숏세일
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작성자 princeton 댓글 0건 조회 1,135회 작성일 10-08-18 23:54
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근래의 주택경기 하락으로 인하여 미국 전체에 경기침체가 일어나 엄청난 파장이 일어나고 있는 것을 느끼실 것입니다. 파산하는 은행들, 폭락하는 주식들, 끝이 보이지 않는 주택시세 하락, 파산하는 세계 굴지의 회사들, 솟아오르는 기름값, 살아남기 위한 수백, 수천, 수만 명씩의 감원, 수백만 채의 주택 차압소식 등등...... 미정부와 의회도 이를 인식하여 Wall Street과 주택시장 경기 부양 대책으로 많은 경기 부양책, 안건들을 내놓으며 천문학적인 액수의 자금들을 쏟아 붓는등 부단한 노력을 기울이고 있습니다. 그러나 이러한 부양책들이 우리 한인 타운 경기에 실효를 거두기에는 아직 너무나 먼 것 같아 수많은 한인 비즈니스들이 경기 침체로 사업 문을 닫거나 파산하거나, 주택 포기·차압 소식이 계속 들리고 있습니다.
미 정부가 이미 지난 7월에 국회에 제출한 Housing and Economic Recovery Act of 2008 (2008 주택 및 경기 복구안)이 통과 되었고 이 중 차압위기에 계신 분들을 위한 새로운 보조안 (H4H = HOPE for Homeowners=혹은 Loan Modification Program) 도 포함되어 있습니다. 10월1일부터 각 은행들이 선발적이고 자발적으로 이러한 프로그램을 시행하도록 했습니다. 이와 같이 각 은행들과 주정부, 연방정부 등 모든 기관에서 어려운 주택관련 상황들을 호전시키기 위해 많은 노력을 하고 있으므로 스스로는 절대 포기하지 마시고 많은 정보를 확보하셔서 좋은 결정하시기 바랍니다. 많은 분들이 정부보조 Loan Modification Program 에 대한 기대를 하고 있기에 그 내용을 소개 드리려고 합니다.
<자격기준> 1. 소유주로서 거주하고 있으며 현 융자를 지불 능력이 없어야 하고 투자주택(제2의 주택)을 소유하고 있지 않는 분 2. 모든 수입을 서류화로 증명할 수 있는 분 3. 주택 판매시 미래에 발생할 수 있는 이익금에 대한 분배에 동의하여야만 함
▲예: 주택을 45만 불에 구입했으며 현시세가 30만불 일 경우, 1. 새 융자액은 현 시세의 90퍼센트인 27만불 (융자은행은 18만 불을 손실과 3%퍼센트의 보험료) 2. 월페이먼트는 약 2500불 (6.5퍼센트 이자율과 1.5퍼센트 보험료 그리고 약 월 400불의 부동산세와 보험). 3. 자격자의 총수입: 월 약 7,740불, 혹은 년 92,900불의 수입 (지출이 수입의 31퍼센트) 월 수입6,315불 혹은 년 75,790불 (지출이 수입의 38퍼센트 인경 우)
다음은 H4H 프로그램을 받아들이신 후 주택을 파실 때에 에쿼티 분배에 대한 내용 및 예를 표로 설명한 것입니다. 그러나 많은 은행들이 이 H4H 프로그램을 아직까지는 꺼려하고 있으며 (이 프로그램이 시행된 후 약 35퍼센트 이상이 또다시 차압에 들어갈 것으로 보고 있습니다) 각 은행들에게 자발적인 결정에 따라 이 보조프로그램 (H4H Program)을 시행하도록 했습니다.
Bank of America 가Countrywide를 대행하여 10월초 발표한 Nationwide Homeownership Retention Program(Loan Modification) 도 위와 같은(FHA H4H Program) 맥락의 프로그램이며 주로 변동이자로2004년1월부터 2007년12월 사이 주택구입하신 분들에 한하며 60일 이상 페이먼트가 늦어 차압위기에 계시고, 융자 당시 주택 가치의(LTV=Loan to Value) 75%이상을 융자하신 분 그리고 그 주택에서 현재 거주하고 계 신분들에 한하여 처음에는 먼저 FHA H4H Program을 제공하고 그 프로그램에 자격미달인 경우 Countrywide에서 제공하는 프로그램을 제공할 것이며, 이 프로그램은 12월1일 이후 시행한다고 공고하였습니다.
그러나 이외 Short Sale(숏세일=원금보다 낮은 금액으로 주택 판매 허용), Loan Modification, (융자 프로그램 재조정) Lowering the Payments (월페이먼트 낮추기), Reduce Mortgage Loan Balance(원금삭감), Lower Interest Rate (이자율 하락조정), Extend Payment Terms(페이먼트 상환 기한 연장), Loan Adjustment Program(융자 재조정 프로그램), Short Refinancing (숏리파이넨싱) 등등 많은 프로그램들이 있으며 하지만 많은 프로그램들에 대하여 자세한 정보를 확보하신 후 가장 적절한 프로그램 선택결정을 하시는 것이 최선이라고 생각합니다.
