'차압방지 주택관리 프로그램' 해결 융자조정?숏세일?분할 페이먼트 등 차압 방지 도움
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 1,155회 작성일 10-12-31 09:32
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'집'은 온 가족에게 안정된 생활을 제공해주는 보금자리이다. 그러므로 잘못된 재정관리로 주택을 잃게 될 경우 사업적인 실패 못지 않은 상실감이 잇따른다. 부득이하게 모기지를 체납하게 되었을 경우 어떻게 해야 주택차압이라는 극단 상황에까지 이르지 않게 되는지도 첫 주택 구입자로서 꼭 알아야 할 사항이다.
연방정부와 모기지 업계에서는 소비자들을 위한 차압방지 대책으로 주택관리 프로그램을 개발해 놓고 있다.
만약 주택 구입 후 주택관리와 페이먼트에 문제가 있을 때에는 대출은행과 직접 문제를 논의할 수도 있고, 전문가와 의논해 해결점을 찾을 수가 있다.
▶융자 조정(Loan Modification)
만약 소비자가 장기적으로 자금계획에 문제가 생겼다면, 융자회사와 상의해 융자조건을 조정할 수 있다. 이자율 조정이나 융자 기간을 늘려 월페이먼트를 낮춰주는 방식이다. 이에 따른 수수료가 있지만, 주택에 대한 재산세 연체가 없어야 하며 융자조정이 가능한 융자프로그램에 가입해야 한다.
▶숏 세일(Short Payoff)
포클로저에 앞서 손실을 감수한 매매 시도를 하는 것이다. 만약 소비자가 오랫동안 페이먼트에 시달려 온 상태이면서 주택이 차압 위기에 있을 경우 융자회사가 주택융자 금액에 대해 손해를 감수하고 팔 수 있도록 허락하는 방법이다. 이를 위해서는 전문가를 찾아 상담을 받아야 하며, 현재 처한 상황이나 지역마다 세금보고 내용이 달라지기 때문에 세금 전문가와도 상담해야 한다.
▶주택 포기 차압(Deed-in-lieu of Foreclosure)
소유주가 주택에 대한 모든 권리를 포기하고 융자회사로 소유권을 넘기는 것이다. 대신에 융자에 대한 모든 의무가 해지된다. 이 역시 세금보고 내용에 대해 세금 전문가와 상담이 필요하다. 주택포기차압은 오랜 기간 동안 금융문제에 시달려왔음에도 문제해결이 안됐을 때, 주택이 현 주택가격으로 시장에 나온 지 90일이 넘었을 때, 주택 담보가 1차 모기지 융자 외에 다른 것이 없을 때, 주택이 매우 깨끗한 상태일 때 가능하다.
▶분할 페이먼트 프로그램(Repayment Plan)
만약 단기간으로 금융 문제가 발생해 1~2개월 정도 페이먼트가 연체되었을 경우 융자회사와 상의해 연체된 금액을 나누어 갚는 프로그램이다. 소비자의 현재와 미래의 금융관리 현황을 조사한 후 갚을 능력이 확인되면 허락할 수 있다. 다 갚을 때까지 크레딧 조사에는 연체기록이 남아 있으며 그 동안 밀린 페이먼트에 대한 수수료도 쌓이게 된다.
▶특별 관용 연장 프로그램(Special Forbearance)
만약 갑작스런 실직 등 단기간의 문제로 90일 이상 페이먼트를 내지 못하였을 때 특별관용 프로그램을 이용해 연체된 금액을 나중에 12~18개월 동안 나누어서 지불하는 방법이다. Type II 혜택은 실업 가정의 추후 상환 능력 확인 후 페이먼트를 연장할 수 있으며, FHA 융자만 가능하다.
▶부분적인 청구(Partial Claim)
만약 소비자가 120~365일 동안 융자 페이먼트를 내지 못하였을 때 연체된 금액을 2차 융자로 분리해서 1차 융자를 다 갚은 후 2차 융자를 갚도록 하는 것이다. 이때 2차 융자는 HUD(U.S. Secretary of Housing and Urban Development)의 허락이 있어야 하며 12개월치의 페이먼트 금액을 초과할 수 없다. 이 2차 융자 청구액은 이자가 없고 FHA융자만 가능하며 이 프로그램 이용에 적합한 조건을 갖추었는지 먼저 확인해야 한다.
