한국에서 하도 비좁게 살다보니 잔디가 덮혀있는 미국 집들은 그야말로 ‘저 푸른 초원 위의 집’이다. 이런 집에 살고 싶어 많은 사람들이 주택구입을 서둘러서 집을 산다. 처음에는 아메리칸 드림을 이룬 것처럼 기쁘다. 그러나 잘못하면 모기지라는 것 때문에 만년 빚쟁이 생활을 해야만 한다. 모기지는 우리를 집 가진 부자로 만들기도 하고 또 빚쟁이로도 만든다. 그 모기지에 대해 우리는 얼마나 알고 있을까. 오늘날 미국의 부를 가져오고 또 부동산 시장을 이처럼 지탱하게 만들고 있는 모기지. 그 모기지 시장의 뒷거래는 어떻게 이뤄지는가.
주택 소유자들은 일단 모기지를 구입해 크로징을 한다. 그러나 크로징을 한 후 모기지는 새로운 변신을 한다. 은행이 나를 다른 곳에 팔아 버리는 것이다.
대부분의 모기지들은 대출이 성사된 후 ‘2018년 만기, 15년 고정, 이자율 5.25%, 융자액 30만달러, 곽 아무개’ 등의 딱지를 붙여 2차 모기지 시장에 판매된다. 2차 모기지 시장에서 융자기관들로부터 모기지를 매입하는 중간 브로커는 주로 모기지 서비스 은행, 월스트릿의 투자회사, 펀드 회사, 기관 투자가, 생명보험 회사 등이다. 이들 뒷거래의 주역들은 손님의 예치금이나 저금리 단기융자 등으로 싼값에 자금을 동원해 모기지를 사들인다. 그리고는 곧바로 페니메이(Fannie Mae) 같은 모기지 전문 투자그룹에 다시 ‘이익을 붙여’ 모기지를 팔아 넘긴다.
페니메이는 연방모기지공사(Federal National Mortgage Association)의 첫글자들인 ‘FNMA’의 음을 딴 회사로 주택 금융을 활성화하기 위해 모기지 은행을 지원하고 보증을 선다. 페니메이는 1차 융자기관(Direct Lender)들이 주택 구입자들에게 빌려준 모기지를 다시 사들이는 2차 모기지 시장의 주역이다. 한국의 주택공사와 비슷하다.
페니메이는 1년에 약 1조7천억달러의 모기지를 사들이는 세계 최대의 주거용 모기지 융자 공급자다. 비슷한 역할로 프레디맥 (Freddie Mac), 지니메이 (Ginnie Mae)라는 회사도 있지만 규모에서 패니메이가 압도적으로 크다.
페니메이, 프레디맥, 지니메이는 증시의 힘을 빌려 막대한 자금을 동원할 수 있다. 또 이들은 자체 어음을 발행하거나 주식을 발행해 자금을 모아 모기지 매입에 사용한다. 또 자금 회전을 위해 모기지를 매각하기도 한다. 엄청난 자금을 들여 사들인 모기지를 만기 별로 분류하거나 적절히 배합해 종류별로 한장 당 1천달러짜리 채권으로 전환해 기관 투자가들이나 개인 투자가들에게 판매한다. 모기지 융자를 받아 본 사람 대부분은 어느 정도 기간이 지난 뒤 모기지 소유 은행이 바뀌는 것을 경험하는 것도 이 때문이다. 모기지 시장은 일종의 먹이사슬이다.
은행은 손님의 예치금으로 싼값에 자금을 동원해 모기지를 사들인다. 페니메이나 큰손 투자회사는 이 모기지를 다시 산다. 또한 페니메이와 큰손 투자회사는 다시 주식시장에서 자금을 모으고 일반인들은 페니메이와 큰손 투자회사에 보험과 펀드 등의 형태로 투자를 한다. 그리고 일반 투자자는 한편으로 투자를 하면서 또 한편으로는 모기지를 얻기 위해 은행 문을 두드리고.....
모기지 시장은 이렇게 먹고 먹히면서 돌고 도는 쳇바퀴다.
