일반주택 Rent시 Agent의 역활과 수수료 > 알짜부동산

일반적으로 아파트 렌트와 일반주택 렌트에서 대표적으로 다른 점이 뭘까?

아파트 렌트의 경우 한 매니지먼트 회사가 수십 또는 수백 동의 아파트 테넌트를 일괄 관리하고 있으며, 일반주택의 렌트 시에는 한 주인과 테넌트 한 사람, 또는 한 가족과 계약을 맺는다.

여기서 아파트의 경우 수많은 테넌트(Tenant:임차인)들을 효과적으로 관리하기 위해 계약 때 여러 항목들이 자연 까다로워질 수밖에 없다. 예를 들면, 개나 고양이 등 펫(pet)에 관해 위반할 경우 바로 퇴거조치를 한다든지, 계약 완료 후 자동적으로 시큐리티 디파짓(Security Deposit)에서 몇백달러의 카펫샴푸 비용을 당연히 제한다던지 하는 강제 조항이 상당히 많다.

그러나 일반주택을 렌트할 경우, 주인은 한 가족과 계약을 맺어 그 집을 사용할 권리를 양도하기 때문에 우선 본인의 집을 깨끗하고 부서지지 않게 잘 사용할 테넌트를 골라야 하고 또한 아파트와 같은 강제 조항을 넣어서 분위기를 딱딱하게 가지고 가는 것보다는, 테넌트와의 사이를 부드럽게 하는 것이 필요하며, 테넌트와 보다 친절하게 인간적인 관계를 맺어두는 것이 테넌트가 그 집을 내 집처럼 깔끔하게 사용하도록 하게 하는 가장 효과적인 방법이 되겠다.

이렇게 테넌트와 집 주인과의 관계를 처음부터 부드럽게 가지고 가는 중간 역할을 에이전트(Agent)가 해야 하는데, 가끔 이 점을 이해하지 못하는 미국적인 방식에 익숙해 있는 집 주인은 왜 아파트처럼 까다롭게 계약을 맺지 않을까, 너무 한국적인 방식이 아니냐고 이야기를 하는 경우도 있다.

모든 부분에 정확하고 엄격하게 규율대로 진행하는 미국적인 방식이 당연히 편하고 좋다.

그러나 하나를 주고 둘을 받는, 중요한 부분들은 가장 정확하게 짚어가면서, 양보해도 좋은 부분은 선뜻 먼저 양보하면서, 계약 당사자 양편의 이익을 도모하는 것이 훨씬 효과적이라 생각한다.

한국적인 사고방식일 수도 있으나 이러한 ‘융통성’이 미국적인 기준 위주의 ‘엄격함’보다 더 많은 곳에서 인정을 받고 있음도 기억하자.

그러면, 이렇게 테넌트를 고르고 계약을 맺게 하고 입주를 완성하게 하고 수시로 렌트 집을 관리하는 에이전트의 일과 그 커미션(Commission)에 관해 알아보자.

1.  에이전트는 집 주인의 요청에 따라 집을 방문하여 집안 내부를 살펴보고 집의 하자 부분과 페인트 터치업, 카펫샴푸와 유리창 청소 등에 관하여 조언을 주고 리스팅 계약을 맺는다.

2. 집안 내부, 외부의 사진을 보통 20여장 내외로 찍어서 MLS 에이전트 리스팅 서비스에 올려서 모든 다른 에이전트들이 잘 찾을 수 있게끔 준비한다. 신문과 지역 잡지 등에 광고를 올리고 플라이어, 우편 및 인터넷의 렌트 웹사이트에 올려 렌트가 나와 있다는 사실을 모두에게 알린다.

3. 테넌트가 모집이 되면 집을 안내하고, 해당 집과 주변 지역 및 학군 등에 관한 설명을 해주고 테넌트가 렌트를 신청하면 테넌트의 크레딧 조사와 재산, 직장과 월 급여, 가족관계 등을 조사하여 집 주인에게 보고한다.

4. 양측의 의견이 맞추어지면 계약서를 작성하고 테넌트로부터 시큐리티 디파짓과 첫 달치 렌트비를 캐시어스 첵(casher’s check)으로 받는다.

5.  집 주인에게 이사 준비를 하게 하고 청소상태를 확인 후 집 키와 공동시설 키, 우편함 키와 차고 리모트 컨트롤을 2개씩 받아 렌트 당일 테넌트에게 전달한다.

6. 테넌트에게는 각종 유틸리티의 전화번호를 미리 주어서 유틸리티가 정해진 날짜에 집 주인에게서 테넌트로 바뀌도록 주선해 주어야 한다.

7. 이사가 끝나면 일주일 또는 2주일의 기간을 줘서 집안의 각종 도구들이 제대로 작동하는지 하자는 없는지, 이러한 하자들이 있으면 사진을 모두 찍어서 보고서로 남겨 두고, 또한 고쳐줘야 할 부분들은 집 주인에게 통보하여 고쳐주도록 한다.

8.  렌트 중간 중간에 테넌트의 애로사항을 수시로 접수하여 집 주인에게 통보해서 해결해 주는 서비스도 같이 제공해야 한다.

9. 에이전트에 대한 커미션은 일반적으로 총 렌트비(월 렌트비×총 렌트 개월수)의 6%로 하고 있다.

