개미 투자자들이 성공하기 어려운 이유
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 1,122회 작성일 11-01-06 10:37
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“부자에게는 이자율이 중요한 가치고, 보통 사람들에게 이자율의 중요도는 떨어진다”
개미 투자자들이 주식시장에서 수익을 내는 것은 꽤 어려운 일이다. 왜 그럴까? 부자들의 투자 행태를 이해해야 한다. 부자들은 부자가 아닌 사람들에 비해 ‘금리’에 민감하다. 금리의 상승과 하락에 따라 부자들은 예금, 채권, 부동산, 주식 등으로 투자를 한다. 하지만 일반인들은 부자들이 수익을 낸 후 빠져나간 투자처에 뒤늦게 들어오게 된다. 금리를 이해하는 것은 재테크의 기본이다.
금리는 시간을 사고파는 결과
부자가 되기 위해서 반드시 거쳐야 하는 ‘필수 관문’이 있다. 바로 ‘금리’에 대한 이해다. 지난 호에서 말한 것처럼 ‘금리란 시간에 대한 기회비용’이다. 약간 철학적으로 이야기한다면 자산이란 시간이 흐를수록 증식을 하게 된다. 자산 보유자는 그것을 이용해서 좀더 많은 자산으로 늘리는 행위를 한다. 역사 발전이라는 측면에서 이 행위는 미덕이며 합목적성을 가지고 있다.
그런 관점에서 보면 이미 충분한 자산을 보유하고 있는 사람들이 더 많은 돈을 벌기 위해 애를 쓰는 것은 한편 당연하고 때로는 아름답기도 하다. 자산이란 인류가 발전하는 동안 지속적으로 확대되고 증식된다.
원시시대 인간의 유일한 자산인 돌도끼의 부가가치는 도끼 하나당 토끼 1백 마리, 혹은 맘모스 1/100마리 수준의 가치를 지녔을 것이다. 청동기 시대에 인간이 보유한 칼은 사슴이나 고라니 1백 마리의 가치를 가지고, 근대에는 총 한 자루의 가치가 곰 1백 마리가 될 수 있다.
그렇다면 인류 전체의 총 자산의 가치를 두고 생각해보자. 원시시대 인간의 자산은 어느 정도의 사냥감과 과실, 그리고 작은 동굴 정도가 전부였다. 하지만 시간이 흐르면서 인류의 자산가치는 기하급수적으로 증가하기 시작한다. 인간은 농지를 통해 농산물을, 토지를 통해 공산품을 만들어냈고, 인류의 자산가치는 끝없이 상향 곡선을 그려왔다. 다시 말해 시간은 늘 인류의 자산을 키우는 쪽으로 작용한다는 것이다. 이렇게 역사는 발전하는 것이고, 그 과정에서 수혜자는 바로 인류 그 자신이다.
금리는 바로 이러한 순간순간의 가능성을 계량화해서 보여주는 잣대이며 시간을 사고파는 결과다. 즉, 시간이란 곧 돈이며, 자산은 그대로 가지고만 있기만 해도 가치가 자가증식하는 것이다. 때문에 자산은 잘 굴려야 하고, 또 그것을 잘 굴리는 것은 기본적으로 사회를 위해서 좋은 일이다(물론 마르크스주의자의 생각은 다를 수 있다).
그런데 여기서 또 하나의 문제가 있다. 돈을 굴린다는 것은 바람직하지만 그 결과가 곧 성공한다는 보장이 없다. 무엇인가 저평가되어 있는 것과 교환해서 그것이 고평가되었을 때 다시 화폐와 교환하는 방식이 재테크라면, 이 반대의 경우에는 돈을 굴리는 목적성에 부합한다 하더라도 결과는 실패일 뿐이다.
이 때문에 고대 이래 인간은 ‘대부업’이라는 제도를 고안해낸다. 돈을 자산가치의 자연적 증가분 이상으로 좀더 많이 혹은 빨리 불릴 수 있는 안목과 능력을 가진 사람은 대가를 지불하고 남에게 돈을 빌려서 투자행위에 나서게 됐다. 반대로 돈을 자산가치의 자연 증가분 이상으로 늘릴 자신이 없는 사람은 차라리 자신의 돈을 빌려줌으로써 최소한 평균적인 수준의 자산증식은 보장받을 수 있게 되는 것이다.
