다 많은 거래들이 클로징되기 때문에 필요한 서류들을 등기하는데 더 많은 시간을 필요로 한다.

위와 같은 일들이 발생하면 페이 오프를 처리하는 데 짧게는 하루 혹은 그 이상의 시간을 필요로 하는 일이 발생할 수 있다.

(2) Title Insurance(권원 보험)

"보험료 : 클로징 비용의 4.03% 지불"

부동산 구입자를 소유권의 결함으로부터 보호하기 위해 발행하는 권원(소유권) 보험이다.

부동산 명의를 보증하는 보험회사의 명의 보험을 구입해 차후 소유권에 이상이 있어 부동산 시장에서 매매가 되지 않는다든지 소유권을 주장하는 사람이 있는 경우 소송 비용을 포함하여 가입 액수까지의 금액을 보험회사에서 부담하는 것.

부동산 소유권 확인은 부동산이 있는 카운티 등기소의 부동산 거래기록을 통해 확인할 수 있지만 미국에서는 일반적으로 보험회사가 발행하는 타이틀 보험에 의해 명의를 확인한다. 따라서 타이틀 보험회사가 부동산 기록을 검사 확인하고 그에 따라 보험을 제공하는 방식으로 소유권을 보호하고 있다.

주택매입 계약이 성립돼 에스크로에 들어가면 타이틀 보험회사는 보험을 발행하기 전에 'Preliminary Title Report(임시소유권보고서)'를 제시하여 해당 부동산에 유치권(Lien)이 설정돼 있는지 또는 조닝(Zoning-용도지역 지정)이나 재개발시 부동산 사용에 어떠한 제한이 있는지를 알려주고 바이어는 이를 검토한 후 반드시 계약서에 명시된 기간내에 에스크로를 통해 셀러에게 통보해야 한다.

만약 Preliminary Title Report에서 Lien이 걸려있는 사실을 알았으면 에스크로 회사를 통해 모든 Lien이 완불되도록 해야 한다.

타이틀 보험회사는 이와같이 소유권에 관련된 사항들을 바이어가 검토할 수 있도록 하고 그러한 과정에서도 나타나지 않았던 유치권 또는 소유에 제한이 따르는 사항들에 대한 소유권 보험을 제공, 차후 소유권에 대한 문제가 발생했을 경우 소송비용을 포함해 가입액수까지 보상해 주는 것이다.

단, 타이틀 보험은 일반 보험과 마찬가지로 예외조항이 있고 보험회사마다 커버리지의 범위가 다르므로 보험 구입 전 자세히 살펴보아야 한다.

타이틀 보험 비용(보험료)은 구입하는 주택가격, 지역, 주택의 종류 등에 따라 다르나 통계에 따르면 일반적으로 캘리포니아주에서는 셀러의 총 클로징비용 중 4.03%, 평균 750달러를 부담하는 것으로 나타나고 있다