영주권자나 시민권자들의 한국 부동산 투자시 유의해야 할 점
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작성자 장미 댓글 0건 조회 1,222회 작성일 15-07-08 06:07
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미국발 금융위기의 여파가 국내 부동산 시장까지 영향을 미치면서 2009년 역시 국내 건설사들의 유동성 위기가 심각한 상황이다.
작년 하반기부터 시작된 환율 상승으로인해 달러 가치는 1년 전보다 40~50%나 상승했으며, 미국발 금융위기로 국내 부동산시장은 향후 1~2년간 최소 5~10% 하락할 것이라는 전망등이 각 연구기관을 통해 나오면서 적당한 타이밍에 매입시 국내 부동산 시장의 가격 경쟁력이 생겼다고 할 수 있겠다.
여기에다 국내 부동산경기 침체가 2009년엔 본격적으로 가시화됨에 따라 미분양 물량이 급속도로 확산되자 건설업체들이 할인폭을 적용해 미국,일본 등의 교민들을 대상으로 해외 마케팅을 고려하는 등 미분양 소진에 본격적으로 나서고 있다.
이러한 상황으로 인해 최근에는 해외교포들을 중심으로 한국 부동산 투자 문의가 끊이지 않고 있다. 이와 관련해서 영주권자나 시민권자들의 한국 부동산 투자시 유의해야 할 점들을 간단히 Q&A 로 정리해 보았다.
1. 재외국민 부동산 취득시 유의점 Q & A
1) 아파트를 분양 받았을 경우에도 토지취득신고를 하여야 하나요?
아파트,주상복합,오피스텔 등을 분양받았을 경우에도 일반적인 토지취득절차와 동일한 방법으로 "외국인토지법"에 의한 "외국인토지취득신고"를 하여야 합니다. 분양계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 토지취득신고서,토지등기부등본,분양계약서등을 구비하여 관할 시,군,구청에 신고하여야 합니다 (이 경우 토지취득면적은 분양 받은 아파트 또는 오피스텔의 대지지분이 됨)
2) 외국인이 취득한 부동산을 매각하였을 경우, 매각대금을 해외로 자유롭게 송금할 수 있나요?
은행계정을 통해 정상적으로 들어온 취득자금에 의해 구입된 부동산의 매각자금은 자유로운 해외송금이 전적으로 보장됩니다
3) 매각대금 해외 송금 절차는?
비거주외국인의 부동산매매자금 반.출입
-부동산 취득자금의 반입시 외국환은행장에게 신고하여야 하며,신고된 자금에 의해 구입된 부동산의 매각자금 역시 신고만으로 반출가능합니다.(반출신고시 당해 부동산의 취득 및 매각을 입증할 수 있는 서류제출)
거주외국인(6개월 이상)이 부동산 매매자금 반.출입
-부동산 매입자금의 반입은 자유로우나 매각대금 혹은 부동산 임대소득의 지급은 한국은행총재에게 신고해야 함
4) 부동산과 관련한 세금은 어떠한 것들이 있나요?
부동산과 취득과 관련한 세금으로는 취득세,등록세가 있으며 보유와 관련해서는 재산세와 종합부동산세가 있고 부동산 임대시 임대소득세, 부동산 처분. 양도시에는 양도소득세 등이 있습니다.
5) 한국내 부동산 중개 수수료는 어느 정도인지요?
부동산 중개업자는 부동산 매매, 임대차 등 부동산 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료 및 부동산 대상물의 권리관계 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있습니다.다만, 중개업자의 고의나 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효,취소 또는 해제된 경우에는 중개수수료를 받을 수 없습니다.
중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되, 요금액이 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위내에서 받습니다.