돈은 가만히 있으면 가치가 점진적으로 떨어지고 흐르면 가치가 증가한다. 하지만 잘못 흐르게 되면 전부를 잃을 수도 있고 잘 활용하면 기하급수적으로 늘려 나갈 수 있다는 점이 돈이 가진 ‘치명적인’ 매력이다.
그러나 이런 철학적 명제에 부합하지 않는 경우도 있다. 대부업은 자산가치의 점진적 증식이나 가치하락을 막기 위해서 돈을 모아서 자산가치를 늘리려는 사람에게 빌려주는 행위다. 하지만 대부업은 왜 단테의 「신곡」에서 가장 악질적인 직업의 하나로 꼽히고, 성서나 기타 종교의 경전들에서도 하나같이 악덕 직업으로 묘사되어 있을까?
그것은 첫째 기독교적 사고가 하나의 단초다. 앞서 말한 ‘시간은 자산가치를 증식시킨다(인류 역사는 지속적으로 발전한다)’는 명제는 곧 ‘시간은 돈이다’라는 의미다. 이 때문에 돈을 빌려주고 그 대가로 이자를 받는 행위는 곧 시간을 사고파는 행위와 같다. 따라서 신의 영역인 시간을 감히 인간이 사고파는 행위는 최악의 범죄로 취급될 수밖에 없는 것이다.
두 번째로 생존의 위기에 놓인 사람에게 고리의 이자율로 대부하기 때문이다. 이자를 받고 돈을 빌려주는 행위는 합리적이다. 앞서 말한 대로 투자에 능하지 못한 사람이 최소한 자산가치의 하락을 막을 수 있는 유일한 수단은 돈을 빌려주고 금리를 받아 가치를 늘리거나 최소한 유지하는 것이다. 가치를 늘릴 능력이 있는 사람은 그 돈을 빌려서 이자비용을 지불하고도 충분히 이익이 남는 투자 행위나 생산 행위를 함으로써 경제 발전의 속도를 더할 수 있다. 예를 들어 가계가 근로소득을 모아 은행에 맡기면 은행은 적절한 이자율(대개 인플레 비율보다는 높다)을 계산해서 예금자에게 지불한다. 이렇게 모아진 자금은 생산시설을 가진 기업에 대부됨으로써 기업은 이자율 이상의 부가가치를 생산하는 것이 바로 금리를 중심으로 얽힌 경제다.
만약 이자율이 산업에 투자되는 등 긍정적인 면으로 작용하지 않고, 절박한 상황에 놓인 사람에게 고리의 이자율로 대부된다면? 고리의 이자율로 돈을 빌리는 것은 부가가치를 생산하는 것이 아니라 생존을 위한 수단으로 이용된다. 이때 돈을 빌려주는 사람이 빌리는 사람의 약점을 이용해서 합리적 이자율이 아닌 비정상적인 이자율을 받는다면, 이때는 이미 이자율을 중심으로 만들어진 긍정적인 금융시스템을 벗어나버린다. 때문에 부란 항상 정상적인 범주에서 허용된 수단으로 움직여야 하고 건강하고 합리적인 철학의 기반 위에 존재해야 하는 것이다.
부자는 이자율을 기준으로 경제 현상을 바라보는 사람
결고적으로 이자율은 자본주의 사회에서 좀더 빠른 성장의 수단을 제시한다. 사회주의의 발전이 더딘 가장 큰 이유는 바로 이 이자율에 대한 개념이 정립되지 않았기 때문이고, 자본주의의 발달은 곧 이자율이라는 획기적인 수단을 경제의 중심축으로 활용해왔기 때문이다.
사실 이자율은 인류 역사에서 가장 철학적이며 심오한 발명의 하나다. 한 사회의 경제 행위는 이자율이 결정한다. 굳이 이자율을 올리는 미국 FOMC(Federal Open Market Committee, 연방공개시장위원회)의 이자율 결정에 온 세계가 일희일비하는 것을 사례로 들지 않더라도, 이자율은 자본주의 사회에서 자산가치를 늘리려는 인간의 양식을 결정하는 유일한 수단이다.
특히 부자들은 이자율에 대한 기본적인 철학을 가지고 있다. 또 부자가 아닌 사람들은 이자율을 중심으로 경제 현상을 바라보는 노력을 해야만 한다. 부자란 더 이상 돈을 벌 생각이 없는 사람, 빈자는 돈을 벌려는 사람이라고 규정했다면 이제는 새롭게 생각해볼 만하다. ‘부자란 이자율을 기준으로 경제 현상을 바라보는 사람’ ‘빈자는 경제적 결정에 있어서 이자율보다 더 중요한 고려 사항이 있는 사람’이라고 규정해도 별로 무리가 없다.
