주택매매의 세무처리 > 세금줄이기

주택 매각시 매매차액의 계산은 다음과 같다. 판매가격-판매비용 = 순판매가 순판매가 -조정원가 = 이익 및 손실 (Gain / Loss) 매각시 발생한 비용을 제외한 실현된 매각 금액이 구입원가를 초과해 이익이 발생하는 경우, 이익의 세금처리는 독신납세자와 개별보고하는 부부인 경우 25만달러까지 면세가능하고 합동보고하는 부부인 경우 50만달러까지 면세가능하다.

이러한 면세 혜택을 받기 위해선 주택의 소유권과 실질적인 개인 주거 사용권이 충족해야 하는데 세법 121항(I.R.C. 121)에 의하면 매각일로 부터 과거 5년동안 납세자가 최소 2년 또는 그 이상을 주거용 주택으로 소유했고 실질적으로 사용했다면 25만달러 혹은 50만달러까지 면세를 허용하고 있다.

이 면세조항은 주거용 주택 매각뿐 아니라 주거용 주택 교환 또는 비자발적 교환에도 적용되며, 2년동안 오직 한번의 주거용 주택 매각에만 적용된다. 즉, 두 채 이상의 주택을 소유하고 있다면 한 주택의 매각 후 2년이 지난 시점에서 다른 주택의 매각을 고려하는 것이 바람직하다.

만약 주택의 일부분을 사무실로 사용했거나 다른 형태의 사업용으로 사용했다면 면세 금액은 그 부분 만큼 제외된다. 예외조항으로 주택 소유자가 건강상의 이유 또는 법에서 열거한 예측 불가능한 이유로 직장을 이전하게 된다면 위에서 언급한 자격요건이 한층 완화된다.

예를들어, 독신납세자가 18개월동안 거주했던 주거용 주택 매각으로 10만달러의 이익을 내고 새 직장으로 이전한다면 그 납세자는 18만7천5백달러(75% X 250,000달러)까지 면세를 받을 수 있다.

따라서, 그 사람의 전체 이익 10만달러는 전액 면세 가능하다. 합동 보고하는 부부인 경우 다음의 네 가지 조항을 충족하면 50만달러까지의 양도 차익이 면세 가능하다.

첫째, 매각이 이루어진 그 해에 합동 보고가 돼야 하며 둘째, 부부중 한명만이라도 2년동안 법적 소유권이 있어야 하며 셋째, 부부가 2년동안 거주해야 하며, 마지막으로 과거 2년 동안 부부중 그 누구도 면세혜택을 받지 않았어야 한다.

만약 합동 보고하는 부부중 한명만이 네 가지 조건에 해당된다면 25만달러까지의 면세 혜택만을 기대할 수 있다.