부동산 계약시 부속물에 대한 권리 > 법률가이드

Q:새로 구입하고자 하는 집을 방문한 후 만족하여 구입하기로 했습니다. 방문중에 거실의 고급스러운 샹들리에가 집 전체의 품위를 높여 주기에 이를 중심으로 하는 인테리어 설계도 하였습니다만 이에 대해서는 매도인과 아무런 이야기도 하지 않았습니다. 
주택 매매 계약서를 체결하고 모든 절차를 마친 후 곧 입주할 예정인데 이제 와서 매도인은 샹들리에가 개인적으로 구입하여 설치한 물건이므로 자신이 가지고 나가겠다고 합니다. 저는 주택의 매수인으로서 매도인에게 샹들리에에 대한 소유 권리를 주장할 수가 있을까요?

A:이 경우 매수인은 일반적으로 샹들리에에 대한 소유권을 주장할 수 있으며 매도인은 이의 철거를 임의적으로 할 수 없는 것이 원칙이다. 그러나 상황에 따라서는 매수인의 샹들리에에 대한 소유권이 부인될 소지도 있으므로 부동산 매매 계약시 주의가 요망된다. 
주택이나 건물 등과 같은 부동산을 매매할 때에 그에 부속되었던 물건인 일반적인 동산(personal property)이 특별한 상황에서는 주택이나 건물의 일부로 전환되어 부동산(real property)으로 간주되는 경우가 있다. 예컨대 벽돌이나 난방장치 등과 같은 개별적인 물건들이 부동산인 건물에 영구의 목적으로 설치되어 분리가 용이하지 않을 때에는 이를 특히 고정물(fixture) 또는 정착물이라고 하여 건물 전체에 속한 하나의 부동산으로 간주하게 되고 주택이나 건물의 소유자가 그러한 고정물에 대한 소유권을 동시에 가지게 된다. 
개별적인 물건들이 건물에 설치되기 전에는 독립적인 동산이기 때문에 그 소유권이 동산과 부동산에 따라 각각의 독립적인 권리가 존재하므로 소유권 분쟁의 여지가 없다. 그러나 문제는 하나의 물건이 일단 토지나 건물에 영구히 부착된 경우에는 전체가 하나의 부동산으로 간주될 수도 있기 때문에 만일 동산의 물건과 건물의 부동산 소유자가 각각 다른 경우 누가 소유권자가 되는가에 대하여 다툼이 발생하게 된다. 
따라서 단순히 냉장고와 같은 이동과 분리가 용이한 동산은 건물에 고정시킨다고 하더라도 특별한 경우가 아니면 그대로 동산으로서의 속성을 유지하게 되어 부동산 소유자와 냉장고인 동산의 소유자가 다른 경우에도 냉장고에 대한 별개의 소유자가 인정되는데 문제가 없다. 

그러나 질문에서의 샹들리에와 같은 물건은 전등을 파는 상점에서 구입할 때에는 동산으로 인정되어 개별적인 소유권이 인정되겠으나 건물의 천정에 이미 설치되었다면 일반적으로 건물의 일부로 해석되어 부동산이 되는 것으로 보기 때문에 매도인은 달리 특약을 하지 않은 이상 샹들리에에 대한 권리를 주장할 수 없고 주택의 매수인이 주택과 함께 샹들리에의 소유권을 취득하게 된다. 
그러나 비록 이러한 샹들리에가 부동산으로 인정되어 매수인이 주택과 함께 전체적으로 소유할 수 있다고 하더라도 샹들리에의 전구는 건물에 영구히 부착된 물건이 아니기 때문에 여전히 동산으로 되어 매도인은 전구를 임의적으로 제거하여 나갈 수 있다. 
다만, 같은 샹들리에라도 특별한 가치가 있는 물건이거나 기타 여러 가지 상황이 존재하는 경우에는 이러한 동산들이 주택의 고정물로 전환되는지 여부를 판단하기가 어려울 때가 있으며 이 때에는 관련 판례를 중심으로 다음과 같은 몇 가지 기준에 따라 고정물 여부를 판단하게 된다. 

첫째, 부착방법에 따라 고정물 여부를 판단할 수가 있는데 못이나 나사, 기타 시멘트와 같은 방법으로 동산이 영구히 부착되었다면 이는 고정물로 취급되어 건물 부동산의 일부로 간주되어 매매 시에는 부동산에 포함되어진다. 

둘째, 부동산의 사용을 위하여 건물 내에 처음부터 설치된 물건은 고정물로 보며 초인종이나 보안장치 또는 내부 안테나선 등이 여기에 포함되어 이와 같은 동산들은 건물 전체의 부동산으로 보게 된다. 

셋째, 부동산 매수인과 매도인의 의도하는 바에 따라 고정물 여부를 결정할 수 있으며 별개의 서면으로도 각 항목들의 포함 여부를 정할 수 있다. 질문의 샹들리에 역시 매매계약을 체결할 때에 부동산 매매에 포함시킬 것인지 여부를 미리 상호간에 정하여 두었다면 후일 이에 대한 소유권 여부를 다툴 필요가 없어지게 된다. 

넷째, 양 당사자의 의도를 부동산 매매 계약서에 명확히 표시하여 실질적인 계약내용으로 만들면 무엇이 고정물이고 매매의 대상에 포함되는지를 명확히 할 수 있다. 경우에 따라서는 매매를 종료하기 전에 매수인은 매도인에게 매매 증서(bill of sale)를 요구하여 여기에 매매 대상에 포함시키고자 하는 항목들을 열거하여 두면 후일 고정물에 대한 다툼은 있을 수가 없게 된다. 

다섯째, 매도인과 매수인 양 당사자의 관계에 따라 고정물 여부를 결정할 수가 있다. 일반적으로 법정에서 고정물 여부를 다툴 때에는 반드시 그러하지는 않지만 일반적으로 법원은 고정물 여부에 대한 당사자의 이해 정도를 매도인 보다는 매수인, 임대인 보다는 임차인과 같이 다소 약자의 편에 서서 해석하는 경향이 있다. 

결론적으로 동산이 부동산에 부착되었을 때 고정물이 되는지 여부는 여러 상황에 따라 달라질 수 있는 소지가 있으므로 이러한 잠재적인 문제에 대한 가장 완벽한 법률적인 장치는 양 당사자간에 매매증서를 작성할 때 모든 중요한 물건들에 대하여 매매계약에 포함시킬 것인지 여부를 결정하여 문서로 남겨두는 것이다.