이제 이자율이 왜 부자일수록 더 중요한 가치이며, 부자가 아닌 사람에게는 그 중요도가 떨어지는지 살펴보자.
앙드레 코스톨라니라는 전설적인 유럽의 투자자는 ‘코스톨라니의 달걀’이라는 주식투자 모델을 제안했다. 이것은 사람들이 왜 주가가 정점에 있을 때 주식을 사들이고, 주가가 바닥에 이르면 주식을 파는지를 설명하는 유명한 모델이다. 이 코스톨라니의 달걀 모델을 금리에 대해 적용해보자.
먼저 금리가 과열 단계를 넘어 정점에 이르면(서서히 경기 연착륙, 경착륙에 대한 논쟁이 붙기 시작하고 장기금리가 하락하게 된다) 통화 당국은 금리 인하를 고려하기 시작한다. 이때 예금에 투자된 자금들은 세상에서 가장 안전한 투자처를 잃어버린다. 아무런 일도 하지 않고 은행에 돈을 맡기기만 하면 인플레보다 훨씬 많은 이자를 지급하는 고금리 환경에서 예금은 돈을 벌기보다 지키는 데 익숙한 부자들에게는 가장 매력적인 수단이다.
막상 금리가 하락하기 시작하면 문제는 달라진다. 그동안 보장받았던 안전수익(금리수익)이 쪼그라들기 시작하고, 자산가치가 하락하기 시작한다. 이렇게 되면 부자들은 다른 안전 자산을 찾아 나선다. 즉, 금리 인하에 전혀 영향을 받지 않는 확정금리(채권)에 투자를 하는 것이다.
그러나 채권은 표면금리만큼의 이율을 보장하기 때문에 금리가 하락하면 채권 수익율이 급증하게 된다. 부자들은 금리 하락기에 자신의 자산을 지키기 위해 투자한 채권을 통해 표면금리뿐 아니라 ‘+α’의 상당한 이익까지 올리게 되는 것이다.
그러나 금리하락이 가속화되어 금리가 바닥에 접근하기 시작되면 문제가 생긴다. 금리 바닥을 인식한 채권 시장에서 채권수익률은 서서히 ‘마이너스’로 돌아서기 시작한다. 그렇다고 현재의 금리에 예금을 맡기는 것도 세금이나 인플레를 감안하면 마음에 들지 않는다. 이때 부자들의 선택은 부동산으로 이동한다.
금리의 변화에 따라 투자처를 바꾸는 부자
부동산 투자에서 얻는 시세차익이 목적이 아니라 부동산 임대 수익률이 이자율보다 현저하게 높기 때문이다. 채권투자나 은행 금리로는 내 자산을 지킬 수 없는 환경에서 10억짜리 건물을 사서 월 1천만원의 월세를 받을 수 있다는 것은 확실히 매력적이다. 이때부터 부자들의 자금은 임대 수익률을 겨냥해 부동산으로 향하고, 경기 침체로 인해 가격이 하락해 있던 부동산들은 급속히 주인이 바뀌게 된다. 쓸만한 건물들은 속속 부자들의 손아귀에 들어가고, 부동산 가격이 상승한다. 건물에서 시작된 부동산 투자는 아파트, 토지시장으로 이동하면서 부동산 시장에 거품을 불러일으킨다.
이즈음에서 다시 부동산 투자에 대한 부자들의 고민이 시작된다. 10억짜리 건물에서 받는 월 1천만원의 월세는 세금을 감안해도 임대 수익률이 금리보다 세 배나 높지만, 건물이 30억일 경우에는 이야기가 달라진다. 이제 부자들은 그동안 매수한 부동산을 시장에 내놓고 임대소득 외에 상당한 규모의 시세차익을 거둔다.
하지만 막상 부동산 거래로 돈을 벌려고 하는 개인들은 이때가 부동산 투자의 적기라고 오판하고 부자들의 매물을 받아 낸다. 경기는 다시 바닥을 치고 반등을 시작하고 통화 당국은 추가적인 금리인하보다는 부동산가격과 물가를 고려한 금리 인상에 대한 논의를 시작한다. 이때는 시장의 실세금리가 이미 오르기 시작했고, 부동산에서 수익을 올린 부자들의 고민이 다시 시작된다. 아직 금리는 낮고, 부동산은 이미 수익을 내고 빠져나온 상태이며, 금리 상승기에 채권투자는 무모하다.