예를 들어 월 2,000달러 렌트비로 2년을 렌트할 경우 에이전트의 커미션은 2,000달러×24개월×6%=2,880달러가 되며, 테넌트 측의 에이전트가 있는 경우 각각 에이전트에게는 1,440달러씩 커미션이 나누어진다.

** Contract 상 Check List (요약) **

① 테넌트의 수(Number of Tenant)

가끔 렌트신청서에는 테넌트 인원을 4명으로 했다가 실제로는 5명 또는 6명씩 같이 거주하는 경우가 생긴다.

그래서 렌트계약서에 반드시 각각의 성명과 가족관계를 기재하고 인원수를 적도록 한다.

가끔 부모나 친척들이 놀러와서 장기간 머무는 경우, 그 기간이 30일을 넘을 경우에는 반드시 서면으로 허락을 받도록 계약시에 미리 기재해 두는 것이 좋다.

② 렌트기간(Rental Period)

보통 1년, 1년6개월 또는 2년정도를 계약기간으로 한다.

그리고 그 계약기간이 경과하기 30일전에 재계약을 하거나 쌍방간의 이익을 위해 매월단위 계약(Month to Month)으로 넘어가도 좋다.

요즈음은 거의 1년 단위로 계약하고 특별한 사유가 없는 한 1년이 지나면 ‘Month to Month’로 자동적으로 넘어가도록 하는 편이 많다.

그래야 1년이 지난 후 여러 사정을 살펴서 렌트비를 조금 더 올릴 수도 있고, 집을 적절한 때에 처분하기도 수월하다. 테넌트와 집주인 각각 30일전에 서로에 통보하여 이사 가거나 집을 비워주도록 서면통보기간을 정한다.

③ 렌트비(Rental Fee)

몇 년 전에만 해도 첫달치 렌트비와 마지막달치 렌트, 그리고 한달치 보증금(Security Deposit)을 더해서 총 3달치를 받고 입주하도록 하였는데 요즈음은 거의 한달치의 보증금과 첫달치 렌트를 받는 것이 일반적이다.

이 금액은 반드시 캐시어즈첵(Casher’s Check)을 받고, 그 후 키를 인계해야 한다. 그래야 혹시 일어날지 모르는 지능적인 사기 렌트자를 사전에 예방할 수 있다.

④ 보증금(Security Deposit)

이 시큐리티 디파짓은 계약서상에도 명기되어 있듯이 절대 마지막 달의 렌트로 대신할 수 없다.

가끔 애먹이는 테넌트는 마지막 달에 고집을 부리면서 보증금으로 대신하자고 하면서 렌트를 내지 않는 경우가 있다.

이럴 땐 별다른 수가 없다. 이럴 경우 대부분 집안의 쓰레기, 청소상태, 각종 주방기구 등이 틀림없이 파손되어 있다. 이렇게 고집을 피우는 테넌트가 집을 비워준 후 집을 살펴보면 거의 집이 험해져 있다.

쓰레기청소, 페인트 터치업, 카펫샴푸, 주방기기 수리 등을 위해 보증금은 한달치에서 보통 1,000달러를 더하여 받아 두는 것이 이를 위해 현명한 방법이라 하겠다.

⑤ 연체벌금(Late Charge)

매월 1일을 렌트기일로 정해둔 경우 일단 5일까지는 Grace Period로 양해해 두고, 6일째부터 연체벌금을 징구하도록 계약서에 만들어져 있다.

연체벌금은 반송수표비용으로 25달러와 추가벌금액을 보통 200~500달러 정도로 부과하는 것이 일반적이다.

⑥ 유틸리티(Utilities)

집안에서 사용하는 수도, 전기, 개스, 전화비용은 테넌트가 내도록 하고, 앞뒤 정원의 관리비용, 주택협회(HOA)비용, 수영장과 자쿠지 관리비용은 일반적으로 집주인이 낸다.

정원관리를 테넌트에게 맡겨두면 정성스러운 소수의 테넌트를 제외하고는 거의 뒷 정원을 관리하지 않는다.

가능하면 전문정원 관리사에게 일임하고 집주인이 그 비용을 지불하는 것이 옳은 방법이라 하겠다.

⑦ 수리 및 관리(Maintenance)

렌트를 줄 때 가장 중요한 부분이 바로 이 고장시 수리, 관리책임이 누구에 있느냐이다.

그 책임의 기준은, 일반적인 사용시 고장이 나는 부분은 집주인이 고쳐주고, 그 고장의 원인이 테넌트의 과도한 사용에 있으면 테넌트가 고치도록 한다.

단, 화장실, 부엌등의 배수관이 막히는 것에 관한 부분은 배수관의 부실부품 및 나무뿌리의 침투 등을 제외하고는 입주 이후부터는 테넌트가 수리하게끔 계약서에 나와 있다.

가끔 개미, 거미 등이 주방으로 몰려 들어와서 테넌트가 집안전체를 소제해 달라고 요구하는 경우가 있으나, 이는 주방을 사용하는 사람이 사탕이나 설탕 등을 하나라도 방치하는 즉시 그 향기로 인해 개미떼 등이 출현하는 것이므로 전적으로 현재 사용자, 즉 테넌트의 귀책사유가 된다. 주방과 팬트리 등을 깔끔하게 청소하고 제거제를 한번 뿌려두면 즉시 사라지니 테넌트에 잘 설명하도록 한다.