연방정부와 모기지 업계에서는 소비자들을 위한 차압방지 대책으로 주택관리 프로그램을 개발해 놓고 있다.
만약 주택 구입 후 주택관리와 페이먼트에 문제가 있을 때에는 대출은행과 직접 문제를 논의할 수도 있고, 전문가와 의논해 해결점을 찾을 수가 있다.
▶융자 조정(Loan Modification)
만약 소비자가 장기적으로 자금계획에 문제가 생겼다면, 융자회사와 상의해 융자조건을 조정할 수 있다. 이자율 조정이나 융자 기간을 늘려 월페이먼트를 낮춰주는 방식이다. 이에 따른 수수료가 있지만, 주택에 대한 재산세 연체가 없어야 하며 융자조정이 가능한 융자프로그램에 가입해야 한다.
▶숏 세일(Short Payoff)
포클로저에 앞서 손실을 감수한 매매 시도를 하는 것이다. 만약 소비자가 오랫동안 페이먼트에 시달려 온 상태이면서 주택이 차압 위기에 있을 경우 융자회사가 주택융자 금액에 대해 손해를 감수하고 팔 수 있도록 허락하는 방법이다. 이를 위해서는 전문가를 찾아 상담을 받아야 하며, 현재 처한 상황이나 지역마다 세금보고 내용이 달라지기 때문에 세금 전문가와도 상담해야 한다.
▶주택 포기 차압(Deed-in-lieu of Foreclosure)
소유주가 주택에 대한 모든 권리를 포기하고 융자회사로 소유권을 넘기는 것이다. 대신에 융자에 대한 모든 의무가 해지된다. 이 역시 세금보고 내용에 대해 세금 전문가와 상담이 필요하다. 주택포기차압은 오랜 기간 동안 금융문제에 시달려왔음에도 문제해결이 안됐을 때, 주택이 현 주택가격으로 시장에 나온 지 90일이 넘었을 때, 주택 담보가 1차 모기지 융자 외에 다른 것이 없을 때, 주택이 매우 깨끗한 상태일 때 가능하다.
▶분할 페이먼트 프로그램(Repayment Plan)
만약 단기간으로 금융 문제가 발생해 1~2개월 정도 페이먼트가 연체되었을 경우 융자회사와 상의해 연체된 금액을 나누어 갚는 프로그램이다. 소비자의 현재와 미래의 금융관리 현황을 조사한 후 갚을 능력이 확인되면 허락할 수 있다. 다 갚을 때까지 크레딧 조사에는 연체기록이 남아 있으며 그 동안 밀린 페이먼트에 대한 수수료도 쌓이게 된다.
▶특별 관용 연장 프로그램(Special Forbearance)
만약 갑작스런 실직 등 단기간의 문제로 90일 이상 페이먼트를 내지 못하였을 때 특별관용 프로그램을 이용해 연체된 금액을 나중에 12~18개월 동안 나누어서 지불하는 방법이다. Type II 혜택은 실업 가정의 추후 상환 능력 확인 후 페이먼트를 연장할 수 있으며, FHA 융자만 가능하다.
▶부분적인 청구(Partial Claim)
만약 소비자가 120~365일 동안 융자 페이먼트를 내지 못하였을 때 연체된 금액을 2차 융자로 분리해서 1차 융자를 다 갚은 후 2차 융자를 갚도록 하는 것이다. 이때 2차 융자는 HUD(U.S. Secretary of Housing and Urban Development)의 허락이 있어야 하며 12개월치의 페이먼트 금액을 초과할 수 없다. 이 2차 융자 청구액은 이자가 없고 FHA융자만 가능하며 이 프로그램 이용에 적합한 조건을 갖추었는지 먼저 확인해야 한다.
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