고민 끝에 부자들의 자금은 주식시장으로 이동하기 시작한다. 사실 부자들의 속성에 가장 맞지 않는 것은 주식시장이다. 부자들은 굳이 주식시장에서 얼마를 버느냐가 중요한 것이 아니다. 단지 자신의 자산을 지켜줄 수단으로 주식을 선택할 뿐이다. 그래서 그들이 선택하는 것은 삼성전자, 포항제철, 국민은행, 현대자동차, 한국전력과 같은 초 우량기업들의주식이다.
부자들의 자금이나 법인들의 뭉칫돈이 들어오면 주식시장은 블루칩(수익성, 성장성, 안정성이 높은 대형 우량주)을 중심으로 한 우량주만 가격 상승이 이루어진다. 부자들이 부동산에 투자할 동안 주식시장에서 수익을 올린 개인 투자자들은 당황하기 시작한다. 개미투자자들은 그들에게 합당한 중소형 종목이나 변동성이 큰 종목에 투자하는 데 익숙해져 있기 때문에, 이런 변화된 환경에 적응하지 못하기 때문이다.
주식시장은 부자들의 자금이 유입되면서 본격적인 상승이 시작되고 개인 투자자들이 그 사실을 깨달았을 때는 이미 주가는 상당한 수준으로 오르고 난 다음이다. 주가가 오르고 그 효과로 시중에 돈이 풀리면 경기는 과열되고 경기 전망 지표들은 장밋빛 일색으로 바뀐다.
이때쯤이면 금융 당국의 금리 인상은 막바지에 이르고, 주식투자 열기는 시장의 난전까지 번진다. 이제 부자들은 다시 안전한 상품을 선택한다. 굳이 위험한 주식시장에 자산을 맡겨두지 않고 은행에 맡기기만 해도 내 자산을 지킬 수 있을 정도로 금리가 만족스럽기 때문이다. 부자들의 자금은 서서히 예금으로 이동하고 개인들의 자금은 예금에서 주식시장으로 이동한다.
개미 투자자들이 주식시장에서 수익을 내는 것은 꽤 어려운 일이다. 왜 그럴까? 부자들의 투자 행태를 이해해야 한다. 부자들은 부자가 아닌 사람들에 비해 ‘금리’에 민감하다. 금리의 상승과 하락에 따라 부자들은 예금, 채권, 부동산, 주식 등으로 투자를 한다. 하지만 일반인들은 부자들이 수익을 낸 후 빠져나간 투자처에 뒤늦게 들어오게 된다. 금리를 이해하는 것은 재테크의 기본이다.
금리는 시간을 사고파는 결과부자가 되기 위해서 반드시 거쳐야 하는 ‘필수 관문’이 있다. 바로 ‘금리’에 대한 이해다. 지난 호에서 말한 것처럼 ‘금리란 시간에 대한 기회비용’이다. 약간 철학적으로 이야기한다면 자산이란 시간이 흐를수록 증식을 하게 된다. 자산 보유자는 그것을 이용해서 좀더 많은 자산으로 늘리는 행위를 한다. 역사 발전이라는 측면에서 이 행위는 미덕이며 합목적성을 가지고 있다.
그런 관점에서 보면 이미 충분한 자산을 보유하고 있는 사람들이 더 많은 돈을 벌기 위해 애를 쓰는 것은 한편 당연하고 때로는 아름답기도 하다. 자산이란 인류가 발전하는 동안 지속적으로 확대되고 증식된다.
원시시대 인간의 유일한 자산인 돌도끼의 부가가치는 도끼 하나당 토끼 1백 마리, 혹은 맘모스 1/100마리 수준의 가치를 지녔을 것이다. 청동기 시대에 인간이 보유한 칼은 사슴이나 고라니 1백 마리의 가치를 가지고, 근대에는 총 한 자루의 가치가 곰 1백 마리가 될 수 있다.
