부동산 투자로 인한 분배소득 > 세금줄이기

재산 증식의 방법으로 부동산에 투자하는 경우, 투자 초기부터 철저한 세무계획 및 실천을 함으로써 절세를 할 수 있다.

투자 초창기에는 감가상각 및 투자비용들이 과세소득을 상쇄하여 적은 세금을 보고하는 유리한 면이 있는 반면 세월이 지남에 따라 많은 세금을 부담해야 하는 경우가 종종 발생하기도 한다. 공제비용이 급격히 줄어들어 많은 세금을 부담해야 하는 경우 모기지의 재융자을 하여 재융자 이자비용으로 과세소득을 줄이는 방법도 고려해 볼 수 있다.

투자회사로부터 받는 분배소득중 일부분은 투자자의 자본회수로 간주되어 면세가 될 수 있다는 것도 잊어서는 안된다. 다음 두가지 예는 투자자에 대한 분배소득이 어떻게 세무 처리되는지 잘 보여 주고 있다. (예1) 100명의 투자자로 구성되어 있는 부동산 투자 유한회사가 모든 실질 운영경비를 공제하고 10만불의 일년 소득을 발생했다면 과세소득은 장부상의 비용인 감가상각 8만불을 공제한 후 2만불의 과세소득을 갖게 된다.

투자한 부동산에 대한 모기지가 없다고 가정한다면 일년 소득 10만불 전액이 투자자에게 분배 가능하다. 각각의 투자자는 1천불의 투자배당금을 받게 되는데 이 중 20% (20,000 / 100,000)만이 과세 대상이 된다. 따라서, 개별 투자자는 자기의 소득으로 200불만을 보고하며 800불은 면세소득이 된다.

(예2) 모든 상황이 (예1)과 같고 단지 모기지의 Amortization payment가 4만불이 지불되어 진다면 6만불의 분배가능소득이 발생하는데 이 중 2만불만이 과세소득이 된다. 따라서, 개별 투자자는 투자배당금으로 받은 600불중 오직 200불{(20,000 / 60,000) X 600}만이 과세대상이 된다. 6만불의 투자배당금은 감가상각 8만불이 Amortization payment 4만불을 초과하는 부분만큼 면세소득으로 간주된다.

만약 Amortization payment가 6만불로 증가된다면 분배소득중 2만불만이 면세소득이 된다. 부동산 투자시 많이 사용하고 있는 조직으론 REIT(Real Estate Investment Trust)와 REMIC(Real Estate Mortgage Investment Company)이 있는데 REIT에선 분배금을 개별 투자자의 배당소득으로 Form 1099-DIV에 보고하며 REMIC에선 이자소득과 Original issue discount(OID)를 각각 Form 1099-INT와 Form 1099-OID에서 보고하도록 되어있다.

REMIC의 순이익은 지분소유자들에게로 넘어가 Schedule E에 보고하여야 한다.