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Deed 등록 절차 및 점검 절차



일반적인 주택 매매시 정상적인 Deed를 구성하기 위해서는 다음과 같은 사항이 반드시 기재되어야 한다.
(1)소유주/판매자/매도인의 정확한 성명 및 주소
(2)구매자/매수인의 정확한 성명 및 주소
(3)부동산의 정확한 실체
(4)판매가격
(5)소유권 이전 날짜
(6)소유주 또는 판매자의 서명
(7)증인의 서명
(8)공증

또한 Deed의 종류는 General Warranty Deed, Quitclaim Deed, Special Warranty Deed 등 여러가지가 있는데 각각의 사용시기와 상황에 맞게 작성된다. 그리고 만들어진 Deed는 1회만 사용한다. 즉, 대를 이어 내려오는 가보가 아니라 소유권을 이전하는데 사용하는 일정한 Symbol에 불과하며 이를 등록함으로써 만인에게 공표할 뿐이다.
먼저 Quitclaim Deed라는 것은 단순히 집 또는 토지 매매시 본인이 주인이므로 팔 수 있는 권리가 있음을 나타낸 문서에 불과하다. 그러므로, 구매자는 다른 Deed에 비해 현실적으로 별 다른 보호를 받지 못한다.  이에 반해 General Warranty Deed는 다음의 6가지 사항을 구매자에게 약속하고 보장하는 주택문서이다. 

(1) 현재 판매자 본인이 소유하고 있음을 보장한다.
(2)판매자 본인은 주인으로서 판매할 권리가 있음을 보장한다.
(3)현재 주택에 다른 어떤 하자조항 또는 모기지가 붙어있지 않음을 보장한다.
(4)소유권과 관련하여 어떤 법률적 소송에 연루되지 않음을 보장한다.
(5)예상하지 못한일이 발생한다면 구매자를 보호하겠음을 보장한다.
(6)소유권 문제와 관련하여 문제발생 시 필수적으로 필요한 일을 자발적으로 하겠음을 보장한다.

Quitclaim Deed에 비해 General Warranty Deed는 더욱 포괄적이고 적극적인 보호를 약속하는 주택문서이다. 이런 약속 및 보장은 법적인 책임이 동반되므로 구매자가 피해를 보는 경우 반드시 보상 또는 배상의 의무가 생겨난다. 
현재 일반적인 주택매매계약에서 사용하는 Deed는 Bargain Sale Deed with Covenant를 주로 사용하고 있다. 완벽한 General Warranty Deed는 아니지만 같은 성격을 지니고 있다. 즉 하자조항(Exceptions or Servitude)등 은 있는 그대로 물려받고, 모기지의 경우는 빚을 다 갚은 후 주택을 매매한다는 문서이다. 그 외 대부분의 약속은 동일하다.  Quitclaim Deed는 단순한 보장이지만 현재 있는 주택문서상의 소유주 삭제 및 첨가 시 유용하게 사용하고 있다. 또한 무단점유(Adverse Possession) 후 소유권 취득을 하는 경우에 비록 과거에는 소유권이 없지만 현재 소유권을 가지고 있음을 증명하기 위해 Quitclaim Deed를 만들어서 판매할 수 있다. 주택 및 토지 매매계약 시 Quitclaim Deed를 전달한다고 해서 계약이 무효화되지는 않는다. 그러나 주택 및 토지 판매에 대한 보험을 들어주는 타이틀 보험회사가 이를 인정하지 않게 되므로 결국 융자를 책임지는 은행이 융자 지급을 거절하게 된다.  그러므로, 법적으로는 가능하지만 현실적으로는 Quitclaim Deed를 전달하면서 소유권 이전을 성사시킬 수 없다. 융자가 연루되지 않고, 판매자 및 구매자 (매수인 및 매도인) 가 모두 이에 동의하는 경우에 Quitclaim Deed를 사용할 수 있다. 

본 칼럼 내용은 일반적인 정보제공을 위한 것이며 전문적인 법률상담을 대신할 수 없습니다. 법무법인 심&김 (Shim & Ghim, LLC)의 정식 법률 자문을 원하시는 분들은 연락 주시길 바랍니다.