-일반주택의 수수료 요율 및 한도액은,
* 매매의 경우 5천만원 미만은 0.6%(25만원 한도)
5천만원 이상 2억원 만은0.5%(80만원한도)
2억원 이상6억원 미만은 0.4%임
* 임대의 경우 5천만원 미만은 0.5%(20만원 한도)
5천만원 이상 1억원 미만은 0.4%(30만원 한도)
1억원 이상 3억원 미만은 0.3%임
-일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원, 임대가 3억원 이상의 고급주택은
* 법정중개수수료의 한도(매매,교환 0.2~0.9%, 임대차 등 0.2~0.8%)내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따라 결정
6) 외국인이 한국내 토지를 자유롭게 취득할 수 있나요?
국내거주에 관계없이 외국인도 국내인과 동일한 조건으로 용도,규모등의 제한없이 토지를 취득할 수 있습니다.
- 토지취득 및 이용.개발에 따르는 규제 또한 내국인과 동일하게 적용됨
- 다만,예외적으로 군사시설 보호구역,문화재보호구역,생태계보존지역 내의 토지등에 대한 외국인의 토지취득은
사전허가가 필요함(외국인토지법 제4조)
7) 외국인이 한국내 토지를 취득할 경우 구체적인 절차는?
거주외국인의 경우에는 외국환거래법상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일이내에 관할 시,군,구청에 신고(토지취득신고)후 토지소재관할등기소에 소유권이전등기를 함
비거주외국인의 경우에는 부동산 취득자금의 반입시 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 먼저 "부동산취득신고"를 하며(외국환거래규정 제7-74조) 이후 부동산이 토지일 경우 외국인토지법에 따른 "토지취득신고"를 관할 시.군.구청에 하고 소유권이전등기절차 이행함
8) 영주권을 가진 교포가 한국내 토지를 취득할 경우 구체적인 절차와 구비서류는?
영주권자는 외국인토지법상의 외국인이 아니므로 동법에 규정된 토지취득신고는 필요없으나 외국환거래법상의 비거주자에 해당되므로 외국환거래법에 따라 자금의 반입,반출시 신고절차가 필요합니다.
유권 이전 등기시 필요한 서류로는
-주민등록존치시: 국내인과 동일
-주민등록말소시: 다음의 추가서류가 필요
* 주소증명서류또는 거주사실증명서(외국거주지 관공서 발급 또는 외국 공증기관 공증)
* 서울지방법원등기과에서 부여하는 부동산등기용등록번호
2. 계좌 개설 및 송금 관련 Q & A
1) 한국 송금시 본인 명의 통장이 필요한가요?
1만달러 이상의 고액은 한국내 본인 통장을 개설해 보내는 것이 바람직합니다. 형제나 타인 계좌로 고액을 송금할 경우 한국 국세청이 증여로 판단하고 수취인에게 증여세를 부과할 수 있기 때문입니다.
2) 한국 통장 개설은 어떻게 하나요?
우리아메리카 신한아메리카 등 미국내 지점을 둔 한국계 은행에서 한국 통장을 개설할 수 있으며, 신분증을 지참하셔서 현지지점 방문 후 신청서 작성하여 작성 가능하시고, 한국내 대리인에게 위임하여 개좌개설 신청하는 경우에는 대리인이 한국대사관 및 영사관 확인필 위임장을 지참하여 한국내 은행지점을 방문 하신 후 계좌 개설 신청하시면 됩니다.
3) 통장의 개설시 유의점은 어떠한 것들이 있나요?
한국에서 보는 세법상의 외국인 즉 "비거주자란" 한국 이외의 지역에서 대부분의 경제활동과 일상생활을 진행하시는분들로 이범주는 1년마다 재정의됩니다. 보통의 경우 영주권,시민권자외에 외국에있는 주재원이나 유학생 그리고 영주권 이외의 비자로 외국에 거주하시는 경우도 "비거주자"에 해당됩니다. 일단 이 비거주자에 해당되시는 분들은 한국내에 본인의 실명으로 통장을 비거주인 자격으로 개설하시고 송금하시면 됩니다. 단, 본인이 아닌 친척이나 타인의 이름으로 구좌를 개설시에는 증여세(GIFT TAX)의 대상이 될수 있으니 주의하시기 바랍니다.