그렇다면 인류 전체의 총 자산의 가치를 두고 생각해보자. 원시시대 인간의 자산은 어느 정도의 사냥감과 과실, 그리고 작은 동굴 정도가 전부였다. 하지만 시간이 흐르면서 인류의 자산가치는 기하급수적으로 증가하기 시작한다. 인간은 농지를 통해 농산물을, 토지를 통해 공산품을 만들어냈고, 인류의 자산가치는 끝없이 상향 곡선을 그려왔다. 다시 말해 시간은 늘 인류의 자산을 키우는 쪽으로 작용한다는 것이다. 이렇게 역사는 발전하는 것이고, 그 과정에서 수혜자는 바로 인류 그 자신이다.
금리는 바로 이러한 순간순간의 가능성을 계량화해서 보여주는 잣대이며 시간을 사고파는 결과다. 즉, 시간이란 곧 돈이며, 자산은 그대로 가지고만 있기만 해도 가치가 자가증식하는 것이다. 때문에 자산은 잘 굴려야 하고, 또 그것을 잘 굴리는 것은 기본적으로 사회를 위해서 좋은 일이다(물론 마르크스주의자의 생각은 다를 수 있다).
그런데 여기서 또 하나의 문제가 있다. 돈을 굴린다는 것은 바람직하지만 그 결과가 곧 성공한다는 보장이 없다. 무엇인가 저평가되어 있는 것과 교환해서 그것이 고평가되었을 때 다시 화폐와 교환하는 방식이 재테크라면, 이 반대의 경우에는 돈을 굴리는 목적성에 부합한다 하더라도 결과는 실패일 뿐이다.
이 때문에 고대 이래 인간은 ‘대부업’이라는 제도를 고안해낸다. 돈을 자산가치의 자연적 증가분 이상으로 좀더 많이 혹은 빨리 불릴 수 있는 안목과 능력을 가진 사람은 대가를 지불하고 남에게 돈을 빌려서 투자행위에 나서게 됐다. 반대로 돈을 자산가치의 자연 증가분 이상으로 늘릴 자신이 없는 사람은 차라리 자신의 돈을 빌려줌으로써 최소한 평균적인 수준의 자산증식은 보장받을 수 있게 되는 것이다.
돈은 가만히 있으면 가치가 점진적으로 떨어지고 흐르면 가치가 증가한다. 하지만 잘못 흐르게 되면 전부를 잃을 수도 있고 잘 활용하면 기하급수적으로 늘려 나갈 수 있다는 점이 돈이 가진 ‘치명적인’ 매력이다.
그러나 이런 철학적 명제에 부합하지 않는 경우도 있다. 대부업은 자산가치의 점진적 증식이나 가치하락을 막기 위해서 돈을 모아서 자산가치를 늘리려는 사람에게 빌려주는 행위다. 하지만 대부업은 왜 단테의 「신곡」에서 가장 악질적인 직업의 하나로 꼽히고, 성서나 기타 종교의 경전들에서도 하나같이 악덕 직업으로 묘사되어 있을까?
그것은 첫째 기독교적 사고가 하나의 단초다. 앞서 말한 ‘시간은 자산가치를 증식시킨다(인류 역사는 지속적으로 발전한다)’는 명제는 곧 ‘시간은 돈이다’라는 의미다. 이 때문에 돈을 빌려주고 그 대가로 이자를 받는 행위는 곧 시간을 사고파는 행위와 같다. 따라서 신의 영역인 시간을 감히 인간이 사고파는 행위는 최악의 범죄로 취급될 수밖에 없는 것이다.
두 번째로 생존의 위기에 놓인 사람에게 고리의 이자율로 대부하기 때문이다. 이자를 받고 돈을 빌려주는 행위는 합리적이다. 앞서 말한 대로 투자에 능하지 못한 사람이 최소한 자산가치의 하락을 막을 수 있는 유일한 수단은 돈을 빌려주고 금리를 받아 가치를 늘리거나 최소한 유지하는 것이다. 가치를 늘릴 능력이 있는 사람은 그 돈을 빌려서 이자비용을 지불하고도 충분히 이익이 남는 투자 행위나 생산 행위를 함으로써 경제 발전의 속도를 더할 수 있다. 예를 들어 가계가 근로소득을 모아 은행에 맡기면 은행은 적절한 이자율(대개 인플레 비율보다는 높다)을 계산해서 예금자에게 지불한다. 이렇게 모아진 자금은 생산시설을 가진 기업에 대부됨으로써 기업은 이자율 이상의 부가가치를 생산하는 것이 바로 금리를 중심으로 얽힌 경제다.