Short Sale, Loan Modification, Loan Adjustment, Loan Reduction Program, Loan interest rate adjustment program, Short Refinancing, 등등에 대한 뉴스내용이나, 각 은행들 에서의 발표내용 등을 차후 소개하고자 합니다.
미 정부가 이미 지난 7월에 국회에 제출한 Housing and Economic Recovery Act of 2008 (2008 주택 및 경기 복구안)이 통과 되었고 이 중 차압위기에 계신 분들을 위한 새로운 보조안 (H4H = HOPE for Homeowners=혹은 Loan Modification Program) 도 포함되어 있습니다. 10월1일부터 각 은행들이 선발적이고 자발적으로 이러한 프로그램을 시행하도록 했습니다. 이와 같이 각 은행들과 주정부, 연방정부 등 모든 기관에서 어려운 주택관련 상황들을 호전시키기 위해 많은 노력을 하고 있으므로 스스로는 절대 포기하지 마시고 많은 정보를 확보하셔서 좋은 결정하시기 바랍니다. 많은 분들이 정부보조 Loan Modification Program 에 대한 기대를 하고 있기에 그 내용을 소개 드리려고 합니다.
<자격기준> 1. 소유주로서 거주하고 있으며 현 융자를 지불 능력이 없어야 하고 투자주택(제2의 주택)을 소유하고 있지 않는 분 2. 모든 수입을 서류화로 증명할 수 있는 분 3. 주택 판매시 미래에 발생할 수 있는 이익금에 대한 분배에 동의하여야만 함
▲예: 주택을 45만 불에 구입했으며 현시세가 30만불 일 경우, 1. 새 융자액은 현 시세의 90퍼센트인 27만불 (융자은행은 18만 불을 손실과 3%퍼센트의 보험료) 2. 월페이먼트는 약 2500불 (6.5퍼센트 이자율과 1.5퍼센트 보험료 그리고 약 월 400불의 부동산세와 보험). 3. 자격자의 총수입: 월 약 7,740불, 혹은 년 92,900불의 수입 (지출이 수입의 31퍼센트) 월 수입6,315불 혹은 년 75,790불 (지출이 수입의 38퍼센트 인경 우)
다음은 H4H 프로그램을 받아들이신 후 주택을 파실 때에 에쿼티 분배에 대한 내용 및 예를 표로 설명한 것입니다. 그러나 많은 은행들이 이 H4H 프로그램을 아직까지는 꺼려하고 있으며 (이 프로그램이 시행된 후 약 35퍼센트 이상이 또다시 차압에 들어갈 것으로 보고 있습니다) 각 은행들에게 자발적인 결정에 따라 이 보조프로그램 (H4H Program)을 시행하도록 했습니다.
Bank of America 가Countrywide를 대행하여 10월초 발표한 Nationwide Homeownership Retention Program(Loan Modification) 도 위와 같은(FHA H4H Program) 맥락의 프로그램이며 주로 변동이자로2004년1월부터 2007년12월 사이 주택구입하신 분들에 한하며 60일 이상 페이먼트가 늦어 차압위기에 계시고, 융자 당시 주택 가치의(LTV=Loan to Value) 75%이상을 융자하신 분 그리고 그 주택에서 현재 거주하고 계 신분들에 한하여 처음에는 먼저 FHA H4H Program을 제공하고 그 프로그램에 자격미달인 경우 Countrywide에서 제공하는 프로그램을 제공할 것이며, 이 프로그램은 12월1일 이후 시행한다고 공고하였습니다.
그러나 이외 Short Sale(숏세일=원금보다 낮은 금액으로 주택 판매 허용), Loan Modification, (융자 프로그램 재조정) Lowering the Payments (월페이먼트 낮추기), Reduce Mortgage Loan Balance(원금삭감), Lower Interest Rate (이자율 하락조정), Extend Payment Terms(페이먼트 상환 기한 연장), Loan Adjustment Program(융자 재조정 프로그램), Short Refinancing (숏리파이넨싱) 등등 많은 프로그램들이 있으며 하지만 많은 프로그램들에 대하여 자세한 정보를 확보하신 후 가장 적절한 프로그램 선택결정을 하시는 것이 최선이라고 생각합니다.
Short Sale, Loan Modification, Loan Adjustment, Loan Reduction Program, Loan interest rate adjustment program, Short Refinancing, 등등에 대한 뉴스내용이나, 각 은행들 에서의 발표내용 등을 차후 소개하고자 합니다.
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