4) 한국 통장 계좌 개설시 필요서류는 어떤게 있나요?
영주권자는 여권 및 영주카드사본이 필요합니다. 위임시에는 영사관의 공증서류를 구비하시면 되고, 시민권자는 여권사본이 필요하며 위임시에는 공증서류 (변호사 또는 일반공증 사무실)필요합니다. 그리고 대리인을 통해 개설하시려면, 위임인 신분증 사본과 대리인 신분증사본, 공증받은 위임장 등이 필요합니다.
5) 한국 통장의 종류는?
본인 희망에 따라 대외계정이나 비거주자 원화예금 계좌 또는 비거주자 외화예금 계좌를 개설할 수 있습니다. 송금한 돈은 다시 미국으로 회수할 수 있고 한국내 부동산 구입자금등으로 자유롭게 사용 가능합니다.
6) 송금한 돈을 미국으로 환수할 때 제한은 없나요?
아무런 제한이 없습니다. 비거주 외국인(시민권자 포함)의 경우 한국 부동산 취득시 외국환은행장 또는 한국은행총재 등에게 외국환거래법에 따른 부동산취득신고를 통해 당초 그 금액이 미국에서 들어왔다는 송금기록이 있으므로 자유롭게 다시 미국으로 가져가실 수 있습니다. 부동산 구입 용도로 사용했을 경우 한국 세무서의 자금출처 확인(입증서류 제출)을 받으면 됩니다.
7) 송금 내역이 국세청에 통보되나요?
1만달러 이상의 송금 내역은 은행에서 소재지국(한국 또는 미국) 국세청에 보고토록 되어 있다.
미국의 경우 해외에 1만달러 이상의 금융계좌를 보유하면 본인이 직접 다음해 6월30일까지 보고해야 합니다.
8) 한국에서 어떤 세금이 부과되나요?
환율 하락에 따른 환차익은 한국에서 소득세가 부과되지 않습니다. 아울러 상장주식에 투자한 뒤 이를 양도해 이익을 얻었다 해도 소득세가 없습니다. 다만 은행 예금과 채권으로 발생한 이자소득세(이자 소득의 13.2%)와 주식에 대한 배당소득세 (배당 소득의 15.4%)가 각각 원천징수 됩니다.
9) 기타 세금의 문제는 없나요?
만일 정기적금등으로 인한 이자수익이 발생한다면 이에 대해 한국에서는 적금 해약시 13.2%정도의 원천징수(Withholding tax)하며 그 차액의 세금은 미국에서 개인세금보고시 세금추징의 대상입니다. 또한 이자수익이 없더라도 미국에는 "환차익"세금이 있으며 이 또한 개인소득보고시의 신고사항 입니다.
10) 예금보유 신고사항은 무엇인가요?
해외에 보유하고 있는 개인의 은행계좌가 $10,000 이상일 경우 구좌 개설 다음해 6월까지 IRS의 form TDF 90-22.1 (REPORT OF FOREIGN BANK & FINANCIAL ACCOUNT)를 이용 신고하셔야만 합니다. 또한 한국과의 조세협정에 의해 매년 한국은행들은 외국인의 은행계좌정보를 미국 국세청에 참고용으로 통보하고 있습니다.
3. 미국 영주권자/시민권자의 한국 부동산 임대 수입 및 양도소득 보고
1) 미국의 시민권자나 영주권자는 해외에서 벌어들인 소득을 합산하여 미국내에 세금 보고 해야합니다.
2) 해외에 임대 부동산을 소유한 경우 경비내역을 정리해 둘 필요가 있으며, 임대수입과 관련 경비는 개인소득세 신고시 Schedule E 를 사용하여 미국과 해외의 수입을 합산하여 보고 하고, 해외 부동산을 팔아서 생긴 양도소득은 개인 소득세 신고시 Schedule D와 Form 4797 을 사용하여 보고해야 합니다.