만약 이자율이 산업에 투자되는 등 긍정적인 면으로 작용하지 않고, 절박한 상황에 놓인 사람에게 고리의 이자율로 대부된다면? 고리의 이자율로 돈을 빌리는 것은 부가가치를 생산하는 것이 아니라 생존을 위한 수단으로 이용된다. 이때 돈을 빌려주는 사람이 빌리는 사람의 약점을 이용해서 합리적 이자율이 아닌 비정상적인 이자율을 받는다면, 이때는 이미 이자율을 중심으로 만들어진 긍정적인 금융시스템을 벗어나버린다. 때문에 부란 항상 정상적인 범주에서 허용된 수단으로 움직여야 하고 건강하고 합리적인 철학의 기반 위에 존재해야 하는 것이다.부자는 이자율을 기준으로 경제 현상을 바라보는 사람
결고적으로 이자율은 자본주의 사회에서 좀더 빠른 성장의 수단을 제시한다. 사회주의의 발전이 더딘 가장 큰 이유는 바로 이 이자율에 대한 개념이 정립되지 않았기 때문이고, 자본주의의 발달은 곧 이자율이라는 획기적인 수단을 경제의 중심축으로 활용해왔기 때문이다.
사실 이자율은 인류 역사에서 가장 철학적이며 심오한 발명의 하나다. 한 사회의 경제 행위는 이자율이 결정한다. 굳이 이자율을 올리는 미국 FOMC(Federal Open Market Committee, 연방공개시장위원회)의 이자율 결정에 온 세계가 일희일비하는 것을 사례로 들지 않더라도, 이자율은 자본주의 사회에서 자산가치를 늘리려는 인간의 양식을 결정하는 유일한 수단이다.
특히 부자들은 이자율에 대한 기본적인 철학을 가지고 있다. 또 부자가 아닌 사람들은 이자율을 중심으로 경제 현상을 바라보는 노력을 해야만 한다. 부자란 더 이상 돈을 벌 생각이 없는 사람, 빈자는 돈을 벌려는 사람이라고 규정했다면 이제는 새롭게 생각해볼 만하다. ‘부자란 이자율을 기준으로 경제 현상을 바라보는 사람’ ‘빈자는 경제적 결정에 있어서 이자율보다 더 중요한 고려 사항이 있는 사람’이라고 규정해도 별로 무리가 없다.
이제 이자율이 왜 부자일수록 더 중요한 가치이며, 부자가 아닌 사람에게는 그 중요도가 떨어지는지 살펴보자.
앙드레 코스톨라니라는 전설적인 유럽의 투자자는 ‘코스톨라니의 달걀’이라는 주식투자 모델을 제안했다. 이것은 사람들이 왜 주가가 정점에 있을 때 주식을 사들이고, 주가가 바닥에 이르면 주식을 파는지를 설명하는 유명한 모델이다. 이 코스톨라니의 달걀 모델을 금리에 대해 적용해보자.
먼저 금리가 과열 단계를 넘어 정점에 이르면(서서히 경기 연착륙, 경착륙에 대한 논쟁이 붙기 시작하고 장기금리가 하락하게 된다) 통화 당국은 금리 인하를 고려하기 시작한다. 이때 예금에 투자된 자금들은 세상에서 가장 안전한 투자처를 잃어버린다. 아무런 일도 하지 않고 은행에 돈을 맡기기만 하면 인플레보다 훨씬 많은 이자를 지급하는 고금리 환경에서 예금은 돈을 벌기보다 지키는 데 익숙한 부자들에게는 가장 매력적인 수단이다.
막상 금리가 하락하기 시작하면 문제는 달라진다. 그동안 보장받았던 안전수익(금리수익)이 쪼그라들기 시작하고, 자산가치가 하락하기 시작한다. 이렇게 되면 부자들은 다른 안전 자산을 찾아 나선다. 즉, 금리 인하에 전혀 영향을 받지 않는 확정금리(채권)에 투자를 하는 것이다.
그러나 채권은 표면금리만큼의 이율을 보장하기 때문에 금리가 하락하면 채권 수익율이 급증하게 된다. 부자들은 금리 하락기에 자신의 자산을 지키기 위해 투자한 채권을 통해 표면금리뿐 아니라 ‘+α’의 상당한 이익까지 올리게 되는 것이다.
