재융자 득실 계산 > 모게지줄이기

재융자는 적은 이자율 차이라도 많은 절약이 될수있다. 재융자시의 클로징 비용은 변호사비 타이틀 비등에서 많은 절감이 되고 모기지 은행과도 신청비, 감정비 그리고 포인트 등에서 협상할수 있는 소지가 많다.

재융자는 이전 모기지를 상환하고 새로운 모기지를 얻는것이므로 원래 모기지 클로징과 같은 비용이 거의 다시 발생한다. 모기지 회사에서 징구하는 포인트 이외에도 감정료, 신청비, 변호사 비, 타이틀 보험비, 서베이 비용등이 있으나 변호사비, 타이틀 비등에서 많이 할인된다. 대개300,000불 대출시 포인트를 제외한 클로징 비용이 $5,000불선이라면 재융자시는 약 3,000불로 줄어든다.

포인트에 관한 질문을 자주 받는다. 1 포인트 (Point) 란 융자 금액의 1 퍼센트를 말하며 100,000불 융자시 1 포인트란 1,000불이 된다. 대부분의 모기지 회사는 융자 수수료로 포인트를 징구한다. 가장 낮은 이율을 얻기위해서는 포인트를 주고라도 낮은 이자율을 얻는것이 장기적으로 유리하다. 더구나 포인트는 융자 이자 비용과 같은 세제 혜택을 받을수 있으므로 공제가 가능하다.

그러나 초기 클로징 자금 여유가 없는 분들에게는 클로징 비용에 포인트 부담이 상당하므로 조금 높은 이율이라도 제로 포인트 (또는 No Point)를 하는게 유리하다 하겠다. 일반적으로 1 포인트의 효과는 이자율 0.25%의 증감 효과와 같다고 한다.

가끔 은행에서 제로 포인트 선전하는것을 자세히 보면 이자가 다소 높다. 대부분의 은행이 포인트도 융자를 해주므로 어느것이 좋은가는 독자들이 살펴볼 일이다. 요즈음은 동포들의 포인트에 대한 인식이 높아졌고 모기지 회사 대부분이 1 포인트 정도는 가격에 포함 시키므로 별 이의가 없으나 아직도 제로 포인트를 고집하시는 분은 그만큼 이자율이 높아짐을 감수해야 한다. 최소 3년 이상 거주 계획이라면 포인트를 내더라도 가장 낮은 이자율을 요구하는게 유리하다.

포인트와 클로징 비용을 모두 재융자 신청금에 포함시켜 현금 지출을 없앨수 있다. 대출금이 늘어나지만 낮은 이자에 따른 월 패이먼트의 감소로 절약을 많이 가져올수 있다.

앞서 얘기한 포인트와 변호사 타이틀비등 제반 재융자 비용이 나오면, 재융자 후의 새로운 상환금이 지금보다 얼마나 절감되는지를 계산한 후 클로징 비용에다 그 절감액을 나누면 손익 분기점에 얼마나 걸리는지를 계산할수 있다. 즉 월 100불 절감이 되었지만 클로징 비용이 1000불 들었다면 10개월이라는 기간이 흘러야 본전을 뽑는다는 얘기다.

재융자로 줄어진 이자는 바로 소득 공제시 이자 공제가 줄어듬을 뜻한다. 이는 어떤 이들에게는 세금 증가를 가져와 낮은 모기지 이율에 따른 재융자 이익을 상쇄할수도 있다. 재융자를 반복시 모기지 회사에 내는 포인트의 세금 공제 혜택도 무시 못한다. 원래 포인트는 전체 융자 기간 (주로 30년) 에 나누어 공제하나 두번째 재융자부터는 바로 전체 금액을 공제할수 있다.

5년전 재융자하여 3,000불을 포인트로 지불했고 매년 100불씩 현제까지 500불을 세금 공제하던중, 금년에 다시 재융자를 한다면 나머지 2,500불을 금년 세금 보고시 일시에 공제 가능하다. 30% 세율로 볼때 재융자를 통해 750불의 공제 혜택을 받게된다.

재융자의 적합여부는 융자 액수와 잔여기간에 따라 다르다. 이자 자체로는 절감이 되지만 수수료와 그간 납부금을 계산하면 한편으로 불리할수도 있다. 일반적으로 말하라면 현재 이자율과 1% 이상 차이나면 재융자 혜택을 볼수 있다. 그러나 융자금액이 크면 1 % 이하라도 본인에게 이득이 될 경우가 많으므로 모기지 전문가와 상의할 일이다.