3) 그러나 한국의 국세청에 이미 세금을 납부하였을 경우 해당 금액만큼 Form 1116 (Foreign Tax Credit)을 사용하여 세금 감면 받으실 수 있습니다.
작년 하반기부터 시작된 환율 상승으로인해 달러 가치는 1년 전보다 40~50%나 상승했으며, 미국발 금융위기로 국내 부동산시장은 향후 1~2년간 최소 5~10% 하락할 것이라는 전망등이 각 연구기관을 통해 나오면서 적당한 타이밍에 매입시 국내 부동산 시장의 가격 경쟁력이 생겼다고 할 수 있겠다.
여기에다 국내 부동산경기 침체가 2009년엔 본격적으로 가시화됨에 따라 미분양 물량이 급속도로 확산되자 건설업체들이 할인폭을 적용해 미국,일본 등의 교민들을 대상으로 해외 마케팅을 고려하는 등 미분양 소진에 본격적으로 나서고 있다.
이러한 상황으로 인해 최근에는 해외교포들을 중심으로 한국 부동산 투자 문의가 끊이지 않고 있다. 이와 관련해서 영주권자나 시민권자들의 한국 부동산 투자시 유의해야 할 점들을 간단히 Q&A 로 정리해 보았다.
1. 재외국민 부동산 취득시 유의점 Q & A
1) 아파트를 분양 받았을 경우에도 토지취득신고를 하여야 하나요?
아파트,주상복합,오피스텔 등을 분양받았을 경우에도 일반적인 토지취득절차와 동일한 방법으로 "외국인토지법"에 의한 "외국인토지취득신고"를 하여야 합니다. 분양계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 토지취득신고서,토지등기부등본,분양계약서등을 구비하여 관할 시,군,구청에 신고하여야 합니다 (이 경우 토지취득면적은 분양 받은 아파트 또는 오피스텔의 대지지분이 됨)
2) 외국인이 취득한 부동산을 매각하였을 경우, 매각대금을 해외로 자유롭게 송금할 수 있나요?
은행계정을 통해 정상적으로 들어온 취득자금에 의해 구입된 부동산의 매각자금은 자유로운 해외송금이 전적으로 보장됩니다
3) 매각대금 해외 송금 절차는?
비거주외국인의 부동산매매자금 반.출입
-부동산 취득자금의 반입시 외국환은행장에게 신고하여야 하며,신고된 자금에 의해 구입된 부동산의 매각자금 역시 신고만으로 반출가능합니다.(반출신고시 당해 부동산의 취득 및 매각을 입증할 수 있는 서류제출)
거주외국인(6개월 이상)이 부동산 매매자금 반.출입
-부동산 매입자금의 반입은 자유로우나 매각대금 혹은 부동산 임대소득의 지급은 한국은행총재에게 신고해야 함
4) 부동산과 관련한 세금은 어떠한 것들이 있나요?
부동산과 취득과 관련한 세금으로는 취득세,등록세가 있으며 보유와 관련해서는 재산세와 종합부동산세가 있고 부동산 임대시 임대소득세, 부동산 처분. 양도시에는 양도소득세 등이 있습니다.
5) 한국내 부동산 중개 수수료는 어느 정도인지요?
부동산 중개업자는 부동산 매매, 임대차 등 부동산 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료 및 부동산 대상물의 권리관계 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있습니다.다만, 중개업자의 고의나 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효,취소 또는 해제된 경우에는 중개수수료를 받을 수 없습니다.
중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되, 요금액이 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위내에서 받습니다.
-일반주택의 수수료 요율 및 한도액은,
* 매매의 경우 5천만원 미만은 0.6%(25만원 한도)
5천만원 이상 2억원 만은0.5%(80만원한도)
2억원 이상6억원 미만은 0.4%임
* 임대의 경우 5천만원 미만은 0.5%(20만원 한도)
5천만원 이상 1억원 미만은 0.4%(30만원 한도)
1억원 이상 3억원 미만은 0.3%임
-일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원, 임대가 3억원 이상의 고급주택은
* 법정중개수수료의 한도(매매,교환 0.2~0.9%, 임대차 등 0.2~0.8%)내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따라 결정
6) 외국인이 한국내 토지를 자유롭게 취득할 수 있나요?
