상업용 부동산 융자 기준 > 모게지줄이기

상업용 부동산의 융자 심사 기준은 일반 주택보다는 훨씬 엄격하다. 또한 대상건물의 유형과 신청 조건이 천차만별이므로 케이스 마다 기준이 다르다.은행들이 공통적으로 삼는 융자 심사 기준들을 알아보자.

첫째 기준은 부채 대비율이다. 부채 대비율이란 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 이라고 하는데 그 공식은 DSCR = Net Operating Income (NOI) / Total Debt Service 이다. 즉, 해당 건물의 총 모기지 페이먼트 (Total Debt) 에 대비한 임대 순수익 (NOI)의 비율이다. DSCR을 줄여서 DCR (Debt Coverage Ratio) 라고도 한다.

임대 순수익 (NOI)이란 건물의 일년 수입에서 모든 경비를 뺀 순수 수입을말한다. 정확한 DSCR 산출을 위해 리스 계약서의 렌트 금액, 계약기간, 매년인상 조항, 만료후 재계약 조항을 검토하며 세금과 보험, 유지 관리비 등의 부담주체도 체크한다. 모기지 부채는 1차 융자 뿐만 아니라 모든 하순위 융자의불입금이 다 포함된다.

예를 들어 건물 구입시 50만 달러를 15년 상환 계획 8%로 융자한다면 년간불입금은 5만 7천 339 달러가 되는데, 건물의 임대 순수익 (NOI)이 년간 6만5천달러라면 DSCR 은 6만 5천 / 5만 7천 339 로 1.13이 된다. DSCR 수치가 1.4 이상이면 왠만한 대출은 다 가능하다. 그러나 DSCR 1.0 이하의융자는 거절되는데 이유는 수익보다 지출이 많아 케쉬플로우가 네가티브가 되어대출 위험이 높아지기 때문이다.

두번째로는 투자 회수율이다. 투자 회수율 (Cap Rate) 이란 투자액에 대한 수익회수 비율인데, 임대 순수익 (NOI) 에서 건물 가격 (Value)을 나눈 것이다. 그공식은 Cap Rate〓NOI/Value 가 된다.

예를들어 매매가격이 200만 달러 상가의 년 임대 순수익 (NOI) 이 14만 달러면투자회수율 (캡 레이트)은 14만 / 200만으로 7% 가 된다. 은행은 해당 지역의 평균적인 투자회수율 (캡 레이트)을 참고하여 아무리 좋은 빌딩이라 하더라도임대 수입이 낮아 투자회수율이 낮으면 융자를 거절한다.

세번째는 다운페이먼트 정도이다. LTV (Loan to Value)란 건물가격 (Value) 에서 융자금액 (Loan)이 차지하는 비율이다. LTV 가 60%라면 다운페이가 40%란 말과같다. 상용 부동산의 경우 실제 매매 가격과 감정 가격이 차이가 날 경우가 대부분인데 이때는 둘 중 낮은 수치를 기준가격으로 사용한다. 예를 들어 빌딩을 100만 달러에 계약하여 40만 달러를 다운페이 하고 60만 달러를 융자하기로 했다면 LTV가 60% 로 생각되기 쉬우나, 실제 감정가가 80만 달러 밖에 안오면 LTV는 75%로 껑충 올라간다. 특기할것은 요즈음 대부분의 은행들이 40% 내지 50% 의 다운페이를 요구한다. 최저 이자율에 따른 과열 투자 열기 속에 급등한 매매가격의 위험 부담을 줄이기 위해서이다.

네번째는 건물 자체에 대한 심사이다. 건물의 연령, 구조, 외모, 위치, 조닝, 공해 유무, 인접건물상태, 지역적인 입지조건, 인근지역의 향후 경제 발전 상태등을 고려해 융자를 결정한다. 특기할 것은 한인들이 많이 종사하는 세탁소,주유소, 자동차 정비업소, 화학공장은 환경 검사 (Phase 1, Phase 2)가까다롭다는 점이다.

다섯번째 개인 신용 심사이다. 주택과는 달리 상용 융자는 개인의 크레딧 보다는 담보 건물 자체가 중요 심사 대상이다. 그러나 개인의 세금보고 기록, 크레딧, 그리고 구입자의 경험은 무시할수 없다.