모기지 등록과 해지 > 모게지줄이기

모기지 은행은 크로징후 빠른 시일내에 집을 담보한 모기지 서류를 부동산이 위치한 카운티에 있는 클락 오피스에 등록하는데 이를 ‘Mortgage Recording’ 이라 한다.

이는 융자은행이 담보권 설정을 하는 것으로서, 주로 은행측 변호사를 통해 등록이 된다. 대개 크로징후 2-3개월이 지나야 모기지 등록 기록이 된 디드 (Deed)가 나오는데, 이 기간 내에는 홈에퀴티론이나 2차 모기지 신청을 할수 없다. 왜냐하면 2차 모기지 융자 기관은 1차 모기지 융자 기록이 완료되어야 대출을 해줄수 있기 때문이다.

일부 한인들 중에는 집주인으로부터 직접 개인 모기지 (Private Mortgage)를 얻어 집을 구입하는 경우도 종종 본다. 주로 파는 집주인과 친분이 있다거나 거래조건 상 유리할 경우 그리고 크레딧이 없어 은행 모기지가 불리하거나 융자액수가 부족할 경우에 개인 모기지가 이용된다.

은행을 통할때의 까다로운 융자승인 절차가 없어 간편하고 때로는 급히 팔아야 하는 주인이 파격적인 좋은 조건을 제시할 때도 있다.

그러나 개인 모기지를 할때는 두꺼운 은행 융자서류가 생략되므로 권리보호를 위해 경험있는 변호사의 전문적인 도움이 필요하다.

융자기간이 만료 된 후 또는 재융자로 은행이 바뀔시, 은행은 기존 모기지가 페이오프 (Pay-off) 됨과 동시에 은행 변호사를 통해 카운티 클럭 오피스에 모기지 담보기록을 해제 요청한다.

개인모기지인 경우는 옛날 집주인이 변호사에 맡겨야 해제서류가 작성되어 구청에 보내 기록이 해제되는 것이다.

모기지 해제서류는 ‘Satisfaction of Mortgage’라 하는데 은행 융자의 경우 은행이 다 알아서 하지만 개인 모기지일 경우는 잘못되거나 잊어먹을 경우가 있으므로 당사자의 주의를 요한다.

일반적으로는 채권자인 전 주인의 변호사가 서류를 만들어 현재 집주인에게 보내오고 현재의 집주인은 이 서류를 곧바로 카운티 클럭 오피스에 가서 해제등록을 해야하는데 가끔 우리 한인 동포들은 바빠서 그냥 갖고 있다가 종종 분실하는 경우도 있다.

부동산이 아닌 가게를 구입할 경우에는 UCC라는 담보설정을 하는데 똑같은 이론으로 마지막 모기지 페이먼트를 갚을 때는 UCC담보해제 서류와 맞바꾸어야 한다.

개인 모기지를 받았을 경우 매달 체크로 꼬박꼬박 전 주인에게 보내므로 채권자의 연락처를 대개 알고 있지만, 여러해가 지나 집을 팔게 될 경우 먼저번 집주인이나 그 변호사와 연락이 안되는 경우가 있다.

따라서 개인 모기지일 경우 융자 해주는 사람의 인적사항과 친척들의 이름과 주소, 외국인일 경우 다른나라 고향주소등을 참고로 알아두어야 한다. 그래야 그사람이 사망하더라도 유언장에 의해 상속인이 관리를 하므로 모기지 해제를 할 수 있기 때문이다.

일부 한인들 중에는 크레딧이 부족한 친척이나 친구 대신 담보 서는 일이 종종 있는데, 이럴때도 모기지 등록 해제를 확인 하여 나중에 피해를 입는 일이 없어야 하겠다.