국내거주에 관계없이 외국인도 국내인과 동일한 조건으로 용도,규모등의 제한없이 토지를 취득할 수 있습니다.
- 토지취득 및 이용.개발에 따르는 규제 또한 내국인과 동일하게 적용됨
- 다만,예외적으로 군사시설 보호구역,문화재보호구역,생태계보존지역 내의 토지등에 대한 외국인의 토지취득은
사전허가가 필요함(외국인토지법 제4조)
7) 외국인이 한국내 토지를 취득할 경우 구체적인 절차는?
거주외국인의 경우에는 외국환거래법상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일이내에 관할 시,군,구청에 신고(토지취득신고)후 토지소재관할등기소에 소유권이전등기를 함
비거주외국인의 경우에는 부동산 취득자금의 반입시 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 먼저 "부동산취득신고"를 하며(외국환거래규정 제7-74조) 이후 부동산이 토지일 경우 외국인토지법에 따른 "토지취득신고"를 관할 시.군.구청에 하고 소유권이전등기절차 이행함
8) 영주권을 가진 교포가 한국내 토지를 취득할 경우 구체적인 절차와 구비서류는?
영주권자는 외국인토지법상의 외국인이 아니므로 동법에 규정된 토지취득신고는 필요없으나 외국환거래법상의 비거주자에 해당되므로 외국환거래법에 따라 자금의 반입,반출시 신고절차가 필요합니다.
유권 이전 등기시 필요한 서류로는
-주민등록존치시: 국내인과 동일
-주민등록말소시: 다음의 추가서류가 필요
* 주소증명서류또는 거주사실증명서(외국거주지 관공서 발급 또는 외국 공증기관 공증)
* 서울지방법원등기과에서 부여하는 부동산등기용등록번호
2. 계좌 개설 및 송금 관련 Q & A
1) 한국 송금시 본인 명의 통장이 필요한가요?
1만달러 이상의 고액은 한국내 본인 통장을 개설해 보내는 것이 바람직합니다. 형제나 타인 계좌로 고액을 송금할 경우 한국 국세청이 증여로 판단하고 수취인에게 증여세를 부과할 수 있기 때문입니다.
2) 한국 통장 개설은 어떻게 하나요?
우리아메리카 신한아메리카 등 미국내 지점을 둔 한국계 은행에서 한국 통장을 개설할 수 있으며, 신분증을 지참하셔서 현지지점 방문 후 신청서 작성하여 작성 가능하시고, 한국내 대리인에게 위임하여 개좌개설 신청하는 경우에는 대리인이 한국대사관 및 영사관 확인필 위임장을 지참하여 한국내 은행지점을 방문 하신 후 계좌 개설 신청하시면 됩니다.
3) 통장의 개설시 유의점은 어떠한 것들이 있나요?
한국에서 보는 세법상의 외국인 즉 "비거주자란" 한국 이외의 지역에서 대부분의 경제활동과 일상생활을 진행하시는분들로 이범주는 1년마다 재정의됩니다. 보통의 경우 영주권,시민권자외에 외국에있는 주재원이나 유학생 그리고 영주권 이외의 비자로 외국에 거주하시는 경우도 "비거주자"에 해당됩니다. 일단 이 비거주자에 해당되시는 분들은 한국내에 본인의 실명으로 통장을 비거주인 자격으로 개설하시고 송금하시면 됩니다. 단, 본인이 아닌 친척이나 타인의 이름으로 구좌를 개설시에는 증여세(GIFT TAX)의 대상이 될수 있으니 주의하시기 바랍니다.
4) 한국 통장 계좌 개설시 필요서류는 어떤게 있나요?
