편파 치우친 에스크로
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작성자 장미 댓글 0건 조회 461회 작성일 15-07-09 04:48
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부동산 업계에 몸담은지도 어느덧 누구 못지 않게 오랜 시간이 흘렀다. 부동산 업계의 잘못된 관행에 누구보다 따따부따하는 사람으로 인식되고 있지만 그래도 잘못된 관행은 없어지지 않고 있는 현실이 안타깝다. 부동산 업계 관행 가운데 에스크로 회사의 업무 역시 못마땅한 것이 평소에 많다. 에스크로를 여는 것은 계약 당사자 모두에게 편파적으로 일 처리를 하지 못하도록 하는 것이지만 현실은 그렇지만은 않다. 경험부족은 물론 횡령으로 피해를 보는 손님도 간혹 있다. 대부분 '에스크로'회사는 법에서 정한 책임과 의무를 잘 수행하지만 한 쪽만 감싸는 곳도 있다. 미국인들이 운영하는 에스크로 회사를 이용해본 경험을 적어본다.
얼마전 일이다. 딜을 하던 리커 거래를 위해 본인은 셀러인 한인이 편하도록 L.A에서 한인이 운영하는 에스크로 회사에서 열 것을 주장했다. 그러나 외국인 구입자 브로커와 한인 셀러가 가까운 지역의 에스크로 회사를 이용하자며 센 버나디노 지역의 베넷이란 에스크로 회사를 선정했다. 그러나 바이어가 신청한 융자가 안 떨어져서 예상보다 6개월이나 연장되었다. 처음은 모든 것이 정상적으로 이루어 질 것이라 믿고 주류 판매 허가(ABC) 이전을 신청했다.
에스크로는 구입자가 지불할 돈이 에스크로에 예취된 후에 ABC에 입금 완결 통고 (Form 226)를 한다. 이 양식을 보낸 후 보통 10~15 일 정도면 구입자에게 주류 판매 허가증이 이전된다. 구입자 돈이 완전히 입금된 후에 서로가 협의해서 에스크로 종결 일정을 조정하는 것이 현실이다. 그러나 에스크로 회사는 구입자 돈이 입금되지도 않았는데 입금 통고를 ABC에 했고 그 후 주류 판매 허가가 구입자 이름으로 변경됐다.
어느 날 에스크로 회사에서 연락이 왔다. ""구입자 주류 허가증으로 판매자가 '리커'를 운영하는 것은 불법이며 만약 판매자가 주류 위반을 하면 구입자 책임이다. 은행이 융자를 책임진다고 하니 2 일 후에는 융자가 나오든 말든 에스크로를 종결하도록 하고 지금이라도 구입자가 영업하도록 해야한다""며 강압적으로 나왔다. 게다가 ""판매자가 불법적으로 리커를 운영하는 것이므로 ABC에 연락해서 문을 닫도록 하겠다""는 공갈 협박까지 하는 것이었다.
기가 막힌 본인과 셀러는 ""바이어의 돈이 입금되지도 않았는데 입금되었다고 ABC에 통고한 것은 잘못이며 중립적이어야 할 에스크로 회사가 이런 식으로 판매자를 협박하는 것은 위법이므로 다시 이런 문제가 발생한다면 경찰과 에스크로 회사를 감독하는 캘리포니아 기업국에 고발하겠다고 했더니 몇일 후에야 ""잘못 알고 그랬다""며 사과를 해왔다. 주류 통제국 담당자의 말도 ""에스크로의 잘못으로 이런 시비가 가끔 일어난다""고 위로했다. 판매자가 구입자 허가로 몇일 운영하다가 잘못이 발생했을 때는 꼭 그 책임이 구입자에게 이전되는 것은 아니라는 설명을 덧붙이면서 말이다. 이 일이 있은 후 에스크로는 15일이 지나서야 종결됐다. 부동산 업자가 ABC 와 에스크로의 법적 절차와 의무를 알고 있어야 이런 시비를 따질 수 있다.
어떤 에스크로 회사는 구입자 계약금을 받지 않은 상태에서도 ""받았다"", ""곧 우편으로 보내 온다"", ""서류를 보냈다고 한다. 몇일만 기다려 보자""등 수많은 거짓말을 한다. 계약 당사자는 현 상태를 정확히 알고 있어야 옳은 결정을 할 수 있다. 에스크로에서 거짓말을 하면, 계약을 파기할 것인가 진행 시킬 것인가를 판단 할 수 없는 문제가 생긴다.
