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이혼으로 인한 주택처분과 소유권



어느 부인의 문의전화를 받은 바 있다. 10년 전에 합의 이혼을 하면서 함께 살던 집을 전 남편에게 주는 대신 10만 불을 받기로 하고 이를 저당으로 설정해 놓았다. 그후에 이 부인은 재혼을 해서 살고 있는데, 최근 모게지 은행으로부터 옛날 집의 연체불입금 독촉과 은행차압통고를 받았다는 것이다.
살던 집은 설사 그 명의가 부부 공동으로 되어 있지 아니하더라도 부부의 공유 자산으로 인정되지마는, 살던 집이 아닌 투자용 등의 여타 부동산은 공동 명의로 되어 있지 아니하면 결혼 이후에 함께 일하여 취득한 자산에 한해서만 공유권 인정되고 이혼할 때에 그 몫을 나눌 수 있다.
또 부부가 공유한 집이라도 집을 일단 처분하고 융자금이나 세금 등 집에 달린 각종의 부채를 청산하고 남은 잔액을 나누기 이전에는 집에 달린 모든 부채도 공동으로 지고 있다는 사실이다. 
이혼은 그 자체로도 결혼보다도 어려운 결정이지만 그 중에 하나가 함께 살고 있던 집을 어떻게 정리하느냐가 중요한 사항이 된다. 어떤 방법이 현명한가는 각자가 처해진 여건에 따라 다를 수 있지만, 일반적으로 이혼을 하는 경우에 집에 대한 소유권이나, 모게지 빚이나 각자의 세금 부담에 어떤 변화를 가져오는 가를 이해하면 결정을 내리기가 용이해 진다. 많은 부분이 법적인 문제이고 전문적인 세무에 관한 사항이므로 변호사나 회계사의 도움을 받기를 추천하지만, 이곳에서는 우선 사전에 이해하고 방향을 설정할 수 있는 지침을 말씀드리고자 한다.
일반적으로 이혼하는 부부가 살던 집을 처분하는 방법은 세 가지로 구분된다.

1. 살던 집을 팔고 판돈을 분배하는 방법이다. 부동산 전문인에게 집의 시가를 추정 받아, 융자금 잔액과 매각 비용이나 기타 집에 달린 부채들을 공제하고 남을 처분 후 순 잔액을 예상하게 될 것이다. 그러나 이것이 어느 경우나 50대50으로 나뉘어 진다는 보장은 없다. 분배의 비율은 이혼 합의 서에 따라 달라질 수도 있고, 당초 구입 시에 동원한 자기자금 (Downpayment)의 비율에 따라 달라질 수도 있고 때로는  해당 주법 (Property Laws)에 따라 달라질 수도 있다. 또 집 값이 50만불 (각각의 몫으로 25만불)이상 올라 팔았다면 일단은 매매차익에 대한 납세의무가 발생한다.

2. 집에 대한 상대방의 몫을 사서 나의 단독 소유로 만드는 방법이다. 보통은 집의 소유자를 일부라도 추가하거나 삭제하는 경우에는 융자은행의 사전 동의가 없이는 불가능하다. 아니 일반적으로 이런 경우에 융자은행은 기존의 융자금을 회수하고 다시 새 단독 소유자가 융자신청을 하도록 하는 것이 상례이다. 그러나 다행히 1982년 이후로는 이혼에 의하여 소유권이 부부의 어느 한쪽으로 통합될 때에는 융자금을 회수할 수 없도록 되었다. 그래도 자기 몫을 팔고 떠나간 배우자가 지고 있던 융자금에 대한 연대책임을 풀어주지는 않는 것이 상례이다. 즉 이혼하고 집을 양보하는 대신 일부의 대가를 받고 떠났다 하더라도, 집을 가진 전 배우자가 그 집에 남아 있던 은행 융자금을 물지 못해서 발생하는 책임은 계속하여 연대책임을 지게 된다.
이때에 단독으로 재 융자를 해서 떠나는 배우자를 완전히 해방시키는 방법이 최선이지마는, 남은 배우자의 수입능력으로 종전의 재 융자를 받을 능력은 안되지만 현재 내고 있는 매월의 불입금을 감당할 수는 있다면, 결국 이 방법을 택할 수밖에 없다.
한편 몫을 팔고 떠나는 배우자로서는 아무리 이혼합의서 상으로 먼저 융자금에 대한 책임이 없다고 못 밖아 놓았다하더라고, 새로 자기 집을 사려면 먼저 집에 대한 융자금의 연대채무자로 남아있어 새로 구입하는 데에 융자받기가 힘들어 진다. 그러나 이혼 일년 내에 자기 몫을 팔고 떠나는 배우자에게는 그 받은 몫에 대한 매매차익에 대하여 당장은 납세의무가 없고, 언제고 그 집이 팔렸을 때 발생한다. 그러나 위에서와 같이 그 이익이 25만 불을 넘어야 한다.

3. 어느 한쪽이 살던 또는 나누어 살던, 집의 소유권을 공동소유 형태로 전환시키는 방법이 있다. 이는 부부이었을 때와 달리 자기 몫이 구분되어 있는 상태이다. 이 방법이 가장 완만한 변화이므로, 많은 부분에 걸쳐 이혼 이후에도 서로 협조하여야 할 사항이 생기고, 또 시간을 두고 천천히 위의 다른 두 가지 방법으로 처분할 수도 있게 된다. 집의 처분에 따른 세금문제도 이혼한 후 실제로 처분하기까지 유예될 수도 있다. 그러나 이혼한 후에도 집에 관한 일로 다시 접촉하게 됨으로써 다시 화해의 길이 열리고 재결합의 극적인 예도 많지만, 어느 영화에서처럼 서로의 사생활을 알게되면서 불필요한 충돌로 인한 불상사를 초래하는 경우도 있을 수 있다.
이혼하면서 집을 매각하기로 한다면 확실하고 분명하게 조언해줄 중개인을 이용하기를 권장한다. 감정적으로 대치된 두 사람의 합의를 얻어내고 다시 돌아서서 사는 쪽과 흥정을 이끌어가야 하는데는 훌륭한 조율사적 인내와 성품이 필요하기 때문이다.