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(1) Mortgage Qualification & Approval(모기지 심사 & 승인)

-바이어 경제능력 입증, 셀러도 좋아해

융자전 심사(Pre-Qualification)와 융자전 승인(Pre-Approval)은 어떻게 다른 것일까.

주택을 구입하려고 하는데 충분한 현금이 없으므로 대부분 은행으로부터 장기 융자를 받아 상환금을 매월 납부하는 방법을 이용한다. 이때 사고자하는 주택을 담보로 융자를 받으며 이를 모기지(mortgage)라 하고 모기지는 매월 페이먼트(Monthly Payment)로 나누어 갚는다.

이처럼 주택구입에 따른 융자를 받을 땐 주택을 담보로 하지만 융자은행측은 구입자의 상환능력 또한 신중하게 검토, 융자여부 및 융자액을 결정한다.

따라서 주택을 구입하고자 하는 바이어는 주택을 샤핑하기 전에 자신이 어느 정도 액수의 융자를 받을 수 있으며 이용할 수 있는 융자프로그램의 종류에는 어떠한 것이 있는지 점검하는 것이 바람직하다.

융자전 심사(Pre-Qualification)는 이같이 바이어가 실제로 융자신청을 하기 전 융자은행으로부터 자신의 융자능력 및 적정 융자프로그램에 대한 검토를 의뢰, 의견을 받는 것으로 바이어의 융자능력을 미리 가늠해보는 작업이라고 할수 있다.

융자전 승인(Pre-Approval)은 융자전 심사보다 더 공식적인 것으로 크레딧 체크 및 직업, 보수에 대한 확인작업을 거쳐 융자 가능성을 좀더 세밀하게 검토한 은행이 바이어가 구입할 주택을 담보로 넣어 실제 융자신청을 하기 전에 바이어의 신용 및 경제적 능력을 심사해 융자 승인을 하는 것을 말한다.

융자전 심사나 융자전 승인 모두 주택 융자신청시 갖춰야 하는 의무서류는 아니지만 융자전 심사나 융자전 승인을 받은 바이어가 다른 바이어보다 좀더 유리한 입장에서 셀러와 거래를 할 수 있다.

왜냐하면 셀러의 입장에서 보면 이같이 은행으로부터 융자전 심사나 융자전 승인을 받은 바이어는 주택구입을 신중하게 고려하는 경우이고 구입에 따른 경제적 능력도 입증된 상태이므로 매매절차(에스크로, Escrow)가 원할하게 진행되고 또한 에스크로 기간도 단축시킬 수 있으므로 이러한 바이어로부터 들어온 오퍼를 선호하기 때문.

특히 멀티플 오퍼가 들어간 경우에는 이같은 융자 전 심사 서류를 첨부하는 것이 바람직하다. 융자 에이전트에 의뢰해 융자전 자격에 대해 서면으로 의견을 받을 수 있으며 최근에는 모기지 관련 각종 웹사이트를 통해 개별적으로 신속하고 손쉽게 자신의 융자능력을 점검해 볼 수도 있다.

대표적인 사이트로는 www.move.com 또는 www.bankrate.com.

(2) PMI(모기지 보험)

-보험료, 융자액 0.7~0.8%선 세금공제혜택 제외돼

 
▶PMI는 적은 다운페이먼트로 주택을 구입할 경우 내는 모기지 보험으로 일년 보험료는 일반적으로 융자액의 0.7~0.8%이며 세금공제혜택은 없다. 
 

 
PMI(Private Mortgage Insurance)는 부실융자에 대한 위험부담을 줄이기 위해 융자를 해주는 일반 렌더들이 20% 미만의 다운페이먼트로 주택을 구입하려는 바이어에게 의무적으로 가입케하는 모기지 보험이다. 즉 바이어와는 상관없이 렌더를 보호하기 위한 보험인 것.

바이어가 적어도 집값의 20%를 예치해 놓고 렌더는 80% 이하에 해당하는 금액만 지불한다면 만약 바이어가 이후 모기지 페이먼트를 제대로 하지 못해서 연체상태에 이른다 하더라도 차압절차를 통해 렌더는 대출해준 금액을 회수할 수 있기 때문이다.

모기지 보험료는 다운페이먼트를 많이 할수록 필요한 보험 커버리지는 적으므로 줄어든다. 15% 다운페이먼트를 할 때보다 5% 다운페이먼트를 할 경우 커버리지가 높으며 보험료도 더 많이 내야 한다.

보험료는 크레딧과 융자액 보험회사마다 다르지만 일반적으로 연보험료가 융자액의 0.7~0.8%선이며 월 모기지 페이먼트와 함께 납부한다.

모기지 페이먼트와는 달리 모기지 보험료에 대한 세금공제혜택은 없다. 또한 변동 이자율 모기지 프로그램이 고정 이자율 프로그램보다 위험률이 더 높다. 따라서 PMI 보험료도 더 비싸다.

더구나 서브프라임 사태 이후 조건이 더 까다로워져서 크레딧점수가 620이하이고 모기지 비율이 집값의 95%를 넘으면 아예 판매를 하지 않고 있다.

PMI 보험회사 선택은 대부분 렌더에서 결정하며 일반적으로 1년 미만시에는 해약할 수 없다. 그러나 재융자를 할 경우에는 해약할 수 있으며 구입한지 1년 이내에 목돈이 생겨 다운 페이먼트를 더하고 싶은 경우에도 보험 회사에 따라 1년 미만이더라도 해약해주는 곳이 있다.

PMI를 해약하기 위해서는 먼저 페이먼트를 접수하는 렌더에 의뢰 본인의 모기지를 누가 소유하고 있는지 확인한 후 모기지를 소유한 렌더에 PMI 해약을 의뢰한다.

의뢰를 받은 렌더는 감정을 통해 집값을 산출하는데 이때 감정료는 주택소유주 부담이다. PMI가 자동적으로 해약되는 경우도 있다.

1998년부터 시행된 주택소유주보호법(Home Owners Protection Act)에 의하면 1999년 7월 29일 이후의 주택융자 및 건축융자 재융자에 대해 그간 페이먼트 기록이 좋고 원래 융자금액이 집값의 78%로 줄어들었을 경우 주택소유주가 의뢰하지 않았다 하더라도 렌더는 자동적으로 PMI를 해약시켜야 한다. 또한 융자 금액이 집값의 80%가 됐을 경우에는 보험가입 기간에 상관없이 PMI 해약을 요구할 수 있으며 렌더들은 주택소유주들에게 PMI 해약에 대한 권리를 반드시 알려야 한다.

그러나 15년 고정 프로그램은 위험도가 높은 융자프로그램으로 분류돼 있기 때문에 PMI를 계속 존속시키도록 하고 있다