융자 권리 > 모게지줄이기

한인들 중 주택 소유자가 많고 대개 한 두번 융자 경험이 있으므로 비용에 관한 기본 상식이 있으나 아직도 첫 내집 마련 하는 분들 중에는 융자 비용에 대한 이해가 없어 당황해 하고 모기지 회사와의 마찰도 많은 것을 본다. 고객 입장으로서 모기지 회사에게 피해를 보기 전에 미리 알아두어야 할 사항을 몇 가지 짚어 보고자 한다.

우선, 신청자는 융자 내용과 비용을 투명하게 알 권리가 있다.

융자를 신청할때 누구나 Form 1003이라는 융자 신청서와 함께 여러 소비자 보호 관련 서식 (Disclosures 라 함)을 서명하게 되어있다. 이때 은행과 모기지 브로커가 가장 신경을 쓰는 중요한 두 서식이 있는데, 융자 신청자에게 “Good Faith Estimate” 라는 서식을 통해 제반 융자 비용을, “Truth-in-Lending” 이라는 서식을 통해 이자율을, 신청접수 3일 이내 알려주게끔 법으로 엄격히 규정하고 있으며 이를 어길 경우 제제조치가 따른다.

1970년대 까지만 해도 은행이나 모기지 회사의 불법 행위가 빈번했는데 연방정부가 소비자의 알 권리를 보장하여 악덕 모기지 회사의 사기나 농간에 고객의 피해를 막기 위한 조치이다. 그러나 아직도 일부 한인 모기지 회사들이 이 규정을 제대로 지키지 않고 엉뚱한 비용들을 숨겨 나중 클로징 때 슬그머니 내 놓아 고객과 마찰을 빚는 일이 많이 있는데 이것은 분명 불법행위이며 마땅히 근절되어야 한다.

또 융자 서류에 서명할 때 원하지 않았던 선납 벌금(Pre-Payment Penalty)이 있는지, 융자금액과 약속했던 이자율, 그리고 상환기간이 정확히 기입되어 있는지 등을 확인하고 서명해야 한다.

2003년 11월 말 이후, 뉴저지주에서는 악성 모기지를 규제하는 법이 통과되어 시행되고 있다. ‘뉴저지 주택소유주 안전법(New Jersey Home Ownership Security Act)’, 일명 ‘반악성대출법 (Anti-Predatory Lending Law)’이라고 하는 이 법은, 모기지 회사가 크레딧이 낮은 모기지 신청자에게 과도하게 높은 이자율을 매기거나, 부당한 수수료를 받는 것을 금지하는 엄격한 융자 신청자 보호 조치이다. 케쉬아웃 재융자시 신청자에게 실질적인 혜택이 없다면 그 대출 자체가 무효이며, 이 법을 위반시에는 강력한 제재가 따른다

또 다른 대표적인 신청자 보호 규정 중 한인들이 잘 모르는 것이 있는데, 재융자 경우 클로징 3일 이내에 융자 자체를 취소할수 있는 권리가 연방법으로 보장되어 있다. 이를 전문 용어로 융자파기권 (Right of Rescission) 이라 하는데 파기 이유가 전혀 필요치 않고 그냥 자유로이 취소할수 있는 괴짜 규정이라서 은행이나 모기지 회사에서는 클로징 3일 간 무사히 잘 넘어가길 기도하며 두려움 (?) 속에 떨고 있는 법이다.

클로징 하고 난 후라도 3일내 취소하면 그간 들어간 신청비, 감정비, 변호사비, 타이틀비 등 모든 융자 비용 일체를 환불 해 주도록 규정되어 있는데 이 조항 때문에 클로징 비용 또는 이자율 등에 불만을 갖고 융자 자체를 3일 기간 내에 취소하시는 깨어있는 (?) 한인 동포 들을 볼때 모기지 업계의 금석지감을 느낀다.

융자파기권 (Right of Rescission)에 관해 특기할 사항은 만약 모기지 회사로부터 “Good Faith Estimate” 을 받지 않았다면 받을때까지 이 3일 기한이 연장된다는 재미나는 사실인데, 실례로 악덕 브로커가 “Good Faith Estimate” 을 발급하지 않아 4-5년 후라도 융자파기권을 행사할수 있으며 그간 지불한 모든 융자비용과 모기지 이자까지 환불해야하는 엄청난 괴력을 갖고 있다는 점인데 미국 소비자 보호 정책의 단면을 보여주는 일례가 아닐까.