중요한 것은 부동산 에이전트가 누구보다 부동산 법 규정을 숙지하고 있어야 하는 것은 물론이다.
나는 편파적인 미국인 운영 에스크로를 경험한 후부터는 가능한 한국 사람이 운영하는 에스크로 회사를 선택하고 있다. 한국 사람이 계약 당사자 일 때는 아무래도 '손이 안으로 굽는다'는 속담처럼 잘 보살펴 줄 것을 기대하기 때문이다.
얼마전 일이다. 딜을 하던 리커 거래를 위해 본인은 셀러인 한인이 편하도록 L.A에서 한인이 운영하는 에스크로 회사에서 열 것을 주장했다. 그러나 외국인 구입자 브로커와 한인 셀러가 가까운 지역의 에스크로 회사를 이용하자며 센 버나디노 지역의 베넷이란 에스크로 회사를 선정했다. 그러나 바이어가 신청한 융자가 안 떨어져서 예상보다 6개월이나 연장되었다. 처음은 모든 것이 정상적으로 이루어 질 것이라 믿고 주류 판매 허가(ABC) 이전을 신청했다.
에스크로는 구입자가 지불할 돈이 에스크로에 예취된 후에 ABC에 입금 완결 통고 (Form 226)를 한다. 이 양식을 보낸 후 보통 10~15 일 정도면 구입자에게 주류 판매 허가증이 이전된다. 구입자 돈이 완전히 입금된 후에 서로가 협의해서 에스크로 종결 일정을 조정하는 것이 현실이다. 그러나 에스크로 회사는 구입자 돈이 입금되지도 않았는데 입금 통고를 ABC에 했고 그 후 주류 판매 허가가 구입자 이름으로 변경됐다.
어느 날 에스크로 회사에서 연락이 왔다. ""구입자 주류 허가증으로 판매자가 '리커'를 운영하는 것은 불법이며 만약 판매자가 주류 위반을 하면 구입자 책임이다. 은행이 융자를 책임진다고 하니 2 일 후에는 융자가 나오든 말든 에스크로를 종결하도록 하고 지금이라도 구입자가 영업하도록 해야한다""며 강압적으로 나왔다. 게다가 ""판매자가 불법적으로 리커를 운영하는 것이므로 ABC에 연락해서 문을 닫도록 하겠다""는 공갈 협박까지 하는 것이었다.
기가 막힌 본인과 셀러는 ""바이어의 돈이 입금되지도 않았는데 입금되었다고 ABC에 통고한 것은 잘못이며 중립적이어야 할 에스크로 회사가 이런 식으로 판매자를 협박하는 것은 위법이므로 다시 이런 문제가 발생한다면 경찰과 에스크로 회사를 감독하는 캘리포니아 기업국에 고발하겠다고 했더니 몇일 후에야 ""잘못 알고 그랬다""며 사과를 해왔다. 주류 통제국 담당자의 말도 ""에스크로의 잘못으로 이런 시비가 가끔 일어난다""고 위로했다. 판매자가 구입자 허가로 몇일 운영하다가 잘못이 발생했을 때는 꼭 그 책임이 구입자에게 이전되는 것은 아니라는 설명을 덧붙이면서 말이다. 이 일이 있은 후 에스크로는 15일이 지나서야 종결됐다. 부동산 업자가 ABC 와 에스크로의 법적 절차와 의무를 알고 있어야 이런 시비를 따질 수 있다.
어떤 에스크로 회사는 구입자 계약금을 받지 않은 상태에서도 ""받았다"", ""곧 우편으로 보내 온다"", ""서류를 보냈다고 한다. 몇일만 기다려 보자""등 수많은 거짓말을 한다. 계약 당사자는 현 상태를 정확히 알고 있어야 옳은 결정을 할 수 있다. 에스크로에서 거짓말을 하면, 계약을 파기할 것인가 진행 시킬 것인가를 판단 할 수 없는 문제가 생긴다.
중요한 것은 부동산 에이전트가 누구보다 부동산 법 규정을 숙지하고 있어야 하는 것은 물론이다.
나는 편파적인 미국인 운영 에스크로를 경험한 후부터는 가능한 한국 사람이 운영하는 에스크로 회사를 선택하고 있다. 한국 사람이 계약 당사자 일 때는 아무래도 '손이 안으로 굽는다'는 속담처럼 잘 보살펴 줄 것을 기대하기 때문이다.
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