그러나 금리하락이 가속화되어 금리가 바닥에 접근하기 시작되면 문제가 생긴다. 금리 바닥을 인식한 채권 시장에서 채권수익률은 서서히 ‘마이너스’로 돌아서기 시작한다. 그렇다고 현재의 금리에 예금을 맡기는 것도 세금이나 인플레를 감안하면 마음에 들지 않는다. 이때 부자들의 선택은 부동산으로 이동한다.
금리의 변화에 따라 투자처를 바꾸는 부자부동산 투자에서 얻는 시세차익이 목적이 아니라 부동산 임대 수익률이 이자율보다 현저하게 높기 때문이다. 채권투자나 은행 금리로는 내 자산을 지킬 수 없는 환경에서 10억짜리 건물을 사서 월 1천만원의 월세를 받을 수 있다는 것은 확실히 매력적이다. 이때부터 부자들의 자금은 임대 수익률을 겨냥해 부동산으로 향하고, 경기 침체로 인해 가격이 하락해 있던 부동산들은 급속히 주인이 바뀌게 된다. 쓸만한 건물들은 속속 부자들의 손아귀에 들어가고, 부동산 가격이 상승한다. 건물에서 시작된 부동산 투자는 아파트, 토지시장으로 이동하면서 부동산 시장에 거품을 불러일으킨다.
이즈음에서 다시 부동산 투자에 대한 부자들의 고민이 시작된다. 10억짜리 건물에서 받는 월 1천만원의 월세는 세금을 감안해도 임대 수익률이 금리보다 세 배나 높지만, 건물이 30억일 경우에는 이야기가 달라진다. 이제 부자들은 그동안 매수한 부동산을 시장에 내놓고 임대소득 외에 상당한 규모의 시세차익을 거둔다.
하지만 막상 부동산 거래로 돈을 벌려고 하는 개인들은 이때가 부동산 투자의 적기라고 오판하고 부자들의 매물을 받아 낸다. 경기는 다시 바닥을 치고 반등을 시작하고 통화 당국은 추가적인 금리인하보다는 부동산가격과 물가를 고려한 금리 인상에 대한 논의를 시작한다. 이때는 시장의 실세금리가 이미 오르기 시작했고, 부동산에서 수익을 올린 부자들의 고민이 다시 시작된다. 아직 금리는 낮고, 부동산은 이미 수익을 내고 빠져나온 상태이며, 금리 상승기에 채권투자는 무모하다.
고민 끝에 부자들의 자금은 주식시장으로 이동하기 시작한다. 사실 부자들의 속성에 가장 맞지 않는 것은 주식시장이다. 부자들은 굳이 주식시장에서 얼마를 버느냐가 중요한 것이 아니다. 단지 자신의 자산을 지켜줄 수단으로 주식을 선택할 뿐이다. 그래서 그들이 선택하는 것은 삼성전자, 포항제철, 국민은행, 현대자동차, 한국전력과 같은 초 우량기업들의주식이다.
부자들의 자금이나 법인들의 뭉칫돈이 들어오면 주식시장은 블루칩(수익성, 성장성, 안정성이 높은 대형 우량주)을 중심으로 한 우량주만 가격 상승이 이루어진다. 부자들이 부동산에 투자할 동안 주식시장에서 수익을 올린 개인 투자자들은 당황하기 시작한다. 개미투자자들은 그들에게 합당한 중소형 종목이나 변동성이 큰 종목에 투자하는 데 익숙해져 있기 때문에, 이런 변화된 환경에 적응하지 못하기 때문이다.
주식시장은 부자들의 자금이 유입되면서 본격적인 상승이 시작되고 개인 투자자들이 그 사실을 깨달았을 때는 이미 주가는 상당한 수준으로 오르고 난 다음이다. 주가가 오르고 그 효과로 시중에 돈이 풀리면 경기는 과열되고 경기 전망 지표들은 장밋빛 일색으로 바뀐다.
이때쯤이면 금융 당국의 금리 인상은 막바지에 이르고, 주식투자 열기는 시장의 난전까지 번진다. 이제 부자들은 다시 안전한 상품을 선택한다. 굳이 위험한 주식시장에 자산을 맡겨두지 않고 은행에 맡기기만 해도 내 자산을 지킬 수 있을 정도로 금리가 만족스럽기 때문이다. 부자들의 자금은 서서히 예금으로 이동하고 개인들의 자금은 예금에서 주식시장으로 이동한다.
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