영주권자는 여권 및 영주카드사본이 필요합니다. 위임시에는 영사관의 공증서류를 구비하시면 되고, 시민권자는 여권사본이 필요하며 위임시에는 공증서류 (변호사 또는 일반공증 사무실)필요합니다. 그리고 대리인을 통해 개설하시려면, 위임인 신분증 사본과 대리인 신분증사본, 공증받은 위임장 등이 필요합니다.
5) 한국 통장의 종류는?
본인 희망에 따라 대외계정이나 비거주자 원화예금 계좌 또는 비거주자 외화예금 계좌를 개설할 수 있습니다. 송금한 돈은 다시 미국으로 회수할 수 있고 한국내 부동산 구입자금등으로 자유롭게 사용 가능합니다.
6) 송금한 돈을 미국으로 환수할 때 제한은 없나요?
아무런 제한이 없습니다. 비거주 외국인(시민권자 포함)의 경우 한국 부동산 취득시 외국환은행장 또는 한국은행총재 등에게 외국환거래법에 따른 부동산취득신고를 통해 당초 그 금액이 미국에서 들어왔다는 송금기록이 있으므로 자유롭게 다시 미국으로 가져가실 수 있습니다. 부동산 구입 용도로 사용했을 경우 한국 세무서의 자금출처 확인(입증서류 제출)을 받으면 됩니다.
7) 송금 내역이 국세청에 통보되나요?
1만달러 이상의 송금 내역은 은행에서 소재지국(한국 또는 미국) 국세청에 보고토록 되어 있다.
미국의 경우 해외에 1만달러 이상의 금융계좌를 보유하면 본인이 직접 다음해 6월30일까지 보고해야 합니다.
8) 한국에서 어떤 세금이 부과되나요?
환율 하락에 따른 환차익은 한국에서 소득세가 부과되지 않습니다. 아울러 상장주식에 투자한 뒤 이를 양도해 이익을 얻었다 해도 소득세가 없습니다. 다만 은행 예금과 채권으로 발생한 이자소득세(이자 소득의 13.2%)와 주식에 대한 배당소득세 (배당 소득의 15.4%)가 각각 원천징수 됩니다.
9) 기타 세금의 문제는 없나요?
만일 정기적금등으로 인한 이자수익이 발생한다면 이에 대해 한국에서는 적금 해약시 13.2%정도의 원천징수(Withholding tax)하며 그 차액의 세금은 미국에서 개인세금보고시 세금추징의 대상입니다. 또한 이자수익이 없더라도 미국에는 "환차익"세금이 있으며 이 또한 개인소득보고시의 신고사항 입니다.
10) 예금보유 신고사항은 무엇인가요?
해외에 보유하고 있는 개인의 은행계좌가 $10,000 이상일 경우 구좌 개설 다음해 6월까지 IRS의 form TDF 90-22.1 (REPORT OF FOREIGN BANK & FINANCIAL ACCOUNT)를 이용 신고하셔야만 합니다. 또한 한국과의 조세협정에 의해 매년 한국은행들은 외국인의 은행계좌정보를 미국 국세청에 참고용으로 통보하고 있습니다.
3. 미국 영주권자/시민권자의 한국 부동산 임대 수입 및 양도소득 보고
1) 미국의 시민권자나 영주권자는 해외에서 벌어들인 소득을 합산하여 미국내에 세금 보고 해야합니다.
2) 해외에 임대 부동산을 소유한 경우 경비내역을 정리해 둘 필요가 있으며, 임대수입과 관련 경비는 개인소득세 신고시 Schedule E 를 사용하여 미국과 해외의 수입을 합산하여 보고 하고, 해외 부동산을 팔아서 생긴 양도소득은 개인 소득세 신고시 Schedule D와 Form 4797 을 사용하여 보고해야 합니다.
3) 그러나 한국의 국세청에 이미 세금을 납부하였을 경우 해당 금액만큼 Form 1116 (Foreign Tax Credit)을 사용하여 세금 감면 받으실 수 있습니다.
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