한국인의 미국내 부동산 구입에 따른 세무 문제 > 세금줄이기

<문> 최근에 한국정부에서 발표한 '해외부동산투자 규제완화 방안'과 관련하여 한국에 있는 친지가 미국내에 상용부동산을 구입하겠다는 의사를 알려 왔는데,  미국내에 부동산을 매입할 때 미국세법상 어떠한 세금문제가 있는지 알고 싶어 합니다.

<답> 작년에 한국정부에서 발표한 '주거용 해외부동산 취득제한 완화방안'에 이어 올해 5월 부터는 투자목적의 해외부동산 취득이 송금액기준으로 100만불 까지 허용되게 되었습니다. 송금액기준이므로, 부동산 구입시 미국내 금융기관으로 부터 모기지론을 받는 경우 100만불을 초과하는 부동산 구입도 가능하다는 의미입니다. 미국의 경우, 외국인이 미국내 부동산을 매입하는데 아무런 제한이 없습니다. 따라서, 부동산 구입시 소정의 거래세(Transfer tax)를 부담하며, 부동산을 보유하고 있는 동안에는 재산세(Property tax)를 납부하여야 합니다. 그러나, 후에 동 부동산을 매각하여 양도차익이 발생된 경우에는 미국세법에 의거 양도세 (Capital gain tax)를 납부하여야 하며, 미국내 거주자가 아닌 경우에는 다음과 같이 특별한 원천징수 규정이 적용됩니다. 이는 외국인이 소유한 미국내 부동산 매각시 발생된 양도차익에 대한 양도세액 탈루를 방지하기 위한 목적입니다.     
      미국외에 거주하는 한국인(미국시민권자 또는 영주권자가 아닌 경우)이 소유한 미국내 소재 부동산 매각시 양도차익에 대하여는 한미조세협정상의 유리한 세율을 적용받지 못합니다.  이 경우, '외국인 부동산투자세법(FIRPTA)'에 의거하여 부동산 구입자(Buyer)는 매각대금의 10%를 공제한 나머지 90%의 금액만 한국 거주 판매자(Seller)에게 지불하면 되고, 공제한 10%의 대금은 클로징 일자로 부터 20일 이내에 신고양식과 함께 IRS에 납부하여야 합니다. 여기서 다시 한번 주의하여야 할 것은 원천징수의 책임이 판매자가 아니라 매입자 측에 있다는 것과, 양도차익금액에 대한 10% 가 아니라 부동산매각금액의 10%라는 것입니다. 예를 들면, 150만불을 주고 외국인소유 부동산을 구입한 미국내 구매자는 15만불을 원천징수하여 IRS에 납부하여야 하며, 잔액135만불 만 판매자에게 지불하면 됩니다. 이 때, 판매자는 미국 국세청에 '외국인 세금신고서'를 제출하여 미국세법에서 규정한 양도소득세를 납부한 후의 잔액을 환급받을 수 있습니다. 
     여기서 한가지 유의하여야 할 것은, 한국정부에 의한 '내국인의 해외부동산 투자'에 대한  감시 기능입니다. 정부관계자에 따르면, 매3년 마다 해외취득 투자부동산에 대하여 명의 검증이 있을 것이며, 만일에 동 투자부동산의 매각 또는 미국내 거주자에게 증여함에 따른 명의 변경시, 매각대금의 한국내로의 환수 조치 또는 매각대금 상당액을 미국거주 친지에게 증여한 것으로 간주하여 한국세법에 의한 증여세를 부과하겠다는 것입니다. 물론, 한국 증여세법상 증여세는 피증여자가 납부하여야 하나, 피증여자가 해외에 거주하여 증여세 확보가 어려운 경우에는 증여자에게 증여세를 부과할 수 있습니다. 예를 들면, 한국에 있는 부모가 미국내에 거주하는 자녀에게 한국내 증여세 납부 없이 상당액을 증여 하기 위하여 미국내 부동산을 취득하였다가 후에 자녀명의로 변경하는 경우입니다.      
    미국소재 투자부동산을 매입하여 임대를 주는 경우, 동 부동산을 관리하는 부동산 에이전트는 임대료 수입의 30%를 원천징수하여 IRS에 납부하여야 합니다. 미국내 부동산에 직접투자를 원하는 경우에는, 미국내에  현지법인을 설립하여 동 회사가 부동산투자를 하도록 하는 것이 세무상 유리할 수도 있습니다.

기사제공 : 박강배 회계사